Este jueves, 25 de mayo, ha finalizado la 22a edición de Construmat, la feria de referencia del sector de la construcción en Cataluña. Después de 4 años sin celebrarse, el tema central del certamen ha sido el enfoque del sector hacia la sostenibilidad.
En el marco de la feria se ha celebrado un congreso en que se ha hablado de industrialización. Estuvimos ahí y les contamos cuál es la propuesta de dos de las empresas punteras del sector de la prefabricación en nuestro país.
El presente de la vivienda sostenible: Arquima y Evowall
En la búsqueda de soluciones constructivas sostenibles, dos empresas catalanas se han destacado por su enfoque innovador y su compromiso con el medio ambiente. Arquima y Evowall son líderes en el sector de la construcción sostenible y han dejado su huella en el mercado con propuestas únicas. Aunque comparten una visión común de crear edificios eficientes y respetuosos con el entorno, cada una tiene sus propias características distintivas.
En este artículo, exploraremos las similitudes y diferencias entre ambas empresas, destacando sus contribuciones a la vivienda sostenible.
Arquima: Madera y Sostenibilidad
Materiales Sostenibles
Arquima es conocida por su enfoque en el uso de la madera como material de construcción principal para la construcción de vivienda sostenible (aunque últimamente están diversificando, la vivienda sigue siendo su principal objetivo). La madera, un recurso natural renovable, ofrece una serie de beneficios ambientales, como la reducción de las emisiones de carbono y la mejora de la calidad del aire interior.
Arquima utiliza madera certificada de bosques sostenibles en todos sus proyectos, garantizando así la procedencia responsable de los materiales utilizados. Se trata de un sistema industrializado con estructura de madera (muros portantes y forjados), apto para fabricar estructuras, fachadas o envolventes completas.
El sistema industrializado en madera de Arquima permite que tanto la estructura como la envolvente (fachadas y cubierta) lleguen a la obra totalmente finalizadas. Con ello se consigue obtener una alta calidad de acabados reduciendo notablemente el plazo de ejecución de las obras.
Alta Eficiencia Energética
Además de su enfoque en la madera, Arquima se ha destacado por su compromiso con la eficiencia energética. La empresa utiliza sistemas de energía renovable, como paneles solares, para alimentar sus edificios y reducir al mínimo el consumo de energía. Sus diseños también se centran en la orientación solar y en la maximización del aprovechamiento de la luz natural, lo que contribuye a la reducción de la demanda de energía.
Evowall: Hacia el Consumo Nulo
Edificios de Consumo Nulo: la casa pasiva
Evowall ha llevado la sostenibilidad a otro nivel al especializarse en la construcción de edificios de consumo nulo, es decir, edificios que producen la misma cantidad de energía que consumen. A través de la integración de sistemas avanzados de energía renovable y eficiencia energética, Evowall ha logrado crear proyectos que no solo minimizan su impacto ambiental, sino que también generan un excedente de energía que puede ser devuelto a la red.
Casa Pasiva Evowall
La Passivhaus o casa pasiva es una vivienda prefabricada que alcanza el máximo confort interior con el mínimo consumo posible. Hablamos de confort térmico pero también en cuanto a la calidad del aire. La vivienda pasiva promovida por Evowall incorpora elementos como la inercia térmica, propiedad que redunda en una reducción significativa de la demanda de climatización en las épocas más extremas de frío y calor. Además, se rige por los siguientes 5 principios:
Un aislamiento térmico adecuado
Eliminación de puentes térmicos
Hermeticidad
Carpintería exterior de altas prestaciones
Ventilación con recuperación de calor
Construcción Modular y Flexibilidad
Una de las fortalezas de Evowall radica en su enfoque en la construcción modular. La empresa utiliza módulos prefabricados fabricados en un entorno controlado, lo que garantiza una alta calidad y una mayor eficiencia en el proceso constructivo. Esta metodología permite una mayor flexibilidad y adaptabilidad en la construcción, así como la posibilidad de ampliar o modificar los edificios en el futuro según las necesidades cambiantes.
Similitudes y Diferencias
Aunque tanto Arquima como Evowall comparten una visión común de promover la construcción sostenible, existen diferencias significativas en sus enfoques y metodologías.
Materiales y Construcción eficiente
Mientras Arquima se enfoca en el uso de la madera como material principal, Evowall utiliza una combinación de materiales sostenibles en su construcción modular, mediante paneles prefabricados de hormigón y acero.
Ambos sistemas industrializados permiten la construcción en tiempos más reducidos que en un sistema de construcción convencional. Eso significa que, al reducir tiempos, se reducen también costes indirectos de la construcción.
Eficiencia Energética
Ambas empresas comparten un fuerte compromiso con la eficiencia energética, pero Evowall se destaca por su enfoque en la creación de edificios de consumo nulo, que generan más energía de la que consumen.
Innovación Tecnológica
Tanto Arquima como Evowall incorporan tecnologías avanzadas en sus proyectos. Arquima utiliza sistemas de energía renovable y maximiza el aprovechamiento de la luz natural, mientras que Evowall integra soluciones inteligentes y automatización para optimizar el rendimiento energético de sus edificios.
En ambos casos, se integra la metodología BIM en todo el proceso de diseño.
Personalización y Flexibilidad
Ambas empresas ofrecen soluciones personalizadas, adaptándose a las necesidades específicas de sus clientes. Arquima se centra en proyectos únicos y adaptados al entorno, mientras que Evowall destaca por su construcción modular flexible, que permite ampliaciones y modificaciones futuras.
En ambos casos, se trata de casas prefabricadas, pero 100% a medida. Ambos industriales, Arquima y Evowall se adaptan al diseño que realizamos los arquitectos, teniendo en cuenta las necesidades y deseos de nuestros clientes.
Conclusiones
Tanto Arquima como Evowall representan ejemplos destacados de empresas pioneras en la construcción sostenible en Cataluña. Arquima se distingue por su enfoque en el uso de la madera como material sostenible y su compromiso con la eficiencia energética. Evowall, por su parte, sobresale por su capacidad para crear edificios de consumo nulo y su enfoque en la construcción modular flexible.
Ambas empresas han demostrado su compromiso con la innovación, la calidad y la sostenibilidad en la industria de la construcción. Su visión común de crear edificios eficientes y respetuosos con el medio ambiente refleja el creciente interés en la vivienda sostenible y la necesidad de soluciones constructivas más responsables.
En última instancia, Arquima y Evowall están liderando el camino hacia un futuro más sostenible en la construcción, proporcionando soluciones innovadoras y contribuyendo al desarrollo de una sociedad más consciente del medio ambiente.
Podemos afirmar que son el presente de la vivienda sostenible: su trabajo continúa inspirando a otros actores del sector y demostrando que es posible construir de manera sostenible sin comprometer la calidad y el confort de los edificios.
Arquitectos Barna
Con estas dos empresas catalanas como referentes, se espera que la construcción sostenible siga ganando impulso, promoviendo un cambio hacia un entorno construido más saludable y respetuoso con el medio ambiente. Nosotros, como arquitectos, sabemos que la colaboración con un industrial de solvencia contrastada, como cualquiera de estas dos empresas, es la base para conseguir el mejor resultado en su promoción de vivienda unifamiliar.
En el mundo actual, la adquisición de una vivienda se ha convertido en uno de los objetivos principales para muchas personas. Sin embargo, el acceso a la vivienda puede resultar complicado debido a los altos precios y la falta de opciones disponibles en el mercado.
Es en este contexto que las Cooperativas de Viviendas emergen como una alternativa viable y atractiva, pese a algún episodio tristemente famoso en nuestra historia reciente, que afortunadamente está superado.
A finales de los años ochenta, la Unión General de Trabajadores (UGT) creó la cooperativa de viviendas «Promoción Social de Viviendas, Sociedad Cooperativa» (PSV). La sociedad cayó en manos de personas poco adecuadas, que hicieron una mala gestión, lo que derivó en una sentencia de apropiación indebida. El caso motivó reformas legislativas que resultaron en mecanismos de protección del cooperativista, de manera que no se puedan volver a repetir casos similares.
Arquitectos Barna
En este artículo, exploraremos las claves fundamentales sobre cómo funcionan las Cooperativas de Viviendas, y cómo pueden ser una solución para aquellos que buscan una vivienda propia, con ahorros de hasta el 20% en la adquisición de vivienda frente a la fórmula habitual de adquisición de vivienda a un promotor privado.
Veamos cómo funcionan las cooperativas de viviendas
1. ¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Una cooperativa de viviendas es una forma de organización en la cual un grupo de personas formalizan una sociedad sin ánimo de lucro, con el propósito de adquirir una vivienda de forma colectiva. A diferencia de comprar una propiedad individualmente, en una cooperativa de viviendas los miembros se convierten en autopromotores, futuros copropietarios de la propiedad en conjunto.
Esto significa que cada miembro tiene derechos y responsabilidades compartidas sobre la vivienda y las decisiones relacionadas con la misma.
El marco jurídico español que regula las cooperativas es muy estricto y, en la actualidad está recogido en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. En concreto, los capítulos V y VI del Título I de esta ley regulan de manera muy rigurosa el régimen económico y la contabilidad de las cooperativas de viviendas.
En concreto, las cooperativas tienen la obligación de realizar una auditoría de sus cuentas anuales, ya que están sometidas a la Ley de Auditoría de Cuentas, como el resto de las sociedades.
2. Proceso de formación de una cooperativa de viviendas
La formación de una cooperativa de viviendas implica varios pasos y requerimientos legales. En primer lugar, es necesario encontrar un grupo de personas interesadas en formar parte de la cooperativa. Una vez reunido el grupo, se debe redactar un estatuto que establezca las reglas y normas de funcionamiento de la cooperativa. Además, se debe elegir una junta directiva que se encargue de tomar decisiones en nombre de los miembros y gestionar los asuntos relacionados con la propiedad.
Posteriormente, se procede a la búsqueda de un terreno o edificio adecuado para la construcción o adquisición de las viviendas. Es importante contar con asesoría legal y técnica en esta etapa para garantizar que se cumplan todos los requisitos y normativas vigentes. Una vez seleccionada la ubicación, se procede a la obtención de financiamiento, que puede provenir de diferentes fuentes, como entidades bancarias o programas de vivienda del gobierno.
3. Aspectos financieros de una cooperativa de viviendas
Uno de los aspectos más atractivos de las cooperativas de viviendas es su enfoque en la accesibilidad económica. Al unirse en un grupo, los miembros pueden compartir los costos de adquisición de la propiedad, reduciendo así la carga financiera individual. Además, las cooperativas de viviendas suelen tener acceso a préstamos con tipos de interés más favorables debido a su naturaleza colectiva.
Es importante destacar que, al convertirse en miembros de una cooperativa de viviendas, los individuos deben realizar un aporte inicial para la compra de su parte de la propiedad. Este aporte se conoce como «cuota de ingreso» y suele ser considerablemente menor que el costo total de una vivienda individual en el mercado convencional. Además, los miembros también deben pagar una cuota mensual, que se destina a los gastos de mantenimiento y administración de la propiedad.
4. Toma de decisiones y participación en la cooperativa de viviendas
En una cooperativa de viviendas, todos los miembros tienen derecho a participar en la toma de decisiones relacionadas con la propiedad. Esto se logra a través de reuniones periódicas en las que se discuten temas relevantes y se toman decisiones importantes para el funcionamiento de la cooperativa. Cada miembro tiene voz y voto en estas reuniones, lo que garantiza que todas las opiniones sean consideradas y se tome en cuenta el bienestar colectivo.
Es importante destacar que la participación activa en la cooperativa de viviendas implica compromiso y responsabilidad. Los miembros deben cumplir con las normas y reglamentos establecidos, así como contribuir con su cuota mensual y participar en las tareas de mantenimiento y gestión de la propiedad. La colaboración y el trabajo en equipo son fundamentales para el éxito y la sostenibilidad de la cooperativa.
Funcionamiento de las cooperativas de viviendas
En el funcionamiento de las cooperativas existen varios elementos clave que permiten la organización y toma de decisiones:
La Asamblea General es uno de los pilares fundamentales de una cooperativa de viviendas. Se trata de un órgano de participación y toma de decisiones en el que todos los miembros tienen voz y voto. En la Asamblea General se discuten y aprueban temas importantes, como la elección del Consejo Rector, la aprobación de presupuestos y la adopción de decisiones estratégicas para la cooperativa.
El Consejo Rector es el órgano de gobierno de la cooperativa. Está compuesto por miembros elegidos democráticamente por la Asamblea General y su función principal es representar los intereses y necesidades de los socios. El Consejo Rector se encarga de gestionar los asuntos diarios de la cooperativa, velar por el cumplimiento de los estatutos y tomar decisiones en beneficio del colectivo.
Otro elemento importante es el Comité de Recursos, cuya función es resolver conflictos o controversias que puedan surgir entre los miembros de la cooperativa. El Comité de Recursos actúa como mediador imparcial y busca soluciones justas para todas las partes involucradas. Su objetivo principal es mantener un ambiente armonioso y colaborativo dentro de la cooperativa.
La gestión financiera de la cooperativa es responsabilidad del Comité Financiero. Este comité se encarga de la planificación y control de los recursos económicos, así como de la elaboración de presupuestos y la supervisión de los pagos y cuotas de los miembros. Además, es responsable de buscar financiamiento externo, como préstamos hipotecarios, y de establecer acuerdos económicos con entidades bancarias.
La Comisión de Control y Supervisión es otro elemento importante en la organización de una cooperativa de viviendas. Esta comisión tiene la responsabilidad de auditar y supervisar las actividades de la cooperativa para garantizar la transparencia y el cumplimiento de las normas y reglamentos establecidos.
Cooperativas de Viviendas
5. Beneficios de las cooperativas de viviendas
Las cooperativas de viviendas ofrecen una serie de beneficios tanto económicos como sociales. A continuación, se presentan algunos de los principales:
5.1 Accesibilidad económica: Al unirse en una cooperativa, los miembros pueden acceder a una vivienda a un costo más bajo que si la adquirieran de forma individual en el mercado convencional. Compartir los gastos de adquisición y los costos de mantenimiento reduce la carga financiera individual.
5.2 Control y participación: Los miembros tienen la oportunidad de participar activamente en la toma de decisiones y el manejo de la cooperativa. Esto les brinda un mayor control sobre su vivienda y el entorno en el que viven.
5.3 Comunidad y apoyo mutuo: Las cooperativas de viviendas fomentan un sentido de comunidad y solidaridad entre sus miembros. Al compartir espacios comunes y participar en actividades conjuntas, se crea un ambiente de apoyo mutuo y camaradería.
5.4 Estabilidad y seguridad: Al convertirse en copropietarios de la propiedad, los miembros de la cooperativa tienen mayor estabilidad y seguridad en comparación con el alquiler. No están sujetos a desalojos arbitrarios y pueden vivir en la propiedad durante el tiempo que deseen, siempre y cuando cumplan con las normas establecidas.
5.5 Ahorro a largo plazo: A medida que los miembros pagan sus cuotas mensuales, están contribuyendo a un fondo común que se utiliza para el mantenimiento y la mejora de la propiedad. Esto asegura la preservación del valor de la vivienda a largo plazo y permite realizar mejoras que beneficien a todos los miembros.
Preguntas frecuentes (FAQs)
A continuación, responderemos algunas preguntas frecuentes sobre las cooperativas de viviendas:
¿Cuál es la diferencia entre comprar vivienda a un promotor profesional o mediante una cooperativa de viviendas?
En la mayoría de las ocasiones, el acceso a la propiedad de la vivienda se realiza a través de la compra a promotores profesionales. Suelen ser sociedades mercantiles que transmiten las viviendas a terceros mediante la firma de contratos de compraventa. Al comprar a través de cooperativa, el cooperativista se erige en autopromotor colectivo del edificio del que será copropietario. De esta manera, se dan varios beneficios: el más inmediato es el ahorro económico que supone la obtención de una vivienda a precio de coste, evitando el beneficio del promotor. Pero también se puede optar a beneficios fiscales y/o ayudas públicas. Como contrapartida, el cooperativista asume el riesgo económico de la promoción, que bajo la fórmula de promotor privado asumiría éste.
¿Qué sucede si un miembro quiere abandonar la cooperativa de viviendas?
Si un miembro decide abandonar la cooperativa, generalmente puede vender su parte de la propiedad a otro miembro o aprobado por la junta directiva. Esto permite mantener la estabilidad y continuidad de la cooperativa. Sin embargo, las reglas pueden variar dependiendo de los estatutos y acuerdos internos de cada cooperativa.
¿Puedo obtener financiación hipotecaria para una cooperativa de viviendas?
El financiamiento para cooperativas de viviendas puede ser un poco diferente al financiamiento tradicional para viviendas individuales. Sin embargo, existen instituciones financieras y programas gubernamentales que ofrecen préstamos específicamente para cooperativas. Es importante investigar y buscar asesoría financiera para conocer las opciones disponibles y los requisitos necesarios.
Conclusión
Las cooperativas de viviendas son una opción atractiva y viable para aquellas personas que buscan acceder a una vivienda propia de forma más accesible y participativa. A través de la colaboración y el trabajo en equipo, los miembros de una cooperativa pueden adquirir una propiedad compartida, tomando decisiones de manera conjunta y disfrutando de los beneficios económicos y sociales que este modelo ofrece.
Desde el proceso de formación hasta la toma de decisiones y la participación activa, las cooperativas de viviendas promueven la creación de comunidades sólidas y el apoyo mutuo entre sus miembros. Además, al compartir los gastos y tener acceso a préstamos favorables, se convierten en una alternativa asequible en comparación con la compra individual de una vivienda.
Si está buscando una forma diferente de acceder a una vivienda propia, le invitamos a considerar las cooperativas de viviendas. Con un enfoque en la participación, la sostenibilidad y la solidaridad, estas organizaciones ofrecen una perspectiva única para alcanzar el sueño de tener un hogar propio.
Recuerde que cada cooperativa de viviendas puede tener características y normas particulares, por lo que es importante investigar y obtener información específica de la cooperativa en la que Vd. esté interesado/a. ¡Le deseamos éxito en tu búsqueda de una vivienda propia y en su participación en proyectos cooperativos!
La calidad de la vivienda sostenible en nuestro país está aún muy lejos de otros como Suecia, Dinamarca y Noruega, que nos llevan bastante ventaja. Conceptos como el bioclimatismo, la integración en el entorno de una manera respetuosa, el uso de materiales naturales de bajo consumo incorporado, la incorporación de sistemas energéticos limpios y renovables, la rehabilitación como estrategia, antes del derribo y la obra nueva, la adopción de sistemas industrializados, en mayor o menor grado, son estrategias a investigar y experimentar, por cualquier técnico con una cierta sensibilidad.
Es decir, no deberíamos ver la sostenibilidad como una especialidad arquitectónica o, aún menos, como una religión, sino más bien como un instrumento más, incorporado en el conjunto de recursos a la hora de proyectar.
A nadie se le escapa que cada vez se hace más necesario reducir el impacto que la actividad humana deja sobre el medio ambiente. Lo estamos viviendo ahora mismo, con un aumento de las temperaturas que nos hace pensar que aún seguimos en verano, cuando hace ya un mes que lo dejamos atrás.
Hoy por hoy, y lamentablemente, el planeta está al borde del colapso. El cambio climático es ya una realidad preocupante, cada vez más presente en nuestra vida cotidiana.
En 1987 se hizo público el Informe Brunland, que popularizó lo que es ya una máxima contemporánea: «el desarrollo sostenible es aquel que satisface las necesidades de las generaciones presentes, sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras por satisfacer sus propias necesidades».
El desarrollo sostenible implica un compromiso con el futuro, pero también con el propio presente, y con la obligación que tienen los gobernantes por hacer extensivo el bienestar alcanzado por Occidente al conjunto de la humanidad.
Para poder afrontar ese deseado desarrollo sostenible, los grandes frentes abiertos son el agotamiento de los recursos naturales como el petróleo y los minerales, entre ellos el uranio, fuente de la energía nuclear; pero también la reducción de las emisiones de CO2 y de otros gases causantes de este efecto.
Está más que probada la relación causa efecto entre el efecto invernadero y la disminución del régimen de lluvias, por lo que otro de nuestros objetivos fundamentales ha de ser una significativa reducción en el consumo de agua.
Organismos como el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) y el IMPSOL, en un ejercicio de responsabilidad institucional ante la acuciante crisis climática, han alumbrado un Protocolo de sostenibilidad, que será de obligada implantación en todos sus proyectos. De esta manera dan respuesta a los objetivos de desarrollo sostenible (ODS) promovidos por las Naciones Unidas en el contexto internacional de la Agenda 2030.
Se trata de una herramienta transversal que pretende evaluar el impacto ambiental de las decisiones que se toman en la redacción de proyectos y la ejecución de las obras. Es una guía para orientar a los técnicos redactores de proyectos y directores de obras en la mejora de la gestión de recursos, reducción de demanda hídrica y energética y fomentar la biodiversidad, la movilidad sostenible y el uso de las energías renovables, de manera que contribuyamos entre todos a mitigar el cambio climático.
¿QUÉ ES UNA VIVIENDA SOSTENIBLE?
Una casa sostenible es aquella cuyo impacto medioambiental es claramente menor que el de una construcción convencional.
Llegados a este punto, y teniendo en cuenta que somos actores clave en el proceso constructivo, ¿cuál creemos que debería ser nuestra responsabilidad? A modo de aproximación al problema, podemos plantear que un tercio de las emisiones de CO2 se relacionan directamente con algún momento de la vida de los edificios. Es decir, con alguno de los procesos como la producción de materiales de construcción, su transporte y puesta en obra; el consumo energético durante su vida útil y, por último, el derribo y la gestión de los residuos.
En consecuencia, para cumplir los compromisos del protocolo de Kioto, es imprescindible reducir de manera muy importante la demanda energética de los edificios que construimos. Debemos reducir el coste ambiental de los edificios.
Por tanto, uno de los frentes que tenemos es reducir la energía incorporada, que es el valor inicial de energía y emisiones asociado a la materia de la construcción, y que supone un 30% de la energía total consumida por el edifico. El 70% restante correspondería a la energía consumida durante su vida útil. Así que, podríamos reducir hasta un 30% las emisiones generadas por un edificio únicamente utilizando materiales provenientes de reciclado y/o de origen orgánico, como la madera y sus derivados.
El segundo gran ámbito de trabajo es el constituido por la energía que se necesita para la utilización del edificio a lo largo de su vida útil, y las emisiones asociadas a este período. Lo que podemos asimilar al coste de mantenimiento. De hecho, se trata de la parte más significativa y es a la que nos referimos cuando hablamos de ahorro energético en la edificación. Sólo hay que fijarse en que el CTE, en su Documento Básico DB HE de ahorro de energía, se refiere únicamente a la energía destinada a la producción de agua caliente sanitaria, a la climatización y a los equipos de iluminación.
Si lo pensamos, está más que justificado que reducir el consumo de energía destinado a la calefacción, por ejemplo, sea lo primero que pensamos al plantearnos aumentar la eficiencia energética: en un edificio de viviendas la energía destinada a la producción de ACS y a la calefacción supone un 50% del total de energía consumida a lo largo de todo el ciclo de vida.
¿Qué tenemos que hacer para reducir la energía consumida por un edificio?
Es también en el CTE donde se definen los tres grandes mecanismos de que disponemos: la reducción de la demanda energética, la eficiencia de los equipos y la mejora de la gestión.
Las claves para conseguir una vivienda sostenible son la reducción de la energía necesaria para su construcción y la minimización de su dependencia energética.
El primero de ellos, la reducción de la demanda, es quizá el más importante de ellos. La tendencia será la de aproximarse tanto como sea posible a una arquitectura pasiva, aquella cuyo consumo energético tiende a cero. Si bien la reducción será fácilmente accesible si se atiende a factores como el aislamiento, el control solar y de la ventilación, una adecuada orientación, la gestión de los intercambios de calor y humedad, en todo lo relativo a la definición de la envolvente, no siempre será fácil, ni económico, cumplir el objetivo de consumo pasivo.
Intervienen demasiados elementos externos, como el clima, pero también condiciones internas cambiantes, como el número de personas que habitan el edificio, el grado de intensidad de las actividades que en su interior se desarrollan, etc.
En cuanto a la reducción de consumo de agua, estamos ante un recurso de una eficacia igualmente significativa. ¿Qué podemos hacer? Desde la utilización de mecanismos de doble descarga en los inodoros, grifos de bajo consumo o temporizados, hasta la implementación de sistemas de aprovechamiento de las aguas grises provenientes del desagüe de duchas y lavabos, o incluso de reaprovechamiento del agua recogida en las cubiertas para el riego de los jardines. Algunos ayuntamientos ya han regulado sobre el particular, condicionando la concesión de licencias de obras a la incorporación de estas medidas de ahorro de agua.
Otra clave es reducir al mínimo el impacto en el entorno, respetando así la biodiversidad. Evitar acabados químicos, cuya fabricación consume mucha energía y emite gases nocivos, que deterioran la calidad del aire.
A finales del siglo pasado había que enfrentarse a muchos obstáculos para construir una vivienda sostenible. Los pioneros de la arquitectura sostenible situaban con frecuencia la eficacia estética de sus proyectos en un segundo término, ante la necesidad de reducción de emisiones de carbono. Hoy día, la arquitectura ha incorporado ampliamente los postulados de la sostenibilidad en su fuero interno, apareciendo por doquier ejemplos de buena arquitectura, respetuosa con el medio ambiente, bella y, no menos importante, económicamente viable. El impacto ambiental producido por una vivienda sostenible es claramente menor que el de una casa convencional.
Los materiales de la vivienda sostenible
El proceso de fabricación de los materiales y productos de la construcción tiene un fuerte impacto sobre el medio ambiente, incidiendo significativamente sobre el aumento del gasto energético y la disminución de los recursos naturales. Todo el proceso, desde la extracción del material de su medio natural, su transformación en materia prima, la fabricación del producto final y el consumo de energía derivada del petróleo originan emisiones contaminantes y potencialmente tóxicas para la salud.
Para evaluar la repercusión ambiental de soluciones constructivas y materiales, contamos con una herramienta potente, como es el ACV (Análisis del Ciclo de Vida). Mediante este método, analizamos los diferentes procesos a los que se somete al material, como son su producción, el transporte, el uso… y se establecen unos indicadores que los penalizan, como son el efecto invernadero, el ozono, la energía, residuos, etc.
En líneas generales, se trata de disminuir la generación de residuos en obra y facilitar la recuperación de los materiales, por lo que deberán prevalecer sistemas prefabricados y elementos fácilmente desmontables, que permitan la deconstrucción.
Por supuesto, huelga decir que se deberá erradicar el uso de materiales como el plomo y el asbesto, que son potencialmente peligrosos para la salud humana.
A modo de resumen, lo que conviene es la utilización de sistemas constructivos y materiales durables, que garanticen un bajo impacto ambiental. Hemos visto que los más adecuados son aquellos que se fabrican con componentes reciclados, con un consumo energético bajo, y que sean reciclables en un futuro.
La madera como material sostenible
La madera es un material renovable, reciclable y fácil de reutilizar. Para su producción se requiere un mínimo consumo de energía. Si se emplea de manera eficiente, la construcción en madera puede tener una alta durabilidad. Cuando, además, la madera proviene de proveedores de la zona, se reduce al mínimo la contaminación derivada del transporte y contribuye a preservar la economía local.
La podemos utilizar en diferentes modalidades, tanto a nivel estructural como de acabado. Como solución estructural, la encontramos en el entramado de madera tradicional y en sistemas de paneles prefabricados. Algunos de estos paneles, pueden incluso llevar el aislamiento térmico incorporado.
Lamentablemente, no todo son ventajas. ¿Cuáles son los inconvenientes de trabajar con madera?
La madera, como sistema estructural, tiene poca inercia térmica y no retiene el calor, por lo que hay que complementar con otros materiales que tengan masa o bien mediante sistemas mecánicos que regulen la temperatura interior del aire.
Hay que tener precaución a la hora de seleccionar y comprar el material, puesto que existe mucha tala ilegal, por lo que es importante conocer la procedencia de la madera.
También se deberá tener en cuenta que, en ocasiones, la madera necesita tratamientos de protección que, en ocasiones, originan emisiones y residuos tóxicos.
Criterios ambientales y parámetros de sostenibilidad en el diseño de la casa sostenible
Todo el ciclo de vida de un edificio, desde que se inicia con su construcción, pasando por su vida útil y acabando con su derribo, tiene un impacto sobre el medio. Podemos considerar que este es un impacto directo, ocasionado por la actividad edificatoria. Pero también existe un impacto indirecto, que es el que ocasionará la actividad que se desarrolla en los edificios. Obviamente, el impacto que produce la vivienda es menor que, por ejemplo, el que produce la industria. Con todo, el diseño sostenible consiste también en reducir el impacto directo y el indirecto.
¿Cómo minimizar el impacto directo de la vivienda al medio ambiente?
Relacionado directamente con las fases de construcción y utilización del edificio. Los criterios de diseño que se debe aplicar para reducir este impacto son:
En los sistemas pasivos, reduciendo así la demanda energética del edificio:
Ubicación, entorno y emplazamiento
En general, la elección del emplazamiento puede dar lugar a microclimas, como son la orientación y la orografía del terreno, los vientos dominantes, la proximidad o lejanía a fuentes de sonido, la presencia cercana a una masa forestal que puede actuar como regulador de la humedad ambiental o como barrera al viento o al ruido; la ubicación en centros urbanos, que pueden significar situaciones cambiantes de temperatura debido a las sombras originadas por una calle estrecha…
Configuración arquitectónica del edificio
Parámetros como la forma, determinada por los condicionantes de la ubicación, pueden ser muy determinantes, incidiendo sobre el aprovechamiento de la radiación solar, en función de la orientación de las fachadas. La piel del edificio: superficie de contacto, permeabilidad al paso del aire, transparencia, color de las superficies en contacto con el exterior…
Control solar
A priori, será necesario incorporar mecanismos para el control de la radiación solar en cualquier época del año, aunque atendiendo a la orientación del elemento a proteger. Éstos elementos pueden ser fijos (voladizos, lamas fijas…) o móviles (toldos, cortinas, persianas, porticones…). Pero también elementos añadidos a la edificación, como la vegetación: las especies de hoja caduca son un buen sistema de regulación de la radiación.
Aprovechamiento solar térmico y lumínico y ventilación natural
La orientación sur (con desviaciones de +-15º) es la óptima para la captación solar. Conviene, no obstante, un sobredimensionar los sistemas de captación, para evitar sobrecalentamientos. Se puede conseguir reducir la carga térmica del edificio utilizando elementos de sombra, aumentando el aislamiento y la ventilación, refrigerando por evaporación, utilizando láminas de agua, evitando los puentes térmicos… Para aprovechar la iluminación natural hay que tener en cuenta el diseño de las habitaciones (por ejemplo, evitando aquellas muy profundas) y de los huecos en fachada, cuidando su orientación, situación, medidas.
Configuración constructiva del edificio
Dos edificios idénticos en apariencia pueden tener comportamientos térmicos muy diferentes si su sistema constructivo es diferente. Aspectos como los materiales utilizados y su disposición relativa; el grado de aislamiento térmico y acústico; la inercia térmica interior, o la capacidad de acumular calor en la masa propia del edificio, que permitirá liberar esta energía con retardo, a medida que baje la temperatura exterior; el aislamiento térmico utilizado, que permite reducir ganancias y pérdidas térmicas no deseadas. También hay que atender al aislamiento acústico: generalmente, el punto débil serán las oberturas de fachada, por donde se producirá una mayor entrada de ruidos del exterior. Por ejemplo, una ventana batiente ofrece una mayor estanqueidad, comportándose mejor ante el ruido.
Sistemas activos
En los sistemas activos o instalaciones, para aumentar el rendimiento, reduciendo consumos de agua y energía, así como las emisiones o residuos vertidos al medio natural. En este punto, conviene recordar que las energías conocidas como convencionales, que son la electricidad, los combustibles gaseosos, líquidos y sólidos, se obtienen a partir de combustibles fósiles y en centrales hidroeléctricas, térmicas o nucleares. Ya hemos visto que no son las más sostenibles. En contra, las energías renovables se caracterizan por ser recuperables de forma natural, además de poderse producir en el mismo lugar de consumo, y no son contaminantes. Se trata de la energía solar (térmica y fotovoltaica), eólica, hidráulica y biomasa.
Eficiencia en instalaciones de calefacción y climatización
Los aspectos más relevantes a tomar en consideración son: introducir criterios de zonificación en el diseño de las instalaciones de calefacción y climatización, de manera que se permita el funcionamiento independiente, en función de las diferentes orientaciones y usos. Además, conviene incorporar sistemas de regulación y control, mediante el uso de termostatos, hasta sistemas de gestión automatizada. El uso de equipos de alto rendimiento y el aislamiento térmico de las tuberías del sistema de calefacción, ayudan a aumentar la eficiencia.
Algunos consejos para aumentar la eficiencia de calefacción y climatización…
Levantar las persianas durante las horas de sol y bajarlas de noche para evitar la pérdida de calor por los vidrios de las ventanas.
Si tenemos fachada orientada a poniente (la más expuesta), pintarla de color claro, protegiéndola con vegetación o con persianas de lamas verticales o toldos regulables en las ventanas.
Aumentando el aislamiento térmico de nuestra vivienda contribuimos a conservar mejor el calor en invierno y tendremos menos necesidad de refrigeración en verano.
Utilizando carpinterías exteriores con doble vidrio, marcos aislantes y ventanas estancas, sobre todo en las fachadas orientadas hacia el Norte, podemos ahorrar entre un 20 y un 30% de la energía usada para calentar la vivienda.
Si tiene una duda concreta relacionada con este apasionante tema de la vivienda sostenible, no dude en compartirla con nosotros…
Eficiencia en instalaciones eléctricas, de iluminación y equipos
De la misma manera que en el punto anterior, el uso de mecanismos de regulación y control, con detectores de presencia, además de un aprovechamiento óptimo de la iluminación natural, redundan en el aumento de la eficiencia.
Algunos consejos para mejorar la eficiencia de las instalaciones eléctricas…
Los colores claros en el interior de la vivienda aprovechan mejor la luz solar.
Conviene iluminar de forma específica las áreas de trabajo y de estar, prescindiendo de iluminaciones generales.
Utilizar detectores de presencia en las zonas comunes y bombillas de bajo consumo en aquellas que deban estar siempre encendidas.
Con los electrodomésticos también se puede ahorrar: conviene utilizar aparatos eficientes y aprovechar al máximo sus prestaciones. Por ejemplo, adecuando la carga y el programa de la lavadora a la colada. Conviene evitar a toda costa el uso de secadoras mecánicas, secando la ropa al exterior, siempre que sea posible. No dejar aparatos electrónicos en situación de stand by es también una manera de reducir el consumo eléctrico.
Eficiencia en instalaciones de agua
En este punto, el diseño de redes separativas de aguas pluviales y fecales, con el objetivo de reutilizar las primeras en otros usos, como puede ser el riego de jardines (aunque lo idóneo es que el riego funcione por goteo controlado de manera automática), incendios… Igualmente, considerar la posibilidad de depurar las aguas grises, para que puedan ser utilizadas en las descargas de los inodoros. Pero también la implementación de mecanismos de ahorro en la grifería de la vivienda y las cisternas de los inodoros, con doble descarga selectiva.
En cuanto al agua caliente sanitaria, siempre es interesante recurrir a griferías termostáticas en bañeras y duchas, que contribuyen a contener el gasto en agua caliente, ya que regulan de manera más eficiente la temperatura ideal de salida.
También es importante prever que la instalación de ACS de la vivienda suministre agua caliente a las lavadoras y lavavajillas, evitando calentar el agua en el propio aparato, con el subsiguiente ahorro en energía eléctrica.
Residuos domésticos
En lo tocante a residuos, la estrategia consiste en reducir, reutilizar y reciclar. Para conseguir este objetivo es fundamental el papel del usuario en la recogida selectiva, y las viviendas deben estar preparadas para facilitarlo. Se deberá disponer de espacio suficiente en las cocinas, con cubos específicos para cada tipo de residuo.
Aquí van algunos consejos para reducir la generación de residuos en el ámbito doméstico:
No hacer compras excesivas, ya que todo lo que no consumamos se transformará en residuo. Sobre todo, conviene evitar que se estropee la comida.
Cuando los residuos no sean clasificables a causa de su composición (botes de pintura) o por razón de su cantidad (restos de jardinería), conviene transportarlos al vertedero más cercano.
Como usuarios, podemos potenciar la compra de productos que hayan optimizado el tipo de embalaje, dando prioridad a los de vidrio y papel a los de metal y plásticos.
En la medida de lo posible, recuperando costumbres como comprar el pan con la bolsa de tela, o incluso ir caminando provisto de un carrito de la compra, dejando de lado el uso del vehículo.
Evitar a toda costa contaminar el agua con aceites de freír. Se deberá recoger y llevarlo al vertedero municipal o punto verde de la ciudad. Lo mismo sirve para disolventes, pinturas o similares.
De la misma manera, conviene evitar lanzar al inodoro papeles, algodón, colillas o bastoncillos para los oídos.
Materiales y sistemas de construcción
Podemos construir de manera más sostenible minimizando el impacto ambiental de producción (en cuanto a materias primas, agua, energía, emisiones y generación de residuos) y de transporte a obra, de montaje sin generación de residuos y con un desmontaje sencillo que permita el reaprovechamiento posterior, etc.
¿Cómo podemos minimizar el impacto indirecto?
Derivados de la actividad desarrollada en los edificios, la forma de transporte y de vida de sus ocupantes y, en definitiva, en aquellos aspectos que influyen en el impacto global del edificio a lo largo del tiempo. Los criterios de diseño para reducirlos deberán orientarse a:
Aumentar la vida útil del edificio. Aquellos edificios con la flexibilidad necesaria para adaptarse a diferentes usos a lo largo de su vida útil, son más durables. Esta durabilidad debe ser física (calidad de la construcción y bajo mantenimiento), pero también funcional (flexibilidad para simultanear diferentes usos, facilitando así su reconversión y adaptación).
Reducir el impacto generado por el transporte de sus ocupantes. Ubicando el edificio cerca a la red de transporte público, previendo un espacio para el almacenamiento de bicicletas, facilitando así el transporte no contaminante, incorporando nuevas tecnologías que faciliten el trabajo telemático y otras actividades des de la vivienda, con espacio para realizarlas de manera cómoda.
De momento, lo dejamos aquí. En este artículo hemos intentado hacer un compendio de lo que supone abordar los problemas actuales de la vivienda con una voluntad integradora de los conceptos de sostenibilidad que entendemos no ya como gran esfuerzo o como una línea de especialización profesional, sino como parte obligada y cada vez más necesaria de nuestro trabajo como proyectistas y directores de obra.
Más adelante trataremos temas relacionados con éste, como pueden ser las diferentes metodologías de certificación sostenible de los edificios, como pueden ser el BREEAM, el LEED, VERDE o WELL.
Algunas publicaciones de referencia para la redacción de este post, y que les recomendamos que consulten son: Vivienda y sostenibilidad en España, de Toni Solanas y La Casa sostenible: guía imprescindible para construir, reformar y decorar de forma ecológica, de Cathy Strongman.
Igualmente, si nuestro contenido le ha parecido interesante, no dude en compartir este artículo en sus redes sociales!
El Decreto de Habitabilidad de 2012 permite obtener Cédula de Habilidad de un Local o Estudio, aunque urbanísticamente no esté legalizado como Vivienda
¿Es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio?
Hasta la aprobación del Decreto de Habitabilidad 141/2012, en 2012, no era posible obtener Cédula de Habitabilidad de segunda ocupación en locales que no cumplieran el requisito de estar inscritas con el uso vivienda en el registro de la propiedad. Es decir, si urbanísticamente no se trataba de una vivienda, no era posible, de ninguna manera, obtener la Cédula de Habitabilidad.
Para ello, el único modo de conseguir legalizarlas como vivienda era realizar un Cambio de Uso, que requiere de un trámite de Licencia de Obra Mayor, con la necesaria intervención de un Arquitecto. Esta eventualidad dificultaba mucho su obtención, imposibilitándola incluso, en ocasiones, además de suponer un elevado coste.
Con la aprobación del mencionado Decreto, ya no se requiere acreditar la legalidad urbanística de la vivienda, aunque sí del cumplimiento de los requisitos de salubridad, equipamiento y superficies mínimas. Si la vivienda cumple con ellos, tan sólo acreditando que ha sido utilizada como tal, con bastante antigüedad, ya se podrá solicitar la Cédula de Habitabilidad.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que la vivienda reúne los requisitos mínimos que establece el Decreto de Habitabilidad, que es el marco normativo vigente. De esta manera, se garantiza que la vivienda es apta para ser destinada a residencia de personas.
Cuando la vivienda es preexistente, es decir, que no proviene de obra nueva y se ha usado con anterioridad, entonces estamos hablando de una Cédula de segunda ocupación.
¿Qué datos constan en la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula es un documento que, con independencia de quién o quiénes sean sus ocupantes o titulares, acredita el cumplimiento de las condiciones objetivas de habitabilidad de la vivienda. Por ese motivo, los datos de el o los propietarios no constan en la misma.
Los datos que constan son:
Emplazamiento y ubicación de la vivienda.
Espacios y estancias que la componen.
Superficie útil de la vivienda y de sus habitaciones.
Lindar de ocupación máxima.
Identificación del técnico que ha emitido el Certificado de Habitabilidad.
Obtener Cédula de Loft con uso diferente a Vivienda
¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad será necesaria siempre que se produzca la transmisión de una vivienda, ya sea una venta, un alquiler o incluso en una cesión de uso. Será necesaria, pues, para dar de alta los servicios de suministros como la electricidad, el agua, gas y telecomunicaciones. Las compañías suministradoras solicitarán la Cédula para los nuevos contratos.
Como vimos al principio, el otorgamiento de la Cédula no supone la legalización de las construcciones, ni su adecuación a la legalidad urbanística, pero sique es posible obtenerCédula de Habitabilidad de un Local o Estudio, si es que se acredita que se ha venido usando como vivienda con relativa antigüedad.
¿Cómo se puede acreditar la antigüedad en el uso como vivienda?
Ya hemos visto que el Decreto de Habitabilidad de 2.012 permite obtener Cédula de Habitabilidad de un inmueble, independientemente de que su legalidad urbanística como vivienda. Para ello, se deberá acreditar que tiene una antigüedad en el uso como vivienda superior, al menos, a 1.984, que es el año en que se empezó a expedir las Cédulas de Habitabilidad.
Será necesario buscar la documentación que acredita ese uso Vivienda, como puede ser un Certificado de Empadronamiento o bien Contratos de alquiler o de compañías de suministros, como agua o electricidad.
Lo más frecuente es solicitar un registro histórico de empadronamiento en la oficina del padrón del municipio donde se encuentra la vivienda. Con este informe, podremos acreditar ante los técnicos del Dpto. de Vivienda de la Generalitat que el inmueble, aunque urbanísticamente no sea una vivienda, se ha venido usando como tal con esa antigüedad.
¿Qué tipo de Cédula de Habitabilidad se obtiene para un Local o Estudio?
Pues obtendremos una Cédula totalmente funcional, similar a los casos de viviendas. La única diferencia es que se incluye una frase a modo de recordatorio conforme no se acredita la legalidad urbanística, como en el siguiente ejemplo:
La Cédula indica que no se acredita la legalidad Urbanística
Caso de éxito: Cédula de Habitabilidad para un Estudio en planta Ático
Es bastante frecuente, en la ciudad de Barcelona, la existencia de Estudios situados en la planta ático de edificios plurifamiliares. Estos inmuebles, pese a que cuenten con un programa funcional de vivienda, no son viviendas, desde el punto de vista urbanístico. Puede ser que, a la hora de solicitar la licencia para la construcción del edificio, la densidad de viviendas se agotaba en las plantas inferiores, y la única forma de aprovechar la edificabilidad restante era creando estos espacios destinados a Estudio.
Recientemente, desde Arquitectos Barna hemos gestionado con éxito la tramitación de una Cédula de Habitabilidad para uno de estos Estudios, ubicado en el Ático de un edificio de viviendas de un barrio de Barcelona.
El proceso para conseguirlo fue solicitar la Cédula de Habitabilidad acreditando la antigüedad en el uso vivienda. Para ello, la propiedad solicitó un Informe histórico de empadronamiento en esa dirección, con el resultado de que el inmueble constaba como vivienda habitual desde 1.976. Con ese informe, además de aportar un levantamiento gráfico de la vivienda, conseguimos que el Departamento de Vivienda otorgara la Cédula.
Evidentemente, además del tema de la antigüedad, la vivienda debe cumplir los requisitos que el Decreto de Habitabilidad exige para viviendas de segunda ocupación. En este caso, el inmueble cumplía estos requisitos, por lo que fue posible la obtención de la Cédula.
SI, es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un local o estudio!
SÓLO TIENE QUE CLICAR AQUÍ PARA ACCEDER A NUESTRA SECCIÓN DEDICADA, DONDE TIENE TODA LA INFORMACIÓN QUE NECESITA…
El 28 de diciembre de 2007 se aprobaba la Ley del derecho a la vivienda en Cataluña, cuyo objeto es regular el derecho de todo ciudadano al acceso a la vivienda.
Ley del derecho a la vivienda en Cataluña
Antecedentes de la Ley del derecho a la vivienda
Hasta la publicación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, estaba vigente en Cataluña la ley 24/1991 de la vivienda. Esta antigua ley sentaba las bases para la actual, reconociendo ya el derecho a la vivienda digna de todo ciudadano.La más importante diferencia entre ambas es una actitud activa, entendiendo la vivienda como un derecho que debe ser cuidado por la administración, frente a una postura pasiva, que entendía la vivienda como un bien que se adquiere en el mercado.
¿Cuáles son las finalidades de la Ley?
Los principales objetivos que se perseguía a la publicación de ley eran:
Hacer efectivo el derecho constitucional de la ciudadanía a disponer de vivienda digna y adecuada a sus necesidades.
Delimitar los contenidos de la función social de la propiedad.
Considerar la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como servicio de interés general.
Garantizar la calidad de las viviendas.
Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma o renovación del patrimonio inmobiliario existente.
Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
Evitar la discriminación en el acceso a la vivienda.
Conseguir una oferta significativa de viviendas con protección oficial, territorialmente equilibrada y adaptada a las diversas situaciones territoriales, urbanas y socioeconómicas.
Promover la diversidad y la cohesión social en los barrios y sectores residenciales.
Potenciar el papel y las actuaciones de las entidades de carácter social, asistencial, cooperativo y similares.
¿Cuál es la competencia de la Generalitat en la aplicación de la Ley?
La Generalitat tiene la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda en Cataluña de las siguientes formas:
Ejerciendo sus competencias.
Coordinándose con la actuación de los entes locales, según el principio de subsidiariedad.
Celebrando conciertos y colaborando con los agentes de iniciativa social y privada.
Cooperando y fomentando la acción de los entes locales.
¿Cuáles son las competencias locales?
Los entes locales, bajo el principio de autonomía para la gestión de sus intereses, ejercen sus competencias en materia de vivienda celebrando convenios o concertando sus políticas de vivienda con otras administraciones locales o con la Generalitat.La ley 18/2007 no sólo establece obligaciones para la administración, sino que da un papel activo al ciudadano, estableciendo la función social que éste debe cumplir en el ejercicio de su derecho de propiedad.En ese sentido, según la Ley, son situaciones de incumplimiento de la función social:
Inobservancia del deber de conservación y rehabilitación de la vivienda ( si comporta un riesgo para las personas)
Desocupación permanente e injustificada de las viviendas.
Sobreocupación de las viviendas.
No residencia habitual y permanente de los propietarios de vivienda de protección oficial.
Vivienda digna | Arquitectos en Barcelona
Definiciones de la Ley del derecho a la Vivienda en Cataluña
Vivienda
Toda edificación fija , destinada a la residencia de personas físicas o utilizada como tal, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en la que está situada y que cumple la función social de aportar a las persones que residen en ella el espacio, instalaciones y medios materiales precisos para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de vida. La condición de vivienda debe quedar amparada por la acreditación del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Vivienda vacía
Es aquella que permanece permanentemente desocupada durante un plazo superior a dos años, sin causa justificada. Se entiende por causa justificada el traslado por razones laborales, cambio de domicilio por situación de dependencia o el abandono de viviendas en zonas rurales en proceso de perdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.
Vivienda sobreocupada
Es aquella en la que se produce una actividad de alojamiento con ocupación excesiva en consideración a la superficie y a los servicios de la vivienda, tal y como determinan los standards de superficie por persona fijados como requisitos mínimos de habitabilidad en Cataluña. No existe situación de sobreocupación en los casos de convivencia vinculados por lazos de parentesco hasta el segundo grado.
Infravivienda
Es el inmueble que se destina a alojamiento de personas sin disponer de la cédula de habitabilidad ni cumplir las condiciones para obtenerla. Si desea ampliar información en relación con la cédula de habitabilidad, puede consultar esta página, donde se lo explicamos con todo detalle.
Vivienda con actividad económica
Vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas.
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A la hora de vender una vivienda, es muy importante que la documentación cumpla una serie de requisitos básicos, que analizamos en el siguiente artículo.
La venta de viviendas y su publicidad
La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.
En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:
La publicidad evitará siempre inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios…
Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobre todo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.
Datos que debe incluir la información publicitaria
Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:
Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.
Datos de la promoción y las viviendas:
Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:
El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.
El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago. Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.
Venta de viviendas, llaves en mano
Requisitos para la comercialización de viviendas
En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:
Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.
¿Cuál es la normativa de aplicación?
Ley 18/2007 de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda
Artículo 58: La publicidad y su carácter vinculante.
Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como pueden ser promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente Ley.
Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión.
La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de las viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan a los destinatarios a error con repercusiones económicas.
Los datos, características y condiciones relativas a la construcción, situación, servicios, instalaciones, etc., incluidos en la publicidad, son exigibles por el comprador, aún no figurando expresamente en el contrato de transmisión.
Artículo 59. Menciones obligatorias. Se establecen los datos que el agente debe hacer constar necesariamente ( se tratan en detalle más adelante)
Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
Artículo 61. Integración de la oferta, promoción y publicidad en el contrato.
La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación.
El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán ser tenidas en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.
Dos posibles escenarios para la venta de viviendas
Atendiendo a la situación en que el promotor afronta la venta, podemos estar ante dos posibles escenarios: la pre-comercialización, cuando no se daban todos los supuestos exigibles por la legislación vigente, o bien la comercialización, cuando sí se reunían todos estos requisitos.
En función de en qué fase nos encontremos, así se deberá diseñar la documentación gráfica, o planos comerciales.
Viviendas en Construcción
LOS PLANOS COMERCIALES O “PLANOS DE VENTAS”A fin de limitar posibles responsabilidades frente a terceros derivadas de la publicidad y cumplir con la legislación exigible, conviene tomar en consideración las siguientes recomendaciones:
Plano de ventas en estado de Pre‐comercialización (o Pre-reserva)
Limitar expresamente la referencia únicamente a tipologías estandarizadas pendientes de acomodo en el proyecto definitivo.
Hacer constar la localización exacta de la Promoción.
Hacer constar estado del Proyecto: Proyectado con o sin licencia, en Construcción según licencia xxx, o Proyecto con Construcción finalizada.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Plano de ventas en estado de Comercialización
En este caso el Plano de Ventas ha de ser individualizado por vivienda.
Hacer constar localización de la Promoción.
Identificar Licencia de Obras (Número y fecha de Caducidad).
Hacer constar estado del Proyecto: en Construcción según licencia, o Proyecto con Construcción finalizada.
Si hubiera un contratista único identificarlo.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Superficies Útil y Construida.
Espero que este artículo sea de su interés y les animo a que dejen sus consultas en los comentarios o compartan en sus redes sociales.
La licencia de cambio de uso de estudio, local u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor mediante la cual los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento autorizan al titular del inmueble a realizar el cambio del uso original.
En aquellos casos en que el inmueble ya esté acondicionado como vivienda, la licencia de cambio de uso será necesaria para la legalización y obtención de la Cédula de habitabilidad, así como para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad como uso vivienda y notificación del cambio en la Dirección general del Catastro.
Se trata de una licencia Urbanística de Obras mayores, así que el técnico competente para la redacción del proyecto técnico es el Arquitecto superior.
¿Qué es necesario para obtener el cambio de uso a vivienda?
Cambio de Uso a Vivienda
Para que el Ayuntamiento correspondiente pueda conceder licencia de cambio de uso, se deben cumplir dos condiciones:
La primera es que el inmueble cumpla los requisitos de habitabilidad y solidez mínimos exigidos por el Decreto de Habitabilidad vigente, el D141/2012. En caso contrario, serán necesarias obras de reforma para adecuar la vivienda a requisitos de Obra nueva.
La segunda condición es que se pueda aumentar la densidad de viviendas en la zona en que se ubica el inmueble. Asimismo, en cumplimiento de las Normas Urbanísticas del planeamiento vigente, se deberá comprobar que se permita el uso vivienda en la planta que ocupa la entidad objeto de cambio de uso.
¿En qué consiste nuestro Estudio de Viabilidad?
Dado que no siempre será posible obtener la licencia, le aconsejamos como opción recomendable el encargo de un estudio de viabilidad, en que visitaremos el inmueble y analizaremos la normativa de aplicación, consultando con los servicios de Urbanismo de su municipio si fuera necesario, con el fin de emitir un breve informe en que especificamos:
Probabilidades de éxito en la obtención de la licencia, estimando la viabilidad de las actuaciones a llevar a cabo.
Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación, así como de nuestros honorarios desglosados y demás gastos ( derechos de visado del Colegio de Arquitectos de Catalunya, tasas municipales e impuestos)
Nuestro estudio previo para la viabilidad de la obtención de esa licencia tendrá un coste muy controlado, Vd. puede pedir precio o realizar su consulta utilizando nuestro formulario de contacto, pulsando el biguiente botón. El coste del Estudio de Viabilidad se descontará de los honorarios en caso de aceptación del presupuesto.
Háganos llegar su consulta sobre Cambio de Uso a Vivienda
Preguntas más frecuentes sobre el Cambio de uso a vivienda
¿SE PUEDE REALIZAR SIEMPRE EL CAMBIO DE USO?
No siempre se podrá obtener la licencia de cambio de uso. Dependerá de factores como si en la finca en que se ubica su inmueble se ha agotado la densidad de viviendas, que es el número máximo de viviendas por unidad de superficie. También de que se reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez según el Decreto de Habitabilidad 141/2012.
SI TENGO UN LOCAL ACONDICIONADO COMO VIVIENDA, ¿PUEDO HACER UN CAMBIO DE USO?
Si su vivienda ya cumple requisitos de habitabilidad, no serán necesarias obras de reforma. Únicamente se deberá solicitar licencia de legalización del cambio de uso.
¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO INTEGRAL?
Cuando se transforma el uso de una edificación por completo, hablamos de cambio de uso INTEGRAL. Por ejemplo, se puede cambiar el uso residencial a hotelero, comercial o dotacional.
TRAS EL CAMBIO DE USO, ¿OBTENDRÉ LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
La Cédula de Habitabilidad la otorga la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya y la licencia de cambio de uso es una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento del municipio. Son dos trámites diferentes. Una vez completado el proceso del cambio de uso, Vd. Deberá solicitar Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación.
¿QUÉ ES NECESARIO PARA OBTENER CÉDULA DE HABITABILIDAD TRAS EL CAMBIO DE USO?
La Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de vivienda procedente de cambio de uso tendrá una vigencia de 15 años y para solicitarla se deberá aportar:
– Original del Certificado Final de Obras y Habitabilidad – Comunicación previa a la ocupación de la vivienda – Anexo II del CTE, de modificaciones al Proyecto técnico y de Controles de Obra – Se deberá pagar la tasa correspondiente ( actualmente 33,55 €)
¿PUEDEN LOS VECINOS OPONERSE AL CAMBIO DE USO DE MI INMUEBLE?
La comunidad de propietarios no puede impedir un cambio de uso a menos que conste expresamente en el Registro de la Propiedad la anotación que lo impida. En este sentido, existe jurisprudencia. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración en el uso de un inmueble han de constar de manera expresa para ser eficaces.
Si le ha interesado este artículo, o tiene alguna consulta, no dude en dejarla en los comentarios y estaremos encantados en contestarle. También puede compartir en sus redes sociales… Gracias!
Las 5 Claves para Comprar un Terreno para Construir una Casa
En este nuevo post, donde le damos algunas claves para comprar un terreno para construir una casa, vamos a intentar aportar nuestra experiencia para ayudarle a realizar la mejor elección a la hora de encontrar la parcela perfecta en la que se levantará su nuevo Proyecto de vivienda.
Desde que, allá por marzo de 2.020, la pandemia irrumpió en nuestra rutina, se suma un motivo más para desear construir nuestra propia vivienda.
Javier Luna, arquitecto
Además de querer tener la libertad de elegir algo tan personal como el que será nuestro hogar, diseñado a medida de nuestras necesidades, se añade la urgencia de disponer de estancias más amplias, bien ventiladas y zonas de estar al aire libre.
Si Vd. está leyendo este artículo, sin duda debe saber que el éxito de una autopromoción depende, en gran medida, de la correcta elección del terreno para construir su casa. Siga leyendo a continuación nuestros consejos para afrontar la compra con garantías de éxito.
Qué hay que saber para acertar en la compra de terreno
Pues sí, efectivamente, la acertada elección de una parcela es una parte fundamental del éxito o fracaso de su autopromoción. No estamos descubriendo la fórmula de la Coca-cola. Pero es que vale la pena insistir, puesto que muchas más veces de las que pensamos, nos centramos mucho en aspectos relacionados con las características de la edificación, sin pensar en cómo una mala elección del terreno puede condicionar todo el proyecto.
Aspectos como la ubicación, los condicionantes naturales, o el planeamiento urbanístico vigente, son determinantes a la hora de tomar una decisión que, en algunos casos, puede ser para toda la vida.
1. La ubicación del terreno
El primero de los factores a tener en cuenta es la ubicación del terreno para construir. No necesariamente una buena casa tiene que estar en una buena zona, pero es cierto que es determinante, si tenemos en cuenta que el valor del suelo puede representar hasta el 50% del valor final de la vivienda.
A la hora de elegir el terreno, habrá que tener en cuenta:
Conexión viaria o transporte público. La facilidad de poder acceder con rapidez al entorno urbano es determinante, ya sea en transporte privado, sin atascos o teniendo que pagar peajes, o mediante transporte público que nos acerque lo máximo a la parcela.
Proximidad a servicios básicos. Servicios como hospitales, centros de salud, farmacias, centros educativos o zonas comerciales.
Seguridad. Es un aspecto muy importante. Algunas urbanizaciones cuentan con vigilancia o sistemas de seguridad como circuitos de televisión. Lógicamente, esto influirá en el precio de la parcela. Por otra parte, la necesidad de vallar la parcela puede incrementar el presupuesto de manera notable, en según qué situaciones.
Incidencia del precio. El coste del terreno viene determinado por su tamaño, por lo que se pueda construir en él, pero también por todo lo anteriormente expuesto.
Cómo buscar la parcela deseada
Es una de las principales preguntas que se plantea todo aquel que decide construir su propia vivienda. Vamos a ver cuáles son las maneras más comunes en que Vd. puede encontrar el terreno para construir su casa:
Inmobiliarias locales. Las oficinas inmobiliarias próximas a entornos urbanos con calificación urbanística apta para construcción unifamiliar suelen tener una amplia sección de parcelas en venta. Hay que tener en cuenta que una agencia se llevará un porcentaje de la compra en concepto de comisión, pero también es cierto que un buen agente puede ayudar a descartar sorpresas de carácter técnico o legal y nos puede dar acceso a un mayor número de parcelas que, por nuestra cuenta, sería mucho más laborioso encontrar.
Oficinas bancarias. Tras la crisis inmobiliaria del decenio pasado, los bancos tienen secciones inmobiliarias muy potentes, que muchas veces ofrecen a la venta parcelas provenientes de embargos o daciones en pago.
Internet. Cómo no, portales de sobras conocidos como pueden ser Idealista, Fotocasa o mi parcela, pueden ser una buena fuente de terrenos para construir.
Visitar la zona. Que esté al final de esta lista no significa que, hoy en día, siga funcionando como principal recurso. Si tiene la intención de comprar un terreno para construir una casa, qué mejor opción que conducir hasta esa urbanización en la que le gustaría vivir y pasear sus calles, preguntar a sus vecinos… muchas veces el boca oreja es el mejor método para el buen buscador, ya que no siempre todo lo que está en venta está convenientemente publicitado.
Los condicionantes de la ubicación
Una vez detectada la parcela, siempre es conveniente analizar las parcelas vecinas. Siempre se podrá extraer información interesante. Por ejemplo, cómo esas edificaciones vecinas podrían afectar a mi proyecto.
¿Podrían arrojar sombras sobre mis fachadas?¿Puede ser que limiten las vistas de mi futura vivienda?¿Podría tratarse de edificaciones donde se realicen actividades molestas o ruidosas? También conviene realizar este análisis de los alrededores porque puede darnos pistas muy valiosas de qué tipo de edificio puedo construir… alturas, tipo de cubierta, materiales…
El planeamiento condiciona, a veces de manera muy rígida, y puede darse el caso de que el tipo de vivienda que tenemos en mente puede ser muy difícil, o incluso imposible, de construir en esa zona.
Qué vivienda se puede construir aquí…
2. El planeamiento urbanístico de la zona
El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos redactados para ordenar el uso del suelo, regulando las condiciones para su transformación. Para acometer la construcción de su futura vivienda, deberá contar con una licencia urbanística de obras. La licencia condiciona los parámetros de la casa, basándose en la normativa urbanística de la zona y el planeamiento vigente.
Lo primero será determinar la Califación urbanística y el uso. La parcela deberá estar en suelo urbano con uso residencial. No todos los terrenos son aptos para edificar. Por ejemplo, a priori no será posible construir en terrenos rústicos, salvo bajo algunos condicionantes muy concretos. Veamos, pues, cómo el planeamiento nos condiciona:
Ocupación. Define el porcentaje, en metros cuadrados, del total de superficie de la parcela que puede estar ocupada por la edificación. Expresado de otro modo, la superficie que puede ocupar la planta baja. Generalmente, se refiere a una ocupación máxima, aunque algunos municipios regulan también la ocupación mínima que debe tener la casa.
Edificabilidad. Este parámetro establece la superficie máxima de techo que podemos construir por unidad de suelo. Se suele calcular en base a un factor que multiplica la superficie de la parcela, y no se computa la superficie enterrada o bajo rasante.
Si lo aplicamos a un caso práctico, lo entenderemos mejor. Si nuestra parcela tiene 800 m2, una ocupación del 25% y un coeficiente de edificabilidad de 0,4 m2 de techo / m2 de suelo, obtendremos el siguiente resultado: podremos ocupar 200 m2 y podremos edificar un total de 320 m2.
Altura reguladora. Se limita el número de plantas que se puede edificar y la altura máxima que se podrá construir. En zonas urbanas, es un parámetro que suele estar condicionado por la anchura de la calle.
Por lo general, los portales web de los Ayuntamientos disponen de la información aplicable en materia de planeamiento urbanístico. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, disponemos de éste geoportal de Planeamiento urbanístico, donde se puede descargar la normativa de cada zona.
Otros parámetros a tener en cuenta
Hemos repasado antes los principales condicionantes del Planeamiento Urbanístico a la hora de diseñar un proyecto de vivienda unifamiliar, pero existen otros parámetros que hay que contemplar. Uno de estos parámetros son las separaciones a lindes o retranqueos que se debe observar a la hora de situar la edificación en la parcela. Dicho de otro modo, es la franja de terreno no construible entre mi casa y el límite de la parcela.
Este parámetro tiene el cometido de evitar que las edificaciones vecinas se produzcan molestias debido a la excesiva proximidad entre ellas, y pueden ser ocupadas por construcciones auxiliares cuya superficie no computa a efectos de determinar la edificabilidad, o piscinas, en función del planeamiento vigente. Se trata de un parámetro que es fuente inagotable de conflictos entre vecinos debido a su frecuente incumplimiento, por lo que vale la pena conocerlo bien.
También hay que hacer mención al vallado o cerramiento exterior de la parcela. En según qué municipios, puede ser obligatoria la construcción de este vallado, cuyas características de altura, composición de materiales, etc., suele estar regulada por la normativa urbanística. La viabilidad de un proyecto de construcción de vivienda unifamiliar aislada dependerá, en gran parte, en las posibilidades que el planeamiento permita en esa parcela, por lo que es fundamental que Vd. se informe bien. Lo mejor es acudir al Ayuntamiento y consultar a los técnicos de Urbanismo o incluso solicitar un Certificado Urbanístico de la parcela.
No obstante, lo mejor es confiar esta parte tan importante a un arquitecto, quien podrá realizar todas las gestiones necesarias por Vd. y plasmará en un informe el resultado, sin errores de interpretación, descartando que no haya impedimentos como afectaciones urbanísticas o cargas que incidan en la viabilidad de su proyecto.
Somos profesionales de la arquitectura y el urbanismo en Barcelona
Quizá podamos ayudarle! Contacte ahora con nosotros sin compromiso!
3. Las características de la parcela
Una vez encontrada la parcela, será determinante comprobar sus características….
Tamaño y forma
Es el principal parámetro. Convendrá tomar unas medidas con cinta métrica para comprobar que lo que nos están vendiendo corresponde con la realidad. De este modo, podremos dibujar ya un plano acotado con medidas y superficies, para empezar a trabajar.
Más adelante, se deberá encargar un levantamiento topográfico a un especialista, para conseguir un plano con la definición geométrica exacta, además de datos de cotas de nivel, que serán imprescindibles para realizar un buen proyecto arquitectónico.
La importancia del estudio solar
Asoleo
Conceptos como eficiencia energética, arquitectura sostenible o casas pasivas, se han instalado en nuestro día a día con fuerza y están más de actualidad que nunca. Desarrollar este tema no es el cometido de este artículo, porque seguramente daría para una serie entera.
Pero si mencionaré que el asoleo tiene mucho que ver en cómo la vivienda se vale de los recursos naturales para autoabastecerse de energía y eso redunda en una mayor eficiencia energética. Una buena orientación provoca las condiciones para un elevado confort.
¿Cómo se consigue esto? En invierno, el sol está más bajo y sus rayos pueden penetrar a través de las superficies acristaladas de captación. En verano, con el sol en la posición más alta, no entrará al interior si utilizamos elementos pasivos de protección como aleros, estratégicamente colocados sobre los huecos.
Esta energía de radiación solar que penetra al interior en invierno se puede almacenar si disponemos de elementos con gran masa y, en consecuencia, una gran inercia térmica. Es el principio del muro trombe.
Una vivienda bien soleada y ventilada no tendrá problemas de humedades y requerirá de un menor consumo de electricidad para iluminar sus espacios. Pero, ¿cuál es la mejor orientación posible?la orientación Sur es la más buscada, puesto que permite disfrutar de sol prácticamente durante todo el día.
Orientaciones Este y Oeste, nos darán sol de mañana o tarde… ésta última es una buena opción para aprovechar los últimos rayos de sol. Pero nunca conviene tener una vivienda orientada a Norte, puesto que no tendremos radiación directa.
Vistas
¿Qué decir de las vistas? Seguramente es uno de los factores que más directamente apelan a la emoción a la hora de tomar la decisión de comprar un terreno para construir una casa. Incluso puede determinar que prestemos menos atención a los defectos que pueda tener un terreno, si es que dispone de unas bonitas vistas.
El consejo que les puedo dar tiene que ver, no con las vistas que puedo tener, sino con las vistas que me pueden robar en un futuro. Si, por ejemplo, construyen en la parcela situada enfrente de la mía, pueden estar robándome esas apreciadas vistas.
Es algo que no se suele tener en cuenta y puede ser fundamental en un futuro, porque puede incluso depreciar el valor de la vivienda. No es lo mismo una casa con unas magníficas vistas a la Costa Brava que salir a la terraza y tener una espléndida panorámica de la fachada de mis nuevos vecinos.
Pendiente del terreno
Este es uno de los aspectos fundamentales a la hora de valorar una parcela. Conocer el desnivel del terreno para construir su vivienda es fundamental, porque puede ser un factor determinante del tipo de proyecto que se deberá desarrollar.
Por ejemplo, si la parcela tiene una fuerte inclinación, podría ser un elemento de diseño a aprovechar, en caso de que además vaya acompañado de buenas vistas. Habrá que preguntarse si la pendiente favorece o no, puesto que si se trata de una pendiente en una vertiente norte, estaríamos generando una situación de falta de asoleo, que, como hemos visto antes, es otro punto clave.
Por otro lado, este tipo de viviendas favorece un desarrollo en varias plantas y se hace necesaria la construcción de elementos de contención, que obligan a realizar mayor movimiento de tierras y encarecen el presupuesto de construcción.
Créditos: Jeremy Thompson, Flickr
En la gran mayoría de casos, impera la elección de una parcela lo más plana posible, porque esto redunda en menores costes de construcción y mayor libertad compositiva, y una mejor integración interior-exterior, al disponer de más fachada y evitar muros en contacto con el terreno.
No obstante, todos tenemos en mente grandes ejemplos de la arquitectura moderna, que han demostrado que la elección de la situación en la parcela no siempre se ha de regir por criterios racionales. En el caso de la casa de la cascada, del inmenso Frank Lloyd Wright, la elección de situarse directamente encima de la cascada situó la vivienda a otro nivel, convirtiéndose en uno de los mayores logros de la arquitectura residencial.
Entorno natural
Es interesante también investigar un poco el entorno inmediato del terreno para construir, puesto que hay factores que pueden afectar a la edificación en gran medida, como son:
Proximidad al mar. Lo que inicialmente puede ser valorado como un punto a favor, sobre todo si va asociado a bonitas vistas, se puede transformar en un problema, si no se tienen en cuenta ciertas precauciones a la hora de construir en entornos muy próximos al mar. El alto contenido salino del aire que incide sobre los elementos constructivos podría afectar, haciendo necesaria una implicación elevada del factor mantenimiento: pintura de porticones, lamas o carpinterías, oxidación de elementos metálicos, etc.
Vegetación invasiva o protegida. Conviene conocer si existe arbolado protegido en la parcela, para evitar sorpresas desagradables en forma de multa, en caso de que se decida talar árboles. Por otro lado, una vegetación con fuerte desarrollo en el subsuelo, puede afectar a los cimientos de nuestra casa, llegando incluso a poner en riesgo su estabilidad.
Cauces fluviales. ¿Está la parcela en zona de influencia fluvial? La proximidad al cauce de ríos podría afectar drásticamente a nuestra recién estrenada vivienda. Conviene estar bien informado.
No nos olvidamos de un factor decisivo, como son las características geológicas del terreno y la posibilidad de encontrar agua de origen freático en el subsuelo. Se deberá encargar un estudio geotécnico, realizado por un geólogo y visado por su colegio profesional. Quizá sea uno de los factores que, teniendo más importancia, se obvian por completo, lo cual es un gran error.
Por ejemplo, si quiero construir un sótano para utilizarlo como aparcamiento y mi terreno es de tipo rocoso, será muy costoso excavarlo, lo cual resultará en un notable sobrecoste, amén de la demora en la fase de construcción.Por tanto, es un asunto tan importante que no lo desarrollaremos más aquí y le dedicaremos un artículo aparte un poco más adelante.
Servicios existentes
Para poder edificar, una parcela deberá tener condición de solar. Eso significa que ha de contar con los servicios básicos como son los suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones… Por ejemplo, si para solicitar suministro eléctrico no cuento con la conexión a pie de parcela, es posible que la compañía eléctrica me requiera de unas obras en la vía pública, para traer la acometida desde el centro de transformación más cercano.
Algunas veces, esto supone varios metros lineales de zanjas, cables, etc., que encarecerán el presupuesto, además de que se deberá contar con ello para poder iniciar las obras.
También habrá que atender a la necesidad de que la calle esté asfaltada hasta el acceso a mi parcela, en caso contrario, el Ayuntamiento me puede exigir sufragar estas obras.
Y, por supuesto, también podemos tener algún problema por exceso, no por defecto. Me refiero a los casos en que alguna línea de media o alta tensión pueda afectar a la viabilidad urbanística de la operación.
4. El aspecto legal: situación registral
Llegados a este punto, toca hablar un poco de todo lo que tiene que ver con el estado de cargas que pueda arrastrar la parcela, como son deudas de propietarios anteriores, cargas urbanísticas no satisfechas.
Los terrenos para construir pueden tener servidumbres, o derechos de terceros sobre la parcela. Podemos tener derecho de paso, de vistas o servidumbres de paso de canalizaciones de compañías suministradoras, que pueden afectar en mayor o menor medida las obras o incluso la convivencia.
Otro aspecto fundamental es tener claro el proceso de compra, ¿en qué consiste un contrato de arras?¿Y el contrato de compraventa? Aspectos como costes asociados a las licencias y a la construcción, financiación, impuestos….Hace un tiempo publicamos una guía de compraventa de vivienda, que le invitamos a leer, pues le puede ayudar a responder estas cuestiones.
5. El asesoramiento de un técnico
Por último, y a modo de resumen, un último esfuerzo en sintetizar lo que, a nuestro criterio profesional, son las claves de una elección exitosa de terreno para construir su vivienda. Por supuesto que el factor decisivo es el precio, y es precisamente de lo que menos hemos hablado, pero es cierto que ha estado muy presente en toda la exposición, debido a que todo ello puede influir en el coste de su parcela.
Cuente con asesoramiento profesional
Conclusiones
Es por ello que, además de poderse permitir pagar el precio justo por el terreno para construir la casa de sus sueños, y en la medida de lo posible, Vd. deberá elegir una parcela que:
Se encuentre en una buena ubicación
Dotada de buena accesibilidad, servicios, equipamientos cercanos, seguridad…
Su calificación urbanística permita la construcción de su vivienda
Cualquiera que sea la tipología de vivienda que Vd. desea… en planta única, en dos plantas, con cubierta inclinada, de estilo moderno… etc.
Sus características físicas no limiten el proyecto
Su tamaño, forma, pendiente, orientación, preexistencia de colindantes o posibilidad a futuro, no deberán condicionar, encarecer o limitar excesivamente la construcción de la casa.
El terreno tenga unas características geológicas adecuadas
Su composición deberás ser apta para la construcción, sin obligar a recurrir a soluciones de cimentación costosas.
Cómo podemos ayudarle a comprar un terreno para construir una casa
Desde aquí le ofrecemos un servicio de asesoramiento integral, desarrollando un estudio completo de viabilidad, donde analizaremos las posibilidades de éxito de la operación, teniendo en cuenta todos los aspectos anteriormente citados y muchos otros que, fruto de nuestra experiencia, le serán de gran ayuda a la hora de tomar esta decisión tan importante de enfrascarse en la autopromoción de su vivienda.
Bien, hasta aquí hemos llegado. Le hemos intentado explicar cómo comprar un terreno para construir una casa a su medida. Si piensa que hemos descuidado algo o tiene alguna sugerencia o consulta, no dude en dejarnos sus comentarios, que intentaremos responder a la mayor rapidez.
Este jueves, 25 de mayo, ha finalizado la 22a edición de Construmat, la feria de referencia del sector de la construcción en Cataluña. Después de 4 años sin celebrarse, el tema central del certamen ha sido el enfoque del sector hacia la sostenibilidad.
En el marco de la feria se ha celebrado un congreso en que se ha hablado de industrialización. Estuvimos ahí y les contamos cuál es la propuesta de dos de las empresas punteras del sector de la prefabricación en nuestro país.
El presente de la vivienda sostenible: Arquima y Evowall
En la búsqueda de soluciones constructivas sostenibles, dos empresas catalanas se han destacado por su enfoque innovador y su compromiso con el medio ambiente. Arquima y Evowall son líderes en el sector de la construcción sostenible y han dejado su huella en el mercado con propuestas únicas. Aunque comparten una visión común de crear edificios eficientes y respetuosos con el entorno, cada una tiene sus propias características distintivas.
En este artículo, exploraremos las similitudes y diferencias entre ambas empresas, destacando sus contribuciones a la vivienda sostenible.
Arquima: Madera y Sostenibilidad
Materiales Sostenibles
Arquima es conocida por su enfoque en el uso de la madera como material de construcción principal para la construcción de vivienda sostenible (aunque últimamente están diversificando, la vivienda sigue siendo su principal objetivo). La madera, un recurso natural renovable, ofrece una serie de beneficios ambientales, como la reducción de las emisiones de carbono y la mejora de la calidad del aire interior.
Arquima utiliza madera certificada de bosques sostenibles en todos sus proyectos, garantizando así la procedencia responsable de los materiales utilizados. Se trata de un sistema industrializado con estructura de madera (muros portantes y forjados), apto para fabricar estructuras, fachadas o envolventes completas.
El sistema industrializado en madera de Arquima permite que tanto la estructura como la envolvente (fachadas y cubierta) lleguen a la obra totalmente finalizadas. Con ello se consigue obtener una alta calidad de acabados reduciendo notablemente el plazo de ejecución de las obras.
Alta Eficiencia Energética
Además de su enfoque en la madera, Arquima se ha destacado por su compromiso con la eficiencia energética. La empresa utiliza sistemas de energía renovable, como paneles solares, para alimentar sus edificios y reducir al mínimo el consumo de energía. Sus diseños también se centran en la orientación solar y en la maximización del aprovechamiento de la luz natural, lo que contribuye a la reducción de la demanda de energía.
Evowall: Hacia el Consumo Nulo
Edificios de Consumo Nulo: la casa pasiva
Evowall ha llevado la sostenibilidad a otro nivel al especializarse en la construcción de edificios de consumo nulo, es decir, edificios que producen la misma cantidad de energía que consumen. A través de la integración de sistemas avanzados de energía renovable y eficiencia energética, Evowall ha logrado crear proyectos que no solo minimizan su impacto ambiental, sino que también generan un excedente de energía que puede ser devuelto a la red.
Casa Pasiva Evowall
La Passivhaus o casa pasiva es una vivienda prefabricada que alcanza el máximo confort interior con el mínimo consumo posible. Hablamos de confort térmico pero también en cuanto a la calidad del aire. La vivienda pasiva promovida por Evowall incorpora elementos como la inercia térmica, propiedad que redunda en una reducción significativa de la demanda de climatización en las épocas más extremas de frío y calor. Además, se rige por los siguientes 5 principios:
Un aislamiento térmico adecuado
Eliminación de puentes térmicos
Hermeticidad
Carpintería exterior de altas prestaciones
Ventilación con recuperación de calor
Construcción Modular y Flexibilidad
Una de las fortalezas de Evowall radica en su enfoque en la construcción modular. La empresa utiliza módulos prefabricados fabricados en un entorno controlado, lo que garantiza una alta calidad y una mayor eficiencia en el proceso constructivo. Esta metodología permite una mayor flexibilidad y adaptabilidad en la construcción, así como la posibilidad de ampliar o modificar los edificios en el futuro según las necesidades cambiantes.
Similitudes y Diferencias
Aunque tanto Arquima como Evowall comparten una visión común de promover la construcción sostenible, existen diferencias significativas en sus enfoques y metodologías.
Materiales y Construcción eficiente
Mientras Arquima se enfoca en el uso de la madera como material principal, Evowall utiliza una combinación de materiales sostenibles en su construcción modular, mediante paneles prefabricados de hormigón y acero.
Ambos sistemas industrializados permiten la construcción en tiempos más reducidos que en un sistema de construcción convencional. Eso significa que, al reducir tiempos, se reducen también costes indirectos de la construcción.
Eficiencia Energética
Ambas empresas comparten un fuerte compromiso con la eficiencia energética, pero Evowall se destaca por su enfoque en la creación de edificios de consumo nulo, que generan más energía de la que consumen.
Innovación Tecnológica
Tanto Arquima como Evowall incorporan tecnologías avanzadas en sus proyectos. Arquima utiliza sistemas de energía renovable y maximiza el aprovechamiento de la luz natural, mientras que Evowall integra soluciones inteligentes y automatización para optimizar el rendimiento energético de sus edificios.
En ambos casos, se integra la metodología BIM en todo el proceso de diseño.
Personalización y Flexibilidad
Ambas empresas ofrecen soluciones personalizadas, adaptándose a las necesidades específicas de sus clientes. Arquima se centra en proyectos únicos y adaptados al entorno, mientras que Evowall destaca por su construcción modular flexible, que permite ampliaciones y modificaciones futuras.
En ambos casos, se trata de casas prefabricadas, pero 100% a medida. Ambos industriales, Arquima y Evowall se adaptan al diseño que realizamos los arquitectos, teniendo en cuenta las necesidades y deseos de nuestros clientes.
Conclusiones
Tanto Arquima como Evowall representan ejemplos destacados de empresas pioneras en la construcción sostenible en Cataluña. Arquima se distingue por su enfoque en el uso de la madera como material sostenible y su compromiso con la eficiencia energética. Evowall, por su parte, sobresale por su capacidad para crear edificios de consumo nulo y su enfoque en la construcción modular flexible.
Ambas empresas han demostrado su compromiso con la innovación, la calidad y la sostenibilidad en la industria de la construcción. Su visión común de crear edificios eficientes y respetuosos con el medio ambiente refleja el creciente interés en la vivienda sostenible y la necesidad de soluciones constructivas más responsables.
En última instancia, Arquima y Evowall están liderando el camino hacia un futuro más sostenible en la construcción, proporcionando soluciones innovadoras y contribuyendo al desarrollo de una sociedad más consciente del medio ambiente.
Podemos afirmar que son el presente de la vivienda sostenible: su trabajo continúa inspirando a otros actores del sector y demostrando que es posible construir de manera sostenible sin comprometer la calidad y el confort de los edificios.
Arquitectos Barna
Con estas dos empresas catalanas como referentes, se espera que la construcción sostenible siga ganando impulso, promoviendo un cambio hacia un entorno construido más saludable y respetuoso con el medio ambiente. Nosotros, como arquitectos, sabemos que la colaboración con un industrial de solvencia contrastada, como cualquiera de estas dos empresas, es la base para conseguir el mejor resultado en su promoción de vivienda unifamiliar.
En el mundo actual, la adquisición de una vivienda se ha convertido en uno de los objetivos principales para muchas personas. Sin embargo, el acceso a la vivienda puede resultar complicado debido a los altos precios y la falta de opciones disponibles en el mercado.
Es en este contexto que las Cooperativas de Viviendas emergen como una alternativa viable y atractiva, pese a algún episodio tristemente famoso en nuestra historia reciente, que afortunadamente está superado.
A finales de los años ochenta, la Unión General de Trabajadores (UGT) creó la cooperativa de viviendas «Promoción Social de Viviendas, Sociedad Cooperativa» (PSV). La sociedad cayó en manos de personas poco adecuadas, que hicieron una mala gestión, lo que derivó en una sentencia de apropiación indebida. El caso motivó reformas legislativas que resultaron en mecanismos de protección del cooperativista, de manera que no se puedan volver a repetir casos similares.
Arquitectos Barna
En este artículo, exploraremos las claves fundamentales sobre cómo funcionan las Cooperativas de Viviendas, y cómo pueden ser una solución para aquellos que buscan una vivienda propia, con ahorros de hasta el 20% en la adquisición de vivienda frente a la fórmula habitual de adquisición de vivienda a un promotor privado.
Veamos cómo funcionan las cooperativas de viviendas
1. ¿Qué es una cooperativa de viviendas?
Una cooperativa de viviendas es una forma de organización en la cual un grupo de personas formalizan una sociedad sin ánimo de lucro, con el propósito de adquirir una vivienda de forma colectiva. A diferencia de comprar una propiedad individualmente, en una cooperativa de viviendas los miembros se convierten en autopromotores, futuros copropietarios de la propiedad en conjunto.
Esto significa que cada miembro tiene derechos y responsabilidades compartidas sobre la vivienda y las decisiones relacionadas con la misma.
El marco jurídico español que regula las cooperativas es muy estricto y, en la actualidad está recogido en la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas. En concreto, los capítulos V y VI del Título I de esta ley regulan de manera muy rigurosa el régimen económico y la contabilidad de las cooperativas de viviendas.
En concreto, las cooperativas tienen la obligación de realizar una auditoría de sus cuentas anuales, ya que están sometidas a la Ley de Auditoría de Cuentas, como el resto de las sociedades.
2. Proceso de formación de una cooperativa de viviendas
La formación de una cooperativa de viviendas implica varios pasos y requerimientos legales. En primer lugar, es necesario encontrar un grupo de personas interesadas en formar parte de la cooperativa. Una vez reunido el grupo, se debe redactar un estatuto que establezca las reglas y normas de funcionamiento de la cooperativa. Además, se debe elegir una junta directiva que se encargue de tomar decisiones en nombre de los miembros y gestionar los asuntos relacionados con la propiedad.
Posteriormente, se procede a la búsqueda de un terreno o edificio adecuado para la construcción o adquisición de las viviendas. Es importante contar con asesoría legal y técnica en esta etapa para garantizar que se cumplan todos los requisitos y normativas vigentes. Una vez seleccionada la ubicación, se procede a la obtención de financiamiento, que puede provenir de diferentes fuentes, como entidades bancarias o programas de vivienda del gobierno.
3. Aspectos financieros de una cooperativa de viviendas
Uno de los aspectos más atractivos de las cooperativas de viviendas es su enfoque en la accesibilidad económica. Al unirse en un grupo, los miembros pueden compartir los costos de adquisición de la propiedad, reduciendo así la carga financiera individual. Además, las cooperativas de viviendas suelen tener acceso a préstamos con tipos de interés más favorables debido a su naturaleza colectiva.
Es importante destacar que, al convertirse en miembros de una cooperativa de viviendas, los individuos deben realizar un aporte inicial para la compra de su parte de la propiedad. Este aporte se conoce como «cuota de ingreso» y suele ser considerablemente menor que el costo total de una vivienda individual en el mercado convencional. Además, los miembros también deben pagar una cuota mensual, que se destina a los gastos de mantenimiento y administración de la propiedad.
4. Toma de decisiones y participación en la cooperativa de viviendas
En una cooperativa de viviendas, todos los miembros tienen derecho a participar en la toma de decisiones relacionadas con la propiedad. Esto se logra a través de reuniones periódicas en las que se discuten temas relevantes y se toman decisiones importantes para el funcionamiento de la cooperativa. Cada miembro tiene voz y voto en estas reuniones, lo que garantiza que todas las opiniones sean consideradas y se tome en cuenta el bienestar colectivo.
Es importante destacar que la participación activa en la cooperativa de viviendas implica compromiso y responsabilidad. Los miembros deben cumplir con las normas y reglamentos establecidos, así como contribuir con su cuota mensual y participar en las tareas de mantenimiento y gestión de la propiedad. La colaboración y el trabajo en equipo son fundamentales para el éxito y la sostenibilidad de la cooperativa.
Funcionamiento de las cooperativas de viviendas
En el funcionamiento de las cooperativas existen varios elementos clave que permiten la organización y toma de decisiones:
La Asamblea General es uno de los pilares fundamentales de una cooperativa de viviendas. Se trata de un órgano de participación y toma de decisiones en el que todos los miembros tienen voz y voto. En la Asamblea General se discuten y aprueban temas importantes, como la elección del Consejo Rector, la aprobación de presupuestos y la adopción de decisiones estratégicas para la cooperativa.
El Consejo Rector es el órgano de gobierno de la cooperativa. Está compuesto por miembros elegidos democráticamente por la Asamblea General y su función principal es representar los intereses y necesidades de los socios. El Consejo Rector se encarga de gestionar los asuntos diarios de la cooperativa, velar por el cumplimiento de los estatutos y tomar decisiones en beneficio del colectivo.
Otro elemento importante es el Comité de Recursos, cuya función es resolver conflictos o controversias que puedan surgir entre los miembros de la cooperativa. El Comité de Recursos actúa como mediador imparcial y busca soluciones justas para todas las partes involucradas. Su objetivo principal es mantener un ambiente armonioso y colaborativo dentro de la cooperativa.
La gestión financiera de la cooperativa es responsabilidad del Comité Financiero. Este comité se encarga de la planificación y control de los recursos económicos, así como de la elaboración de presupuestos y la supervisión de los pagos y cuotas de los miembros. Además, es responsable de buscar financiamiento externo, como préstamos hipotecarios, y de establecer acuerdos económicos con entidades bancarias.
La Comisión de Control y Supervisión es otro elemento importante en la organización de una cooperativa de viviendas. Esta comisión tiene la responsabilidad de auditar y supervisar las actividades de la cooperativa para garantizar la transparencia y el cumplimiento de las normas y reglamentos establecidos.
Cooperativas de Viviendas
5. Beneficios de las cooperativas de viviendas
Las cooperativas de viviendas ofrecen una serie de beneficios tanto económicos como sociales. A continuación, se presentan algunos de los principales:
5.1 Accesibilidad económica: Al unirse en una cooperativa, los miembros pueden acceder a una vivienda a un costo más bajo que si la adquirieran de forma individual en el mercado convencional. Compartir los gastos de adquisición y los costos de mantenimiento reduce la carga financiera individual.
5.2 Control y participación: Los miembros tienen la oportunidad de participar activamente en la toma de decisiones y el manejo de la cooperativa. Esto les brinda un mayor control sobre su vivienda y el entorno en el que viven.
5.3 Comunidad y apoyo mutuo: Las cooperativas de viviendas fomentan un sentido de comunidad y solidaridad entre sus miembros. Al compartir espacios comunes y participar en actividades conjuntas, se crea un ambiente de apoyo mutuo y camaradería.
5.4 Estabilidad y seguridad: Al convertirse en copropietarios de la propiedad, los miembros de la cooperativa tienen mayor estabilidad y seguridad en comparación con el alquiler. No están sujetos a desalojos arbitrarios y pueden vivir en la propiedad durante el tiempo que deseen, siempre y cuando cumplan con las normas establecidas.
5.5 Ahorro a largo plazo: A medida que los miembros pagan sus cuotas mensuales, están contribuyendo a un fondo común que se utiliza para el mantenimiento y la mejora de la propiedad. Esto asegura la preservación del valor de la vivienda a largo plazo y permite realizar mejoras que beneficien a todos los miembros.
Preguntas frecuentes (FAQs)
A continuación, responderemos algunas preguntas frecuentes sobre las cooperativas de viviendas:
¿Cuál es la diferencia entre comprar vivienda a un promotor profesional o mediante una cooperativa de viviendas?
En la mayoría de las ocasiones, el acceso a la propiedad de la vivienda se realiza a través de la compra a promotores profesionales. Suelen ser sociedades mercantiles que transmiten las viviendas a terceros mediante la firma de contratos de compraventa. Al comprar a través de cooperativa, el cooperativista se erige en autopromotor colectivo del edificio del que será copropietario. De esta manera, se dan varios beneficios: el más inmediato es el ahorro económico que supone la obtención de una vivienda a precio de coste, evitando el beneficio del promotor. Pero también se puede optar a beneficios fiscales y/o ayudas públicas. Como contrapartida, el cooperativista asume el riesgo económico de la promoción, que bajo la fórmula de promotor privado asumiría éste.
¿Qué sucede si un miembro quiere abandonar la cooperativa de viviendas?
Si un miembro decide abandonar la cooperativa, generalmente puede vender su parte de la propiedad a otro miembro o aprobado por la junta directiva. Esto permite mantener la estabilidad y continuidad de la cooperativa. Sin embargo, las reglas pueden variar dependiendo de los estatutos y acuerdos internos de cada cooperativa.
¿Puedo obtener financiación hipotecaria para una cooperativa de viviendas?
El financiamiento para cooperativas de viviendas puede ser un poco diferente al financiamiento tradicional para viviendas individuales. Sin embargo, existen instituciones financieras y programas gubernamentales que ofrecen préstamos específicamente para cooperativas. Es importante investigar y buscar asesoría financiera para conocer las opciones disponibles y los requisitos necesarios.
Conclusión
Las cooperativas de viviendas son una opción atractiva y viable para aquellas personas que buscan acceder a una vivienda propia de forma más accesible y participativa. A través de la colaboración y el trabajo en equipo, los miembros de una cooperativa pueden adquirir una propiedad compartida, tomando decisiones de manera conjunta y disfrutando de los beneficios económicos y sociales que este modelo ofrece.
Desde el proceso de formación hasta la toma de decisiones y la participación activa, las cooperativas de viviendas promueven la creación de comunidades sólidas y el apoyo mutuo entre sus miembros. Además, al compartir los gastos y tener acceso a préstamos favorables, se convierten en una alternativa asequible en comparación con la compra individual de una vivienda.
Si está buscando una forma diferente de acceder a una vivienda propia, le invitamos a considerar las cooperativas de viviendas. Con un enfoque en la participación, la sostenibilidad y la solidaridad, estas organizaciones ofrecen una perspectiva única para alcanzar el sueño de tener un hogar propio.
Recuerde que cada cooperativa de viviendas puede tener características y normas particulares, por lo que es importante investigar y obtener información específica de la cooperativa en la que Vd. esté interesado/a. ¡Le deseamos éxito en tu búsqueda de una vivienda propia y en su participación en proyectos cooperativos!
La calidad de la vivienda sostenible en nuestro país está aún muy lejos de otros como Suecia, Dinamarca y Noruega, que nos llevan bastante ventaja. Conceptos como el bioclimatismo, la integración en el entorno de una manera respetuosa, el uso de materiales naturales de bajo consumo incorporado, la incorporación de sistemas energéticos limpios y renovables, la rehabilitación como estrategia, antes del derribo y la obra nueva, la adopción de sistemas industrializados, en mayor o menor grado, son estrategias a investigar y experimentar, por cualquier técnico con una cierta sensibilidad.
Es decir, no deberíamos ver la sostenibilidad como una especialidad arquitectónica o, aún menos, como una religión, sino más bien como un instrumento más, incorporado en el conjunto de recursos a la hora de proyectar.
A nadie se le escapa que cada vez se hace más necesario reducir el impacto que la actividad humana deja sobre el medio ambiente. Lo estamos viviendo ahora mismo, con un aumento de las temperaturas que nos hace pensar que aún seguimos en verano, cuando hace ya un mes que lo dejamos atrás.
Hoy por hoy, y lamentablemente, el planeta está al borde del colapso. El cambio climático es ya una realidad preocupante, cada vez más presente en nuestra vida cotidiana.
En 1987 se hizo público el Informe Brunland, que popularizó lo que es ya una máxima contemporánea: «el desarrollo sostenible es aquel que satisface las necesidades de las generaciones presentes, sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras por satisfacer sus propias necesidades».
El desarrollo sostenible implica un compromiso con el futuro, pero también con el propio presente, y con la obligación que tienen los gobernantes por hacer extensivo el bienestar alcanzado por Occidente al conjunto de la humanidad.
Para poder afrontar ese deseado desarrollo sostenible, los grandes frentes abiertos son el agotamiento de los recursos naturales como el petróleo y los minerales, entre ellos el uranio, fuente de la energía nuclear; pero también la reducción de las emisiones de CO2 y de otros gases causantes de este efecto.
Está más que probada la relación causa efecto entre el efecto invernadero y la disminución del régimen de lluvias, por lo que otro de nuestros objetivos fundamentales ha de ser una significativa reducción en el consumo de agua.
Organismos como el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) y el IMPSOL, en un ejercicio de responsabilidad institucional ante la acuciante crisis climática, han alumbrado un Protocolo de sostenibilidad, que será de obligada implantación en todos sus proyectos. De esta manera dan respuesta a los objetivos de desarrollo sostenible (ODS) promovidos por las Naciones Unidas en el contexto internacional de la Agenda 2030.
Se trata de una herramienta transversal que pretende evaluar el impacto ambiental de las decisiones que se toman en la redacción de proyectos y la ejecución de las obras. Es una guía para orientar a los técnicos redactores de proyectos y directores de obras en la mejora de la gestión de recursos, reducción de demanda hídrica y energética y fomentar la biodiversidad, la movilidad sostenible y el uso de las energías renovables, de manera que contribuyamos entre todos a mitigar el cambio climático.
¿QUÉ ES UNA VIVIENDA SOSTENIBLE?
Una casa sostenible es aquella cuyo impacto medioambiental es claramente menor que el de una construcción convencional.
Llegados a este punto, y teniendo en cuenta que somos actores clave en el proceso constructivo, ¿cuál creemos que debería ser nuestra responsabilidad? A modo de aproximación al problema, podemos plantear que un tercio de las emisiones de CO2 se relacionan directamente con algún momento de la vida de los edificios. Es decir, con alguno de los procesos como la producción de materiales de construcción, su transporte y puesta en obra; el consumo energético durante su vida útil y, por último, el derribo y la gestión de los residuos.
En consecuencia, para cumplir los compromisos del protocolo de Kioto, es imprescindible reducir de manera muy importante la demanda energética de los edificios que construimos. Debemos reducir el coste ambiental de los edificios.
Por tanto, uno de los frentes que tenemos es reducir la energía incorporada, que es el valor inicial de energía y emisiones asociado a la materia de la construcción, y que supone un 30% de la energía total consumida por el edifico. El 70% restante correspondería a la energía consumida durante su vida útil. Así que, podríamos reducir hasta un 30% las emisiones generadas por un edificio únicamente utilizando materiales provenientes de reciclado y/o de origen orgánico, como la madera y sus derivados.
El segundo gran ámbito de trabajo es el constituido por la energía que se necesita para la utilización del edificio a lo largo de su vida útil, y las emisiones asociadas a este período. Lo que podemos asimilar al coste de mantenimiento. De hecho, se trata de la parte más significativa y es a la que nos referimos cuando hablamos de ahorro energético en la edificación. Sólo hay que fijarse en que el CTE, en su Documento Básico DB HE de ahorro de energía, se refiere únicamente a la energía destinada a la producción de agua caliente sanitaria, a la climatización y a los equipos de iluminación.
Si lo pensamos, está más que justificado que reducir el consumo de energía destinado a la calefacción, por ejemplo, sea lo primero que pensamos al plantearnos aumentar la eficiencia energética: en un edificio de viviendas la energía destinada a la producción de ACS y a la calefacción supone un 50% del total de energía consumida a lo largo de todo el ciclo de vida.
¿Qué tenemos que hacer para reducir la energía consumida por un edificio?
Es también en el CTE donde se definen los tres grandes mecanismos de que disponemos: la reducción de la demanda energética, la eficiencia de los equipos y la mejora de la gestión.
Las claves para conseguir una vivienda sostenible son la reducción de la energía necesaria para su construcción y la minimización de su dependencia energética.
El primero de ellos, la reducción de la demanda, es quizá el más importante de ellos. La tendencia será la de aproximarse tanto como sea posible a una arquitectura pasiva, aquella cuyo consumo energético tiende a cero. Si bien la reducción será fácilmente accesible si se atiende a factores como el aislamiento, el control solar y de la ventilación, una adecuada orientación, la gestión de los intercambios de calor y humedad, en todo lo relativo a la definición de la envolvente, no siempre será fácil, ni económico, cumplir el objetivo de consumo pasivo.
Intervienen demasiados elementos externos, como el clima, pero también condiciones internas cambiantes, como el número de personas que habitan el edificio, el grado de intensidad de las actividades que en su interior se desarrollan, etc.
En cuanto a la reducción de consumo de agua, estamos ante un recurso de una eficacia igualmente significativa. ¿Qué podemos hacer? Desde la utilización de mecanismos de doble descarga en los inodoros, grifos de bajo consumo o temporizados, hasta la implementación de sistemas de aprovechamiento de las aguas grises provenientes del desagüe de duchas y lavabos, o incluso de reaprovechamiento del agua recogida en las cubiertas para el riego de los jardines. Algunos ayuntamientos ya han regulado sobre el particular, condicionando la concesión de licencias de obras a la incorporación de estas medidas de ahorro de agua.
Otra clave es reducir al mínimo el impacto en el entorno, respetando así la biodiversidad. Evitar acabados químicos, cuya fabricación consume mucha energía y emite gases nocivos, que deterioran la calidad del aire.
A finales del siglo pasado había que enfrentarse a muchos obstáculos para construir una vivienda sostenible. Los pioneros de la arquitectura sostenible situaban con frecuencia la eficacia estética de sus proyectos en un segundo término, ante la necesidad de reducción de emisiones de carbono. Hoy día, la arquitectura ha incorporado ampliamente los postulados de la sostenibilidad en su fuero interno, apareciendo por doquier ejemplos de buena arquitectura, respetuosa con el medio ambiente, bella y, no menos importante, económicamente viable. El impacto ambiental producido por una vivienda sostenible es claramente menor que el de una casa convencional.
Los materiales de la vivienda sostenible
El proceso de fabricación de los materiales y productos de la construcción tiene un fuerte impacto sobre el medio ambiente, incidiendo significativamente sobre el aumento del gasto energético y la disminución de los recursos naturales. Todo el proceso, desde la extracción del material de su medio natural, su transformación en materia prima, la fabricación del producto final y el consumo de energía derivada del petróleo originan emisiones contaminantes y potencialmente tóxicas para la salud.
Para evaluar la repercusión ambiental de soluciones constructivas y materiales, contamos con una herramienta potente, como es el ACV (Análisis del Ciclo de Vida). Mediante este método, analizamos los diferentes procesos a los que se somete al material, como son su producción, el transporte, el uso… y se establecen unos indicadores que los penalizan, como son el efecto invernadero, el ozono, la energía, residuos, etc.
En líneas generales, se trata de disminuir la generación de residuos en obra y facilitar la recuperación de los materiales, por lo que deberán prevalecer sistemas prefabricados y elementos fácilmente desmontables, que permitan la deconstrucción.
Por supuesto, huelga decir que se deberá erradicar el uso de materiales como el plomo y el asbesto, que son potencialmente peligrosos para la salud humana.
A modo de resumen, lo que conviene es la utilización de sistemas constructivos y materiales durables, que garanticen un bajo impacto ambiental. Hemos visto que los más adecuados son aquellos que se fabrican con componentes reciclados, con un consumo energético bajo, y que sean reciclables en un futuro.
La madera como material sostenible
La madera es un material renovable, reciclable y fácil de reutilizar. Para su producción se requiere un mínimo consumo de energía. Si se emplea de manera eficiente, la construcción en madera puede tener una alta durabilidad. Cuando, además, la madera proviene de proveedores de la zona, se reduce al mínimo la contaminación derivada del transporte y contribuye a preservar la economía local.
La podemos utilizar en diferentes modalidades, tanto a nivel estructural como de acabado. Como solución estructural, la encontramos en el entramado de madera tradicional y en sistemas de paneles prefabricados. Algunos de estos paneles, pueden incluso llevar el aislamiento térmico incorporado.
Lamentablemente, no todo son ventajas. ¿Cuáles son los inconvenientes de trabajar con madera?
La madera, como sistema estructural, tiene poca inercia térmica y no retiene el calor, por lo que hay que complementar con otros materiales que tengan masa o bien mediante sistemas mecánicos que regulen la temperatura interior del aire.
Hay que tener precaución a la hora de seleccionar y comprar el material, puesto que existe mucha tala ilegal, por lo que es importante conocer la procedencia de la madera.
También se deberá tener en cuenta que, en ocasiones, la madera necesita tratamientos de protección que, en ocasiones, originan emisiones y residuos tóxicos.
Criterios ambientales y parámetros de sostenibilidad en el diseño de la casa sostenible
Todo el ciclo de vida de un edificio, desde que se inicia con su construcción, pasando por su vida útil y acabando con su derribo, tiene un impacto sobre el medio. Podemos considerar que este es un impacto directo, ocasionado por la actividad edificatoria. Pero también existe un impacto indirecto, que es el que ocasionará la actividad que se desarrolla en los edificios. Obviamente, el impacto que produce la vivienda es menor que, por ejemplo, el que produce la industria. Con todo, el diseño sostenible consiste también en reducir el impacto directo y el indirecto.
¿Cómo minimizar el impacto directo de la vivienda al medio ambiente?
Relacionado directamente con las fases de construcción y utilización del edificio. Los criterios de diseño que se debe aplicar para reducir este impacto son:
En los sistemas pasivos, reduciendo así la demanda energética del edificio:
Ubicación, entorno y emplazamiento
En general, la elección del emplazamiento puede dar lugar a microclimas, como son la orientación y la orografía del terreno, los vientos dominantes, la proximidad o lejanía a fuentes de sonido, la presencia cercana a una masa forestal que puede actuar como regulador de la humedad ambiental o como barrera al viento o al ruido; la ubicación en centros urbanos, que pueden significar situaciones cambiantes de temperatura debido a las sombras originadas por una calle estrecha…
Configuración arquitectónica del edificio
Parámetros como la forma, determinada por los condicionantes de la ubicación, pueden ser muy determinantes, incidiendo sobre el aprovechamiento de la radiación solar, en función de la orientación de las fachadas. La piel del edificio: superficie de contacto, permeabilidad al paso del aire, transparencia, color de las superficies en contacto con el exterior…
Control solar
A priori, será necesario incorporar mecanismos para el control de la radiación solar en cualquier época del año, aunque atendiendo a la orientación del elemento a proteger. Éstos elementos pueden ser fijos (voladizos, lamas fijas…) o móviles (toldos, cortinas, persianas, porticones…). Pero también elementos añadidos a la edificación, como la vegetación: las especies de hoja caduca son un buen sistema de regulación de la radiación.
Aprovechamiento solar térmico y lumínico y ventilación natural
La orientación sur (con desviaciones de +-15º) es la óptima para la captación solar. Conviene, no obstante, un sobredimensionar los sistemas de captación, para evitar sobrecalentamientos. Se puede conseguir reducir la carga térmica del edificio utilizando elementos de sombra, aumentando el aislamiento y la ventilación, refrigerando por evaporación, utilizando láminas de agua, evitando los puentes térmicos… Para aprovechar la iluminación natural hay que tener en cuenta el diseño de las habitaciones (por ejemplo, evitando aquellas muy profundas) y de los huecos en fachada, cuidando su orientación, situación, medidas.
Configuración constructiva del edificio
Dos edificios idénticos en apariencia pueden tener comportamientos térmicos muy diferentes si su sistema constructivo es diferente. Aspectos como los materiales utilizados y su disposición relativa; el grado de aislamiento térmico y acústico; la inercia térmica interior, o la capacidad de acumular calor en la masa propia del edificio, que permitirá liberar esta energía con retardo, a medida que baje la temperatura exterior; el aislamiento térmico utilizado, que permite reducir ganancias y pérdidas térmicas no deseadas. También hay que atender al aislamiento acústico: generalmente, el punto débil serán las oberturas de fachada, por donde se producirá una mayor entrada de ruidos del exterior. Por ejemplo, una ventana batiente ofrece una mayor estanqueidad, comportándose mejor ante el ruido.
Sistemas activos
En los sistemas activos o instalaciones, para aumentar el rendimiento, reduciendo consumos de agua y energía, así como las emisiones o residuos vertidos al medio natural. En este punto, conviene recordar que las energías conocidas como convencionales, que son la electricidad, los combustibles gaseosos, líquidos y sólidos, se obtienen a partir de combustibles fósiles y en centrales hidroeléctricas, térmicas o nucleares. Ya hemos visto que no son las más sostenibles. En contra, las energías renovables se caracterizan por ser recuperables de forma natural, además de poderse producir en el mismo lugar de consumo, y no son contaminantes. Se trata de la energía solar (térmica y fotovoltaica), eólica, hidráulica y biomasa.
Eficiencia en instalaciones de calefacción y climatización
Los aspectos más relevantes a tomar en consideración son: introducir criterios de zonificación en el diseño de las instalaciones de calefacción y climatización, de manera que se permita el funcionamiento independiente, en función de las diferentes orientaciones y usos. Además, conviene incorporar sistemas de regulación y control, mediante el uso de termostatos, hasta sistemas de gestión automatizada. El uso de equipos de alto rendimiento y el aislamiento térmico de las tuberías del sistema de calefacción, ayudan a aumentar la eficiencia.
Algunos consejos para aumentar la eficiencia de calefacción y climatización…
Levantar las persianas durante las horas de sol y bajarlas de noche para evitar la pérdida de calor por los vidrios de las ventanas.
Si tenemos fachada orientada a poniente (la más expuesta), pintarla de color claro, protegiéndola con vegetación o con persianas de lamas verticales o toldos regulables en las ventanas.
Aumentando el aislamiento térmico de nuestra vivienda contribuimos a conservar mejor el calor en invierno y tendremos menos necesidad de refrigeración en verano.
Utilizando carpinterías exteriores con doble vidrio, marcos aislantes y ventanas estancas, sobre todo en las fachadas orientadas hacia el Norte, podemos ahorrar entre un 20 y un 30% de la energía usada para calentar la vivienda.
Si tiene una duda concreta relacionada con este apasionante tema de la vivienda sostenible, no dude en compartirla con nosotros…
Eficiencia en instalaciones eléctricas, de iluminación y equipos
De la misma manera que en el punto anterior, el uso de mecanismos de regulación y control, con detectores de presencia, además de un aprovechamiento óptimo de la iluminación natural, redundan en el aumento de la eficiencia.
Algunos consejos para mejorar la eficiencia de las instalaciones eléctricas…
Los colores claros en el interior de la vivienda aprovechan mejor la luz solar.
Conviene iluminar de forma específica las áreas de trabajo y de estar, prescindiendo de iluminaciones generales.
Utilizar detectores de presencia en las zonas comunes y bombillas de bajo consumo en aquellas que deban estar siempre encendidas.
Con los electrodomésticos también se puede ahorrar: conviene utilizar aparatos eficientes y aprovechar al máximo sus prestaciones. Por ejemplo, adecuando la carga y el programa de la lavadora a la colada. Conviene evitar a toda costa el uso de secadoras mecánicas, secando la ropa al exterior, siempre que sea posible. No dejar aparatos electrónicos en situación de stand by es también una manera de reducir el consumo eléctrico.
Eficiencia en instalaciones de agua
En este punto, el diseño de redes separativas de aguas pluviales y fecales, con el objetivo de reutilizar las primeras en otros usos, como puede ser el riego de jardines (aunque lo idóneo es que el riego funcione por goteo controlado de manera automática), incendios… Igualmente, considerar la posibilidad de depurar las aguas grises, para que puedan ser utilizadas en las descargas de los inodoros. Pero también la implementación de mecanismos de ahorro en la grifería de la vivienda y las cisternas de los inodoros, con doble descarga selectiva.
En cuanto al agua caliente sanitaria, siempre es interesante recurrir a griferías termostáticas en bañeras y duchas, que contribuyen a contener el gasto en agua caliente, ya que regulan de manera más eficiente la temperatura ideal de salida.
También es importante prever que la instalación de ACS de la vivienda suministre agua caliente a las lavadoras y lavavajillas, evitando calentar el agua en el propio aparato, con el subsiguiente ahorro en energía eléctrica.
Residuos domésticos
En lo tocante a residuos, la estrategia consiste en reducir, reutilizar y reciclar. Para conseguir este objetivo es fundamental el papel del usuario en la recogida selectiva, y las viviendas deben estar preparadas para facilitarlo. Se deberá disponer de espacio suficiente en las cocinas, con cubos específicos para cada tipo de residuo.
Aquí van algunos consejos para reducir la generación de residuos en el ámbito doméstico:
No hacer compras excesivas, ya que todo lo que no consumamos se transformará en residuo. Sobre todo, conviene evitar que se estropee la comida.
Cuando los residuos no sean clasificables a causa de su composición (botes de pintura) o por razón de su cantidad (restos de jardinería), conviene transportarlos al vertedero más cercano.
Como usuarios, podemos potenciar la compra de productos que hayan optimizado el tipo de embalaje, dando prioridad a los de vidrio y papel a los de metal y plásticos.
En la medida de lo posible, recuperando costumbres como comprar el pan con la bolsa de tela, o incluso ir caminando provisto de un carrito de la compra, dejando de lado el uso del vehículo.
Evitar a toda costa contaminar el agua con aceites de freír. Se deberá recoger y llevarlo al vertedero municipal o punto verde de la ciudad. Lo mismo sirve para disolventes, pinturas o similares.
De la misma manera, conviene evitar lanzar al inodoro papeles, algodón, colillas o bastoncillos para los oídos.
Materiales y sistemas de construcción
Podemos construir de manera más sostenible minimizando el impacto ambiental de producción (en cuanto a materias primas, agua, energía, emisiones y generación de residuos) y de transporte a obra, de montaje sin generación de residuos y con un desmontaje sencillo que permita el reaprovechamiento posterior, etc.
¿Cómo podemos minimizar el impacto indirecto?
Derivados de la actividad desarrollada en los edificios, la forma de transporte y de vida de sus ocupantes y, en definitiva, en aquellos aspectos que influyen en el impacto global del edificio a lo largo del tiempo. Los criterios de diseño para reducirlos deberán orientarse a:
Aumentar la vida útil del edificio. Aquellos edificios con la flexibilidad necesaria para adaptarse a diferentes usos a lo largo de su vida útil, son más durables. Esta durabilidad debe ser física (calidad de la construcción y bajo mantenimiento), pero también funcional (flexibilidad para simultanear diferentes usos, facilitando así su reconversión y adaptación).
Reducir el impacto generado por el transporte de sus ocupantes. Ubicando el edificio cerca a la red de transporte público, previendo un espacio para el almacenamiento de bicicletas, facilitando así el transporte no contaminante, incorporando nuevas tecnologías que faciliten el trabajo telemático y otras actividades des de la vivienda, con espacio para realizarlas de manera cómoda.
De momento, lo dejamos aquí. En este artículo hemos intentado hacer un compendio de lo que supone abordar los problemas actuales de la vivienda con una voluntad integradora de los conceptos de sostenibilidad que entendemos no ya como gran esfuerzo o como una línea de especialización profesional, sino como parte obligada y cada vez más necesaria de nuestro trabajo como proyectistas y directores de obra.
Más adelante trataremos temas relacionados con éste, como pueden ser las diferentes metodologías de certificación sostenible de los edificios, como pueden ser el BREEAM, el LEED, VERDE o WELL.
Algunas publicaciones de referencia para la redacción de este post, y que les recomendamos que consulten son: Vivienda y sostenibilidad en España, de Toni Solanas y La Casa sostenible: guía imprescindible para construir, reformar y decorar de forma ecológica, de Cathy Strongman.
Igualmente, si nuestro contenido le ha parecido interesante, no dude en compartir este artículo en sus redes sociales!
El Decreto de Habitabilidad de 2012 permite obtener Cédula de Habilidad de un Local o Estudio, aunque urbanísticamente no esté legalizado como Vivienda
¿Es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio?
Hasta la aprobación del Decreto de Habitabilidad 141/2012, en 2012, no era posible obtener Cédula de Habitabilidad de segunda ocupación en locales que no cumplieran el requisito de estar inscritas con el uso vivienda en el registro de la propiedad. Es decir, si urbanísticamente no se trataba de una vivienda, no era posible, de ninguna manera, obtener la Cédula de Habitabilidad.
Para ello, el único modo de conseguir legalizarlas como vivienda era realizar un Cambio de Uso, que requiere de un trámite de Licencia de Obra Mayor, con la necesaria intervención de un Arquitecto. Esta eventualidad dificultaba mucho su obtención, imposibilitándola incluso, en ocasiones, además de suponer un elevado coste.
Con la aprobación del mencionado Decreto, ya no se requiere acreditar la legalidad urbanística de la vivienda, aunque sí del cumplimiento de los requisitos de salubridad, equipamiento y superficies mínimas. Si la vivienda cumple con ellos, tan sólo acreditando que ha sido utilizada como tal, con bastante antigüedad, ya se podrá solicitar la Cédula de Habitabilidad.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que la vivienda reúne los requisitos mínimos que establece el Decreto de Habitabilidad, que es el marco normativo vigente. De esta manera, se garantiza que la vivienda es apta para ser destinada a residencia de personas.
Cuando la vivienda es preexistente, es decir, que no proviene de obra nueva y se ha usado con anterioridad, entonces estamos hablando de una Cédula de segunda ocupación.
¿Qué datos constan en la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula es un documento que, con independencia de quién o quiénes sean sus ocupantes o titulares, acredita el cumplimiento de las condiciones objetivas de habitabilidad de la vivienda. Por ese motivo, los datos de el o los propietarios no constan en la misma.
Los datos que constan son:
Emplazamiento y ubicación de la vivienda.
Espacios y estancias que la componen.
Superficie útil de la vivienda y de sus habitaciones.
Lindar de ocupación máxima.
Identificación del técnico que ha emitido el Certificado de Habitabilidad.
Obtener Cédula de Loft con uso diferente a Vivienda
¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad será necesaria siempre que se produzca la transmisión de una vivienda, ya sea una venta, un alquiler o incluso en una cesión de uso. Será necesaria, pues, para dar de alta los servicios de suministros como la electricidad, el agua, gas y telecomunicaciones. Las compañías suministradoras solicitarán la Cédula para los nuevos contratos.
Como vimos al principio, el otorgamiento de la Cédula no supone la legalización de las construcciones, ni su adecuación a la legalidad urbanística, pero sique es posible obtenerCédula de Habitabilidad de un Local o Estudio, si es que se acredita que se ha venido usando como vivienda con relativa antigüedad.
¿Cómo se puede acreditar la antigüedad en el uso como vivienda?
Ya hemos visto que el Decreto de Habitabilidad de 2.012 permite obtener Cédula de Habitabilidad de un inmueble, independientemente de que su legalidad urbanística como vivienda. Para ello, se deberá acreditar que tiene una antigüedad en el uso como vivienda superior, al menos, a 1.984, que es el año en que se empezó a expedir las Cédulas de Habitabilidad.
Será necesario buscar la documentación que acredita ese uso Vivienda, como puede ser un Certificado de Empadronamiento o bien Contratos de alquiler o de compañías de suministros, como agua o electricidad.
Lo más frecuente es solicitar un registro histórico de empadronamiento en la oficina del padrón del municipio donde se encuentra la vivienda. Con este informe, podremos acreditar ante los técnicos del Dpto. de Vivienda de la Generalitat que el inmueble, aunque urbanísticamente no sea una vivienda, se ha venido usando como tal con esa antigüedad.
¿Qué tipo de Cédula de Habitabilidad se obtiene para un Local o Estudio?
Pues obtendremos una Cédula totalmente funcional, similar a los casos de viviendas. La única diferencia es que se incluye una frase a modo de recordatorio conforme no se acredita la legalidad urbanística, como en el siguiente ejemplo:
La Cédula indica que no se acredita la legalidad Urbanística
Caso de éxito: Cédula de Habitabilidad para un Estudio en planta Ático
Es bastante frecuente, en la ciudad de Barcelona, la existencia de Estudios situados en la planta ático de edificios plurifamiliares. Estos inmuebles, pese a que cuenten con un programa funcional de vivienda, no son viviendas, desde el punto de vista urbanístico. Puede ser que, a la hora de solicitar la licencia para la construcción del edificio, la densidad de viviendas se agotaba en las plantas inferiores, y la única forma de aprovechar la edificabilidad restante era creando estos espacios destinados a Estudio.
Recientemente, desde Arquitectos Barna hemos gestionado con éxito la tramitación de una Cédula de Habitabilidad para uno de estos Estudios, ubicado en el Ático de un edificio de viviendas de un barrio de Barcelona.
El proceso para conseguirlo fue solicitar la Cédula de Habitabilidad acreditando la antigüedad en el uso vivienda. Para ello, la propiedad solicitó un Informe histórico de empadronamiento en esa dirección, con el resultado de que el inmueble constaba como vivienda habitual desde 1.976. Con ese informe, además de aportar un levantamiento gráfico de la vivienda, conseguimos que el Departamento de Vivienda otorgara la Cédula.
Evidentemente, además del tema de la antigüedad, la vivienda debe cumplir los requisitos que el Decreto de Habitabilidad exige para viviendas de segunda ocupación. En este caso, el inmueble cumplía estos requisitos, por lo que fue posible la obtención de la Cédula.
SI, es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un local o estudio!
SÓLO TIENE QUE CLICAR AQUÍ PARA ACCEDER A NUESTRA SECCIÓN DEDICADA, DONDE TIENE TODA LA INFORMACIÓN QUE NECESITA…
El 28 de diciembre de 2007 se aprobaba la Ley del derecho a la vivienda en Cataluña, cuyo objeto es regular el derecho de todo ciudadano al acceso a la vivienda.
Ley del derecho a la vivienda en Cataluña
Antecedentes de la Ley del derecho a la vivienda
Hasta la publicación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, estaba vigente en Cataluña la ley 24/1991 de la vivienda. Esta antigua ley sentaba las bases para la actual, reconociendo ya el derecho a la vivienda digna de todo ciudadano.La más importante diferencia entre ambas es una actitud activa, entendiendo la vivienda como un derecho que debe ser cuidado por la administración, frente a una postura pasiva, que entendía la vivienda como un bien que se adquiere en el mercado.
¿Cuáles son las finalidades de la Ley?
Los principales objetivos que se perseguía a la publicación de ley eran:
Hacer efectivo el derecho constitucional de la ciudadanía a disponer de vivienda digna y adecuada a sus necesidades.
Delimitar los contenidos de la función social de la propiedad.
Considerar la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como servicio de interés general.
Garantizar la calidad de las viviendas.
Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma o renovación del patrimonio inmobiliario existente.
Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
Evitar la discriminación en el acceso a la vivienda.
Conseguir una oferta significativa de viviendas con protección oficial, territorialmente equilibrada y adaptada a las diversas situaciones territoriales, urbanas y socioeconómicas.
Promover la diversidad y la cohesión social en los barrios y sectores residenciales.
Potenciar el papel y las actuaciones de las entidades de carácter social, asistencial, cooperativo y similares.
¿Cuál es la competencia de la Generalitat en la aplicación de la Ley?
La Generalitat tiene la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda en Cataluña de las siguientes formas:
Ejerciendo sus competencias.
Coordinándose con la actuación de los entes locales, según el principio de subsidiariedad.
Celebrando conciertos y colaborando con los agentes de iniciativa social y privada.
Cooperando y fomentando la acción de los entes locales.
¿Cuáles son las competencias locales?
Los entes locales, bajo el principio de autonomía para la gestión de sus intereses, ejercen sus competencias en materia de vivienda celebrando convenios o concertando sus políticas de vivienda con otras administraciones locales o con la Generalitat.La ley 18/2007 no sólo establece obligaciones para la administración, sino que da un papel activo al ciudadano, estableciendo la función social que éste debe cumplir en el ejercicio de su derecho de propiedad.En ese sentido, según la Ley, son situaciones de incumplimiento de la función social:
Inobservancia del deber de conservación y rehabilitación de la vivienda ( si comporta un riesgo para las personas)
Desocupación permanente e injustificada de las viviendas.
Sobreocupación de las viviendas.
No residencia habitual y permanente de los propietarios de vivienda de protección oficial.
Vivienda digna | Arquitectos en Barcelona
Definiciones de la Ley del derecho a la Vivienda en Cataluña
Vivienda
Toda edificación fija , destinada a la residencia de personas físicas o utilizada como tal, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en la que está situada y que cumple la función social de aportar a las persones que residen en ella el espacio, instalaciones y medios materiales precisos para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de vida. La condición de vivienda debe quedar amparada por la acreditación del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Vivienda vacía
Es aquella que permanece permanentemente desocupada durante un plazo superior a dos años, sin causa justificada. Se entiende por causa justificada el traslado por razones laborales, cambio de domicilio por situación de dependencia o el abandono de viviendas en zonas rurales en proceso de perdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.
Vivienda sobreocupada
Es aquella en la que se produce una actividad de alojamiento con ocupación excesiva en consideración a la superficie y a los servicios de la vivienda, tal y como determinan los standards de superficie por persona fijados como requisitos mínimos de habitabilidad en Cataluña. No existe situación de sobreocupación en los casos de convivencia vinculados por lazos de parentesco hasta el segundo grado.
Infravivienda
Es el inmueble que se destina a alojamiento de personas sin disponer de la cédula de habitabilidad ni cumplir las condiciones para obtenerla. Si desea ampliar información en relación con la cédula de habitabilidad, puede consultar esta página, donde se lo explicamos con todo detalle.
Vivienda con actividad económica
Vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas.
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A la hora de vender una vivienda, es muy importante que la documentación cumpla una serie de requisitos básicos, que analizamos en el siguiente artículo.
La venta de viviendas y su publicidad
La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.
En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:
La publicidad evitará siempre inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios…
Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobre todo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.
Datos que debe incluir la información publicitaria
Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:
Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.
Datos de la promoción y las viviendas:
Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:
El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.
El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago. Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.
Venta de viviendas, llaves en mano
Requisitos para la comercialización de viviendas
En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:
Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.
¿Cuál es la normativa de aplicación?
Ley 18/2007 de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda
Artículo 58: La publicidad y su carácter vinculante.
Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como pueden ser promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente Ley.
Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión.
La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de las viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan a los destinatarios a error con repercusiones económicas.
Los datos, características y condiciones relativas a la construcción, situación, servicios, instalaciones, etc., incluidos en la publicidad, son exigibles por el comprador, aún no figurando expresamente en el contrato de transmisión.
Artículo 59. Menciones obligatorias. Se establecen los datos que el agente debe hacer constar necesariamente ( se tratan en detalle más adelante)
Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
Artículo 61. Integración de la oferta, promoción y publicidad en el contrato.
La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación.
El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán ser tenidas en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.
Dos posibles escenarios para la venta de viviendas
Atendiendo a la situación en que el promotor afronta la venta, podemos estar ante dos posibles escenarios: la pre-comercialización, cuando no se daban todos los supuestos exigibles por la legislación vigente, o bien la comercialización, cuando sí se reunían todos estos requisitos.
En función de en qué fase nos encontremos, así se deberá diseñar la documentación gráfica, o planos comerciales.
Viviendas en Construcción
LOS PLANOS COMERCIALES O “PLANOS DE VENTAS”A fin de limitar posibles responsabilidades frente a terceros derivadas de la publicidad y cumplir con la legislación exigible, conviene tomar en consideración las siguientes recomendaciones:
Plano de ventas en estado de Pre‐comercialización (o Pre-reserva)
Limitar expresamente la referencia únicamente a tipologías estandarizadas pendientes de acomodo en el proyecto definitivo.
Hacer constar la localización exacta de la Promoción.
Hacer constar estado del Proyecto: Proyectado con o sin licencia, en Construcción según licencia xxx, o Proyecto con Construcción finalizada.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Plano de ventas en estado de Comercialización
En este caso el Plano de Ventas ha de ser individualizado por vivienda.
Hacer constar localización de la Promoción.
Identificar Licencia de Obras (Número y fecha de Caducidad).
Hacer constar estado del Proyecto: en Construcción según licencia, o Proyecto con Construcción finalizada.
Si hubiera un contratista único identificarlo.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Superficies Útil y Construida.
Espero que este artículo sea de su interés y les animo a que dejen sus consultas en los comentarios o compartan en sus redes sociales.
La licencia de cambio de uso de estudio, local u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor mediante la cual los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento autorizan al titular del inmueble a realizar el cambio del uso original.
En aquellos casos en que el inmueble ya esté acondicionado como vivienda, la licencia de cambio de uso será necesaria para la legalización y obtención de la Cédula de habitabilidad, así como para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad como uso vivienda y notificación del cambio en la Dirección general del Catastro.
Se trata de una licencia Urbanística de Obras mayores, así que el técnico competente para la redacción del proyecto técnico es el Arquitecto superior.
¿Qué es necesario para obtener el cambio de uso a vivienda?
Cambio de Uso a Vivienda
Para que el Ayuntamiento correspondiente pueda conceder licencia de cambio de uso, se deben cumplir dos condiciones:
La primera es que el inmueble cumpla los requisitos de habitabilidad y solidez mínimos exigidos por el Decreto de Habitabilidad vigente, el D141/2012. En caso contrario, serán necesarias obras de reforma para adecuar la vivienda a requisitos de Obra nueva.
La segunda condición es que se pueda aumentar la densidad de viviendas en la zona en que se ubica el inmueble. Asimismo, en cumplimiento de las Normas Urbanísticas del planeamiento vigente, se deberá comprobar que se permita el uso vivienda en la planta que ocupa la entidad objeto de cambio de uso.
¿En qué consiste nuestro Estudio de Viabilidad?
Dado que no siempre será posible obtener la licencia, le aconsejamos como opción recomendable el encargo de un estudio de viabilidad, en que visitaremos el inmueble y analizaremos la normativa de aplicación, consultando con los servicios de Urbanismo de su municipio si fuera necesario, con el fin de emitir un breve informe en que especificamos:
Probabilidades de éxito en la obtención de la licencia, estimando la viabilidad de las actuaciones a llevar a cabo.
Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación, así como de nuestros honorarios desglosados y demás gastos ( derechos de visado del Colegio de Arquitectos de Catalunya, tasas municipales e impuestos)
Nuestro estudio previo para la viabilidad de la obtención de esa licencia tendrá un coste muy controlado, Vd. puede pedir precio o realizar su consulta utilizando nuestro formulario de contacto, pulsando el biguiente botón. El coste del Estudio de Viabilidad se descontará de los honorarios en caso de aceptación del presupuesto.
Háganos llegar su consulta sobre Cambio de Uso a Vivienda
Preguntas más frecuentes sobre el Cambio de uso a vivienda
¿SE PUEDE REALIZAR SIEMPRE EL CAMBIO DE USO?
No siempre se podrá obtener la licencia de cambio de uso. Dependerá de factores como si en la finca en que se ubica su inmueble se ha agotado la densidad de viviendas, que es el número máximo de viviendas por unidad de superficie. También de que se reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez según el Decreto de Habitabilidad 141/2012.
SI TENGO UN LOCAL ACONDICIONADO COMO VIVIENDA, ¿PUEDO HACER UN CAMBIO DE USO?
Si su vivienda ya cumple requisitos de habitabilidad, no serán necesarias obras de reforma. Únicamente se deberá solicitar licencia de legalización del cambio de uso.
¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO INTEGRAL?
Cuando se transforma el uso de una edificación por completo, hablamos de cambio de uso INTEGRAL. Por ejemplo, se puede cambiar el uso residencial a hotelero, comercial o dotacional.
TRAS EL CAMBIO DE USO, ¿OBTENDRÉ LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
La Cédula de Habitabilidad la otorga la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya y la licencia de cambio de uso es una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento del municipio. Son dos trámites diferentes. Una vez completado el proceso del cambio de uso, Vd. Deberá solicitar Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación.
¿QUÉ ES NECESARIO PARA OBTENER CÉDULA DE HABITABILIDAD TRAS EL CAMBIO DE USO?
La Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de vivienda procedente de cambio de uso tendrá una vigencia de 15 años y para solicitarla se deberá aportar:
– Original del Certificado Final de Obras y Habitabilidad – Comunicación previa a la ocupación de la vivienda – Anexo II del CTE, de modificaciones al Proyecto técnico y de Controles de Obra – Se deberá pagar la tasa correspondiente ( actualmente 33,55 €)
¿PUEDEN LOS VECINOS OPONERSE AL CAMBIO DE USO DE MI INMUEBLE?
La comunidad de propietarios no puede impedir un cambio de uso a menos que conste expresamente en el Registro de la Propiedad la anotación que lo impida. En este sentido, existe jurisprudencia. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración en el uso de un inmueble han de constar de manera expresa para ser eficaces.
Si le ha interesado este artículo, o tiene alguna consulta, no dude en dejarla en los comentarios y estaremos encantados en contestarle. También puede compartir en sus redes sociales… Gracias!
Las 5 Claves para Comprar un Terreno para Construir una Casa
En este nuevo post, donde le damos algunas claves para comprar un terreno para construir una casa, vamos a intentar aportar nuestra experiencia para ayudarle a realizar la mejor elección a la hora de encontrar la parcela perfecta en la que se levantará su nuevo Proyecto de vivienda.
Desde que, allá por marzo de 2.020, la pandemia irrumpió en nuestra rutina, se suma un motivo más para desear construir nuestra propia vivienda.
Javier Luna, arquitecto
Además de querer tener la libertad de elegir algo tan personal como el que será nuestro hogar, diseñado a medida de nuestras necesidades, se añade la urgencia de disponer de estancias más amplias, bien ventiladas y zonas de estar al aire libre.
Si Vd. está leyendo este artículo, sin duda debe saber que el éxito de una autopromoción depende, en gran medida, de la correcta elección del terreno para construir su casa. Siga leyendo a continuación nuestros consejos para afrontar la compra con garantías de éxito.
Qué hay que saber para acertar en la compra de terreno
Pues sí, efectivamente, la acertada elección de una parcela es una parte fundamental del éxito o fracaso de su autopromoción. No estamos descubriendo la fórmula de la Coca-cola. Pero es que vale la pena insistir, puesto que muchas más veces de las que pensamos, nos centramos mucho en aspectos relacionados con las características de la edificación, sin pensar en cómo una mala elección del terreno puede condicionar todo el proyecto.
Aspectos como la ubicación, los condicionantes naturales, o el planeamiento urbanístico vigente, son determinantes a la hora de tomar una decisión que, en algunos casos, puede ser para toda la vida.
1. La ubicación del terreno
El primero de los factores a tener en cuenta es la ubicación del terreno para construir. No necesariamente una buena casa tiene que estar en una buena zona, pero es cierto que es determinante, si tenemos en cuenta que el valor del suelo puede representar hasta el 50% del valor final de la vivienda.
A la hora de elegir el terreno, habrá que tener en cuenta:
Conexión viaria o transporte público. La facilidad de poder acceder con rapidez al entorno urbano es determinante, ya sea en transporte privado, sin atascos o teniendo que pagar peajes, o mediante transporte público que nos acerque lo máximo a la parcela.
Proximidad a servicios básicos. Servicios como hospitales, centros de salud, farmacias, centros educativos o zonas comerciales.
Seguridad. Es un aspecto muy importante. Algunas urbanizaciones cuentan con vigilancia o sistemas de seguridad como circuitos de televisión. Lógicamente, esto influirá en el precio de la parcela. Por otra parte, la necesidad de vallar la parcela puede incrementar el presupuesto de manera notable, en según qué situaciones.
Incidencia del precio. El coste del terreno viene determinado por su tamaño, por lo que se pueda construir en él, pero también por todo lo anteriormente expuesto.
Cómo buscar la parcela deseada
Es una de las principales preguntas que se plantea todo aquel que decide construir su propia vivienda. Vamos a ver cuáles son las maneras más comunes en que Vd. puede encontrar el terreno para construir su casa:
Inmobiliarias locales. Las oficinas inmobiliarias próximas a entornos urbanos con calificación urbanística apta para construcción unifamiliar suelen tener una amplia sección de parcelas en venta. Hay que tener en cuenta que una agencia se llevará un porcentaje de la compra en concepto de comisión, pero también es cierto que un buen agente puede ayudar a descartar sorpresas de carácter técnico o legal y nos puede dar acceso a un mayor número de parcelas que, por nuestra cuenta, sería mucho más laborioso encontrar.
Oficinas bancarias. Tras la crisis inmobiliaria del decenio pasado, los bancos tienen secciones inmobiliarias muy potentes, que muchas veces ofrecen a la venta parcelas provenientes de embargos o daciones en pago.
Internet. Cómo no, portales de sobras conocidos como pueden ser Idealista, Fotocasa o mi parcela, pueden ser una buena fuente de terrenos para construir.
Visitar la zona. Que esté al final de esta lista no significa que, hoy en día, siga funcionando como principal recurso. Si tiene la intención de comprar un terreno para construir una casa, qué mejor opción que conducir hasta esa urbanización en la que le gustaría vivir y pasear sus calles, preguntar a sus vecinos… muchas veces el boca oreja es el mejor método para el buen buscador, ya que no siempre todo lo que está en venta está convenientemente publicitado.
Los condicionantes de la ubicación
Una vez detectada la parcela, siempre es conveniente analizar las parcelas vecinas. Siempre se podrá extraer información interesante. Por ejemplo, cómo esas edificaciones vecinas podrían afectar a mi proyecto.
¿Podrían arrojar sombras sobre mis fachadas?¿Puede ser que limiten las vistas de mi futura vivienda?¿Podría tratarse de edificaciones donde se realicen actividades molestas o ruidosas? También conviene realizar este análisis de los alrededores porque puede darnos pistas muy valiosas de qué tipo de edificio puedo construir… alturas, tipo de cubierta, materiales…
El planeamiento condiciona, a veces de manera muy rígida, y puede darse el caso de que el tipo de vivienda que tenemos en mente puede ser muy difícil, o incluso imposible, de construir en esa zona.
Qué vivienda se puede construir aquí…
2. El planeamiento urbanístico de la zona
El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos redactados para ordenar el uso del suelo, regulando las condiciones para su transformación. Para acometer la construcción de su futura vivienda, deberá contar con una licencia urbanística de obras. La licencia condiciona los parámetros de la casa, basándose en la normativa urbanística de la zona y el planeamiento vigente.
Lo primero será determinar la Califación urbanística y el uso. La parcela deberá estar en suelo urbano con uso residencial. No todos los terrenos son aptos para edificar. Por ejemplo, a priori no será posible construir en terrenos rústicos, salvo bajo algunos condicionantes muy concretos. Veamos, pues, cómo el planeamiento nos condiciona:
Ocupación. Define el porcentaje, en metros cuadrados, del total de superficie de la parcela que puede estar ocupada por la edificación. Expresado de otro modo, la superficie que puede ocupar la planta baja. Generalmente, se refiere a una ocupación máxima, aunque algunos municipios regulan también la ocupación mínima que debe tener la casa.
Edificabilidad. Este parámetro establece la superficie máxima de techo que podemos construir por unidad de suelo. Se suele calcular en base a un factor que multiplica la superficie de la parcela, y no se computa la superficie enterrada o bajo rasante.
Si lo aplicamos a un caso práctico, lo entenderemos mejor. Si nuestra parcela tiene 800 m2, una ocupación del 25% y un coeficiente de edificabilidad de 0,4 m2 de techo / m2 de suelo, obtendremos el siguiente resultado: podremos ocupar 200 m2 y podremos edificar un total de 320 m2.
Altura reguladora. Se limita el número de plantas que se puede edificar y la altura máxima que se podrá construir. En zonas urbanas, es un parámetro que suele estar condicionado por la anchura de la calle.
Por lo general, los portales web de los Ayuntamientos disponen de la información aplicable en materia de planeamiento urbanístico. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, disponemos de éste geoportal de Planeamiento urbanístico, donde se puede descargar la normativa de cada zona.
Otros parámetros a tener en cuenta
Hemos repasado antes los principales condicionantes del Planeamiento Urbanístico a la hora de diseñar un proyecto de vivienda unifamiliar, pero existen otros parámetros que hay que contemplar. Uno de estos parámetros son las separaciones a lindes o retranqueos que se debe observar a la hora de situar la edificación en la parcela. Dicho de otro modo, es la franja de terreno no construible entre mi casa y el límite de la parcela.
Este parámetro tiene el cometido de evitar que las edificaciones vecinas se produzcan molestias debido a la excesiva proximidad entre ellas, y pueden ser ocupadas por construcciones auxiliares cuya superficie no computa a efectos de determinar la edificabilidad, o piscinas, en función del planeamiento vigente. Se trata de un parámetro que es fuente inagotable de conflictos entre vecinos debido a su frecuente incumplimiento, por lo que vale la pena conocerlo bien.
También hay que hacer mención al vallado o cerramiento exterior de la parcela. En según qué municipios, puede ser obligatoria la construcción de este vallado, cuyas características de altura, composición de materiales, etc., suele estar regulada por la normativa urbanística. La viabilidad de un proyecto de construcción de vivienda unifamiliar aislada dependerá, en gran parte, en las posibilidades que el planeamiento permita en esa parcela, por lo que es fundamental que Vd. se informe bien. Lo mejor es acudir al Ayuntamiento y consultar a los técnicos de Urbanismo o incluso solicitar un Certificado Urbanístico de la parcela.
No obstante, lo mejor es confiar esta parte tan importante a un arquitecto, quien podrá realizar todas las gestiones necesarias por Vd. y plasmará en un informe el resultado, sin errores de interpretación, descartando que no haya impedimentos como afectaciones urbanísticas o cargas que incidan en la viabilidad de su proyecto.
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3. Las características de la parcela
Una vez encontrada la parcela, será determinante comprobar sus características….
Tamaño y forma
Es el principal parámetro. Convendrá tomar unas medidas con cinta métrica para comprobar que lo que nos están vendiendo corresponde con la realidad. De este modo, podremos dibujar ya un plano acotado con medidas y superficies, para empezar a trabajar.
Más adelante, se deberá encargar un levantamiento topográfico a un especialista, para conseguir un plano con la definición geométrica exacta, además de datos de cotas de nivel, que serán imprescindibles para realizar un buen proyecto arquitectónico.
La importancia del estudio solar
Asoleo
Conceptos como eficiencia energética, arquitectura sostenible o casas pasivas, se han instalado en nuestro día a día con fuerza y están más de actualidad que nunca. Desarrollar este tema no es el cometido de este artículo, porque seguramente daría para una serie entera.
Pero si mencionaré que el asoleo tiene mucho que ver en cómo la vivienda se vale de los recursos naturales para autoabastecerse de energía y eso redunda en una mayor eficiencia energética. Una buena orientación provoca las condiciones para un elevado confort.
¿Cómo se consigue esto? En invierno, el sol está más bajo y sus rayos pueden penetrar a través de las superficies acristaladas de captación. En verano, con el sol en la posición más alta, no entrará al interior si utilizamos elementos pasivos de protección como aleros, estratégicamente colocados sobre los huecos.
Esta energía de radiación solar que penetra al interior en invierno se puede almacenar si disponemos de elementos con gran masa y, en consecuencia, una gran inercia térmica. Es el principio del muro trombe.
Una vivienda bien soleada y ventilada no tendrá problemas de humedades y requerirá de un menor consumo de electricidad para iluminar sus espacios. Pero, ¿cuál es la mejor orientación posible?la orientación Sur es la más buscada, puesto que permite disfrutar de sol prácticamente durante todo el día.
Orientaciones Este y Oeste, nos darán sol de mañana o tarde… ésta última es una buena opción para aprovechar los últimos rayos de sol. Pero nunca conviene tener una vivienda orientada a Norte, puesto que no tendremos radiación directa.
Vistas
¿Qué decir de las vistas? Seguramente es uno de los factores que más directamente apelan a la emoción a la hora de tomar la decisión de comprar un terreno para construir una casa. Incluso puede determinar que prestemos menos atención a los defectos que pueda tener un terreno, si es que dispone de unas bonitas vistas.
El consejo que les puedo dar tiene que ver, no con las vistas que puedo tener, sino con las vistas que me pueden robar en un futuro. Si, por ejemplo, construyen en la parcela situada enfrente de la mía, pueden estar robándome esas apreciadas vistas.
Es algo que no se suele tener en cuenta y puede ser fundamental en un futuro, porque puede incluso depreciar el valor de la vivienda. No es lo mismo una casa con unas magníficas vistas a la Costa Brava que salir a la terraza y tener una espléndida panorámica de la fachada de mis nuevos vecinos.
Pendiente del terreno
Este es uno de los aspectos fundamentales a la hora de valorar una parcela. Conocer el desnivel del terreno para construir su vivienda es fundamental, porque puede ser un factor determinante del tipo de proyecto que se deberá desarrollar.
Por ejemplo, si la parcela tiene una fuerte inclinación, podría ser un elemento de diseño a aprovechar, en caso de que además vaya acompañado de buenas vistas. Habrá que preguntarse si la pendiente favorece o no, puesto que si se trata de una pendiente en una vertiente norte, estaríamos generando una situación de falta de asoleo, que, como hemos visto antes, es otro punto clave.
Por otro lado, este tipo de viviendas favorece un desarrollo en varias plantas y se hace necesaria la construcción de elementos de contención, que obligan a realizar mayor movimiento de tierras y encarecen el presupuesto de construcción.
Créditos: Jeremy Thompson, Flickr
En la gran mayoría de casos, impera la elección de una parcela lo más plana posible, porque esto redunda en menores costes de construcción y mayor libertad compositiva, y una mejor integración interior-exterior, al disponer de más fachada y evitar muros en contacto con el terreno.
No obstante, todos tenemos en mente grandes ejemplos de la arquitectura moderna, que han demostrado que la elección de la situación en la parcela no siempre se ha de regir por criterios racionales. En el caso de la casa de la cascada, del inmenso Frank Lloyd Wright, la elección de situarse directamente encima de la cascada situó la vivienda a otro nivel, convirtiéndose en uno de los mayores logros de la arquitectura residencial.
Entorno natural
Es interesante también investigar un poco el entorno inmediato del terreno para construir, puesto que hay factores que pueden afectar a la edificación en gran medida, como son:
Proximidad al mar. Lo que inicialmente puede ser valorado como un punto a favor, sobre todo si va asociado a bonitas vistas, se puede transformar en un problema, si no se tienen en cuenta ciertas precauciones a la hora de construir en entornos muy próximos al mar. El alto contenido salino del aire que incide sobre los elementos constructivos podría afectar, haciendo necesaria una implicación elevada del factor mantenimiento: pintura de porticones, lamas o carpinterías, oxidación de elementos metálicos, etc.
Vegetación invasiva o protegida. Conviene conocer si existe arbolado protegido en la parcela, para evitar sorpresas desagradables en forma de multa, en caso de que se decida talar árboles. Por otro lado, una vegetación con fuerte desarrollo en el subsuelo, puede afectar a los cimientos de nuestra casa, llegando incluso a poner en riesgo su estabilidad.
Cauces fluviales. ¿Está la parcela en zona de influencia fluvial? La proximidad al cauce de ríos podría afectar drásticamente a nuestra recién estrenada vivienda. Conviene estar bien informado.
No nos olvidamos de un factor decisivo, como son las características geológicas del terreno y la posibilidad de encontrar agua de origen freático en el subsuelo. Se deberá encargar un estudio geotécnico, realizado por un geólogo y visado por su colegio profesional. Quizá sea uno de los factores que, teniendo más importancia, se obvian por completo, lo cual es un gran error.
Por ejemplo, si quiero construir un sótano para utilizarlo como aparcamiento y mi terreno es de tipo rocoso, será muy costoso excavarlo, lo cual resultará en un notable sobrecoste, amén de la demora en la fase de construcción.Por tanto, es un asunto tan importante que no lo desarrollaremos más aquí y le dedicaremos un artículo aparte un poco más adelante.
Servicios existentes
Para poder edificar, una parcela deberá tener condición de solar. Eso significa que ha de contar con los servicios básicos como son los suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones… Por ejemplo, si para solicitar suministro eléctrico no cuento con la conexión a pie de parcela, es posible que la compañía eléctrica me requiera de unas obras en la vía pública, para traer la acometida desde el centro de transformación más cercano.
Algunas veces, esto supone varios metros lineales de zanjas, cables, etc., que encarecerán el presupuesto, además de que se deberá contar con ello para poder iniciar las obras.
También habrá que atender a la necesidad de que la calle esté asfaltada hasta el acceso a mi parcela, en caso contrario, el Ayuntamiento me puede exigir sufragar estas obras.
Y, por supuesto, también podemos tener algún problema por exceso, no por defecto. Me refiero a los casos en que alguna línea de media o alta tensión pueda afectar a la viabilidad urbanística de la operación.
4. El aspecto legal: situación registral
Llegados a este punto, toca hablar un poco de todo lo que tiene que ver con el estado de cargas que pueda arrastrar la parcela, como son deudas de propietarios anteriores, cargas urbanísticas no satisfechas.
Los terrenos para construir pueden tener servidumbres, o derechos de terceros sobre la parcela. Podemos tener derecho de paso, de vistas o servidumbres de paso de canalizaciones de compañías suministradoras, que pueden afectar en mayor o menor medida las obras o incluso la convivencia.
Otro aspecto fundamental es tener claro el proceso de compra, ¿en qué consiste un contrato de arras?¿Y el contrato de compraventa? Aspectos como costes asociados a las licencias y a la construcción, financiación, impuestos….Hace un tiempo publicamos una guía de compraventa de vivienda, que le invitamos a leer, pues le puede ayudar a responder estas cuestiones.
5. El asesoramiento de un técnico
Por último, y a modo de resumen, un último esfuerzo en sintetizar lo que, a nuestro criterio profesional, son las claves de una elección exitosa de terreno para construir su vivienda. Por supuesto que el factor decisivo es el precio, y es precisamente de lo que menos hemos hablado, pero es cierto que ha estado muy presente en toda la exposición, debido a que todo ello puede influir en el coste de su parcela.
Cuente con asesoramiento profesional
Conclusiones
Es por ello que, además de poderse permitir pagar el precio justo por el terreno para construir la casa de sus sueños, y en la medida de lo posible, Vd. deberá elegir una parcela que:
Se encuentre en una buena ubicación
Dotada de buena accesibilidad, servicios, equipamientos cercanos, seguridad…
Su calificación urbanística permita la construcción de su vivienda
Cualquiera que sea la tipología de vivienda que Vd. desea… en planta única, en dos plantas, con cubierta inclinada, de estilo moderno… etc.
Sus características físicas no limiten el proyecto
Su tamaño, forma, pendiente, orientación, preexistencia de colindantes o posibilidad a futuro, no deberán condicionar, encarecer o limitar excesivamente la construcción de la casa.
El terreno tenga unas características geológicas adecuadas
Su composición deberás ser apta para la construcción, sin obligar a recurrir a soluciones de cimentación costosas.
Cómo podemos ayudarle a comprar un terreno para construir una casa
Desde aquí le ofrecemos un servicio de asesoramiento integral, desarrollando un estudio completo de viabilidad, donde analizaremos las posibilidades de éxito de la operación, teniendo en cuenta todos los aspectos anteriormente citados y muchos otros que, fruto de nuestra experiencia, le serán de gran ayuda a la hora de tomar esta decisión tan importante de enfrascarse en la autopromoción de su vivienda.
Bien, hasta aquí hemos llegado. Le hemos intentado explicar cómo comprar un terreno para construir una casa a su medida. Si piensa que hemos descuidado algo o tiene alguna sugerencia o consulta, no dude en dejarnos sus comentarios, que intentaremos responder a la mayor rapidez.
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