El Decreto de Habitabilidad de 2012 permite obtener Cédula de Habilidad de un Local o Estudio, aunque urbanísticamente no esté legalizado como Vivienda
¿Es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio?
Hasta la aprobación del Decreto de Habitabilidad 141/2012, en 2012, no era posible obtener Cédula de Habitabilidad de segunda ocupación en locales que no cumplieran el requisito de estar inscritas con el uso vivienda en el registro de la propiedad. Es decir, si urbanísticamente no se trataba de una vivienda, no era posible, de ninguna manera, obtener la Cédula de Habitabilidad.
Para ello, el único modo de conseguir legalizarlas como vivienda era realizar un Cambio de Uso, que requiere de un trámite de Licencia de Obra Mayor, con la necesaria intervención de un Arquitecto. Esta eventualidad dificultaba mucho su obtención, imposibilitándola incluso, en ocasiones, además de suponer un elevado coste.
Con la aprobación del mencionado Decreto, ya no se requiere acreditar la legalidad urbanística de la vivienda, aunque sí del cumplimiento de los requisitos de salubridad, equipamiento y superficies mínimas. Si la vivienda cumple con ellos, tan sólo acreditando que ha sido utilizada como tal, con bastante antigüedad, ya se podrá solicitar la Cédula de Habitabilidad.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que la vivienda reúne los requisitos mínimos que establece el Decreto de Habitabilidad, que es el marco normativo vigente. De esta manera, se garantiza que la vivienda es apta para ser destinada a residencia de personas.
Cuando la vivienda es preexistente, es decir, que no proviene de obra nueva y se ha usado con anterioridad, entonces estamos hablando de una Cédula de segunda ocupación.
¿Qué datos constan en la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula es un documento que, con independencia de quién o quiénes sean sus ocupantes o titulares, acredita el cumplimiento de las condiciones objetivas de habitabilidad de la vivienda. Por ese motivo, los datos de el o los propietarios no constan en la misma.
Los datos que constan son:
Emplazamiento y ubicación de la vivienda.
Espacios y estancias que la componen.
Superficie útil de la vivienda y de sus habitaciones.
Lindar de ocupación máxima.
Identificación del técnico que ha emitido el Certificado de Habitabilidad.
Obtener Cédula de Loft con uso diferente a Vivienda
¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad será necesaria siempre que se produzca la transmisión de una vivienda, ya sea una venta, un alquiler o incluso en una cesión de uso. Será necesaria, pues, para dar de alta los servicios de suministros como la electricidad, el agua, gas y telecomunicaciones. Las compañías suministradoras solicitarán la Cédula para los nuevos contratos.
Como vimos al principio, el otorgamiento de la Cédula no supone la legalización de las construcciones, ni su adecuación a la legalidad urbanística, pero sique es posible obtenerCédula de Habitabilidad de un Local o Estudio, si es que se acredita que se ha venido usando como vivienda con relativa antigüedad.
¿Cómo se puede acreditar la antigüedad en el uso como vivienda?
Ya hemos visto que el Decreto de Habitabilidad de 2.012 permite obtener Cédula de Habitabilidad de un inmueble, independientemente de que su legalidad urbanística como vivienda. Para ello, se deberá acreditar que tiene una antigüedad en el uso como vivienda superior, al menos, a 1.984, que es el año en que se empezó a expedir las Cédulas de Habitabilidad.
Será necesario buscar la documentación que acredita ese uso Vivienda, como puede ser un Certificado de Empadronamiento o bien Contratos de alquiler o de compañías de suministros, como agua o electricidad.
Lo más frecuente es solicitar un registro histórico de empadronamiento en la oficina del padrón del municipio donde se encuentra la vivienda. Con este informe, podremos acreditar ante los técnicos del Dpto. de Vivienda de la Generalitat que el inmueble, aunque urbanísticamente no sea una vivienda, se ha venido usando como tal con esa antigüedad.
¿Qué tipo de Cédula de Habitabilidad se obtiene para un Local o Estudio?
Pues obtendremos una Cédula totalmente funcional, similar a los casos de viviendas. La única diferencia es que se incluye una frase a modo de recordatorio conforme no se acredita la legalidad urbanística, como en el siguiente ejemplo:
La Cédula indica que no se acredita la legalidad Urbanística
Caso de éxito: Cédula de Habitabilidad para un Estudio en planta Ático
Es bastante frecuente, en la ciudad de Barcelona, la existencia de Estudios situados en la planta ático de edificios plurifamiliares. Estos inmuebles, pese a que cuenten con un programa funcional de vivienda, no son viviendas, desde el punto de vista urbanístico. Puede ser que, a la hora de solicitar la licencia para la construcción del edificio, la densidad de viviendas se agotaba en las plantas inferiores, y la única forma de aprovechar la edificabilidad restante era creando estos espacios destinados a Estudio.
Recientemente, desde Arquitectos Barna hemos gestionado con éxito la tramitación de una Cédula de Habitabilidad para uno de estos Estudios, ubicado en el Ático de un edificio de viviendas de un barrio de Barcelona.
El proceso para conseguirlo fue solicitar la Cédula de Habitabilidad acreditando la antigüedad en el uso vivienda. Para ello, la propiedad solicitó un Informe histórico de empadronamiento en esa dirección, con el resultado de que el inmueble constaba como vivienda habitual desde 1.976. Con ese informe, además de aportar un levantamiento gráfico de la vivienda, conseguimos que el Departamento de Vivienda otorgara la Cédula.
Evidentemente, además del tema de la antigüedad, la vivienda debe cumplir los requisitos que el Decreto de Habitabilidad exige para viviendas de segunda ocupación. En este caso, el inmueble cumplía estos requisitos, por lo que fue posible la obtención de la Cédula.
SI, es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un local o estudio!
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El 28 de diciembre de 2007 se aprobaba la Ley del derecho a la vivienda en Cataluña, cuyo objeto es regular el derecho de todo ciudadano al acceso a la vivienda.
Ley del derecho a la vivienda en Cataluña
Antecedentes de la Ley del derecho a la vivienda
Hasta la publicación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, estaba vigente en Cataluña la ley 24/1991 de la vivienda. Esta antigua ley sentaba las bases para la actual, reconociendo ya el derecho a la vivienda digna de todo ciudadano.La más importante diferencia entre ambas es una actitud activa, entendiendo la vivienda como un derecho que debe ser cuidado por la administración, frente a una postura pasiva, que entendía la vivienda como un bien que se adquiere en el mercado.
¿Cuáles son las finalidades de la Ley?
Los principales objetivos que se perseguía a la publicación de ley eran:
Hacer efectivo el derecho constitucional de la ciudadanía a disponer de vivienda digna y adecuada a sus necesidades.
Delimitar los contenidos de la función social de la propiedad.
Considerar la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como servicio de interés general.
Garantizar la calidad de las viviendas.
Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma o renovación del patrimonio inmobiliario existente.
Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
Evitar la discriminación en el acceso a la vivienda.
Conseguir una oferta significativa de viviendas con protección oficial, territorialmente equilibrada y adaptada a las diversas situaciones territoriales, urbanas y socioeconómicas.
Promover la diversidad y la cohesión social en los barrios y sectores residenciales.
Potenciar el papel y las actuaciones de las entidades de carácter social, asistencial, cooperativo y similares.
¿Cuál es la competencia de la Generalitat en la aplicación de la Ley?
La Generalitat tiene la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda en Cataluña de las siguientes formas:
Ejerciendo sus competencias.
Coordinándose con la actuación de los entes locales, según el principio de subsidiariedad.
Celebrando conciertos y colaborando con los agentes de iniciativa social y privada.
Cooperando y fomentando la acción de los entes locales.
¿Cuáles son las competencias locales?
Los entes locales, bajo el principio de autonomía para la gestión de sus intereses, ejercen sus competencias en materia de vivienda celebrando convenios o concertando sus políticas de vivienda con otras administraciones locales o con la Generalitat.La ley 18/2007 no sólo establece obligaciones para la administración, sino que da un papel activo al ciudadano, estableciendo la función social que éste debe cumplir en el ejercicio de su derecho de propiedad.En ese sentido, según la Ley, son situaciones de incumplimiento de la función social:
Inobservancia del deber de conservación y rehabilitación de la vivienda ( si comporta un riesgo para las personas)
Desocupación permanente e injustificada de las viviendas.
Sobreocupación de las viviendas.
No residencia habitual y permanente de los propietarios de vivienda de protección oficial.
Vivienda digna | Arquitectos en Barcelona
Definiciones de la Ley del derecho a la Vivienda en Cataluña
Vivienda
Toda edificación fija , destinada a la residencia de personas físicas o utilizada como tal, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en la que está situada y que cumple la función social de aportar a las persones que residen en ella el espacio, instalaciones y medios materiales precisos para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de vida. La condición de vivienda debe quedar amparada por la acreditación del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Vivienda vacía
Es aquella que permanece permanentemente desocupada durante un plazo superior a dos años, sin causa justificada. Se entiende por causa justificada el traslado por razones laborales, cambio de domicilio por situación de dependencia o el abandono de viviendas en zonas rurales en proceso de perdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.
Vivienda sobreocupada
Es aquella en la que se produce una actividad de alojamiento con ocupación excesiva en consideración a la superficie y a los servicios de la vivienda, tal y como determinan los standards de superficie por persona fijados como requisitos mínimos de habitabilidad en Cataluña. No existe situación de sobreocupación en los casos de convivencia vinculados por lazos de parentesco hasta el segundo grado.
Infravivienda
Es el inmueble que se destina a alojamiento de personas sin disponer de la cédula de habitabilidad ni cumplir las condiciones para obtenerla. Si desea ampliar información en relación con la cédula de habitabilidad, puede consultar esta página, donde se lo explicamos con todo detalle.
Vivienda con actividad económica
Vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas.
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A la hora de vender una vivienda, es muy importante que la documentación cumpla una serie de requisitos básicos, que analizamos en el siguiente artículo.
La venta de viviendas y su publicidad
La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.
En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:
La publicidad evitará siempre inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios…
Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobre todo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.
Datos que debe incluir la información publicitaria
Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:
Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.
Datos de la promoción y las viviendas:
Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:
El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.
El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago. Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.
Venta de viviendas, llaves en mano
Requisitos para la comercialización de viviendas
En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:
Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.
¿Cuál es la normativa de aplicación?
Ley 18/2007 de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda
Artículo 58: La publicidad y su carácter vinculante.
Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como pueden ser promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente Ley.
Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión.
La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de las viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan a los destinatarios a error con repercusiones económicas.
Los datos, características y condiciones relativas a la construcción, situación, servicios, instalaciones, etc., incluidos en la publicidad, son exigibles por el comprador, aún no figurando expresamente en el contrato de transmisión.
Artículo 59. Menciones obligatorias. Se establecen los datos que el agente debe hacer constar necesariamente ( se tratan en detalle más adelante)
Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
Artículo 61. Integración de la oferta, promoción y publicidad en el contrato.
La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación.
El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán ser tenidas en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.
Dos posibles escenarios para la venta de viviendas
Atendiendo a la situación en que el promotor afronta la venta, podemos estar ante dos posibles escenarios: la pre-comercialización, cuando no se daban todos los supuestos exigibles por la legislación vigente, o bien la comercialización, cuando sí se reunían todos estos requisitos.
En función de en qué fase nos encontremos, así se deberá diseñar la documentación gráfica, o planos comerciales.
Viviendas en Construcción
LOS PLANOS COMERCIALES O “PLANOS DE VENTAS”A fin de limitar posibles responsabilidades frente a terceros derivadas de la publicidad y cumplir con la legislación exigible, conviene tomar en consideración las siguientes recomendaciones:
Plano de ventas en estado de Pre‐comercialización (o Pre-reserva)
Limitar expresamente la referencia únicamente a tipologías estandarizadas pendientes de acomodo en el proyecto definitivo.
Hacer constar la localización exacta de la Promoción.
Hacer constar estado del Proyecto: Proyectado con o sin licencia, en Construcción según licencia xxx, o Proyecto con Construcción finalizada.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Plano de ventas en estado de Comercialización
En este caso el Plano de Ventas ha de ser individualizado por vivienda.
Hacer constar localización de la Promoción.
Identificar Licencia de Obras (Número y fecha de Caducidad).
Hacer constar estado del Proyecto: en Construcción según licencia, o Proyecto con Construcción finalizada.
Si hubiera un contratista único identificarlo.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Superficies Útil y Construida.
Espero que este artículo sea de su interés y les animo a que dejen sus consultas en los comentarios o compartan en sus redes sociales.
La licencia de cambio de uso de estudio, local u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor mediante la cual los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento autorizan al titular del inmueble a realizar el cambio del uso original.
En aquellos casos en que el inmueble ya esté acondicionado como vivienda, la licencia de cambio de uso será necesaria para la legalización y obtención de la Cédula de habitabilidad, así como para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad como uso vivienda y notificación del cambio en la Dirección general del Catastro.
Se trata de una licencia Urbanística de Obras mayores, así que el técnico competente para la redacción del proyecto técnico es el Arquitecto superior.
¿Qué es necesario para obtener el cambio de uso a vivienda?
Cambio de Uso a Vivienda
Para que el Ayuntamiento correspondiente pueda conceder licencia de cambio de uso, se deben cumplir dos condiciones:
La primera es que el inmueble cumpla los requisitos de habitabilidad y solidez mínimos exigidos por el Decreto de Habitabilidad vigente, el D141/2012. En caso contrario, serán necesarias obras de reforma para adecuar la vivienda a requisitos de Obra nueva.
La segunda condición es que se pueda aumentar la densidad de viviendas en la zona en que se ubica el inmueble. Asimismo, en cumplimiento de las Normas Urbanísticas del planeamiento vigente, se deberá comprobar que se permita el uso vivienda en la planta que ocupa la entidad objeto de cambio de uso.
¿En qué consiste nuestro Estudio de Viabilidad?
Dado que no siempre será posible obtener la licencia, le aconsejamos como opción recomendable el encargo de un estudio de viabilidad, en que visitaremos el inmueble y analizaremos la normativa de aplicación, consultando con los servicios de Urbanismo de su municipio si fuera necesario, con el fin de emitir un breve informe en que especificamos:
Probabilidades de éxito en la obtención de la licencia, estimando la viabilidad de las actuaciones a llevar a cabo.
Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación, así como de nuestros honorarios desglosados y demás gastos ( derechos de visado del Colegio de Arquitectos de Catalunya, tasas municipales e impuestos)
Nuestro estudio previo para la viabilidad de la obtención de esa licencia tendrá un coste muy controlado, Vd. puede pedir precio o realizar su consulta utilizando nuestro formulario de contacto, pulsando el biguiente botón. El coste del Estudio de Viabilidad se descontará de los honorarios en caso de aceptación del presupuesto.
Háganos llegar su consulta sobre Cambio de Uso a Vivienda
Preguntas más frecuentes sobre el Cambio de uso a vivienda
¿SE PUEDE REALIZAR SIEMPRE EL CAMBIO DE USO?
No siempre se podrá obtener la licencia de cambio de uso. Dependerá de factores como si en la finca en que se ubica su inmueble se ha agotado la densidad de viviendas, que es el número máximo de viviendas por unidad de superficie. También de que se reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez según el Decreto de Habitabilidad 141/2012.
SI TENGO UN LOCAL ACONDICIONADO COMO VIVIENDA, ¿PUEDO HACER UN CAMBIO DE USO?
Si su vivienda ya cumple requisitos de habitabilidad, no serán necesarias obras de reforma. Únicamente se deberá solicitar licencia de legalización del cambio de uso.
¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO INTEGRAL?
Cuando se transforma el uso de una edificación por completo, hablamos de cambio de uso INTEGRAL. Por ejemplo, se puede cambiar el uso residencial a hotelero, comercial o dotacional.
TRAS EL CAMBIO DE USO, ¿OBTENDRÉ LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
La Cédula de Habitabilidad la otorga la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya y la licencia de cambio de uso es una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento del municipio. Son dos trámites diferentes. Una vez completado el proceso del cambio de uso, Vd. Deberá solicitar Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación.
¿QUÉ ES NECESARIO PARA OBTENER CÉDULA DE HABITABILIDAD TRAS EL CAMBIO DE USO?
La Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de vivienda procedente de cambio de uso tendrá una vigencia de 15 años y para solicitarla se deberá aportar:
– Original del Certificado Final de Obras y Habitabilidad – Comunicación previa a la ocupación de la vivienda – Anexo II del CTE, de modificaciones al Proyecto técnico y de Controles de Obra – Se deberá pagar la tasa correspondiente ( actualmente 33,55 €)
¿PUEDEN LOS VECINOS OPONERSE AL CAMBIO DE USO DE MI INMUEBLE?
La comunidad de propietarios no puede impedir un cambio de uso a menos que conste expresamente en el Registro de la Propiedad la anotación que lo impida. En este sentido, existe jurisprudencia. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración en el uso de un inmueble han de constar de manera expresa para ser eficaces.
Si le ha interesado este artículo, o tiene alguna consulta, no dude en dejarla en los comentarios y estaremos encantados en contestarle. También puede compartir en sus redes sociales… Gracias!
Las 5 Claves para Comprar un Terreno para Construir una Casa
En este nuevo post, donde le damos algunas claves para comprar un terreno para construir una casa, vamos a intentar aportar nuestra experiencia para ayudarle a realizar la mejor elección a la hora de encontrar la parcela perfecta en la que se levantará su nuevo Proyecto de vivienda.
Desde que, allá por marzo de 2.020, la pandemia irrumpió en nuestra rutina, se suma un motivo más para desear construir nuestra propia vivienda.
Javier Luna, arquitecto
Además de querer tener la libertad de elegir algo tan personal como el que será nuestro hogar, diseñado a medida de nuestras necesidades, se añade la urgencia de disponer de estancias más amplias, bien ventiladas y zonas de estar al aire libre.
Si Vd. está leyendo este artículo, sin duda debe saber que el éxito de una autopromoción depende, en gran medida, de la correcta elección del terreno para construir su casa. Siga leyendo a continuación nuestros consejos para afrontar la compra con garantías de éxito.
Qué hay que saber para acertar en la compra de terreno
Pues sí, efectivamente, la acertada elección de una parcela es una parte fundamental del éxito o fracaso de su autopromoción. No estamos descubriendo la fórmula de la Coca-cola. Pero es que vale la pena insistir, puesto que muchas más veces de las que pensamos, nos centramos mucho en aspectos relacionados con las características de la edificación, sin pensar en cómo una mala elección del terreno puede condicionar todo el proyecto.
Aspectos como la ubicación, los condicionantes naturales, o el planeamiento urbanístico vigente, son determinantes a la hora de tomar una decisión que, en algunos casos, puede ser para toda la vida.
1. La ubicación del terreno
El primero de los factores a tener en cuenta es la ubicación del terreno para construir. No necesariamente una buena casa tiene que estar en una buena zona, pero es cierto que es determinante, si tenemos en cuenta que el valor del suelo puede representar hasta el 50% del valor final de la vivienda.
A la hora de elegir el terreno, habrá que tener en cuenta:
Conexión viaria o transporte público. La facilidad de poder acceder con rapidez al entorno urbano es determinante, ya sea en transporte privado, sin atascos o teniendo que pagar peajes, o mediante transporte público que nos acerque lo máximo a la parcela.
Proximidad a servicios básicos. Servicios como hospitales, centros de salud, farmacias, centros educativos o zonas comerciales.
Seguridad. Es un aspecto muy importante. Algunas urbanizaciones cuentan con vigilancia o sistemas de seguridad como circuitos de televisión. Lógicamente, esto influirá en el precio de la parcela. Por otra parte, la necesidad de vallar la parcela puede incrementar el presupuesto de manera notable, en según qué situaciones.
Incidencia del precio. El coste del terreno viene determinado por su tamaño, por lo que se pueda construir en él, pero también por todo lo anteriormente expuesto.
Cómo buscar la parcela deseada
Es una de las principales preguntas que se plantea todo aquel que decide construir su propia vivienda. Vamos a ver cuáles son las maneras más comunes en que Vd. puede encontrar el terreno para construir su casa:
Inmobiliarias locales. Las oficinas inmobiliarias próximas a entornos urbanos con calificación urbanística apta para construcción unifamiliar suelen tener una amplia sección de parcelas en venta. Hay que tener en cuenta que una agencia se llevará un porcentaje de la compra en concepto de comisión, pero también es cierto que un buen agente puede ayudar a descartar sorpresas de carácter técnico o legal y nos puede dar acceso a un mayor número de parcelas que, por nuestra cuenta, sería mucho más laborioso encontrar.
Oficinas bancarias. Tras la crisis inmobiliaria del decenio pasado, los bancos tienen secciones inmobiliarias muy potentes, que muchas veces ofrecen a la venta parcelas provenientes de embargos o daciones en pago.
Internet. Cómo no, portales de sobras conocidos como pueden ser Idealista, Fotocasa o mi parcela, pueden ser una buena fuente de terrenos para construir.
Visitar la zona. Que esté al final de esta lista no significa que, hoy en día, siga funcionando como principal recurso. Si tiene la intención de comprar un terreno para construir una casa, qué mejor opción que conducir hasta esa urbanización en la que le gustaría vivir y pasear sus calles, preguntar a sus vecinos… muchas veces el boca oreja es el mejor método para el buen buscador, ya que no siempre todo lo que está en venta está convenientemente publicitado.
Los condicionantes de la ubicación
Una vez detectada la parcela, siempre es conveniente analizar las parcelas vecinas. Siempre se podrá extraer información interesante. Por ejemplo, cómo esas edificaciones vecinas podrían afectar a mi proyecto.
¿Podrían arrojar sombras sobre mis fachadas?¿Puede ser que limiten las vistas de mi futura vivienda?¿Podría tratarse de edificaciones donde se realicen actividades molestas o ruidosas? También conviene realizar este análisis de los alrededores porque puede darnos pistas muy valiosas de qué tipo de edificio puedo construir… alturas, tipo de cubierta, materiales…
El planeamiento condiciona, a veces de manera muy rígida, y puede darse el caso de que el tipo de vivienda que tenemos en mente puede ser muy difícil, o incluso imposible, de construir en esa zona.
Qué vivienda se puede construir aquí…
2. El planeamiento urbanístico de la zona
El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos redactados para ordenar el uso del suelo, regulando las condiciones para su transformación. Para acometer la construcción de su futura vivienda, deberá contar con una licencia urbanística de obras. La licencia condiciona los parámetros de la casa, basándose en la normativa urbanística de la zona y el planeamiento vigente.
Lo primero será determinar la Califación urbanística y el uso. La parcela deberá estar en suelo urbano con uso residencial. No todos los terrenos son aptos para edificar. Por ejemplo, a priori no será posible construir en terrenos rústicos, salvo bajo algunos condicionantes muy concretos. Veamos, pues, cómo el planeamiento nos condiciona:
Ocupación. Define el porcentaje, en metros cuadrados, del total de superficie de la parcela que puede estar ocupada por la edificación. Expresado de otro modo, la superficie que puede ocupar la planta baja. Generalmente, se refiere a una ocupación máxima, aunque algunos municipios regulan también la ocupación mínima que debe tener la casa.
Edificabilidad. Este parámetro establece la superficie máxima de techo que podemos construir por unidad de suelo. Se suele calcular en base a un factor que multiplica la superficie de la parcela, y no se computa la superficie enterrada o bajo rasante.
Si lo aplicamos a un caso práctico, lo entenderemos mejor. Si nuestra parcela tiene 800 m2, una ocupación del 25% y un coeficiente de edificabilidad de 0,4 m2 de techo / m2 de suelo, obtendremos el siguiente resultado: podremos ocupar 200 m2 y podremos edificar un total de 320 m2.
Altura reguladora. Se limita el número de plantas que se puede edificar y la altura máxima que se podrá construir. En zonas urbanas, es un parámetro que suele estar condicionado por la anchura de la calle.
Por lo general, los portales web de los Ayuntamientos disponen de la información aplicable en materia de planeamiento urbanístico. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, disponemos de éste geoportal de Planeamiento urbanístico, donde se puede descargar la normativa de cada zona.
Otros parámetros a tener en cuenta
Hemos repasado antes los principales condicionantes del Planeamiento Urbanístico a la hora de diseñar un proyecto de vivienda unifamiliar, pero existen otros parámetros que hay que contemplar. Uno de estos parámetros son las separaciones a lindes o retranqueos que se debe observar a la hora de situar la edificación en la parcela. Dicho de otro modo, es la franja de terreno no construible entre mi casa y el límite de la parcela.
Este parámetro tiene el cometido de evitar que las edificaciones vecinas se produzcan molestias debido a la excesiva proximidad entre ellas, y pueden ser ocupadas por construcciones auxiliares cuya superficie no computa a efectos de determinar la edificabilidad, o piscinas, en función del planeamiento vigente. Se trata de un parámetro que es fuente inagotable de conflictos entre vecinos debido a su frecuente incumplimiento, por lo que vale la pena conocerlo bien.
También hay que hacer mención al vallado o cerramiento exterior de la parcela. En según qué municipios, puede ser obligatoria la construcción de este vallado, cuyas características de altura, composición de materiales, etc., suele estar regulada por la normativa urbanística. La viabilidad de un proyecto de construcción de vivienda unifamiliar aislada dependerá, en gran parte, en las posibilidades que el planeamiento permita en esa parcela, por lo que es fundamental que Vd. se informe bien. Lo mejor es acudir al Ayuntamiento y consultar a los técnicos de Urbanismo o incluso solicitar un Certificado Urbanístico de la parcela.
No obstante, lo mejor es confiar esta parte tan importante a un arquitecto, quien podrá realizar todas las gestiones necesarias por Vd. y plasmará en un informe el resultado, sin errores de interpretación, descartando que no haya impedimentos como afectaciones urbanísticas o cargas que incidan en la viabilidad de su proyecto.
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3. Las características de la parcela
Una vez encontrada la parcela, será determinante comprobar sus características….
Tamaño y forma
Es el principal parámetro. Convendrá tomar unas medidas con cinta métrica para comprobar que lo que nos están vendiendo corresponde con la realidad. De este modo, podremos dibujar ya un plano acotado con medidas y superficies, para empezar a trabajar.
Más adelante, se deberá encargar un levantamiento topográfico a un especialista, para conseguir un plano con la definición geométrica exacta, además de datos de cotas de nivel, que serán imprescindibles para realizar un buen proyecto arquitectónico.
La importancia del estudio solar
Asoleo
Conceptos como eficiencia energética, arquitectura sostenible o casas pasivas, se han instalado en nuestro día a día con fuerza y están más de actualidad que nunca. Desarrollar este tema no es el cometido de este artículo, porque seguramente daría para una serie entera.
Pero si mencionaré que el asoleo tiene mucho que ver en cómo la vivienda se vale de los recursos naturales para autoabastecerse de energía y eso redunda en una mayor eficiencia energética. Una buena orientación provoca las condiciones para un elevado confort.
¿Cómo se consigue esto? En invierno, el sol está más bajo y sus rayos pueden penetrar a través de las superficies acristaladas de captación. En verano, con el sol en la posición más alta, no entrará al interior si utilizamos elementos pasivos de protección como aleros, estratégicamente colocados sobre los huecos.
Esta energía de radiación solar que penetra al interior en invierno se puede almacenar si disponemos de elementos con gran masa y, en consecuencia, una gran inercia térmica. Es el principio del muro trombe.
Una vivienda bien soleada y ventilada no tendrá problemas de humedades y requerirá de un menor consumo de electricidad para iluminar sus espacios. Pero, ¿cuál es la mejor orientación posible?la orientación Sur es la más buscada, puesto que permite disfrutar de sol prácticamente durante todo el día.
Orientaciones Este y Oeste, nos darán sol de mañana o tarde… ésta última es una buena opción para aprovechar los últimos rayos de sol. Pero nunca conviene tener una vivienda orientada a Norte, puesto que no tendremos radiación directa.
Vistas
¿Qué decir de las vistas? Seguramente es uno de los factores que más directamente apelan a la emoción a la hora de tomar la decisión de comprar un terreno para construir una casa. Incluso puede determinar que prestemos menos atención a los defectos que pueda tener un terreno, si es que dispone de unas bonitas vistas.
El consejo que les puedo dar tiene que ver, no con las vistas que puedo tener, sino con las vistas que me pueden robar en un futuro. Si, por ejemplo, construyen en la parcela situada enfrente de la mía, pueden estar robándome esas apreciadas vistas.
Es algo que no se suele tener en cuenta y puede ser fundamental en un futuro, porque puede incluso depreciar el valor de la vivienda. No es lo mismo una casa con unas magníficas vistas a la Costa Brava que salir a la terraza y tener una espléndida panorámica de la fachada de mis nuevos vecinos.
Pendiente del terreno
Este es uno de los aspectos fundamentales a la hora de valorar una parcela. Conocer el desnivel del terreno para construir su vivienda es fundamental, porque puede ser un factor determinante del tipo de proyecto que se deberá desarrollar.
Por ejemplo, si la parcela tiene una fuerte inclinación, podría ser un elemento de diseño a aprovechar, en caso de que además vaya acompañado de buenas vistas. Habrá que preguntarse si la pendiente favorece o no, puesto que si se trata de una pendiente en una vertiente norte, estaríamos generando una situación de falta de asoleo, que, como hemos visto antes, es otro punto clave.
Por otro lado, este tipo de viviendas favorece un desarrollo en varias plantas y se hace necesaria la construcción de elementos de contención, que obligan a realizar mayor movimiento de tierras y encarecen el presupuesto de construcción.
Créditos: Jeremy Thompson, Flickr
En la gran mayoría de casos, impera la elección de una parcela lo más plana posible, porque esto redunda en menores costes de construcción y mayor libertad compositiva, y una mejor integración interior-exterior, al disponer de más fachada y evitar muros en contacto con el terreno.
No obstante, todos tenemos en mente grandes ejemplos de la arquitectura moderna, que han demostrado que la elección de la situación en la parcela no siempre se ha de regir por criterios racionales. En el caso de la casa de la cascada, del inmenso Frank Lloyd Wright, la elección de situarse directamente encima de la cascada situó la vivienda a otro nivel, convirtiéndose en uno de los mayores logros de la arquitectura residencial.
Entorno natural
Es interesante también investigar un poco el entorno inmediato del terreno para construir, puesto que hay factores que pueden afectar a la edificación en gran medida, como son:
Proximidad al mar. Lo que inicialmente puede ser valorado como un punto a favor, sobre todo si va asociado a bonitas vistas, se puede transformar en un problema, si no se tienen en cuenta ciertas precauciones a la hora de construir en entornos muy próximos al mar. El alto contenido salino del aire que incide sobre los elementos constructivos podría afectar, haciendo necesaria una implicación elevada del factor mantenimiento: pintura de porticones, lamas o carpinterías, oxidación de elementos metálicos, etc.
Vegetación invasiva o protegida. Conviene conocer si existe arbolado protegido en la parcela, para evitar sorpresas desagradables en forma de multa, en caso de que se decida talar árboles. Por otro lado, una vegetación con fuerte desarrollo en el subsuelo, puede afectar a los cimientos de nuestra casa, llegando incluso a poner en riesgo su estabilidad.
Cauces fluviales. ¿Está la parcela en zona de influencia fluvial? La proximidad al cauce de ríos podría afectar drásticamente a nuestra recién estrenada vivienda. Conviene estar bien informado.
No nos olvidamos de un factor decisivo, como son las características geológicas del terreno y la posibilidad de encontrar agua de origen freático en el subsuelo. Se deberá encargar un estudio geotécnico, realizado por un geólogo y visado por su colegio profesional. Quizá sea uno de los factores que, teniendo más importancia, se obvian por completo, lo cual es un gran error.
Por ejemplo, si quiero construir un sótano para utilizarlo como aparcamiento y mi terreno es de tipo rocoso, será muy costoso excavarlo, lo cual resultará en un notable sobrecoste, amén de la demora en la fase de construcción.Por tanto, es un asunto tan importante que no lo desarrollaremos más aquí y le dedicaremos un artículo aparte un poco más adelante.
Servicios existentes
Para poder edificar, una parcela deberá tener condición de solar. Eso significa que ha de contar con los servicios básicos como son los suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones… Por ejemplo, si para solicitar suministro eléctrico no cuento con la conexión a pie de parcela, es posible que la compañía eléctrica me requiera de unas obras en la vía pública, para traer la acometida desde el centro de transformación más cercano.
Algunas veces, esto supone varios metros lineales de zanjas, cables, etc., que encarecerán el presupuesto, además de que se deberá contar con ello para poder iniciar las obras.
También habrá que atender a la necesidad de que la calle esté asfaltada hasta el acceso a mi parcela, en caso contrario, el Ayuntamiento me puede exigir sufragar estas obras.
Y, por supuesto, también podemos tener algún problema por exceso, no por defecto. Me refiero a los casos en que alguna línea de media o alta tensión pueda afectar a la viabilidad urbanística de la operación.
4. El aspecto legal: situación registral
Llegados a este punto, toca hablar un poco de todo lo que tiene que ver con el estado de cargas que pueda arrastrar la parcela, como son deudas de propietarios anteriores, cargas urbanísticas no satisfechas.
Los terrenos para construir pueden tener servidumbres, o derechos de terceros sobre la parcela. Podemos tener derecho de paso, de vistas o servidumbres de paso de canalizaciones de compañías suministradoras, que pueden afectar en mayor o menor medida las obras o incluso la convivencia.
Otro aspecto fundamental es tener claro el proceso de compra, ¿en qué consiste un contrato de arras?¿Y el contrato de compraventa? Aspectos como costes asociados a las licencias y a la construcción, financiación, impuestos….Hace un tiempo publicamos una guía de compraventa de vivienda, que le invitamos a leer, pues le puede ayudar a responder estas cuestiones.
5. El asesoramiento de un técnico
Por último, y a modo de resumen, un último esfuerzo en sintetizar lo que, a nuestro criterio profesional, son las claves de una elección exitosa de terreno para construir su vivienda. Por supuesto que el factor decisivo es el precio, y es precisamente de lo que menos hemos hablado, pero es cierto que ha estado muy presente en toda la exposición, debido a que todo ello puede influir en el coste de su parcela.
Cuente con asesoramiento profesional
Conclusiones
Es por ello que, además de poderse permitir pagar el precio justo por el terreno para construir la casa de sus sueños, y en la medida de lo posible, Vd. deberá elegir una parcela que:
Se encuentre en una buena ubicación
Dotada de buena accesibilidad, servicios, equipamientos cercanos, seguridad…
Su calificación urbanística permita la construcción de su vivienda
Cualquiera que sea la tipología de vivienda que Vd. desea… en planta única, en dos plantas, con cubierta inclinada, de estilo moderno… etc.
Sus características físicas no limiten el proyecto
Su tamaño, forma, pendiente, orientación, preexistencia de colindantes o posibilidad a futuro, no deberán condicionar, encarecer o limitar excesivamente la construcción de la casa.
El terreno tenga unas características geológicas adecuadas
Su composición deberás ser apta para la construcción, sin obligar a recurrir a soluciones de cimentación costosas.
Cómo podemos ayudarle a comprar un terreno para construir una casa
Desde aquí le ofrecemos un servicio de asesoramiento integral, desarrollando un estudio completo de viabilidad, donde analizaremos las posibilidades de éxito de la operación, teniendo en cuenta todos los aspectos anteriormente citados y muchos otros que, fruto de nuestra experiencia, le serán de gran ayuda a la hora de tomar esta decisión tan importante de enfrascarse en la autopromoción de su vivienda.
Bien, hasta aquí hemos llegado. Le hemos intentado explicar cómo comprar un terreno para construir una casa a su medida. Si piensa que hemos descuidado algo o tiene alguna sugerencia o consulta, no dude en dejarnos sus comentarios, que intentaremos responder a la mayor rapidez.
¿ Necesita Vd. que nos encarguemos de su Proyecto de reforma de vivienda?
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Proyecto de reforma de vivienda
Arquitectos Barna está formada por un despacho de profesionales especialistas en la ejecución de Proyecto de reforma de vivienda. Numerosas intervenciones de éxito avalan nuestro bagaje, de más de 20 años.
Si es Vd. dueño de un inmueble usado que necesita una reforma, está de enhorabuena. Además de una menor inversión, podemos disponer de a una mejor ubicación y conseguimos espacios de mayor superfície.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría relajarse en ese cuarto de baño de ensueño?, o ¿cómo se sentiría cocinando en esa gran cocina comunicada con la sala de estar?. Sin duda habrá oído antes que una casa no es un hogar. Esa es la experiencia que le podemos ofrecer.
Sabemos lo que Vd. necesita
Elementos como las instalaciones y demás cuestiones técnicas, pero también la pasión por el detalle y la sabia elección de los materiales, iluminación, etc. Conjugando esos elementos en su Proyecto de reforma de vivienda, creamos ambientes acogedores y definidos.
Una gestión de residuos eficaz ayuda a hacer reformas sostenibles, que destacan por su alta eficiencia.
Nuestra misión es dar cumplimiento a la normativa, dotando al inmueble de características como permanencia y solidez.
No obstante, otorgamos al aspecto visual la importancia que tiene, para convertir su vivienda en ese lugar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo. El diseño es siempre nuestra meta.
Ajustamos nuestros honorarios a su economía
Nuestra labor diaria es hacer todo esto realidad. Para ello le ofrecemos nuestro servicio integral de Proyecto de reforma de vivienda, y nos ocupamos de ir dando soporte a todo el proceso constructivo. Desde los primeros bocetos hasta la ejecución final del proyecto.
Atendemos a sus ideas iniciales y le ayudamos a hacerlas realidad, siempre desde la óptica de nuestra larga trayectoria años en la profesión. Puede contar con Arquitectos Barna para asesorarse, en caso que albergue dudas en relación con los términos de su reforma, o incluso en la propia elección de la vivienda.
Resumiendo, sólo nos queda informarle que abordaremos éste, como cualquier otro tipo de Proyecto de Reforma como si fuera para nosotros mismos. Nuestro servicio no está reñido con la economía. Por eso, ajustamos al mínimo nuestros honorarios.
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de de su Proyecto de reforma con un presupuesto a partir de sólo 690 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante real.
¡Si solicita su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
¿Qué dicen de Arquitectos Barna?
Mi nombre es María del Mar y conocí a Ángel a través de un familiar. Enseguida vi que se preocupaba por nuestro Proyecto, aportando muchas soluciones imaginativas. Lo que más me gustó es la confianza que me transmitía su equipo. Además, no tuve que preocuparme por nada. Por eso los recomiendo como Arquitectos a todos mis conocidos.
María del MarClienta
En mi larga experiencia como responsable de una inmobiliaria en Barcelona, he conocido a muchos técnicos. Debo decir que desde que les conocí, no hemos vuelto a confiar en nadie más. Resuelven nuestros problemas mostrando siempre gran implicación…. ¿Que porqué digo esto? ¡No todo el mundo está dispuesto a cogerte el teléfono 24h / 7d !
Juan CarlosProfesional inmobiliario
¿Porqué debería elegirnos?
Sabemos cómo hacerlo
Contamos con los conocimientos y la experiencia necesarios.
Honorarios ajustados
Ajustamos nuestros honorarios a la realidad del mercado. Pídanos presupuesto.
20 años de experiencia
Toda una vida dedicada a la arquitectura y el urbanismo avalan nuestros trabajo diario.
Una muestra de nuestros clientes
Queremos aumentar nuestra cartera de clientes, contamos con Vd.
Preguntas frecuentes
Resolvemos algunas de las dudas que más se repiten
¿Qué es un Proyecto de reforma de vivienda?
El Proyecto de reforma de vivienda es un documento imprescindible, integrado por los siguientes elementos:
Una memoria constructiva, donde se especifican los materiales y técnicas a utilizar.
Un dossier de planos, donde se explican gráficamente los trabajos a realizar.
Un pliego de condiciones técnicas, a observar durante la ejecución de la obra.
Unas mediciones y presupuesto detallado de las partidas incluidas en el proyecto.
¿Porqué motivo lo necesito?
El Proyecto de reforma de vivienda es el conjunto de documentación necesarios para:
Obtener del Ayuntamiento el permiso o licencia para efectuar una obra.
Obtener el presupuesto de obra del industrial que realizará la reforma.
¿Quién lo puede redactar?
Sin duda el arquitecto es el profesional más idóneo para encargarse de su Proyecto de reforma de vivienda.
Es quien tiene la formación más adecuada, ya que afrontamos los proyectos desde una óptica técnica, pero sin perder de vista la orientación estética.
Cabe destacar que en Arquitectos Barna tratamos a diario con la mayoría de Ayuntamiento de la zona, lo que ayuda a la hora de conseguir los permisos.
¿Qué es un arquitecto?
El arquitecto le puede guiar en todo lo que tiene que ver con el proceso de materialización de su Proyecto de reforma de vivienda. Más concretamente, el arquitecto realiza todas las siguientes funciones:
Redactar y revisar toda la documentación de proyecto y seguimiento de obra necesaria: memorias, planos, detalles, mediciones, presupuesto, etc.
Aclarar dudas, asesorar sobre las etapas de todo proceso de diseño, proyecto y construcción.
Diseñar las directrices, y el presupuesto del proyecto de arquitectura.
Visitar regularmente las obras para supervisar los avances, garantizando el cumplimiento de los plazos y los costes.
¿A cuánto ascienden los honorarios del arquitecto?
Nuestros honorarios son los más ajustados, aunque sin sorpresas al final de la obra.
En Arquitectos Barna tenemos una premisa: nuestros precios se adaptan a la particularidad del cliente, y siempre ajustándose a la realidad del mercado.
Si quiere confirmarlo sólo ha de seguir las instrucciones de contacto del principio de esta página.
Maneras de contactar
¡Puede Vd. llamarnos, enviarnos un whatsapp o mejor, rellenar nuestro formulario y le llamaremos nosotros!
¿ Está Vd. pensando en construir su nueva vivienda a medida? ¿ Necesita un Proyecto de vivienda unifamiliar?
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Proyecto de vivienda unifamiliar
Somos un despacho de Arquitectos en Barcelona, cuya especialidad es la redacción de Proyecto de vivienda unifamiliar.. Acumulamos una amplia experiencia, superior a 20 años, participando en proyectos de cualquier tipología.
Puede que sea Vd. propietario de un edificio existente que necesite una intervención para la que requiera de una licencia de Obra mayor.. Además de un menor gasto, podrá disponer de una mejor ubicación y conseguirá ambientes personalizados.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría estrenar su nueva vivienda?. Tenga en cuenta que una casa no es un hogar. Ese es nuestro valor añadido, lo que podemos aportar desde Arquitectos Barna.
Nuestra recompensa es su satisfacción
La ajustada elección de los acabados, unida a un cuidado control ambiental, y a la pasión por el detalle, son la clave de nuestro éxito.. Conjugando esos ingredientes básicos en su Proyecto de vivienda unifamiliar, conseguimos esos ambientes acogedores y con carácter, que hacen de cada obra una experiencia única.
Una eficaz gestión de los residuos generados en obra ayuda a construir de manera sostenible y eficiente.. Nuestra labor es dotar al edificio de características como permanencia y solidez. Todo ello, sin perder de vista dar cumplimiento a la normativa.
No obstante, aportamos un diseño estimulante, para convertir su casa en ese hogar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo.. El diseño está siempre como meta final de nuestros proyectos.
Presupuesto ajustado a sus necesidades
Nuestra labor diaria es hacer que todo esto sea posible. Para ello le ofrecemos nuestro servicio integral de Proyecto de vivienda unifamiliar, y nos ocupamos de darle soporte durante todo el proceso constructivo. Desde los estudios y croquis iniciales hasta la ejecución final del proyecto.
¿De qué manera lo hacemos?
Ponemos a su disposición nuestra probada experiencia, atendiendo a sus indicaciones iniciales y al Programa funcional, para llevar su Proyecto de vivienda unifamiliar a la realidad.. Le asesoramos también si tiene Vd. dudas para decidir cada detalle en función de sus preferencias y necesidades. Incluso a la hora de elegir un solar.
En resumen, lo que nos diferencia de la competencia es que acometemos cada proyecto como si fuera para nosotros.. Ajustando nuestros precios ponemos a su disposición nuestro know-how.
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de su Proyecto de vivienda unifamiliar con un presupuesto a partir de sólo 5.640 €!
Sus necesidades son únicas, lo sabemos. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una idea muy aproximada.
¡Si solicita su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
Testimonios de nuestros clientes
Mi nombre es María del Mar y conocí a Ángel a través de un familiar. Enseguida vi que se preocupaba por nuestro Proyecto, aportando muchas soluciones imaginativas. Lo que más me gustó es la confianza que me transmitía su equipo. Además, no tuve que preocuparme por nada. Por eso los recomiendo como Arquitectos a todos mis conocidos.
María del MarClienta
En mi larga experiencia como responsable de una inmobiliaria en Barcelona, he conocido a muchos técnicos. Debo decir que desde que les conocí, no hemos vuelto a confiar en nadie más. Resuelven nuestros problemas mostrando siempre gran implicación…. ¿Que porqué digo esto? ¡No todo el mundo está dispuesto a cogerte el teléfono 24h / 7d !
Juan CarlosProfesional inmobiliario
¿Porqué debería elegirnos?
Tenemos los medios
Tenemos el mejor equipo técnico y humano para cumplir con los objetivos.
Honorarios ajustados
Hemos reducido al máximo nuestros precios para encajar con sus expectativas.
20 años de trayectoria
Toda una vida dedicada a la arquitectura y el urbanismo avalan nuestros trabajo diario.
Una muestra de nuestros clientes
Un cliente satisfecho es nuestra mejor recompensa
Dudas recurrentes
Damos respuesta a las consultas más repetidas por nuestros clientes
¿Qué es un Proyecto de vivienda unifamiliar?
El Proyecto de vivienda unifamiliar es un documento imprescindible, integrado por los siguientes apartados:
Una memoria técnica, descriptiva de los trabajos a realizar.
Una parte de documentación gráfica, con planos y detalles constructivos.
Un listado de medidas a observar durante la fase de obra, o pliego técnico.
Un presupuesto con mediciones y precios de las diferentes partidas de obra.
¿Porqué razón me hace falta?
El Proyecto de vivienda unifamiliar es el conjunto de documentación necesarios para:
Conseguir la licencia y/o permisos necesarios para poder iniciar las obras.
Conseguir del contratista de obras el presupuesto necesario para llevar a cabo la obra.
¿Quién lo puede redactar?
El único profesional que puede redactar su Proyecto de vivienda unifamiliar, y asumir la Dirección de Obra.
Es quien tiene la competencia en material de vivienda. Afrontamos los proyectos desde una óptica técnica, pero sin perder de vista la dimensión estética.
Además, en Arquitectos Barna mantenemos una cordial relación con la mayoría de Ayuntamientos de la zona, lo que ayuda a la hora de tramitar las licencias.
¿Cuál es la función del arquitecto?
El arquitecto le puede ayudar antes, durante y después, en el proceso de materialización de su Proyecto de vivienda unifamiliar. En concreto, el arquitecto realiza todas las siguientes funciones:
Prescribir las calidades de los materiales a emplear en la obra.
Aconsejar y asesorar al cliente sobre la idoneidad de sus ideas previas.
Coordinar al resto de profesionales en el diseño y la ejecución de la obra.
Coordinar y supervisar la marcha del trabajo del constructor.
¿Cuál es el coste del arquitecto?
El éxito de un proyecto no ha de estar reñido con unos honorarios ajustados y sin sorpresas:
Nos adaptamos a la realidad del mercado y a la particularidad de cada cliente. Es nuestra premisa.
Puede confirmarlo en cualquier momento poniéndose en contacto con nosotros. Estudiaremos su caso a la mayor celeridad.
O si lo prefiere, Vd. mismo puede calcular su presupuesto, utilizando nuestra herramienta de Cálculo de Presupuestos.
Formas de contacto
¡Puede Vd. llamarnos, enviarnos un whatsapp o mejor, rellenar nuestro formulario y le llamaremos nosotros!
Háblenos de su Proyecto para autopromoción de vivienda
¿ Tiene Vd. pensado encargar a un arquitecto su Proyecto para autopromoción de vivienda?
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Utilice este sencillo formulario para contactar!
Proyecto para autopromoción de vivienda
Nuestra oficina de Técnicos en Barcelona está ampliamente experimentada en el diseño de viviendas unifamiliares, de las más variadas tipologías. Por eso, somos el equipo más indicado para gestionar su próximo Proyecto para autopromoción de vivienda.. En los últimos veinte años, hemos intervenido en más de 300 proyectos de todo tipo, en todo el territorio.
Si es Vd. propietario de un solar y necesita asesoramiento profesional de un Arquitecto, somos sus técnicos de referencia. Con la decisión de ser Autopromotor, gozará de una mayor libertad en la elección de los materiales y acabados, así como en la tipología y el diseño de su nueva casa.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría disfrutar de su nueva vivienda?. Seguro que habrá oído decir que una casa no es un hogar. Nuestro valor añadido es convertir su nueva promoción en su nuevo hogar.
Elementos como el confort interior y otras cuestiones técnicas, pero también la sabia definición del el detalle y la ajustada elección de aspectos tan importantes como son la iluminación, la ambientación de cada espacio, etc. Conjugando esos ingredientes básicos en su Proyecto de autopromoción, conseguimos esos ambientes confortables y con carácter, que hacen de cada obra una experiencia única.
Ante todo, somos técnicos. Este es el motivo por el cual somos muy conscientes de que las obras deben responder a los principios de sostenibilidad y eficiencia. Desde el minuto cero trabajamos para que su Proyecto consiga ilusionar, a la vez que cubrir sus necesidades, dando cumplimiento al programa funcional que se deriva de sus circunstancias personales o familiares.
No obstante, aportamos un diseño estimulante, para convertir su casa en ese hogar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo. La estética es un objetivo primordial para nosotros.
Presupuesto ajustado a sus necesidades
Cada día nos esforzamos en hacer que todo esto sea posible. Nos ponemos a su disposición desde el principio, desde los primeros bocetos y toma de datos, hasta los últimos detalles y la recepción final de la obra construida.
¿De qué manera lo hacemos?
Recogemos sus premisas de partida y le ayudamos a hacerlas realidad, siempre desde la óptica de nuestra larga trayectoria en la profesión.. Puede contar con Arquitectos Barna para que le asesoremos, si tiene dudas acerca del proceso de promoción inmobiliaria, o incluso en la propia elección del solar.
En definitiva, lo que nos diferencia de la competencia es que acometemos cada proyecto como si fuera para nosotros.. Un servicio de calidad no tiene porqué estar reñido con la economía. Por eso, ajustamos todo lo posible nuestros honorarios.
Como ha visto, podemos asumir el encargo de su Proyecto de autopromoción de vivienda a partir de sólo 8.940 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante real.
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Testimonios de nuestros clientes
Mi nombre es María del Mar y conocí a Ángel a través de un familiar. Enseguida vi que se preocupaba por nuestro Proyecto, aportando muchas soluciones imaginativas. Lo que más me gustó es la confianza que me transmitía su equipo. Además, no tuve que preocuparme por nada. Por eso los recomiendo como Arquitectos a todos mis conocidos.
María del MarClienta
En mi larga experiencia como responsable de una inmobiliaria en Barcelona, he conocido a muchos técnicos. Debo decir que desde que les conocí, no hemos vuelto a confiar en nadie más. Resuelven nuestros problemas mostrando siempre gran implicación…. ¿Que porqué digo esto? ¡No todo el mundo está dispuesto a cogerte el teléfono 24h / 7d !
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Precios competitivos
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20 años de trayectoria
Llevamos toda una vida trabajando cada día en el campo de la edificación y la reforma.
Nuestro departamento técnico ha elaborado una sencilla guía para despejar gran parte de las dudas que asaltan a todo aquel que se plantea construir su propia vivienda, convirtiéndose en Autopromotor.
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Un cliente satisfecho es nuestra mejor recompensa
Preguntas frecuentes
Damos respuesta a las consultas más repetidas por nuestros clientes
¿En qué consiste un Proyecto para autopromoción de vivienda?
El Proyecto para autopromoción de vivienda es un documento imprescindible, integrado por los siguientes elementos:
Una memoria técnica, descriptiva de los trabajos a realizar.
Un dossier de planos, donde se explican gráficamente los trabajos a realizar.
Un pliego de condiciones técnicas, a observar durante la ejecución de la obra.
Unas mediciones y presupuesto detallado de las partidas incluidas en el proyecto.
¿Porqué motivo me hace falta?
El Proyecto para autopromoción de vivienda es el conjunto de documentación necesarios para:
Conseguir la licencia y/o permisos necesarios para poder iniciar las obras.
Conseguir del industrial de obras el presupuesto necesario para llevar a cabo la obra.
¿Quién puede hacerlo?
El técnico más cualificado para redactar su Proyecto para autopromoción de vivienda es un arquitecto.
Aunamos formación técnica y estética, por lo que contamos con la formación más adecuada.
Además, en Arquitectos Barna mantenemos una cordial relación con la mayoría de Ayuntamientos de la zona, lo que ayuda a la hora de tramitar las licencias.
¿Cuál es la función del arquitecto?
El arquitecto le puede ayudar en todo lo referente al proceso de materialización de su Proyecto para autopromoción de vivienda. En concreto, el arquitecto realiza todas las siguientes tareas:
Redactar y revisar toda la documentación de proyecto y seguimiento de obra necesaria: memorias, planos, detalles, mediciones, presupuesto, etc.
Aclarar dudas, asesorar sobre las etapas de todo proceso de diseño, proyecto y construcción.
Preparar y presentar informes sobre la marcha del proceso a su cliente.
Diseñar y velar porque el impacto medioambiental de la obra sea el menor posible.
¿Cuál es el coste del arquitecto?
Nuestros honorarios son los más ajustados, aunque sin sorpresas al final de la obra.
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Háblenos de su Proyecto de cambio de uso a vivienda
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Proyecto de cambio de uso a vivienda
Somos un equipo de Arquitectos en Barcelona y estamos especializados en la redacción de Proyecto de cambio de uso a vivienda. Atesoramos una amplia experiencia, de más de 20 años, participando en proyectos de toda índole.
Cada vez está más justificado comprar un local existente y adecuarlo a su gusto. Además de un menor gasto, optamos a a una mejor ubicación y conseguimos espacios y ambientes más amplios, de mayor superficie.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría disfrutar de su nueva distribución?, o ¿cómo se sentiría cocinando en esa gran cocina comunicada con la sala de estar?. Ya habrá oído muchas veces que una casa no es un hogar y eso es, en definitiva, lo que podemos ofrecerle desde Arquitectos Barna.
Sabemos lo que Vd. necesita
La sabia elección de los materiales, unida a una cuidada ambientación, y a el cuidado por el detalle, son la clave del éxito. Conjugando esos elementos en su Proyecto de cambio de uso a vivienda, creamos ambientes acogedores y definidos.
Antes que nada somos Arquitectos, razón por la cual tenemos muy presente que las reformas tienen que ser sostenibles y eficientes.
Nuestra misión es dar cumplimiento a la Normativa, dotando al inmueble de conceptos como durabilidad y solidez.
No obstante, en cada uno de los Proyectos en que participamos, le damos al aspecto visual la importancia que tiene. Queremos convertir su casa en ese lugar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo. La estética es fundamental para nosotros.
Presupuesto ajustado a sus necesidades
Nuestra labor diaria es hacer que todo esto sea posible. Para ello le ofrecemos nuestro servicio integral de Proyecto de cambio de uso a vivienda, y nos ocupamos de ir dando soporte a todo el proceso constructivo. Desde los primeros bocetos hasta la ejecución final del proyecto.
Ponemos a su disposición nuestra amplia experiencia, atendiendo a sus intenciones de partida, para llevar su Proyecto de cambio de uso a vivienda a la realidad. Puede contar con Arquitectos Barna para asesorarse, en caso que albergue dudas en relación con los términos de su reforma, o incluso en la propia elección de la vivienda.
Resumiendo, sólo nos queda informarle que acometemos cada intervención como si fuera para nosotros mismos. Ajustando nuestros precios, ponemos a su disposición todo nuestro know-how.
Cada vez cobra mayor fuerza la posibilidad de aprovechar un inmueble existente para adecuar su uso al de vivienda. Los casos en que se puede dar esta situación pueden ser:
Locales en planta baja con fachada a la calle.
Entidades en plantas principal o piso con posibilidad de cambiar el uso a vivienda.
Estudios en planta ático.
¿Porqué cambiar el uso de local a vivienda?
El local u oficina pasará a ser una vivienda de manera oficial. Es decir, podrá obtener la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de eficiencia energética ( puede saber más acerca de estos documentos siguiendo este enlace), necesarios para alquilar o vender, y también para contratar suministros (agua, electricidad).
Por tanto, ya sabemos que si queremos inscribir el local como vivienda en el registro de la propiedad, deberemos realizar el trámite de cambiar su uso.
¿Qué requisitos normativos ha de reunir el local?
Lo primero será garantizar el cumplimiento de la Normativa Urbanística, con el cumplimiento de:
Las NNUU (Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano de Barcelona).
Las OME (Ordenanzas metropolitanas de la edificación).
La OMR, Ordenanza Metropolitana de Rehabilitación.
La Ordenanza General del Medio Ambiente Urbano.
El Decreto de Habitabilidad D.141/2012.
El R.D. 173/2010, que modifica el CTE, en materia de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad (DB SUA 9 Accesibilidad).
El Decreto 135/1995, o Código de Accesibilidad de Catalunya, para edificios de uso privado.
Características del Proyecto y del Trámite
Puntos críticos
En líneas generales, la intervención se hará siempre con el objetivo de producir mejoras en el edificio. Nunca se reducirán las condiciones de seguridad y funcionalidad preexistentes.
Lo primero que se deberá comprobar es el cumplimiento del artículo 323 de las NNUU, que establece el número máximo de viviendas por parcela. Si no se puede aumentar este número, no será viable la operación.
Otro de los requisitos más exigentes para proceder con la tramitación, y que suelen condicionar bastante, es que la nueva distribución del local, en su configuración como vivienda, deberá cumplir los mínimos de vivienda de obra nueva, según el Decreto de Habitabilidad vigente.
Esto significa que, entre otros requerimientos, el perímetro mínimo de fachada exigible a la vivienda es de S/9, donde S es la superficie útil de la misma. Es decir, si contáramos con una fachada de 6 metros, la vivienda únicamente podría contar con 54 m2 de superficie útil (54/6=9).
Además, según las OME, la vivienda resultante deberá tener más de 40 m2. También, atendiendo al Código de Accesibilidad, podría ser exigible algún medio de elevación, en caso que la nueva vivienda es ubique en una planta por encima de la planta baja.
La licencia de cambio de uso
La licencia necesaria para realizar la obra tiene consideración de Obra Mayor, por lo que deberá ser tramitada por un Arquitecto, quien deberá presentar el Proyecto ante el Ayuntamiento. Por ese motivo, Vd. necesita un proyecto de cambio de uso. En Barcelona se deberá realizar mediante Informe de Idoneidad Técnica, en cumplimiento de la ORPIMO (Ordenanza Reguladora de los Procedimientos de Intervención Municipal en las Obras).
¿Cómo nos enfrentamos a su Proyecto de cambio de uso a vivienda?
¿Cuál es nuestro método para redactar sólo Proyectos de éxito?
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Empezaremos lo antes posible. Para ello, utilice nuestro formulario de contacto.
Estudiamos su caso con detalle, para asesorarle de manera personalizada.
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Nuestro equipo de Arquitectos redacta su Proyecto de cambio de uso a vivienda.
Tramitamos todos los permisos y las licencias necesarias.
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Como directores de obra, controlamos la calidad de la misma.
También nos hacemos cargo de todos los trámites de final de obra, para su mayor comodidad.
Olvídese de desviaciones de presupuesto e imprevistos de última hora.
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¿Cuál es la finalidad de un Proyecto de cambio de uso a vivienda?
El Proyecto de cambio de uso a vivienda es un documento imprescindible para conseguir modificar el uso de una entidad local, oficina o estudio a vivienda. Lo integran los siguientes apartados:
Una memoria técnica, descriptiva de los trabajos a realizar.
Una parte de documentación gráfica, con planos detallados, en planta, alzados y secciones, de la nueva distribución de la vivienda.
Un listado de medidas a observar durante la fase de obra, o pliego técnico.
Unas mediciones y presupuesto con detalle de las partidas incluidas en el proyecto.
¿Porqué razón me hace falta?
El Proyecto de cambio de uso a vivienda es el conjunto de documentación necesarios para:
Obtener del Ayuntamiento el permiso o licencia para efectuar la obra de adecuación al nuevo uso.
Conseguir del contratista de obras el presupuesto necesario para llevar a cabo la obra.
¿Cuáles son las características del Proyecto?
El Proyecto de cambio de uso debe dar cumplimiento a una serie de Normativas Urbanísticas, tales como:
Las NNUU y las OME del Plan General Metropolitano de Barcelona.
El Decreto de Habitabilidad, que vela por garantizar que las viviendas cumplen unos requisitos mínimos.
El Código de Accesibilidad de Catalunya.
¿Quién se puede encargar?
El técnico más cualificado para redactar su Proyecto de cambio de uso a vivienda es un Arquitecto, al tratarse de una licencia de obra mayor.
Es quien tiene la formación más apropiada, ya que afrontamos los proyectos desde una óptica técnica, pero sin perder de vista la orientación estética.
Además, en Arquitectos Barna mantenemos una cordial relación con la mayoría de Ayuntamientos de la zona, lo que ayuda a la hora de tramitar las licencias.
¿Cuál es la función del arquitecto?
El Arquitecto le puede ayudar en todo lo que tiene que ver con el proceso de materialización de su Proyecto de cambio de uso a vivienda. En concreto, el arquitecto se encarga de todas las siguientes funciones:
Controlar las tareas de diseño y en fase de obra para mantenerse dentro del presupuesto pactado, cumpliendo los plazos de finalización previstos.
Asesorar en la selección idónea del emplazamiento donde construir, estudiando el entorno.
Preparar y presentar informes sobre la marcha del proceso a su cliente.
Preparar la documentación para facilitar la licitación al constructor.
Redactar la documentación Final de Obra y la Cédula de Habitabilidad de la nueva vivienda.
¿Cuál es el coste del arquitecto?
El éxito de un proyecto no ha de estar reñido con unos honorarios ajustados y sin imprevistos.
En Arquitectos Barna tenemos una premisa: nuestros precios se adaptan a la particularidad del cliente, y siempre ajustándose a la realidad del mercado.
Puede comprobarlo en cualquier momento poniéndose en contacto con nosotros. Estudiaremos su caso a la mayor celeridad.
Maneras de contactar
¡Puede Vd. llamarnos, enviarnos un whatsapp o bien rellenar nuestro formulario de contacto y le llamaremos nosotros!
El Decreto de Habitabilidad de 2012 permite obtener Cédula de Habilidad de un Local o Estudio, aunque urbanísticamente no esté legalizado como Vivienda
¿Es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio?
Hasta la aprobación del Decreto de Habitabilidad 141/2012, en 2012, no era posible obtener Cédula de Habitabilidad de segunda ocupación en locales que no cumplieran el requisito de estar inscritas con el uso vivienda en el registro de la propiedad. Es decir, si urbanísticamente no se trataba de una vivienda, no era posible, de ninguna manera, obtener la Cédula de Habitabilidad.
Para ello, el único modo de conseguir legalizarlas como vivienda era realizar un Cambio de Uso, que requiere de un trámite de Licencia de Obra Mayor, con la necesaria intervención de un Arquitecto. Esta eventualidad dificultaba mucho su obtención, imposibilitándola incluso, en ocasiones, además de suponer un elevado coste.
Con la aprobación del mencionado Decreto, ya no se requiere acreditar la legalidad urbanística de la vivienda, aunque sí del cumplimiento de los requisitos de salubridad, equipamiento y superficies mínimas. Si la vivienda cumple con ellos, tan sólo acreditando que ha sido utilizada como tal, con bastante antigüedad, ya se podrá solicitar la Cédula de Habitabilidad.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que la vivienda reúne los requisitos mínimos que establece el Decreto de Habitabilidad, que es el marco normativo vigente. De esta manera, se garantiza que la vivienda es apta para ser destinada a residencia de personas.
Cuando la vivienda es preexistente, es decir, que no proviene de obra nueva y se ha usado con anterioridad, entonces estamos hablando de una Cédula de segunda ocupación.
¿Qué datos constan en la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula es un documento que, con independencia de quién o quiénes sean sus ocupantes o titulares, acredita el cumplimiento de las condiciones objetivas de habitabilidad de la vivienda. Por ese motivo, los datos de el o los propietarios no constan en la misma.
Los datos que constan son:
Emplazamiento y ubicación de la vivienda.
Espacios y estancias que la componen.
Superficie útil de la vivienda y de sus habitaciones.
Lindar de ocupación máxima.
Identificación del técnico que ha emitido el Certificado de Habitabilidad.
Obtener Cédula de Loft con uso diferente a Vivienda
¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad será necesaria siempre que se produzca la transmisión de una vivienda, ya sea una venta, un alquiler o incluso en una cesión de uso. Será necesaria, pues, para dar de alta los servicios de suministros como la electricidad, el agua, gas y telecomunicaciones. Las compañías suministradoras solicitarán la Cédula para los nuevos contratos.
Como vimos al principio, el otorgamiento de la Cédula no supone la legalización de las construcciones, ni su adecuación a la legalidad urbanística, pero sique es posible obtenerCédula de Habitabilidad de un Local o Estudio, si es que se acredita que se ha venido usando como vivienda con relativa antigüedad.
¿Cómo se puede acreditar la antigüedad en el uso como vivienda?
Ya hemos visto que el Decreto de Habitabilidad de 2.012 permite obtener Cédula de Habitabilidad de un inmueble, independientemente de que su legalidad urbanística como vivienda. Para ello, se deberá acreditar que tiene una antigüedad en el uso como vivienda superior, al menos, a 1.984, que es el año en que se empezó a expedir las Cédulas de Habitabilidad.
Será necesario buscar la documentación que acredita ese uso Vivienda, como puede ser un Certificado de Empadronamiento o bien Contratos de alquiler o de compañías de suministros, como agua o electricidad.
Lo más frecuente es solicitar un registro histórico de empadronamiento en la oficina del padrón del municipio donde se encuentra la vivienda. Con este informe, podremos acreditar ante los técnicos del Dpto. de Vivienda de la Generalitat que el inmueble, aunque urbanísticamente no sea una vivienda, se ha venido usando como tal con esa antigüedad.
¿Qué tipo de Cédula de Habitabilidad se obtiene para un Local o Estudio?
Pues obtendremos una Cédula totalmente funcional, similar a los casos de viviendas. La única diferencia es que se incluye una frase a modo de recordatorio conforme no se acredita la legalidad urbanística, como en el siguiente ejemplo:
La Cédula indica que no se acredita la legalidad Urbanística
Caso de éxito: Cédula de Habitabilidad para un Estudio en planta Ático
Es bastante frecuente, en la ciudad de Barcelona, la existencia de Estudios situados en la planta ático de edificios plurifamiliares. Estos inmuebles, pese a que cuenten con un programa funcional de vivienda, no son viviendas, desde el punto de vista urbanístico. Puede ser que, a la hora de solicitar la licencia para la construcción del edificio, la densidad de viviendas se agotaba en las plantas inferiores, y la única forma de aprovechar la edificabilidad restante era creando estos espacios destinados a Estudio.
Recientemente, desde Arquitectos Barna hemos gestionado con éxito la tramitación de una Cédula de Habitabilidad para uno de estos Estudios, ubicado en el Ático de un edificio de viviendas de un barrio de Barcelona.
El proceso para conseguirlo fue solicitar la Cédula de Habitabilidad acreditando la antigüedad en el uso vivienda. Para ello, la propiedad solicitó un Informe histórico de empadronamiento en esa dirección, con el resultado de que el inmueble constaba como vivienda habitual desde 1.976. Con ese informe, además de aportar un levantamiento gráfico de la vivienda, conseguimos que el Departamento de Vivienda otorgara la Cédula.
Evidentemente, además del tema de la antigüedad, la vivienda debe cumplir los requisitos que el Decreto de Habitabilidad exige para viviendas de segunda ocupación. En este caso, el inmueble cumplía estos requisitos, por lo que fue posible la obtención de la Cédula.
SI, es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un local o estudio!
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El 28 de diciembre de 2007 se aprobaba la Ley del derecho a la vivienda en Cataluña, cuyo objeto es regular el derecho de todo ciudadano al acceso a la vivienda.
Ley del derecho a la vivienda en Cataluña
Antecedentes de la Ley del derecho a la vivienda
Hasta la publicación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, estaba vigente en Cataluña la ley 24/1991 de la vivienda. Esta antigua ley sentaba las bases para la actual, reconociendo ya el derecho a la vivienda digna de todo ciudadano.La más importante diferencia entre ambas es una actitud activa, entendiendo la vivienda como un derecho que debe ser cuidado por la administración, frente a una postura pasiva, que entendía la vivienda como un bien que se adquiere en el mercado.
¿Cuáles son las finalidades de la Ley?
Los principales objetivos que se perseguía a la publicación de ley eran:
Hacer efectivo el derecho constitucional de la ciudadanía a disponer de vivienda digna y adecuada a sus necesidades.
Delimitar los contenidos de la función social de la propiedad.
Considerar la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como servicio de interés general.
Garantizar la calidad de las viviendas.
Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma o renovación del patrimonio inmobiliario existente.
Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
Evitar la discriminación en el acceso a la vivienda.
Conseguir una oferta significativa de viviendas con protección oficial, territorialmente equilibrada y adaptada a las diversas situaciones territoriales, urbanas y socioeconómicas.
Promover la diversidad y la cohesión social en los barrios y sectores residenciales.
Potenciar el papel y las actuaciones de las entidades de carácter social, asistencial, cooperativo y similares.
¿Cuál es la competencia de la Generalitat en la aplicación de la Ley?
La Generalitat tiene la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda en Cataluña de las siguientes formas:
Ejerciendo sus competencias.
Coordinándose con la actuación de los entes locales, según el principio de subsidiariedad.
Celebrando conciertos y colaborando con los agentes de iniciativa social y privada.
Cooperando y fomentando la acción de los entes locales.
¿Cuáles son las competencias locales?
Los entes locales, bajo el principio de autonomía para la gestión de sus intereses, ejercen sus competencias en materia de vivienda celebrando convenios o concertando sus políticas de vivienda con otras administraciones locales o con la Generalitat.La ley 18/2007 no sólo establece obligaciones para la administración, sino que da un papel activo al ciudadano, estableciendo la función social que éste debe cumplir en el ejercicio de su derecho de propiedad.En ese sentido, según la Ley, son situaciones de incumplimiento de la función social:
Inobservancia del deber de conservación y rehabilitación de la vivienda ( si comporta un riesgo para las personas)
Desocupación permanente e injustificada de las viviendas.
Sobreocupación de las viviendas.
No residencia habitual y permanente de los propietarios de vivienda de protección oficial.
Vivienda digna | Arquitectos en Barcelona
Definiciones de la Ley del derecho a la Vivienda en Cataluña
Vivienda
Toda edificación fija , destinada a la residencia de personas físicas o utilizada como tal, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en la que está situada y que cumple la función social de aportar a las persones que residen en ella el espacio, instalaciones y medios materiales precisos para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de vida. La condición de vivienda debe quedar amparada por la acreditación del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
Vivienda vacía
Es aquella que permanece permanentemente desocupada durante un plazo superior a dos años, sin causa justificada. Se entiende por causa justificada el traslado por razones laborales, cambio de domicilio por situación de dependencia o el abandono de viviendas en zonas rurales en proceso de perdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.
Vivienda sobreocupada
Es aquella en la que se produce una actividad de alojamiento con ocupación excesiva en consideración a la superficie y a los servicios de la vivienda, tal y como determinan los standards de superficie por persona fijados como requisitos mínimos de habitabilidad en Cataluña. No existe situación de sobreocupación en los casos de convivencia vinculados por lazos de parentesco hasta el segundo grado.
Infravivienda
Es el inmueble que se destina a alojamiento de personas sin disponer de la cédula de habitabilidad ni cumplir las condiciones para obtenerla. Si desea ampliar información en relación con la cédula de habitabilidad, puede consultar esta página, donde se lo explicamos con todo detalle.
Vivienda con actividad económica
Vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas.
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A la hora de vender una vivienda, es muy importante que la documentación cumpla una serie de requisitos básicos, que analizamos en el siguiente artículo.
La venta de viviendas y su publicidad
La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.
En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:
La publicidad evitará siempre inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios…
Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobre todo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.
Datos que debe incluir la información publicitaria
Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:
Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.
Datos de la promoción y las viviendas:
Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.
Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:
El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.
El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago. Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.
Venta de viviendas, llaves en mano
Requisitos para la comercialización de viviendas
En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:
Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.
¿Cuál es la normativa de aplicación?
Ley 18/2007 de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda
Artículo 58: La publicidad y su carácter vinculante.
Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como pueden ser promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente Ley.
Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión.
La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de las viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan a los destinatarios a error con repercusiones económicas.
Los datos, características y condiciones relativas a la construcción, situación, servicios, instalaciones, etc., incluidos en la publicidad, son exigibles por el comprador, aún no figurando expresamente en el contrato de transmisión.
Artículo 59. Menciones obligatorias. Se establecen los datos que el agente debe hacer constar necesariamente ( se tratan en detalle más adelante)
Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.
Artículo 61. Integración de la oferta, promoción y publicidad en el contrato.
La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación.
El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán ser tenidas en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.
Dos posibles escenarios para la venta de viviendas
Atendiendo a la situación en que el promotor afronta la venta, podemos estar ante dos posibles escenarios: la pre-comercialización, cuando no se daban todos los supuestos exigibles por la legislación vigente, o bien la comercialización, cuando sí se reunían todos estos requisitos.
En función de en qué fase nos encontremos, así se deberá diseñar la documentación gráfica, o planos comerciales.
Viviendas en Construcción
LOS PLANOS COMERCIALES O “PLANOS DE VENTAS”A fin de limitar posibles responsabilidades frente a terceros derivadas de la publicidad y cumplir con la legislación exigible, conviene tomar en consideración las siguientes recomendaciones:
Plano de ventas en estado de Pre‐comercialización (o Pre-reserva)
Limitar expresamente la referencia únicamente a tipologías estandarizadas pendientes de acomodo en el proyecto definitivo.
Hacer constar la localización exacta de la Promoción.
Hacer constar estado del Proyecto: Proyectado con o sin licencia, en Construcción según licencia xxx, o Proyecto con Construcción finalizada.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Plano de ventas en estado de Comercialización
En este caso el Plano de Ventas ha de ser individualizado por vivienda.
Hacer constar localización de la Promoción.
Identificar Licencia de Obras (Número y fecha de Caducidad).
Hacer constar estado del Proyecto: en Construcción según licencia, o Proyecto con Construcción finalizada.
Si hubiera un contratista único identificarlo.
Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
Superficies Útil y Construida.
Espero que este artículo sea de su interés y les animo a que dejen sus consultas en los comentarios o compartan en sus redes sociales.
La licencia de cambio de uso de estudio, local u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor mediante la cual los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento autorizan al titular del inmueble a realizar el cambio del uso original.
En aquellos casos en que el inmueble ya esté acondicionado como vivienda, la licencia de cambio de uso será necesaria para la legalización y obtención de la Cédula de habitabilidad, así como para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad como uso vivienda y notificación del cambio en la Dirección general del Catastro.
Se trata de una licencia Urbanística de Obras mayores, así que el técnico competente para la redacción del proyecto técnico es el Arquitecto superior.
¿Qué es necesario para obtener el cambio de uso a vivienda?
Cambio de Uso a Vivienda
Para que el Ayuntamiento correspondiente pueda conceder licencia de cambio de uso, se deben cumplir dos condiciones:
La primera es que el inmueble cumpla los requisitos de habitabilidad y solidez mínimos exigidos por el Decreto de Habitabilidad vigente, el D141/2012. En caso contrario, serán necesarias obras de reforma para adecuar la vivienda a requisitos de Obra nueva.
La segunda condición es que se pueda aumentar la densidad de viviendas en la zona en que se ubica el inmueble. Asimismo, en cumplimiento de las Normas Urbanísticas del planeamiento vigente, se deberá comprobar que se permita el uso vivienda en la planta que ocupa la entidad objeto de cambio de uso.
¿En qué consiste nuestro Estudio de Viabilidad?
Dado que no siempre será posible obtener la licencia, le aconsejamos como opción recomendable el encargo de un estudio de viabilidad, en que visitaremos el inmueble y analizaremos la normativa de aplicación, consultando con los servicios de Urbanismo de su municipio si fuera necesario, con el fin de emitir un breve informe en que especificamos:
Probabilidades de éxito en la obtención de la licencia, estimando la viabilidad de las actuaciones a llevar a cabo.
Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación, así como de nuestros honorarios desglosados y demás gastos ( derechos de visado del Colegio de Arquitectos de Catalunya, tasas municipales e impuestos)
Nuestro estudio previo para la viabilidad de la obtención de esa licencia tendrá un coste muy controlado, Vd. puede pedir precio o realizar su consulta utilizando nuestro formulario de contacto, pulsando el biguiente botón. El coste del Estudio de Viabilidad se descontará de los honorarios en caso de aceptación del presupuesto.
Háganos llegar su consulta sobre Cambio de Uso a Vivienda
Preguntas más frecuentes sobre el Cambio de uso a vivienda
¿SE PUEDE REALIZAR SIEMPRE EL CAMBIO DE USO?
No siempre se podrá obtener la licencia de cambio de uso. Dependerá de factores como si en la finca en que se ubica su inmueble se ha agotado la densidad de viviendas, que es el número máximo de viviendas por unidad de superficie. También de que se reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez según el Decreto de Habitabilidad 141/2012.
SI TENGO UN LOCAL ACONDICIONADO COMO VIVIENDA, ¿PUEDO HACER UN CAMBIO DE USO?
Si su vivienda ya cumple requisitos de habitabilidad, no serán necesarias obras de reforma. Únicamente se deberá solicitar licencia de legalización del cambio de uso.
¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO INTEGRAL?
Cuando se transforma el uso de una edificación por completo, hablamos de cambio de uso INTEGRAL. Por ejemplo, se puede cambiar el uso residencial a hotelero, comercial o dotacional.
TRAS EL CAMBIO DE USO, ¿OBTENDRÉ LA CÉDULA DE HABITABILIDAD
La Cédula de Habitabilidad la otorga la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya y la licencia de cambio de uso es una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento del municipio. Son dos trámites diferentes. Una vez completado el proceso del cambio de uso, Vd. Deberá solicitar Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación.
¿QUÉ ES NECESARIO PARA OBTENER CÉDULA DE HABITABILIDAD TRAS EL CAMBIO DE USO?
La Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de vivienda procedente de cambio de uso tendrá una vigencia de 15 años y para solicitarla se deberá aportar:
– Original del Certificado Final de Obras y Habitabilidad – Comunicación previa a la ocupación de la vivienda – Anexo II del CTE, de modificaciones al Proyecto técnico y de Controles de Obra – Se deberá pagar la tasa correspondiente ( actualmente 33,55 €)
¿PUEDEN LOS VECINOS OPONERSE AL CAMBIO DE USO DE MI INMUEBLE?
La comunidad de propietarios no puede impedir un cambio de uso a menos que conste expresamente en el Registro de la Propiedad la anotación que lo impida. En este sentido, existe jurisprudencia. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración en el uso de un inmueble han de constar de manera expresa para ser eficaces.
Si le ha interesado este artículo, o tiene alguna consulta, no dude en dejarla en los comentarios y estaremos encantados en contestarle. También puede compartir en sus redes sociales… Gracias!
Las 5 Claves para Comprar un Terreno para Construir una Casa
En este nuevo post, donde le damos algunas claves para comprar un terreno para construir una casa, vamos a intentar aportar nuestra experiencia para ayudarle a realizar la mejor elección a la hora de encontrar la parcela perfecta en la que se levantará su nuevo Proyecto de vivienda.
Desde que, allá por marzo de 2.020, la pandemia irrumpió en nuestra rutina, se suma un motivo más para desear construir nuestra propia vivienda.
Javier Luna, arquitecto
Además de querer tener la libertad de elegir algo tan personal como el que será nuestro hogar, diseñado a medida de nuestras necesidades, se añade la urgencia de disponer de estancias más amplias, bien ventiladas y zonas de estar al aire libre.
Si Vd. está leyendo este artículo, sin duda debe saber que el éxito de una autopromoción depende, en gran medida, de la correcta elección del terreno para construir su casa. Siga leyendo a continuación nuestros consejos para afrontar la compra con garantías de éxito.
Qué hay que saber para acertar en la compra de terreno
Pues sí, efectivamente, la acertada elección de una parcela es una parte fundamental del éxito o fracaso de su autopromoción. No estamos descubriendo la fórmula de la Coca-cola. Pero es que vale la pena insistir, puesto que muchas más veces de las que pensamos, nos centramos mucho en aspectos relacionados con las características de la edificación, sin pensar en cómo una mala elección del terreno puede condicionar todo el proyecto.
Aspectos como la ubicación, los condicionantes naturales, o el planeamiento urbanístico vigente, son determinantes a la hora de tomar una decisión que, en algunos casos, puede ser para toda la vida.
1. La ubicación del terreno
El primero de los factores a tener en cuenta es la ubicación del terreno para construir. No necesariamente una buena casa tiene que estar en una buena zona, pero es cierto que es determinante, si tenemos en cuenta que el valor del suelo puede representar hasta el 50% del valor final de la vivienda.
A la hora de elegir el terreno, habrá que tener en cuenta:
Conexión viaria o transporte público. La facilidad de poder acceder con rapidez al entorno urbano es determinante, ya sea en transporte privado, sin atascos o teniendo que pagar peajes, o mediante transporte público que nos acerque lo máximo a la parcela.
Proximidad a servicios básicos. Servicios como hospitales, centros de salud, farmacias, centros educativos o zonas comerciales.
Seguridad. Es un aspecto muy importante. Algunas urbanizaciones cuentan con vigilancia o sistemas de seguridad como circuitos de televisión. Lógicamente, esto influirá en el precio de la parcela. Por otra parte, la necesidad de vallar la parcela puede incrementar el presupuesto de manera notable, en según qué situaciones.
Incidencia del precio. El coste del terreno viene determinado por su tamaño, por lo que se pueda construir en él, pero también por todo lo anteriormente expuesto.
Cómo buscar la parcela deseada
Es una de las principales preguntas que se plantea todo aquel que decide construir su propia vivienda. Vamos a ver cuáles son las maneras más comunes en que Vd. puede encontrar el terreno para construir su casa:
Inmobiliarias locales. Las oficinas inmobiliarias próximas a entornos urbanos con calificación urbanística apta para construcción unifamiliar suelen tener una amplia sección de parcelas en venta. Hay que tener en cuenta que una agencia se llevará un porcentaje de la compra en concepto de comisión, pero también es cierto que un buen agente puede ayudar a descartar sorpresas de carácter técnico o legal y nos puede dar acceso a un mayor número de parcelas que, por nuestra cuenta, sería mucho más laborioso encontrar.
Oficinas bancarias. Tras la crisis inmobiliaria del decenio pasado, los bancos tienen secciones inmobiliarias muy potentes, que muchas veces ofrecen a la venta parcelas provenientes de embargos o daciones en pago.
Internet. Cómo no, portales de sobras conocidos como pueden ser Idealista, Fotocasa o mi parcela, pueden ser una buena fuente de terrenos para construir.
Visitar la zona. Que esté al final de esta lista no significa que, hoy en día, siga funcionando como principal recurso. Si tiene la intención de comprar un terreno para construir una casa, qué mejor opción que conducir hasta esa urbanización en la que le gustaría vivir y pasear sus calles, preguntar a sus vecinos… muchas veces el boca oreja es el mejor método para el buen buscador, ya que no siempre todo lo que está en venta está convenientemente publicitado.
Los condicionantes de la ubicación
Una vez detectada la parcela, siempre es conveniente analizar las parcelas vecinas. Siempre se podrá extraer información interesante. Por ejemplo, cómo esas edificaciones vecinas podrían afectar a mi proyecto.
¿Podrían arrojar sombras sobre mis fachadas?¿Puede ser que limiten las vistas de mi futura vivienda?¿Podría tratarse de edificaciones donde se realicen actividades molestas o ruidosas? También conviene realizar este análisis de los alrededores porque puede darnos pistas muy valiosas de qué tipo de edificio puedo construir… alturas, tipo de cubierta, materiales…
El planeamiento condiciona, a veces de manera muy rígida, y puede darse el caso de que el tipo de vivienda que tenemos en mente puede ser muy difícil, o incluso imposible, de construir en esa zona.
Qué vivienda se puede construir aquí…
2. El planeamiento urbanístico de la zona
El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos redactados para ordenar el uso del suelo, regulando las condiciones para su transformación. Para acometer la construcción de su futura vivienda, deberá contar con una licencia urbanística de obras. La licencia condiciona los parámetros de la casa, basándose en la normativa urbanística de la zona y el planeamiento vigente.
Lo primero será determinar la Califación urbanística y el uso. La parcela deberá estar en suelo urbano con uso residencial. No todos los terrenos son aptos para edificar. Por ejemplo, a priori no será posible construir en terrenos rústicos, salvo bajo algunos condicionantes muy concretos. Veamos, pues, cómo el planeamiento nos condiciona:
Ocupación. Define el porcentaje, en metros cuadrados, del total de superficie de la parcela que puede estar ocupada por la edificación. Expresado de otro modo, la superficie que puede ocupar la planta baja. Generalmente, se refiere a una ocupación máxima, aunque algunos municipios regulan también la ocupación mínima que debe tener la casa.
Edificabilidad. Este parámetro establece la superficie máxima de techo que podemos construir por unidad de suelo. Se suele calcular en base a un factor que multiplica la superficie de la parcela, y no se computa la superficie enterrada o bajo rasante.
Si lo aplicamos a un caso práctico, lo entenderemos mejor. Si nuestra parcela tiene 800 m2, una ocupación del 25% y un coeficiente de edificabilidad de 0,4 m2 de techo / m2 de suelo, obtendremos el siguiente resultado: podremos ocupar 200 m2 y podremos edificar un total de 320 m2.
Altura reguladora. Se limita el número de plantas que se puede edificar y la altura máxima que se podrá construir. En zonas urbanas, es un parámetro que suele estar condicionado por la anchura de la calle.
Por lo general, los portales web de los Ayuntamientos disponen de la información aplicable en materia de planeamiento urbanístico. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, disponemos de éste geoportal de Planeamiento urbanístico, donde se puede descargar la normativa de cada zona.
Otros parámetros a tener en cuenta
Hemos repasado antes los principales condicionantes del Planeamiento Urbanístico a la hora de diseñar un proyecto de vivienda unifamiliar, pero existen otros parámetros que hay que contemplar. Uno de estos parámetros son las separaciones a lindes o retranqueos que se debe observar a la hora de situar la edificación en la parcela. Dicho de otro modo, es la franja de terreno no construible entre mi casa y el límite de la parcela.
Este parámetro tiene el cometido de evitar que las edificaciones vecinas se produzcan molestias debido a la excesiva proximidad entre ellas, y pueden ser ocupadas por construcciones auxiliares cuya superficie no computa a efectos de determinar la edificabilidad, o piscinas, en función del planeamiento vigente. Se trata de un parámetro que es fuente inagotable de conflictos entre vecinos debido a su frecuente incumplimiento, por lo que vale la pena conocerlo bien.
También hay que hacer mención al vallado o cerramiento exterior de la parcela. En según qué municipios, puede ser obligatoria la construcción de este vallado, cuyas características de altura, composición de materiales, etc., suele estar regulada por la normativa urbanística. La viabilidad de un proyecto de construcción de vivienda unifamiliar aislada dependerá, en gran parte, en las posibilidades que el planeamiento permita en esa parcela, por lo que es fundamental que Vd. se informe bien. Lo mejor es acudir al Ayuntamiento y consultar a los técnicos de Urbanismo o incluso solicitar un Certificado Urbanístico de la parcela.
No obstante, lo mejor es confiar esta parte tan importante a un arquitecto, quien podrá realizar todas las gestiones necesarias por Vd. y plasmará en un informe el resultado, sin errores de interpretación, descartando que no haya impedimentos como afectaciones urbanísticas o cargas que incidan en la viabilidad de su proyecto.
Somos profesionales de la arquitectura y el urbanismo en Barcelona
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3. Las características de la parcela
Una vez encontrada la parcela, será determinante comprobar sus características….
Tamaño y forma
Es el principal parámetro. Convendrá tomar unas medidas con cinta métrica para comprobar que lo que nos están vendiendo corresponde con la realidad. De este modo, podremos dibujar ya un plano acotado con medidas y superficies, para empezar a trabajar.
Más adelante, se deberá encargar un levantamiento topográfico a un especialista, para conseguir un plano con la definición geométrica exacta, además de datos de cotas de nivel, que serán imprescindibles para realizar un buen proyecto arquitectónico.
La importancia del estudio solar
Asoleo
Conceptos como eficiencia energética, arquitectura sostenible o casas pasivas, se han instalado en nuestro día a día con fuerza y están más de actualidad que nunca. Desarrollar este tema no es el cometido de este artículo, porque seguramente daría para una serie entera.
Pero si mencionaré que el asoleo tiene mucho que ver en cómo la vivienda se vale de los recursos naturales para autoabastecerse de energía y eso redunda en una mayor eficiencia energética. Una buena orientación provoca las condiciones para un elevado confort.
¿Cómo se consigue esto? En invierno, el sol está más bajo y sus rayos pueden penetrar a través de las superficies acristaladas de captación. En verano, con el sol en la posición más alta, no entrará al interior si utilizamos elementos pasivos de protección como aleros, estratégicamente colocados sobre los huecos.
Esta energía de radiación solar que penetra al interior en invierno se puede almacenar si disponemos de elementos con gran masa y, en consecuencia, una gran inercia térmica. Es el principio del muro trombe.
Una vivienda bien soleada y ventilada no tendrá problemas de humedades y requerirá de un menor consumo de electricidad para iluminar sus espacios. Pero, ¿cuál es la mejor orientación posible?la orientación Sur es la más buscada, puesto que permite disfrutar de sol prácticamente durante todo el día.
Orientaciones Este y Oeste, nos darán sol de mañana o tarde… ésta última es una buena opción para aprovechar los últimos rayos de sol. Pero nunca conviene tener una vivienda orientada a Norte, puesto que no tendremos radiación directa.
Vistas
¿Qué decir de las vistas? Seguramente es uno de los factores que más directamente apelan a la emoción a la hora de tomar la decisión de comprar un terreno para construir una casa. Incluso puede determinar que prestemos menos atención a los defectos que pueda tener un terreno, si es que dispone de unas bonitas vistas.
El consejo que les puedo dar tiene que ver, no con las vistas que puedo tener, sino con las vistas que me pueden robar en un futuro. Si, por ejemplo, construyen en la parcela situada enfrente de la mía, pueden estar robándome esas apreciadas vistas.
Es algo que no se suele tener en cuenta y puede ser fundamental en un futuro, porque puede incluso depreciar el valor de la vivienda. No es lo mismo una casa con unas magníficas vistas a la Costa Brava que salir a la terraza y tener una espléndida panorámica de la fachada de mis nuevos vecinos.
Pendiente del terreno
Este es uno de los aspectos fundamentales a la hora de valorar una parcela. Conocer el desnivel del terreno para construir su vivienda es fundamental, porque puede ser un factor determinante del tipo de proyecto que se deberá desarrollar.
Por ejemplo, si la parcela tiene una fuerte inclinación, podría ser un elemento de diseño a aprovechar, en caso de que además vaya acompañado de buenas vistas. Habrá que preguntarse si la pendiente favorece o no, puesto que si se trata de una pendiente en una vertiente norte, estaríamos generando una situación de falta de asoleo, que, como hemos visto antes, es otro punto clave.
Por otro lado, este tipo de viviendas favorece un desarrollo en varias plantas y se hace necesaria la construcción de elementos de contención, que obligan a realizar mayor movimiento de tierras y encarecen el presupuesto de construcción.
Créditos: Jeremy Thompson, Flickr
En la gran mayoría de casos, impera la elección de una parcela lo más plana posible, porque esto redunda en menores costes de construcción y mayor libertad compositiva, y una mejor integración interior-exterior, al disponer de más fachada y evitar muros en contacto con el terreno.
No obstante, todos tenemos en mente grandes ejemplos de la arquitectura moderna, que han demostrado que la elección de la situación en la parcela no siempre se ha de regir por criterios racionales. En el caso de la casa de la cascada, del inmenso Frank Lloyd Wright, la elección de situarse directamente encima de la cascada situó la vivienda a otro nivel, convirtiéndose en uno de los mayores logros de la arquitectura residencial.
Entorno natural
Es interesante también investigar un poco el entorno inmediato del terreno para construir, puesto que hay factores que pueden afectar a la edificación en gran medida, como son:
Proximidad al mar. Lo que inicialmente puede ser valorado como un punto a favor, sobre todo si va asociado a bonitas vistas, se puede transformar en un problema, si no se tienen en cuenta ciertas precauciones a la hora de construir en entornos muy próximos al mar. El alto contenido salino del aire que incide sobre los elementos constructivos podría afectar, haciendo necesaria una implicación elevada del factor mantenimiento: pintura de porticones, lamas o carpinterías, oxidación de elementos metálicos, etc.
Vegetación invasiva o protegida. Conviene conocer si existe arbolado protegido en la parcela, para evitar sorpresas desagradables en forma de multa, en caso de que se decida talar árboles. Por otro lado, una vegetación con fuerte desarrollo en el subsuelo, puede afectar a los cimientos de nuestra casa, llegando incluso a poner en riesgo su estabilidad.
Cauces fluviales. ¿Está la parcela en zona de influencia fluvial? La proximidad al cauce de ríos podría afectar drásticamente a nuestra recién estrenada vivienda. Conviene estar bien informado.
No nos olvidamos de un factor decisivo, como son las características geológicas del terreno y la posibilidad de encontrar agua de origen freático en el subsuelo. Se deberá encargar un estudio geotécnico, realizado por un geólogo y visado por su colegio profesional. Quizá sea uno de los factores que, teniendo más importancia, se obvian por completo, lo cual es un gran error.
Por ejemplo, si quiero construir un sótano para utilizarlo como aparcamiento y mi terreno es de tipo rocoso, será muy costoso excavarlo, lo cual resultará en un notable sobrecoste, amén de la demora en la fase de construcción.Por tanto, es un asunto tan importante que no lo desarrollaremos más aquí y le dedicaremos un artículo aparte un poco más adelante.
Servicios existentes
Para poder edificar, una parcela deberá tener condición de solar. Eso significa que ha de contar con los servicios básicos como son los suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones… Por ejemplo, si para solicitar suministro eléctrico no cuento con la conexión a pie de parcela, es posible que la compañía eléctrica me requiera de unas obras en la vía pública, para traer la acometida desde el centro de transformación más cercano.
Algunas veces, esto supone varios metros lineales de zanjas, cables, etc., que encarecerán el presupuesto, además de que se deberá contar con ello para poder iniciar las obras.
También habrá que atender a la necesidad de que la calle esté asfaltada hasta el acceso a mi parcela, en caso contrario, el Ayuntamiento me puede exigir sufragar estas obras.
Y, por supuesto, también podemos tener algún problema por exceso, no por defecto. Me refiero a los casos en que alguna línea de media o alta tensión pueda afectar a la viabilidad urbanística de la operación.
4. El aspecto legal: situación registral
Llegados a este punto, toca hablar un poco de todo lo que tiene que ver con el estado de cargas que pueda arrastrar la parcela, como son deudas de propietarios anteriores, cargas urbanísticas no satisfechas.
Los terrenos para construir pueden tener servidumbres, o derechos de terceros sobre la parcela. Podemos tener derecho de paso, de vistas o servidumbres de paso de canalizaciones de compañías suministradoras, que pueden afectar en mayor o menor medida las obras o incluso la convivencia.
Otro aspecto fundamental es tener claro el proceso de compra, ¿en qué consiste un contrato de arras?¿Y el contrato de compraventa? Aspectos como costes asociados a las licencias y a la construcción, financiación, impuestos….Hace un tiempo publicamos una guía de compraventa de vivienda, que le invitamos a leer, pues le puede ayudar a responder estas cuestiones.
5. El asesoramiento de un técnico
Por último, y a modo de resumen, un último esfuerzo en sintetizar lo que, a nuestro criterio profesional, son las claves de una elección exitosa de terreno para construir su vivienda. Por supuesto que el factor decisivo es el precio, y es precisamente de lo que menos hemos hablado, pero es cierto que ha estado muy presente en toda la exposición, debido a que todo ello puede influir en el coste de su parcela.
Cuente con asesoramiento profesional
Conclusiones
Es por ello que, además de poderse permitir pagar el precio justo por el terreno para construir la casa de sus sueños, y en la medida de lo posible, Vd. deberá elegir una parcela que:
Se encuentre en una buena ubicación
Dotada de buena accesibilidad, servicios, equipamientos cercanos, seguridad…
Su calificación urbanística permita la construcción de su vivienda
Cualquiera que sea la tipología de vivienda que Vd. desea… en planta única, en dos plantas, con cubierta inclinada, de estilo moderno… etc.
Sus características físicas no limiten el proyecto
Su tamaño, forma, pendiente, orientación, preexistencia de colindantes o posibilidad a futuro, no deberán condicionar, encarecer o limitar excesivamente la construcción de la casa.
El terreno tenga unas características geológicas adecuadas
Su composición deberás ser apta para la construcción, sin obligar a recurrir a soluciones de cimentación costosas.
Cómo podemos ayudarle a comprar un terreno para construir una casa
Desde aquí le ofrecemos un servicio de asesoramiento integral, desarrollando un estudio completo de viabilidad, donde analizaremos las posibilidades de éxito de la operación, teniendo en cuenta todos los aspectos anteriormente citados y muchos otros que, fruto de nuestra experiencia, le serán de gran ayuda a la hora de tomar esta decisión tan importante de enfrascarse en la autopromoción de su vivienda.
Bien, hasta aquí hemos llegado. Le hemos intentado explicar cómo comprar un terreno para construir una casa a su medida. Si piensa que hemos descuidado algo o tiene alguna sugerencia o consulta, no dude en dejarnos sus comentarios, que intentaremos responder a la mayor rapidez.
¿ Necesita Vd. que nos encarguemos de su Proyecto de reforma de vivienda?
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Proyecto de reforma de vivienda
Arquitectos Barna está formada por un despacho de profesionales especialistas en la ejecución de Proyecto de reforma de vivienda. Numerosas intervenciones de éxito avalan nuestro bagaje, de más de 20 años.
Si es Vd. dueño de un inmueble usado que necesita una reforma, está de enhorabuena. Además de una menor inversión, podemos disponer de a una mejor ubicación y conseguimos espacios de mayor superfície.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría relajarse en ese cuarto de baño de ensueño?, o ¿cómo se sentiría cocinando en esa gran cocina comunicada con la sala de estar?. Sin duda habrá oído antes que una casa no es un hogar. Esa es la experiencia que le podemos ofrecer.
Sabemos lo que Vd. necesita
Elementos como las instalaciones y demás cuestiones técnicas, pero también la pasión por el detalle y la sabia elección de los materiales, iluminación, etc. Conjugando esos elementos en su Proyecto de reforma de vivienda, creamos ambientes acogedores y definidos.
Una gestión de residuos eficaz ayuda a hacer reformas sostenibles, que destacan por su alta eficiencia.
Nuestra misión es dar cumplimiento a la normativa, dotando al inmueble de características como permanencia y solidez.
No obstante, otorgamos al aspecto visual la importancia que tiene, para convertir su vivienda en ese lugar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo. El diseño es siempre nuestra meta.
Ajustamos nuestros honorarios a su economía
Nuestra labor diaria es hacer todo esto realidad. Para ello le ofrecemos nuestro servicio integral de Proyecto de reforma de vivienda, y nos ocupamos de ir dando soporte a todo el proceso constructivo. Desde los primeros bocetos hasta la ejecución final del proyecto.
Atendemos a sus ideas iniciales y le ayudamos a hacerlas realidad, siempre desde la óptica de nuestra larga trayectoria años en la profesión. Puede contar con Arquitectos Barna para asesorarse, en caso que albergue dudas en relación con los términos de su reforma, o incluso en la propia elección de la vivienda.
Resumiendo, sólo nos queda informarle que abordaremos éste, como cualquier otro tipo de Proyecto de Reforma como si fuera para nosotros mismos. Nuestro servicio no está reñido con la economía. Por eso, ajustamos al mínimo nuestros honorarios.
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de de su Proyecto de reforma con un presupuesto a partir de sólo 690 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
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¿Qué dicen de Arquitectos Barna?
Mi nombre es María del Mar y conocí a Ángel a través de un familiar. Enseguida vi que se preocupaba por nuestro Proyecto, aportando muchas soluciones imaginativas. Lo que más me gustó es la confianza que me transmitía su equipo. Además, no tuve que preocuparme por nada. Por eso los recomiendo como Arquitectos a todos mis conocidos.
María del MarClienta
En mi larga experiencia como responsable de una inmobiliaria en Barcelona, he conocido a muchos técnicos. Debo decir que desde que les conocí, no hemos vuelto a confiar en nadie más. Resuelven nuestros problemas mostrando siempre gran implicación…. ¿Que porqué digo esto? ¡No todo el mundo está dispuesto a cogerte el teléfono 24h / 7d !
Juan CarlosProfesional inmobiliario
¿Porqué debería elegirnos?
Sabemos cómo hacerlo
Contamos con los conocimientos y la experiencia necesarios.
Honorarios ajustados
Ajustamos nuestros honorarios a la realidad del mercado. Pídanos presupuesto.
20 años de experiencia
Toda una vida dedicada a la arquitectura y el urbanismo avalan nuestros trabajo diario.
Una muestra de nuestros clientes
Queremos aumentar nuestra cartera de clientes, contamos con Vd.
Preguntas frecuentes
Resolvemos algunas de las dudas que más se repiten
¿Qué es un Proyecto de reforma de vivienda?
El Proyecto de reforma de vivienda es un documento imprescindible, integrado por los siguientes elementos:
Una memoria constructiva, donde se especifican los materiales y técnicas a utilizar.
Un dossier de planos, donde se explican gráficamente los trabajos a realizar.
Un pliego de condiciones técnicas, a observar durante la ejecución de la obra.
Unas mediciones y presupuesto detallado de las partidas incluidas en el proyecto.
¿Porqué motivo lo necesito?
El Proyecto de reforma de vivienda es el conjunto de documentación necesarios para:
Obtener del Ayuntamiento el permiso o licencia para efectuar una obra.
Obtener el presupuesto de obra del industrial que realizará la reforma.
¿Quién lo puede redactar?
Sin duda el arquitecto es el profesional más idóneo para encargarse de su Proyecto de reforma de vivienda.
Es quien tiene la formación más adecuada, ya que afrontamos los proyectos desde una óptica técnica, pero sin perder de vista la orientación estética.
Cabe destacar que en Arquitectos Barna tratamos a diario con la mayoría de Ayuntamiento de la zona, lo que ayuda a la hora de conseguir los permisos.
¿Qué es un arquitecto?
El arquitecto le puede guiar en todo lo que tiene que ver con el proceso de materialización de su Proyecto de reforma de vivienda. Más concretamente, el arquitecto realiza todas las siguientes funciones:
Redactar y revisar toda la documentación de proyecto y seguimiento de obra necesaria: memorias, planos, detalles, mediciones, presupuesto, etc.
Aclarar dudas, asesorar sobre las etapas de todo proceso de diseño, proyecto y construcción.
Diseñar las directrices, y el presupuesto del proyecto de arquitectura.
Visitar regularmente las obras para supervisar los avances, garantizando el cumplimiento de los plazos y los costes.
¿A cuánto ascienden los honorarios del arquitecto?
Nuestros honorarios son los más ajustados, aunque sin sorpresas al final de la obra.
En Arquitectos Barna tenemos una premisa: nuestros precios se adaptan a la particularidad del cliente, y siempre ajustándose a la realidad del mercado.
Si quiere confirmarlo sólo ha de seguir las instrucciones de contacto del principio de esta página.
Maneras de contactar
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¿ Está Vd. pensando en construir su nueva vivienda a medida? ¿ Necesita un Proyecto de vivienda unifamiliar?
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Proyecto de vivienda unifamiliar
Somos un despacho de Arquitectos en Barcelona, cuya especialidad es la redacción de Proyecto de vivienda unifamiliar.. Acumulamos una amplia experiencia, superior a 20 años, participando en proyectos de cualquier tipología.
Puede que sea Vd. propietario de un edificio existente que necesite una intervención para la que requiera de una licencia de Obra mayor.. Además de un menor gasto, podrá disponer de una mejor ubicación y conseguirá ambientes personalizados.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría estrenar su nueva vivienda?. Tenga en cuenta que una casa no es un hogar. Ese es nuestro valor añadido, lo que podemos aportar desde Arquitectos Barna.
Nuestra recompensa es su satisfacción
La ajustada elección de los acabados, unida a un cuidado control ambiental, y a la pasión por el detalle, son la clave de nuestro éxito.. Conjugando esos ingredientes básicos en su Proyecto de vivienda unifamiliar, conseguimos esos ambientes acogedores y con carácter, que hacen de cada obra una experiencia única.
Una eficaz gestión de los residuos generados en obra ayuda a construir de manera sostenible y eficiente.. Nuestra labor es dotar al edificio de características como permanencia y solidez. Todo ello, sin perder de vista dar cumplimiento a la normativa.
No obstante, aportamos un diseño estimulante, para convertir su casa en ese hogar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo.. El diseño está siempre como meta final de nuestros proyectos.
Presupuesto ajustado a sus necesidades
Nuestra labor diaria es hacer que todo esto sea posible. Para ello le ofrecemos nuestro servicio integral de Proyecto de vivienda unifamiliar, y nos ocupamos de darle soporte durante todo el proceso constructivo. Desde los estudios y croquis iniciales hasta la ejecución final del proyecto.
¿De qué manera lo hacemos?
Ponemos a su disposición nuestra probada experiencia, atendiendo a sus indicaciones iniciales y al Programa funcional, para llevar su Proyecto de vivienda unifamiliar a la realidad.. Le asesoramos también si tiene Vd. dudas para decidir cada detalle en función de sus preferencias y necesidades. Incluso a la hora de elegir un solar.
En resumen, lo que nos diferencia de la competencia es que acometemos cada proyecto como si fuera para nosotros.. Ajustando nuestros precios ponemos a su disposición nuestro know-how.
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Sus necesidades son únicas, lo sabemos. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
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Testimonios de nuestros clientes
Mi nombre es María del Mar y conocí a Ángel a través de un familiar. Enseguida vi que se preocupaba por nuestro Proyecto, aportando muchas soluciones imaginativas. Lo que más me gustó es la confianza que me transmitía su equipo. Además, no tuve que preocuparme por nada. Por eso los recomiendo como Arquitectos a todos mis conocidos.
María del MarClienta
En mi larga experiencia como responsable de una inmobiliaria en Barcelona, he conocido a muchos técnicos. Debo decir que desde que les conocí, no hemos vuelto a confiar en nadie más. Resuelven nuestros problemas mostrando siempre gran implicación…. ¿Que porqué digo esto? ¡No todo el mundo está dispuesto a cogerte el teléfono 24h / 7d !
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¿Porqué debería elegirnos?
Tenemos los medios
Tenemos el mejor equipo técnico y humano para cumplir con los objetivos.
Honorarios ajustados
Hemos reducido al máximo nuestros precios para encajar con sus expectativas.
20 años de trayectoria
Toda una vida dedicada a la arquitectura y el urbanismo avalan nuestros trabajo diario.
Una muestra de nuestros clientes
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Dudas recurrentes
Damos respuesta a las consultas más repetidas por nuestros clientes
¿Qué es un Proyecto de vivienda unifamiliar?
El Proyecto de vivienda unifamiliar es un documento imprescindible, integrado por los siguientes apartados:
Una memoria técnica, descriptiva de los trabajos a realizar.
Una parte de documentación gráfica, con planos y detalles constructivos.
Un listado de medidas a observar durante la fase de obra, o pliego técnico.
Un presupuesto con mediciones y precios de las diferentes partidas de obra.
¿Porqué razón me hace falta?
El Proyecto de vivienda unifamiliar es el conjunto de documentación necesarios para:
Conseguir la licencia y/o permisos necesarios para poder iniciar las obras.
Conseguir del contratista de obras el presupuesto necesario para llevar a cabo la obra.
¿Quién lo puede redactar?
El único profesional que puede redactar su Proyecto de vivienda unifamiliar, y asumir la Dirección de Obra.
Es quien tiene la competencia en material de vivienda. Afrontamos los proyectos desde una óptica técnica, pero sin perder de vista la dimensión estética.
Además, en Arquitectos Barna mantenemos una cordial relación con la mayoría de Ayuntamientos de la zona, lo que ayuda a la hora de tramitar las licencias.
¿Cuál es la función del arquitecto?
El arquitecto le puede ayudar antes, durante y después, en el proceso de materialización de su Proyecto de vivienda unifamiliar. En concreto, el arquitecto realiza todas las siguientes funciones:
Prescribir las calidades de los materiales a emplear en la obra.
Aconsejar y asesorar al cliente sobre la idoneidad de sus ideas previas.
Coordinar al resto de profesionales en el diseño y la ejecución de la obra.
Coordinar y supervisar la marcha del trabajo del constructor.
¿Cuál es el coste del arquitecto?
El éxito de un proyecto no ha de estar reñido con unos honorarios ajustados y sin sorpresas:
Nos adaptamos a la realidad del mercado y a la particularidad de cada cliente. Es nuestra premisa.
Puede confirmarlo en cualquier momento poniéndose en contacto con nosotros. Estudiaremos su caso a la mayor celeridad.
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Háblenos de su Proyecto para autopromoción de vivienda
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Proyecto para autopromoción de vivienda
Nuestra oficina de Técnicos en Barcelona está ampliamente experimentada en el diseño de viviendas unifamiliares, de las más variadas tipologías. Por eso, somos el equipo más indicado para gestionar su próximo Proyecto para autopromoción de vivienda.. En los últimos veinte años, hemos intervenido en más de 300 proyectos de todo tipo, en todo el territorio.
Si es Vd. propietario de un solar y necesita asesoramiento profesional de un Arquitecto, somos sus técnicos de referencia. Con la decisión de ser Autopromotor, gozará de una mayor libertad en la elección de los materiales y acabados, así como en la tipología y el diseño de su nueva casa.
¿Cuántas veces se ha preguntado lo que le costaría disfrutar de su nueva vivienda?. Seguro que habrá oído decir que una casa no es un hogar. Nuestro valor añadido es convertir su nueva promoción en su nuevo hogar.
Elementos como el confort interior y otras cuestiones técnicas, pero también la sabia definición del el detalle y la ajustada elección de aspectos tan importantes como son la iluminación, la ambientación de cada espacio, etc. Conjugando esos ingredientes básicos en su Proyecto de autopromoción, conseguimos esos ambientes confortables y con carácter, que hacen de cada obra una experiencia única.
Ante todo, somos técnicos. Este es el motivo por el cual somos muy conscientes de que las obras deben responder a los principios de sostenibilidad y eficiencia. Desde el minuto cero trabajamos para que su Proyecto consiga ilusionar, a la vez que cubrir sus necesidades, dando cumplimiento al programa funcional que se deriva de sus circunstancias personales o familiares.
No obstante, aportamos un diseño estimulante, para convertir su casa en ese hogar en el que Vd. querrá pasar todo su tiempo. La estética es un objetivo primordial para nosotros.
Presupuesto ajustado a sus necesidades
Cada día nos esforzamos en hacer que todo esto sea posible. Nos ponemos a su disposición desde el principio, desde los primeros bocetos y toma de datos, hasta los últimos detalles y la recepción final de la obra construida.
¿De qué manera lo hacemos?
Recogemos sus premisas de partida y le ayudamos a hacerlas realidad, siempre desde la óptica de nuestra larga trayectoria en la profesión.. Puede contar con Arquitectos Barna para que le asesoremos, si tiene dudas acerca del proceso de promoción inmobiliaria, o incluso en la propia elección del solar.
En definitiva, lo que nos diferencia de la competencia es que acometemos cada proyecto como si fuera para nosotros.. Un servicio de calidad no tiene porqué estar reñido con la economía. Por eso, ajustamos todo lo posible nuestros honorarios.
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