¿De qué manera afrontamos su Proyecto de reforma de vivienda?
¿Cuál es nuestro método para redactar sólo Proyectos de éxito?
ANTES QUE NADA
- Nos ponemos en contacto con Vd. enseguida, para empezar lo antes posible.
- Le asesoramos y personalizamos su Proyecto de reforma de vivienda.
- Ajustamos nuestros honorarios a su economía y necesidades.
- Nos ponemos a trabajar con Vd. desde el primer día.
NOS ENCARGAMOS!
- Desde el primer momento le asistimos y trabajamos con Vd.
- Contamos con el mejor equipo para desarrollar su Proyecto de reforma de vivienda.
- Perseguimos el trámite de todas las licencias necesarias por Vd.
- Gestionamos al detalle cada pequeño aspecto de las obras.
SU NUEVA VIVIENDA
- Velamos por el cumplimiento estricto de la normativa aplicable.
- Comprobamos y recepcionamos las obras.
- Al finalizar las obras, nos encargamos de controlar los últimos detalles.
- Le guiamos en todo el proceso para evitar imprevistos y aumentos de presupuesto.
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de de su Proyecto de reforma con un presupuesto a partir de sólo 690 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante real.
¡Si solicita su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
Maneras de contactar
¡Puede Vd. llamarnos, enviarnos un whatsapp o mejor, rellenar nuestro formulario y le llamaremos nosotros!
¿De qué manera afrontamos su Proyecto de vivienda unifamiliar?
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ANTES QUE NADA
- Empezaremos lo antes posible. Para ello, utilice nuestro formulario de contacto.
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NOS ENCARGAMOS!
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- Nuestro equipo de Arquitectos redacta su Proyecto de vivienda unifamiliar.
- Perseguimos el trámite de todas las licencias necesarias por Vd.
- Confíe en nosotros para dirigir y gestionar sus obras.
MISIÓN CUMPLIDA
- Velamos por el cumplimiento estricto de la normativa aplicable.
- Como directores de obra, controlamos la calidad de la misma.
- También nos hacemos cargo de todos los trámites de final de obra, para su mayor comodidad.
- Olvídese de desviaciones de presupuesto e imprevistos de última hora.
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de su Proyecto de vivienda unifamiliar con un presupuesto a partir de sólo 5.640 €!
Sus necesidades son únicas, lo sabemos. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una idea muy aproximada.
¡Si solicita su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
Formas de contacto
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¿Cómo nos enfrentamos con su Proyecto para autopromoción de vivienda?
¿Cuál es nuestro método para redactar sólo Proyectos de éxito?
ANTES QUE NADA
- Nos ponemos en contacto con Vd. enseguida, para empezar lo antes posible.
- Estudiamos su caso con detalle, para asesorarle de manera personalizada.
- Ajustamos nuestros honorarios a su economía y necesidades.
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ACEPTAMOS SU ENCARGO!
- Le brindamos nuestra asistencia desde el principio.
- Contamos con el mejor equipo para desarrollar su Proyecto para autopromoción de vivienda.
- Perseguimos el trámite de todas las licencias necesarias por Vd.
- Gestionamos al detalle cada pequeño aspecto de las obras.
SU NUEVA VIVIENDA
- Velamos por el cumplimiento estricto de la normativa aplicable.
- Comprobamos y recepcionamos las obras.
- Al finalizar las obras, nos encargamos de controlar los últimos detalles.
- Olvídese de desviaciones de presupuesto e imprevistos de última hora.
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha visto, podemos asumir el encargo de su Proyecto de autopromoción de vivienda a partir de sólo 8.940 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante real.
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Formas de contacto
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¿Cómo nos enfrentamos a su Proyecto de cambio de uso a vivienda?
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ANTES QUE NADA
- Empezaremos lo antes posible. Para ello, utilice nuestro formulario de contacto.
- Estudiamos su caso con detalle, para asesorarle de manera personalizada.
- Ajustamos nuestros honorarios a su economía y necesidades.
- Nuestra disponibilidad para atender a nuestros clientes es inmediata.
ACEPTAMOS SU ENCARGO!
- Desde el primer momento le asistimos y trabajamos con Vd.
- Nuestro equipo de Arquitectos redacta su Proyecto de cambio de uso a vivienda.
- Tramitamos todos los permisos y las licencias necesarias.
- Gestionamos al detalle cada pequeño aspecto de las obras.
SU NUEVA VIVIENDA
- Para su tranquilidad, nos aseguramos de que todo se ejecute según planos.
- Como directores de obra, controlamos la calidad de la misma.
- También nos hacemos cargo de todos los trámites de final de obra, para su mayor comodidad.
- Olvídese de desviaciones de presupuesto e imprevistos de última hora.
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha visto, podemos encargarnos de su Proyecto de cambio de uso a vivienda por un presupuesto a partir de sólo 1.450 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante acertada.
¡Si solicita ahora su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
Maneras de contactar
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Desde Arquitectos Barna hemos elaborado esta guía de la autopromoción de vivienda, explicando lo que Vd. como autopromotor necesita saber antes de arrancar la promoción de su nueva vivienda. Le damos unas pautas básicas, consejos y recomendaciones.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento que acredita ante las autoridades que su vivienda cumple con los requerimientos mínimos que exige el decreto 141/2012 de la Generalitat de Catalunya.
Nos asegura que la vivienda ofrece unas condiciones mínimas de habitabilidad y solidez. Es un documento obligatorio para todas las viviendas y necesario en caso de poner la vivienda en alquiler, venta o, sencillamente, solicitar suministros a las compañías de gas, electricidad, agua…
Tiene una caducidad de 15 años, y se puede obtener contratando los servicios de Arquitectos Barna.
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¿Para qué necesito la Cédula de habitabilidad?
Es necesario disponer de la Cédula de Habitabilidad vigente en los siguientes casos:
- Venta de su vivienda. El Notario le exigirá un original de la Cédula de Habitabilidad.
- Alquiler de su vivienda. En la firma del contrato de arrendamiento, se exigirá la Cédula de habitabilidad en vigor.
Conviene, en cualquier caso, consultar la legislación vigente sobre Cédulas de Habitabilidad.
¿Me la pueden exigir?
Según se establece en el artículo 8 del Decreto 141/2012 la cédula de habitabilidad es obligatoria para todas las viviendas.
La Cédula de Habitabilidad, ¿caduca?
Si, desde 2003, año en que entra en vigor el anterior decreto de habitabilidad, caducan a los 15 años de ser emitidas.
¿Puedo saber si mi Cédula de habitabilidad ha caducado?
La Cédula de habitabilidad indica el plazo de vigencia. Actualmente, todas las cédulas emitidas antes de 2006 han caducado.
Si Vd. ha perdido el documento original de su Cédula, y ésta se encuentra en vigor, puede solicitar un duplicado en la secretaria de Vivienda de la Generalitat.
Puede Vd. hacer la consulta en el 012, y en caso de que su cédula haya caducado, podrá renovarla con nosotros.
¿Es imprescindible que mi casa esté escriturada como vivienda?
Rotundamente, SI. Por ejemplo, en el caso de un local ubicado en Planta Baja, si no fue escriturado como vivienda, no podrá obtener la cédula de habitabilidad.
¿Qué tipos de Cédula hay?
Las cédulas son de primera ocupación cuando se construye una obra nueva y de segunda ocupación, en caso de viviendas de segunda mano cuando ésta ha caducado o bien la vivienda no disponía de ella.
¿Qué es el Certificado de habitabilidad?
El Certificado de habitabilidad es el documento mediante el cual un técnico cualificado (Arquitecto superior o Arquitecto técnico) acredita que su vivienda cumple la normativa vigente en materia de habitabilidad.El Certificado deberá ser visado en el correspondiente colegio profesional, y es necesario para obtener la cédula de habitabilidad posteriormente.
Certificado de Habitabilidad de segunda ocupación
¿CUÁL ES EL PROCESO?
CONTACTO
El primer paso es contactarnos. Vd. puede rellenar nuestro formulario de contacto, comprar ahora o bien llamarnos por teléfono.
VISITA
Uno de nuestros técnicos visitará su vivienda y recopilará los datos necesarios: fotografías, medidas, superficies, materiales…
TRÁMITES
El tercer paso consiste en la redacción del certificado de habitabilidad y su registro en la web del dpto. de vivienda de la Generalitat.
CÉDULA
Y finalmente, una vez completada la tramitación, le entregaremos la cédula de habitabilidad, que mostrará los datos de su vivienda.
EL PRECIO FINAL VARÍA EN FUNCIÓN DE LA UBICACIÓN DE SU VIVIENDA
Zona 1
Tramitación de la Cédula de habitabilidad en la comarca del Barcelonés.
Coste en Zona 1
Zona 2
Comarcas del Baix Llobregat, Vallés Oriental, Vallés Occidental y Maresme.
Coste en Zona 2
Zona 3
Tramitación de la Cédula en el resto de la Provincia de Barcelona.
Coste en Zona 3
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de su Cédula de Habitabilidad a partir de sólo 70 €!
Ahora puede acceder a nuestra nueva herramienta de cálculo de honorarios y saber el coste exacto, incluso hacer el encargo online.
Seguimos con el tercer y último artículo que hemos dedicado a la Guía de compra de vivienda…
¿Cuáles son los gastos asociados a la compraventa de la vivienda?
Para saber el coste real de los gastos en la compraventa de la vivienda hay que tener en cuenta no sólo el precio de ésta, sino todos los gastos que van aparejados a la operación…
Documentación que debe entregar el vendedor
Documentación
- La cédula de habitabilidad, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano.
Este documento garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles a las viviendas. En el caso de las viviendas de nueva construcción, se verifica el cumplimiento de los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. La cédula de habitabilidad es imprescindible para darse de alta de los servicios de agua, electricidad y gas.
- El vendedor de la vivienda tiene que entregar el certificado de eficiencia energética y la etiqueta energética.
- El plano a escala 1:50, la descripción de los materiales de la construcción y la memoria de calidades.
- La lista de técnicos, constructores y otros profesionales vinculados a la construcción.
- La lista de las compañías suministradoras y los boletines de alta.
- Las garantías de la vivienda (en el caso de obra nueva, debe haber un seguro de 10 años por vicios y desperfectos de estructura, que es indispensable para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, correspondiente al llamado seguro decenal).
- La documentación relativa a la hipoteca constituida, si procede.
Gastos en la compraventa de la vivienda
Los gastos generados en una compraventa se reparten entre el vendedor y el comprador
Gastos a cargo del vendedor
- Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
- Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
- El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
- Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
- Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
- Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador.
Gastos a cargo del comprador
- El precio de compra de la vivienda.
- Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
- El IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente, el 7%), excepto en viviendas de protección oficial (actualmente, el 4%), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Cataluña es del 7%).
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente, el 1%. En las viviendas protegidas es del 0,1%).
- La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
- Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
- Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
- Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
- El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.
- Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.
Cronología de los gastos que hay que tener en cuenta
A continuación, se ofrece también un resumen de estos gastos siguiendo un criterio cronológico. El valor de cada gasto es orientativo y puede variar según muchos factores.
1. Gastos previos
La compra de cualquier vivienda que se pague mediante un crédito hipotecario genera unos gastos extras independientemente del hecho de que se conceda o no:
- La tasación de la vivienda (150€-250€): un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
- Comprobación en el Registro de la Propiedad (15€-30€): sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca. Una vez se hayan comprobado estos datos, se formalizará el préstamo hipotecario en un plazo que suele variar entre 15 días y un mes.
Gastos de la escritura de compra-venta (I)
- Gastos de notaría (400€-600€): este gasto se origina al hacer la escritura de la vivienda ante notario. El importe varía según el precio de la venta, pero también influyen otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se solicitan o la existencia de operaciones paralelas, como la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias. Los notarios cobran según un arancel fijado por el Gobierno, de modo que se presupone que todos tienen las mismas tarifas.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-450€): son los derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado. Sin embargo, variará según el municipio donde se tenga que registrar la vivienda, la zona del municipio y los metros cuadrados.
- Gastos de gestoría (200€-250€): son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.
Gastos de la escritura de compra-venta (II)
- Seguro de daños de la vivienda. Hay tres tipos básicos:
- Seguro de daños de la vivienda (75€-100€): es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
- Seguro de multiriesgo de la vivienda (150€): incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
- Seguro de vida o amortización de préstamo (200€): cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.
- Impuestos
- IVA (impuesto sobre el valor añadido): se aplicará solo en el caso de las viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 7% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados según la escala vigente aplicada sobre el valor del inmueble.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: se aplicará solo en las entregas de viviendas de segunda mano o posteriores transmisiones. Su importe es el 7% sobre el precio escriturado. En este caso, no se aplica el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Plusvalía: varía en función de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se ubique. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago.
Gastos de constitución de la hipoteca
Un gasto muy importante a tener en cuenta si se quiere evaluar el coste total de los gastos en la compraventa de la vivienda es la hipoteca. A diferencia del apartado anterior, estos gastos se calculan a partir del importe del préstamo pedido y no del importe escriturado de la vivienda que se desea financiar:
- Gastos de notaría (400€-600€): solo varía por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-400€): gastos derivados de inscribir la hipoteca en el Registro. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del préstamo.
- Gastos de gestoría (200€-250€): gastos ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos: en este caso se tributa a través de los impuestos sobre actos jurídicos documentados. Su cuantía asciende al 0,5% del capital garantizado excepto en el País Vasco, donde es el 0,1%.
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Vicios ocultos: ¿a quién hay que reclamar?
Vivienda de obra nueva
Cuando se trata de una obra nueva, el promotor y subsidiariamente los otros agentes que intervienen en la construcción del edificio deben responder de los daños materiales siguientes:
- Los daños causados por vicios o defectos de fin de la obra, durante un año a partir de la entrega.
- Los daños causados por vicios o defectos de elementos que no cumplen los requisitos de habitabilidad, durante tres años.
- Los daños causados por vicios o defectos que afectan a la estructura (los cimientos, los soportes, las vigas, los forjados, etc.), durante 10 años.
Por otra parte, las cantidades entregadas a cuenta del precio final deben ser depositadas en una cuenta especial destinada a la construcción del inmueble y hay que entregar un aval bancario o un seguro de la cantidad.
Si la obra no se acaba en el plazo pactado o no obtiene la cédula de habitabilidad, el comprador tiene derecho a exigir esta cantidad garantizada o avalada sumando los intereses legales correspondientes.
Hasta aquí este tercer y último artículo de la Guía de compra de vivienda. Esperamos que haya sido de su interés y que comparta sus impresiones dejando su comentario.
Arquitectos Barna
Continuamos con el segundo artículo dedicado a la Guía de compra de vivienda… Venimos del primer artículo, que puede leer pinchando aquí.
Pasos que hay que seguir para comprar vivienda
Una vez ha encontrado la vivienda, debe empezar a gestionar su compra. Antes de adquirirla es preciso informarse muy bien y mantener el asesoramiento durante la entrega de las llaves y después de ésta.
Independientemente del tipo de vivienda que quiera comprar es muy recomendable que, si tiene que recurrir a un crédito hipotecario, la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de sus ingresos familiares mensuales.
Le explicamos los pasos a seguir al comprar vivienda.
Revisión de los aspectos legales de la vivienda
- ¿La vivienda está libre de cargas?
- ¿Se ve afectada por algún plan urbanístico?
- ¿En qué grado es vinculante la información previa y la publicidad?
Viviendas usadas
- En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
- Una información importante es comprobar quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular.
- También en el Registro se puede saber si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecada o embargada. Esta información se puede solicitar en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que corresponde al municipio en que está ubicada la finca.
- En el Ayuntamiento
- En el ayuntamiento hay que comprobar la calificación urbanística para saber si está proyectado algún plan que afecte al inmueble. Hay que solicitar al propietario el último recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) para verificar que está al corriente de pago. También, en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento le puede informar si está al corriente del pago del IBI.
- Presidente de la comunidad de propietarios, si hay, o el administrador de fincas
- Le podrán confirmar si también se está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobado por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.
- También es importante conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros.
- Finalmente hay que comprobar que la vivienda está realmente desocupada y que no hay ningún contrato de arrendamiento o situación de ocupación que dificulte su uso.
Viviendas en construcción
- Hay que asegurarse de que las licencias administrativas de las viviendas en construcción estén al corriente. Hay que consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
- Cuando le informen de las dimensiones de la vivienda, es interesante saber cuál es la superficie útil interior, que es la superficie de los espacios interiores, que tienen una altura mínima de 2,5 metros y que no incluye la superficie de las terrazas ni la ocupada por los elementos estructurales verticales. Si la vivienda tiene más de una planta, la superficie de la escalera interior se considera superficie útil. Aunque a menudo se habla de superficie o metros cuadrados construidos, hay que conocer los metros cuadrados útiles.
- Si la vivienda es de obra nueva, tiene derecho a examinar los planos y la memoria de calidades.
- Si la vivienda es sobre plano, hay que especificar tanto como sea posible qué tipos de material o productos se utilizarán en la construcción e insistir en disponer de una memoria de calidades que, a efectos prácticos, servirá de orientación si la ejecución de la obra se dilata y si hay cambios en los materiales que se van a instalar.
- Hay que tener en cuenta que todos los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor o del promotor son vinculantes y el comprador tiene derecho a exigirlos. La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, y especialmente con respecto a la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por lo tanto, las características consignadas podrán ser exigidas aunque no consten en el contrato de compraventa.
Para evitar fraudes, hay que dirigirse a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. También es recomendable acudir a un profesional que esté adherido al sistema arbitral de consumo, lo que permite resolver con carácter vinculante, y de manera rápida y gratuita, las diferencias surgidas entre las empresas y sus clientes.
Opción de compra
La opción de compra es un derecho que le permitirá disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse en la compra de la vivienda, si todavía no lo tiene muy claro o encuentra otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.
Pero si ya está seguro, póngase en contacto con el vendedor, que puede ser tanto una persona particular como una empresa promotora.
Contrato previo a la compra
Es bastante habitual que en el momento en que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato hay que especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de que alguna de las partes se desdiga.
Arras (o fianza)
Cuando haya decidido qué vivienda desea adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto periodo de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que usted comprará la vivienda.
Este dinero se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. Aunque sea una formalidad de compromiso, el propietario le tiene que entregar un documento firmado conforme se ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decide dar marcha atrás, perderá este dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, tendrá que devolverle el doble de la cantidad inicial.
Firma del contrato de compraventa y escritura pública
El contrato
El contrato de compraventa debe incluir la identificación de ambas partes -la compradora y la vendedora– la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuarto trastero, etc.), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere.
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables, como el impuesto de transmisiones patrimoniales para las viviendas de segunda mano o el IVA para las de obra nueva, las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a las dos partes en caso de incumplimiento del contrato.
Es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo, el cual es gratuito, como vía para resolver posibles conflictos en el futuro.
El comprador tiene derecho a escoger el notario que debe hacer la escritura pública de la compraventa.
Registro de la Propiedad
La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté situada la vivienda.
Para proceder a la inscripción en el Registro deberá presentar el justificante de varios pagos, como el impuesto sobre transmisiones (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva), y los actos jurídicos documentados.
Aunque inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatorio, sí que es recomendable, ya que será la garantía conforme usted se ha convertido en el propietario legal de la vivienda.
En el siguiente artículo hablaremos de: documentación que debe entregar el vendedor, gastos a cargo de vendedor y comprador. Déjenos sus comentarios o dudas e intentaremos resolverlas.
Arquitectos Barna
¿Está pensando en la compra de vivienda?
Una de las decisiones más importantes a tomar en la vida es, sin duda, la compra de vivienda. De su financiación dependerá en gran medida la economía familiar. Es conveniente, pues, dedicar cierto esfuerzo a informarse en aquellos aspectos que puedan ser relevantes a la hora de seleccionarla y, sobretodo, las precauciones que deberá tomar para que la compra de su vivienda no se convierta en una experiencia traumática.
Desde Arquitectos Barna queremos ofrecerles una completa guía que les puede servir de apoyo para ampliar esa información que le ha de servir para llevar a buen puerto la compra de su vivienda.
¿Qué tipo de vivienda quiero comprar?
De las primeras decisiones que deberá tomar es el tipo de vivienda. Dependerá de factores de preferencia por una zona, de las características de la vivienda y de factores económicos.
En cuanto a la zona, su elección será determinante en el precio final del inmueble. Además de informarse de la programación urbanística del barrio ( es decir, si hay previsión de ampliación o modificaciones en el planeamiento urbanístico), es importante fijarse en los servicios existentes en el barrio, como transporte, colegios, equipamientos.
Las características de la vivienda
Atendiendo a factores propios de la vivienda, a la hora de escogerla se deberá incidir en:
Elementos de calidad arquitectónica, tanto en la composición de la construcción y los materiales que la conforman, como en aquellos aspectos de orientación, que determinará la luminosidad de las estancias, la ventilación, aspectos de confort, como el aislamiento térmico y acústico ruido, que normalmente variará según si es interior o exterior.
La Certificación energética de la vivienda es el proceso mediante el cual el técnico certificador califica la eficiencia energética de la vivienda, permitiendo que el ICAEN emita la etiqueta energética. Clic para tuitearTambién de especial relevancia son aquellos elementos de ecoeficiencia. Para ello, se deberá valorar la calificación energética de la vivienda, que determinará su eficiencia energética, o en qué medida la vivienda necesitará de recursos energéticos para garantizar las condiciones de confort.
Pero también se valoran elementos subjetivos, como las relaciones de vecindad en una vivienda integrada en una comunidad de vecinos o bien una vivienda unifamiliar en zona de ciudad-jardín.
Si quiere saber más sobre la certificación energética, puede consultar esta página…
Factores económicos que influirán en la compra de vivienda
En función de las condiciones económicas de partida, se puede acceder a una vivienda con protección oficial (financiada por la Administración y con un precio máximo de venta o de alquiler). También se puede optar por comprar un inmueble de segunda mano, una obra rehabilitada o una vivienda nueva que todavía está en construcción, lo que se conoce como venta sobre plano.
Vivienda: ¿nueva o de segunda mano?
Si ha optado por comprar, deberá escoger entre comprar una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. En el primer caso, Vd. Puede comprar una vivienda ya finalizada o bien en construcción, como comentábamos antes, pero también se puede optar por la autopromoción, en que Vd. Encarga a un Arquitecto el diseño y la construcción de su vivienda a medida. Existe también la posibilidad de la asociación en Cooperativa, en que varios propietarios de suelo se asocian para construir un edificio de vivienda plurifamiliar, ahorrando el coste del beneficio del promotor profesional.
Si está pensando en construir su propia vivienda, quizá le interese nuestra guía de la autopromoción de vivienda…
Vivienda de Obra nueva
La vivienda nueva ofrece todas las garantías que la LOE ( ley de la ordenación de la edificación) establece edificaciones de nueva construcción. Se concreta en garantías de un año para daños de acabado, de tres años para deficiencias en aquellos elementos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y, finalmente, de diez años para daños estructurales que amenacen la estabilidad de la vivienda.
Vivienda protegida ( o de protección oficial)
Existe un
tipo de viviendas especiales, que son las viviendas con protección oficial
(VPO) o viviendas protegidas. Se venden a precios muy ajustados, porque han
recibido financiación pública. Para optar a ellas, es necesario cumplir unos
requisitos mínimos generales y otros específicos, que dependerán de cada
promoción.
Si se cumplen los requisitos que marca la normativa podrá inscribirse en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial. Este registro conecta vía informática los datos de todos los registros de vivienda con protección oficial de Cataluña.
Las promociones de vivienda protegida y las segundas transmisiones deberán adjudicarse mediante sorteo de las personas que estén inscritas.
Los organismos que realizan promoción de vivienda protegida son la Generalitat, por medio del INCASOL (Instituto Catalán del Suelo) y las empresas públicas que tengan competencias en materia de vivienda. También la Administración local, a través de la iniciativa de empresas privadas.
Arquitectos Barna
Cabe señalar que la vivienda de protección oficial ofrece las mismas garantías derivadas de la LOE que se comentaban anteriormente.
En el siguiente artículo describiremos los pasos a seguir a la hora de comprar la vivienda, incidiendo en aspectos legales de la situación, contratos, etc.
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SU NUEVA VIVIENDA
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¿De qué manera afrontamos su Proyecto de vivienda unifamiliar?
¿Cuál es nuestro método para redactar sólo Proyectos de éxito?
ANTES QUE NADA
- Empezaremos lo antes posible. Para ello, utilice nuestro formulario de contacto.
- Le asesoramos y personalizamos su Proyecto de vivienda unifamiliar.
- Le proponemos los honorarios que mejor se ajusten a su economía.
- Nos ponemos a trabajar con Vd. desde el primer día.
NOS ENCARGAMOS!
- Desde el primer momento le asistimos y trabajamos con Vd.
- Nuestro equipo de Arquitectos redacta su Proyecto de vivienda unifamiliar.
- Perseguimos el trámite de todas las licencias necesarias por Vd.
- Confíe en nosotros para dirigir y gestionar sus obras.
MISIÓN CUMPLIDA
- Velamos por el cumplimiento estricto de la normativa aplicable.
- Como directores de obra, controlamos la calidad de la misma.
- También nos hacemos cargo de todos los trámites de final de obra, para su mayor comodidad.
- Olvídese de desviaciones de presupuesto e imprevistos de última hora.
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de su Proyecto de vivienda unifamiliar con un presupuesto a partir de sólo 5.640 €!
Sus necesidades son únicas, lo sabemos. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una idea muy aproximada.
¡Si solicita su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
Formas de contacto
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¿Cómo nos enfrentamos con su Proyecto para autopromoción de vivienda?
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ANTES QUE NADA
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- Estudiamos su caso con detalle, para asesorarle de manera personalizada.
- Ajustamos nuestros honorarios a su economía y necesidades.
- Nos ponemos a trabajar con Vd. desde el primer día.
ACEPTAMOS SU ENCARGO!
- Le brindamos nuestra asistencia desde el principio.
- Contamos con el mejor equipo para desarrollar su Proyecto para autopromoción de vivienda.
- Perseguimos el trámite de todas las licencias necesarias por Vd.
- Gestionamos al detalle cada pequeño aspecto de las obras.
SU NUEVA VIVIENDA
- Velamos por el cumplimiento estricto de la normativa aplicable.
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- Al finalizar las obras, nos encargamos de controlar los últimos detalles.
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Como ha visto, podemos asumir el encargo de su Proyecto de autopromoción de vivienda a partir de sólo 8.940 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder ahora a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante real.
¡Si solicita su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
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¿Cómo nos enfrentamos a su Proyecto de cambio de uso a vivienda?
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- Estudiamos su caso con detalle, para asesorarle de manera personalizada.
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ACEPTAMOS SU ENCARGO!
- Desde el primer momento le asistimos y trabajamos con Vd.
- Nuestro equipo de Arquitectos redacta su Proyecto de cambio de uso a vivienda.
- Tramitamos todos los permisos y las licencias necesarias.
- Gestionamos al detalle cada pequeño aspecto de las obras.
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- Para su tranquilidad, nos aseguramos de que todo se ejecute según planos.
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- También nos hacemos cargo de todos los trámites de final de obra, para su mayor comodidad.
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Como ha visto, podemos encargarnos de su Proyecto de cambio de uso a vivienda por un presupuesto a partir de sólo 1.450 €!
Sabemos que sus necesidades son únicas. Por eso analizaremos su caso y diseñaremos su presupuesto a medida.
De momento, puede acceder a nuestra nueva herramienta de cálculo de presupuestos y tener una aproximación bastante acertada.
¡Si solicita ahora su presupuesto online, la calculadora de honorarios le aplicará un 10% de descuento adicional sobre nuestro precio ya ajustado!
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Desde Arquitectos Barna hemos elaborado esta guía de la autopromoción de vivienda, explicando lo que Vd. como autopromotor necesita saber antes de arrancar la promoción de su nueva vivienda. Le damos unas pautas básicas, consejos y recomendaciones.
¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento que acredita ante las autoridades que su vivienda cumple con los requerimientos mínimos que exige el decreto 141/2012 de la Generalitat de Catalunya.
Nos asegura que la vivienda ofrece unas condiciones mínimas de habitabilidad y solidez. Es un documento obligatorio para todas las viviendas y necesario en caso de poner la vivienda en alquiler, venta o, sencillamente, solicitar suministros a las compañías de gas, electricidad, agua…
Tiene una caducidad de 15 años, y se puede obtener contratando los servicios de Arquitectos Barna.
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¿Para qué necesito la Cédula de habitabilidad?
Es necesario disponer de la Cédula de Habitabilidad vigente en los siguientes casos:
- Venta de su vivienda. El Notario le exigirá un original de la Cédula de Habitabilidad.
- Alquiler de su vivienda. En la firma del contrato de arrendamiento, se exigirá la Cédula de habitabilidad en vigor.
Conviene, en cualquier caso, consultar la legislación vigente sobre Cédulas de Habitabilidad.
¿Me la pueden exigir?
Según se establece en el artículo 8 del Decreto 141/2012 la cédula de habitabilidad es obligatoria para todas las viviendas.
La Cédula de Habitabilidad, ¿caduca?
Si, desde 2003, año en que entra en vigor el anterior decreto de habitabilidad, caducan a los 15 años de ser emitidas.
¿Puedo saber si mi Cédula de habitabilidad ha caducado?
La Cédula de habitabilidad indica el plazo de vigencia. Actualmente, todas las cédulas emitidas antes de 2006 han caducado.
Si Vd. ha perdido el documento original de su Cédula, y ésta se encuentra en vigor, puede solicitar un duplicado en la secretaria de Vivienda de la Generalitat.
Puede Vd. hacer la consulta en el 012, y en caso de que su cédula haya caducado, podrá renovarla con nosotros.
¿Es imprescindible que mi casa esté escriturada como vivienda?
Rotundamente, SI. Por ejemplo, en el caso de un local ubicado en Planta Baja, si no fue escriturado como vivienda, no podrá obtener la cédula de habitabilidad.
¿Qué tipos de Cédula hay?
Las cédulas son de primera ocupación cuando se construye una obra nueva y de segunda ocupación, en caso de viviendas de segunda mano cuando ésta ha caducado o bien la vivienda no disponía de ella.
¿Qué es el Certificado de habitabilidad?
El Certificado de habitabilidad es el documento mediante el cual un técnico cualificado (Arquitecto superior o Arquitecto técnico) acredita que su vivienda cumple la normativa vigente en materia de habitabilidad.El Certificado deberá ser visado en el correspondiente colegio profesional, y es necesario para obtener la cédula de habitabilidad posteriormente.
Certificado de Habitabilidad de segunda ocupación
¿CUÁL ES EL PROCESO?
CONTACTO
El primer paso es contactarnos. Vd. puede rellenar nuestro formulario de contacto, comprar ahora o bien llamarnos por teléfono.
VISITA
Uno de nuestros técnicos visitará su vivienda y recopilará los datos necesarios: fotografías, medidas, superficies, materiales…
TRÁMITES
El tercer paso consiste en la redacción del certificado de habitabilidad y su registro en la web del dpto. de vivienda de la Generalitat.
CÉDULA
Y finalmente, una vez completada la tramitación, le entregaremos la cédula de habitabilidad, que mostrará los datos de su vivienda.
EL PRECIO FINAL VARÍA EN FUNCIÓN DE LA UBICACIÓN DE SU VIVIENDA
Zona 1
Tramitación de la Cédula de habitabilidad en la comarca del Barcelonés.
Coste en Zona 1
Zona 2
Comarcas del Baix Llobregat, Vallés Oriental, Vallés Occidental y Maresme.
Coste en Zona 2
Zona 3
Tramitación de la Cédula en el resto de la Provincia de Barcelona.
Coste en Zona 3
CALCULE VD. MISMO SU PRESUPUESTO
Como ha comprobado, podemos asumir el encargo de su Cédula de Habitabilidad a partir de sólo 70 €!
Ahora puede acceder a nuestra nueva herramienta de cálculo de honorarios y saber el coste exacto, incluso hacer el encargo online.
Seguimos con el tercer y último artículo que hemos dedicado a la Guía de compra de vivienda…
¿Cuáles son los gastos asociados a la compraventa de la vivienda?
Para saber el coste real de los gastos en la compraventa de la vivienda hay que tener en cuenta no sólo el precio de ésta, sino todos los gastos que van aparejados a la operación…
Documentación que debe entregar el vendedor
Documentación
- La cédula de habitabilidad, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano.
Este documento garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles a las viviendas. En el caso de las viviendas de nueva construcción, se verifica el cumplimiento de los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. La cédula de habitabilidad es imprescindible para darse de alta de los servicios de agua, electricidad y gas.
- El vendedor de la vivienda tiene que entregar el certificado de eficiencia energética y la etiqueta energética.
- El plano a escala 1:50, la descripción de los materiales de la construcción y la memoria de calidades.
- La lista de técnicos, constructores y otros profesionales vinculados a la construcción.
- La lista de las compañías suministradoras y los boletines de alta.
- Las garantías de la vivienda (en el caso de obra nueva, debe haber un seguro de 10 años por vicios y desperfectos de estructura, que es indispensable para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, correspondiente al llamado seguro decenal).
- La documentación relativa a la hipoteca constituida, si procede.
Gastos en la compraventa de la vivienda
Los gastos generados en una compraventa se reparten entre el vendedor y el comprador
Gastos a cargo del vendedor
- Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
- Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
- El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
- Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
- Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
- Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador.
Gastos a cargo del comprador
- El precio de compra de la vivienda.
- Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
- El IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente, el 7%), excepto en viviendas de protección oficial (actualmente, el 4%), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Cataluña es del 7%).
- El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente, el 1%. En las viviendas protegidas es del 0,1%).
- La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
- Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
- Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
- Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
- El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.
- Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.
Cronología de los gastos que hay que tener en cuenta
A continuación, se ofrece también un resumen de estos gastos siguiendo un criterio cronológico. El valor de cada gasto es orientativo y puede variar según muchos factores.
1. Gastos previos
La compra de cualquier vivienda que se pague mediante un crédito hipotecario genera unos gastos extras independientemente del hecho de que se conceda o no:
- La tasación de la vivienda (150€-250€): un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
- Comprobación en el Registro de la Propiedad (15€-30€): sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca. Una vez se hayan comprobado estos datos, se formalizará el préstamo hipotecario en un plazo que suele variar entre 15 días y un mes.
Gastos de la escritura de compra-venta (I)
- Gastos de notaría (400€-600€): este gasto se origina al hacer la escritura de la vivienda ante notario. El importe varía según el precio de la venta, pero también influyen otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se solicitan o la existencia de operaciones paralelas, como la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias. Los notarios cobran según un arancel fijado por el Gobierno, de modo que se presupone que todos tienen las mismas tarifas.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-450€): son los derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado. Sin embargo, variará según el municipio donde se tenga que registrar la vivienda, la zona del municipio y los metros cuadrados.
- Gastos de gestoría (200€-250€): son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.
Gastos de la escritura de compra-venta (II)
- Seguro de daños de la vivienda. Hay tres tipos básicos:
- Seguro de daños de la vivienda (75€-100€): es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
- Seguro de multiriesgo de la vivienda (150€): incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
- Seguro de vida o amortización de préstamo (200€): cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.
- Impuestos
- IVA (impuesto sobre el valor añadido): se aplicará solo en el caso de las viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 7% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados según la escala vigente aplicada sobre el valor del inmueble.
- Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: se aplicará solo en las entregas de viviendas de segunda mano o posteriores transmisiones. Su importe es el 7% sobre el precio escriturado. En este caso, no se aplica el impuesto de actos jurídicos documentados.
- Plusvalía: varía en función de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se ubique. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago.
Gastos de constitución de la hipoteca
Un gasto muy importante a tener en cuenta si se quiere evaluar el coste total de los gastos en la compraventa de la vivienda es la hipoteca. A diferencia del apartado anterior, estos gastos se calculan a partir del importe del préstamo pedido y no del importe escriturado de la vivienda que se desea financiar:
- Gastos de notaría (400€-600€): solo varía por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado.
- Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-400€): gastos derivados de inscribir la hipoteca en el Registro. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del préstamo.
- Gastos de gestoría (200€-250€): gastos ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Impuestos: en este caso se tributa a través de los impuestos sobre actos jurídicos documentados. Su cuantía asciende al 0,5% del capital garantizado excepto en el País Vasco, donde es el 0,1%.
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Vicios ocultos: ¿a quién hay que reclamar?
Vivienda de obra nueva
Cuando se trata de una obra nueva, el promotor y subsidiariamente los otros agentes que intervienen en la construcción del edificio deben responder de los daños materiales siguientes:
- Los daños causados por vicios o defectos de fin de la obra, durante un año a partir de la entrega.
- Los daños causados por vicios o defectos de elementos que no cumplen los requisitos de habitabilidad, durante tres años.
- Los daños causados por vicios o defectos que afectan a la estructura (los cimientos, los soportes, las vigas, los forjados, etc.), durante 10 años.
Por otra parte, las cantidades entregadas a cuenta del precio final deben ser depositadas en una cuenta especial destinada a la construcción del inmueble y hay que entregar un aval bancario o un seguro de la cantidad.
Si la obra no se acaba en el plazo pactado o no obtiene la cédula de habitabilidad, el comprador tiene derecho a exigir esta cantidad garantizada o avalada sumando los intereses legales correspondientes.
Hasta aquí este tercer y último artículo de la Guía de compra de vivienda. Esperamos que haya sido de su interés y que comparta sus impresiones dejando su comentario.
Arquitectos Barna
Continuamos con el segundo artículo dedicado a la Guía de compra de vivienda… Venimos del primer artículo, que puede leer pinchando aquí.
Pasos que hay que seguir para comprar vivienda
Una vez ha encontrado la vivienda, debe empezar a gestionar su compra. Antes de adquirirla es preciso informarse muy bien y mantener el asesoramiento durante la entrega de las llaves y después de ésta.
Independientemente del tipo de vivienda que quiera comprar es muy recomendable que, si tiene que recurrir a un crédito hipotecario, la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de sus ingresos familiares mensuales.
Le explicamos los pasos a seguir al comprar vivienda.
Revisión de los aspectos legales de la vivienda
- ¿La vivienda está libre de cargas?
- ¿Se ve afectada por algún plan urbanístico?
- ¿En qué grado es vinculante la información previa y la publicidad?
Viviendas usadas
- En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
- Una información importante es comprobar quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular.
- También en el Registro se puede saber si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecada o embargada. Esta información se puede solicitar en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que corresponde al municipio en que está ubicada la finca.
- En el Ayuntamiento
- En el ayuntamiento hay que comprobar la calificación urbanística para saber si está proyectado algún plan que afecte al inmueble. Hay que solicitar al propietario el último recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) para verificar que está al corriente de pago. También, en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento le puede informar si está al corriente del pago del IBI.
- Presidente de la comunidad de propietarios, si hay, o el administrador de fincas
- Le podrán confirmar si también se está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobado por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.
- También es importante conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros.
- Finalmente hay que comprobar que la vivienda está realmente desocupada y que no hay ningún contrato de arrendamiento o situación de ocupación que dificulte su uso.
Viviendas en construcción
- Hay que asegurarse de que las licencias administrativas de las viviendas en construcción estén al corriente. Hay que consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
- Cuando le informen de las dimensiones de la vivienda, es interesante saber cuál es la superficie útil interior, que es la superficie de los espacios interiores, que tienen una altura mínima de 2,5 metros y que no incluye la superficie de las terrazas ni la ocupada por los elementos estructurales verticales. Si la vivienda tiene más de una planta, la superficie de la escalera interior se considera superficie útil. Aunque a menudo se habla de superficie o metros cuadrados construidos, hay que conocer los metros cuadrados útiles.
- Si la vivienda es de obra nueva, tiene derecho a examinar los planos y la memoria de calidades.
- Si la vivienda es sobre plano, hay que especificar tanto como sea posible qué tipos de material o productos se utilizarán en la construcción e insistir en disponer de una memoria de calidades que, a efectos prácticos, servirá de orientación si la ejecución de la obra se dilata y si hay cambios en los materiales que se van a instalar.
- Hay que tener en cuenta que todos los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor o del promotor son vinculantes y el comprador tiene derecho a exigirlos. La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, y especialmente con respecto a la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por lo tanto, las características consignadas podrán ser exigidas aunque no consten en el contrato de compraventa.
Para evitar fraudes, hay que dirigirse a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. También es recomendable acudir a un profesional que esté adherido al sistema arbitral de consumo, lo que permite resolver con carácter vinculante, y de manera rápida y gratuita, las diferencias surgidas entre las empresas y sus clientes.
Opción de compra
La opción de compra es un derecho que le permitirá disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse en la compra de la vivienda, si todavía no lo tiene muy claro o encuentra otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.
Pero si ya está seguro, póngase en contacto con el vendedor, que puede ser tanto una persona particular como una empresa promotora.
Contrato previo a la compra
Es bastante habitual que en el momento en que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato hay que especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de que alguna de las partes se desdiga.
Arras (o fianza)
Cuando haya decidido qué vivienda desea adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto periodo de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que usted comprará la vivienda.
Este dinero se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. Aunque sea una formalidad de compromiso, el propietario le tiene que entregar un documento firmado conforme se ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decide dar marcha atrás, perderá este dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, tendrá que devolverle el doble de la cantidad inicial.
Firma del contrato de compraventa y escritura pública
El contrato
El contrato de compraventa debe incluir la identificación de ambas partes -la compradora y la vendedora– la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuarto trastero, etc.), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere.
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables, como el impuesto de transmisiones patrimoniales para las viviendas de segunda mano o el IVA para las de obra nueva, las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a las dos partes en caso de incumplimiento del contrato.
Es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo, el cual es gratuito, como vía para resolver posibles conflictos en el futuro.
El comprador tiene derecho a escoger el notario que debe hacer la escritura pública de la compraventa.
Registro de la Propiedad
La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté situada la vivienda.
Para proceder a la inscripción en el Registro deberá presentar el justificante de varios pagos, como el impuesto sobre transmisiones (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva), y los actos jurídicos documentados.
Aunque inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatorio, sí que es recomendable, ya que será la garantía conforme usted se ha convertido en el propietario legal de la vivienda.
En el siguiente artículo hablaremos de: documentación que debe entregar el vendedor, gastos a cargo de vendedor y comprador. Déjenos sus comentarios o dudas e intentaremos resolverlas.
Arquitectos Barna
¿Está pensando en la compra de vivienda?
Una de las decisiones más importantes a tomar en la vida es, sin duda, la compra de vivienda. De su financiación dependerá en gran medida la economía familiar. Es conveniente, pues, dedicar cierto esfuerzo a informarse en aquellos aspectos que puedan ser relevantes a la hora de seleccionarla y, sobretodo, las precauciones que deberá tomar para que la compra de su vivienda no se convierta en una experiencia traumática.
Desde Arquitectos Barna queremos ofrecerles una completa guía que les puede servir de apoyo para ampliar esa información que le ha de servir para llevar a buen puerto la compra de su vivienda.
¿Qué tipo de vivienda quiero comprar?
De las primeras decisiones que deberá tomar es el tipo de vivienda. Dependerá de factores de preferencia por una zona, de las características de la vivienda y de factores económicos.
En cuanto a la zona, su elección será determinante en el precio final del inmueble. Además de informarse de la programación urbanística del barrio ( es decir, si hay previsión de ampliación o modificaciones en el planeamiento urbanístico), es importante fijarse en los servicios existentes en el barrio, como transporte, colegios, equipamientos.
Las características de la vivienda
Atendiendo a factores propios de la vivienda, a la hora de escogerla se deberá incidir en:
Elementos de calidad arquitectónica, tanto en la composición de la construcción y los materiales que la conforman, como en aquellos aspectos de orientación, que determinará la luminosidad de las estancias, la ventilación, aspectos de confort, como el aislamiento térmico y acústico ruido, que normalmente variará según si es interior o exterior.
La Certificación energética de la vivienda es el proceso mediante el cual el técnico certificador califica la eficiencia energética de la vivienda, permitiendo que el ICAEN emita la etiqueta energética. Clic para tuitearTambién de especial relevancia son aquellos elementos de ecoeficiencia. Para ello, se deberá valorar la calificación energética de la vivienda, que determinará su eficiencia energética, o en qué medida la vivienda necesitará de recursos energéticos para garantizar las condiciones de confort.
Pero también se valoran elementos subjetivos, como las relaciones de vecindad en una vivienda integrada en una comunidad de vecinos o bien una vivienda unifamiliar en zona de ciudad-jardín.
Si quiere saber más sobre la certificación energética, puede consultar esta página…
Factores económicos que influirán en la compra de vivienda
En función de las condiciones económicas de partida, se puede acceder a una vivienda con protección oficial (financiada por la Administración y con un precio máximo de venta o de alquiler). También se puede optar por comprar un inmueble de segunda mano, una obra rehabilitada o una vivienda nueva que todavía está en construcción, lo que se conoce como venta sobre plano.
Vivienda: ¿nueva o de segunda mano?
Si ha optado por comprar, deberá escoger entre comprar una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. En el primer caso, Vd. Puede comprar una vivienda ya finalizada o bien en construcción, como comentábamos antes, pero también se puede optar por la autopromoción, en que Vd. Encarga a un Arquitecto el diseño y la construcción de su vivienda a medida. Existe también la posibilidad de la asociación en Cooperativa, en que varios propietarios de suelo se asocian para construir un edificio de vivienda plurifamiliar, ahorrando el coste del beneficio del promotor profesional.
Si está pensando en construir su propia vivienda, quizá le interese nuestra guía de la autopromoción de vivienda…
Vivienda de Obra nueva
La vivienda nueva ofrece todas las garantías que la LOE ( ley de la ordenación de la edificación) establece edificaciones de nueva construcción. Se concreta en garantías de un año para daños de acabado, de tres años para deficiencias en aquellos elementos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y, finalmente, de diez años para daños estructurales que amenacen la estabilidad de la vivienda.
Vivienda protegida ( o de protección oficial)
Existe un
tipo de viviendas especiales, que son las viviendas con protección oficial
(VPO) o viviendas protegidas. Se venden a precios muy ajustados, porque han
recibido financiación pública. Para optar a ellas, es necesario cumplir unos
requisitos mínimos generales y otros específicos, que dependerán de cada
promoción.
Si se cumplen los requisitos que marca la normativa podrá inscribirse en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial. Este registro conecta vía informática los datos de todos los registros de vivienda con protección oficial de Cataluña.
Las promociones de vivienda protegida y las segundas transmisiones deberán adjudicarse mediante sorteo de las personas que estén inscritas.
Los organismos que realizan promoción de vivienda protegida son la Generalitat, por medio del INCASOL (Instituto Catalán del Suelo) y las empresas públicas que tengan competencias en materia de vivienda. También la Administración local, a través de la iniciativa de empresas privadas.
Arquitectos Barna
Cabe señalar que la vivienda de protección oficial ofrece las mismas garantías derivadas de la LOE que se comentaban anteriormente.
En el siguiente artículo describiremos los pasos a seguir a la hora de comprar la vivienda, incidiendo en aspectos legales de la situación, contratos, etc.