Es una situación que se repite muy a menudo. Vd. acude al Departamento de Urbanismo de su Ayuntamiento, con la intención de informarse bien. Desea realizar obras en su vivienda o local y necesita saber qué documentación debe presentar. La respuesta depende del tipo de obras que realizará.

En algunos casos, bastará con una Declaración Responsable del Promotor de las obras, pero también es posible que el funcionario que le atienda pronuncie las palabras mágicas:

¡Oh, vaya!! Necesito un Proyecto Técnico!! Pero… ¿Quién debe redactarlo? ¿Necesito contratar un Arquitecto?

¿Necesito un Arquitecto?¿Si o no?

Habrá comprobado ya cómo la red está inundada de artículos que hablan sobre todo esto, pero si aún no tiene muy claro cuándo necesita un Proyecto, en qué consiste, cuánto puede costarle y sobre todo, si necesita que lo redacte un Arquitecto, quédese leyendo hasta el final y no se arrepentirá.
Entre otras cosas, veremos cómo, aunque a priori las obras de edificación requieren de un Proyecto Técnico, hay algunas obras que no lo necesitan.

¿Qué voy a encontrar aquí? ocultar

1) ¿Necesito un Arquitecto?¿Si o no?
2) ¿Porqué vale la pena consultar siempre a un Arquitecto?
3) Cómo saber si una Obra necesita Proyecto
4) ¿Cuándo es necesario un Proyecto de Obra?
5) ¿Quién puede redactar un Proyecto Técnico?
6) ¿Cuándo es necesario un Arquitecto para mi reforma?

¿Cuáles son las obras que no necesitan Proyecto Técnico?

Las obras de poca entidad que no afecten a la distribución ni a la estructura del edificio no requerirán de Proyecto Técnico. Por ejemplo, si hablamos de obras de sustitución de elementos dañados, aunque estén en cubierta o fachada, como puede ser la reparación de tejas rotas, canalones o bajantes en un patio de luces o fachada, o incluso la sustitución de carpintería.

¿Significa esto que las obras que no requieren de Proyecto Técnico no se deben comunicar a las autoridades? Categóricamente, NO!! Todas las obras, por muy escasa entidad que tengan, se deben comunicar al Ayuntamiento.

Ojo, que si para la ejecución de las obras se hace imprescindible el uso de andamios, será necesario aportar documentación en forma de memoria técnica o incluso se puede requerir de Proyecto Técnico completo y, en cualquier caso, será necesario un Estudio de Seguridad y Salud.

Creo que necesito un Arquitecto

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¿Porqué vale la pena consultar siempre a un Arquitecto?

De acuerdo, hemos visto cómo existen supuestos en que no es necesario disponer de Proyecto. Pero eso no significa que no se deba cumplir la normativa de obligado cumplimiento. Hay muchas obras que en apariencia no revisten mayor importancia y sin embargo, se puede incurrir en incumplimiento de normativas:

Si al realizar la obra se alteran las condiciones de cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios en la obra, podemos tener un problema. Imaginemos una obra en un local donde se derriba algún tabique y queda al descubierto algún elemento estructural metálico que necesite un tratamiento de protección pasiva.
O, si subdividimos en dos una habitación de gran tamaño para hacer dos pequeñas. Podríamos incumplir el Decreto de Habitabilidad vigente. En Cataluña, hablaríamos del D. 141/2012.
También, desde un punto de vista más técnico, cuando se concede poca importancia a una actuación con derribo de tabiques divisorios que, aún siendo no estructurales, han podido entrar en carga y, al derribarlos, se resienten los elementos similares de la planta superior. No sería la primera vez en que, al derribar un tabique en un edificio de cierta antigüedad, con forjados de vigas de madera, el mismo elemento de la planta superior se fisura o incluso se agrieta, poniendo en riesgo la integridad de la edificación y dando lugar a una posible demanda civil.

Arquitecto para Proyecto

Es por eso que, en caso de duda, y siempre que se pretenda derribar tabiques, y aunque no sea obligatorio disponer de Proyecto Técnico, es importante contar con el asesoramiento de un Arquitecto o Arquitecto Técnico, evitando así problemas mayores.

Obras sin Proyecto Técnico en Barcelona

En Barcelona, cuando hablamos de Licencias de Obras, tenemos que hacer referencia a la ORPIMO.

¿Qué es la ORPIMO?

La Orpimo es la Ordenanza que regula el procedimiento de obtención de Licencias de Obra. Esta Ordenanza clasifica las intervenciones en edificaciones existentes y asigna un epígrafe, en función del grado de intervención, de la zona donde se llevará a cabo la actuación, si se trata del interior del local o vivienda, o bien en zonas comunes…

Ahora bien, si Vd. tiene que renovar su cocina o baño, cambiar el pavimento o el falso techo, pintar, renovar acabados de cualquier tipo, es decir, cualquier intervención de escasa entidad, entonces puede recurrir al un trámite para el cual no necesitará siquiera la intervención de un técnico. Ese trámite es conocido por «assabentat «.

¿Qué es un «assabentat» en Barcelona?

Es el término que podríamos traducir como «enterado«, lo cual quiere decir que el Ayuntamiento se da por enterado de que se realizarán las obras.

En Barcelona, se tramita en esta página web, y su obtención es inmediata y gratuita.

El assabentat se puede tramitar únicamente para aquellas obras que no requieren Proyecto.
Arquitectos Barna

Para el resto de obras, en función de su complejidad, de la naturaleza del elemento afectado, del grado de intervención, o incluso del emplazamiento (según el valor histórico de la finca, o bien si ésta tiene algún tipo de protección por estar incluida en el Catálogo de Patrimonio de la ciudad), la tramitación se realizará en régimen de Comunicación Previa y requerirán de Proyecto.

Cómo saber si una Obra necesita Proyecto

Según la ORPIMO, ya hemos visto que, descartando las obras de menor entidad que se tramitan como «assabentat«, todo el resto de obras, ya tengan consideración de obra mayor u obra menor, deberán tramitarse a través de un Informe de Idoneidad Técnica, o IIT. Los Informes de Idoneidad Técnica los emite el Colegio de Arquitectos o una Entidad de Control Ambiental, o ECA.

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Para tramitar una obra necesitaremos IIT favorable y, de nuevo, se consigue aportando un Proyecto Técnico. Como decíamos antes, en función de la envergadura de las obras, éstas se tramitan como Comunicación Previa, que puede ser inmediata o diferida.

Comunicación Previa de Obra inmediata

En general, son aquellas obras que, requiriendo Proyecto, tienen una afectación menor y, en consecuencia, una vez se cuenta con el IIT favorable, el Departamento de Licencias de Barcelona, dando por bueno el Proyecto y el IIT, no ejercerá mayor control sobre la Licencia otorgada.

Comunicación Previa de Obra diferida

Es aquella Comunicación de Obras que, afectando a elementos como la estructura o la fachada, el hecho de haber tramitado la solicitud del Comunicado no significa que la Licencia sea firme. El Ayuntamiento dispone de un mes para que sus técnicos revisen la documentación y siempre pueden solicitar ampliación de información, o alguna aclaración sobre la misma, planteando deficiencias al Proyecto.

Siempre son Comunicados diferidos las obras mayores y algunas obras menores, dependiendo de su clasificación en la mencionada ORPIMO. Por ejemplo, una obra de adecuación de local a nueva Actividad, si es que el local se encuentra en una zona de algún distrito donde se encuentre vigente un Plan de Usos que regule las Actividades, se tramitará en régimen de Comunicación Previa diferida.

O también, si se trata de una actuación con afectación estructural, donde, en cumplimiento del Plan General del Área Metropolitana de Barcelona, se debe dar cumplimiento al artículo 128, que obliga a comunicar a los ocupantes de la finca la existencia del Proyecto de manera fehaciente. En ese caso también se tratará de un Comunicado diferido.

En ambos casos, a diferencia de un assabentat de obras, se generará una Tasa Urbanística por la tramitación, así como la correspondiente carta de pago para poder efectuar el pago del ICIO (Impuesto de Construcciones), correspondiente al 3,5 % del importe del PEM o Presupuesto de Ejecución Material de las obras.

Si quiere saber aún más sobre la Comunicación Previa, lea este otro artículo donde explicamos todo lo que hay que saber.

¿Cuándo es necesario un Proyecto de Obra?

En general, resumiendo, deberíamos decir que el resto de intervenciones requieren de la participación del Técnico competente, en menor o mayor medida:

Las obras de Reforma con cambio en distribución.
Las obras de Rehabilitación de fachadas o elementos comunes de los edificios, como pueden ser las obras orientadas a la mejora en la accesibilidad. Por ejemplo, la incorporación de un nuevo ascensor en un edificio de viviendas plurifamiliar.
Obras de rehabilitación parcial o integral, con o sin cambio del uso de una o varias entidades, o de todo el edificio.
Cualquier reforma o intervención, aunque sea puntual, que afecte a un elemento estructural.
Todas las reformas o reparaciones en las que intervenga algún elemento estructural, afectando parcial o totalmente a éste. Por ejemplo, la apertura de un hueco en un muro de carga, o la ampliación de un hueco en fachada.
Por supuesto, cualquier obra de Nueva construcción, ya sea de tipo industrial, comercial, residencial, o de cualquier otro uso.

Desde Arquitectos Barna podemos ayudarle a calcular los honorarios de su Proyecto…

Pero, veamos de dónde surge la obligatoriedad de disponer de Proyecto. Para ello, tenemos que recurrir a la LOE, que es la “Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación”, (LOE), actualizada por última vez en 2015.

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Obras que requieren Proyecto según la LOE

La LOE, en el punto 2 de su artículo 2. Ámbito de aplicación, indica:

2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.
LOE Art. 2

Por tanto, queda claro que los edificios de Obra Nueva requieren de la redacción de un Proyecto Técnico. Se consigna la excepción de construcciones sencillas, de poca entidad, como pueden ser garajes exentos, cobertizos, o cualquier otra pequeña construcción.

¿Significa esto que las obras de construcción de estos pequeños anexos no deben ser objeto de permiso de obras? No, lo que dice la LOE es que no se requerirá de un Proyecto Técnico completo como tal, pero estas pequeñas obras también están sometidas a la regulación urbanística de la zona donde se ubican, por lo que se deberá realizar la Comunicación Previa.

Como norma general, el Ayuntamiento pedirá una memoria técnica que acompañe la solicitud de Licencia, donde se justifique el cumplimiento de la Normativa. El contenido de esa memoria dependerá del tipo de suelo en que se ubica la obra y también puede variar según el Ayuntamiento.

Al no tener consideración de Proyecto Técnico, será el propio Promotor quien responderá por el cumplimiento de los parámetros urbanísticos justificados en la Memoria.

Lo que dice la LOE sobre obras en edificios existentes

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.
LOE, Art. 2

Básicamente, lo que dice aquí la Ley es que siempre hará falta un Proyecto para las actuaciones de Rehabilitación y también para los casos de obras que afecten a la envolvente, estructura o cuando se trate de cambios en el uso de la entidad o de todo el edificio. Por ejemplo, si se pretende realizar un cambio de uso de local a vivienda.

Llegados a este punto, ya hemos visto cómo no siempre es necesario Proyecto Técnico completo. A veces, bastará con una memoria técnica y otras veces, incluso no será necesario aportar ningún tipo de Proyecto. Pero, en los casos en que sí es necesario: ¿Quién es el más indicado para hacerlo?

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¿Quién puede redactar un Proyecto Técnico?

Para saberlo, debemos recurrir de nuevo a la LOE. En el punto 1 de su artículo 2. Ámbito de aplicación, se indica:

1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:
a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.
b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.
LOE Art. 2

Posteriormente, en el artículo 10 El proyectista, prosigue:

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas.

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.

Por tanto, en la construcción (o rehabilitación) de edificios de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, el proyectista ha de ser necesariamente un arquitecto. De igual modo, será necesario un arquitecto encargado de la dirección de la obra (que podrá ser el mismo que el proyectista) y un arquitecto técnico encargado de la dirección de ejecución de la obra.

Si no necesito Proyecto, ¿no necesito al Arquitecto?

Ya hemos visto como no siempre es necesario disponer de Proyecto Técnico, y también cómo, técnicamente tampoco es siempre necesario contar con los servicios de un arquitecto.
Ahora bien, en cualquier asunto relacionado con la construcción, a la hora de buscar asesoramiento para la compra de un inmueble, y particularmente cuando hablamos de la reforma de una vivienda, ya sea una casa o un piso, o bien de un local, es siempre aconsejable contar con el apoyo de un arquitecto.

Le podremos asesorar en los siguientes aspectos:

Cuestiones de carácter compositivo, de diseño, estéticos, cumplimiento del Planeamiento urbanístico, normativa de Habitabilidad, CTE…
Control económico y de cumplimiento de plazos durante la ejecución de sus obras.
Evitando abusos por parte del constructor.
Dirección de la obra, de manera que se respete el Proyecto, dando respuesta a los posibles imprevistos y asegurando que el resultado final obedece a la idea inicial.

Muchas veces nos hemos encontrado con la siguiente afirmación: ¿Para qué voy a necesitar un Arquitecto? Yo sé perfectamente en qué casa quiero vivir!! Siempre me hace pensar en que, cuando se te estropea el vehículo, a nadie se le ocurre empezar a desmontarlo, acudimos al mecánico. Si se trata de algún problema con nuestra salud, recurrimos al médico., ¿no es cierto?