A continuación, te presentamos las 10 claves del Proyecto de Obras menores en Barcelona, que te permitirán llevarlo a cabo de manera exitosa y cumpliendo con todos los requisitos legales:
Si necesitas realizar una obra menor en Barcelona, es fundamental que tengas en cuenta las diferentes fases que conforman el proyecto, así como las normativas y requisitos necesarios para obtener la licencia de obra.
Arquitectos Barna
10 claves del Proyecto de Obras menores en Barcelona
1. Identificar el tipo de obra
Antes que nada, es importante conocer qué tipo de obra menor se va a realizar, ya que las normativas y requisitos varían dependiendo del tipo de obra.
La identificación del tipo de obra a ejecutar se basa en la magnitud y complejidad de la intervención a realizar. Por lo general, se considera una obra menor aquella que no afecta a la estructura o seguridad del edificio, como pueden ser reformas en locales o viviendas. Ya sean reformas integrales o bien parciales, como son las intervenciones en baños, cocinas, instalaciones eléctricas, entre otros.
No necesariamente es considerada obra mayor aquella que afecta a la estructura, como pueden ser modificaciones en la distribución de las plantas con refuerzos estructurales. La obra mayor conlleva una modificación en el volumen construido, superficie o bien cuando afecte al uso principal del edificio. Se asocia más a ampliaciones, remontas o bien reformas integrales donde queda afectado gran parte del edifico.
La Ley de Ordenación de la Edificación establece los criterios para la clasificación de las obras según su complejidad y su impacto en la seguridad, accesibilidad, habitabilidad y sostenibilidad de los edificios y construcciones. Es importante tener en cuenta esta ley para asegurarse de que la obra que se va a realizar cumpla con todos los requisitos legales y técnicos necesarios.
2. Realizar un presupuesto
Es muy importante establecer un presupuesto adecuado para la obra, que contemple también los posibles imprevistos que puedan surgir durante el proceso.
Para establecer un buen presupuesto, se deberá realizar un estudio previo de los materiales, herramientas, mano de obra y otros gastos necesarios para llevar a cabo la obra. Estos otros gastos pueden ser el alquiler de herramientas, gastos administrativos, seguros, entre otros.
Existen varios tipos de presupuestos de obra, como el presupuesto detallado, que desglosa todos los gastos de manera minuciosa, el presupuesto analítico, que agrupa los gastos en partidas, y el presupuesto global, que establece una cantidad fija para el conjunto de la obra. También existen presupuestos cerrados, en los que se establece un precio fijo para la obra, y presupuestos abiertos, en los que se establece una cantidad por unidad de obra realizada.
El PEM (Presupuesto de Ejecución Material) y el PEC (Presupuesto de Ejecución por Contrata) son dos conceptos importantes en la elaboración de un presupuesto de obra. Aunque suenan parecidos, hay diferencias significativas entre ambos:
El PEM es el presupuesto que establece el coste total de los materiales, la mano de obra, los equipos y la maquinaria necesarios para la realización de una obra. Es decir, es el coste directo de la obra.
Por otro lado, el PEC es el coste total de la obra, incluyendo los gastos indirectos y el beneficio del constructor. El PEC se utiliza para establecer el precio de la obra a ofrecer en una licitación o concurso público, y es el coste que el contratista deberá asumir para realizar la obra.
En resumen, el PEM se utiliza para determinar el coste directo de la obra, mientras que el PEC es el coste total de la Obra. Incluye todos los gastos, tanto directos como indirectos, y el beneficio del constructor.
3. Contratar a un arquitecto o técnico competente
Es fundamental contar con la experiencia y conocimientos de un arquitecto o técnico competente, que pueda diseñar el proyecto de manera adecuada y que garantice su cumplimiento con las normativas legales. En nuestro artículo ¿Necesito un arquitecto? le damos algunas claves para que Vd. pueda determinar en qué situaciones deberá contar con la ayuda de un Arquitecto.
Cuando se decide contratar un técnico para realizar un proyecto de obras, es importante tener en cuenta varios aspectos. En primer lugar, es fundamental asegurarse de que el técnico elegido esté debidamente colegiado y cuente con la titulación y experiencia necesarias para llevar a cabo el proyecto.
También es importante establecer un contrato claro y detallado que especifique las condiciones del trabajo a realizar, los plazos y los honorarios. Además, es recomendable buscar referencias y comprobar la calidad de los trabajos realizados por el técnico en proyectos similares.
Por último, es fundamental que el técnico cuente con un seguro de responsabilidad civil profesional que cubra cualquier posible daño o perjuicio que pudiera ocasionarse durante el desarrollo del proyecto y la obra.
4. Redactar el proyecto técnico
El proyecto técnico debe incluir todos los detalles de la obra menor, como planos, mediciones, materiales a utilizar, etc. Este proyecto será el documento base para obtener la licencia de obra.
La redacción de un proyecto de obra menor en la ciudad de Barcelona implica la observación de una serie de fases que deben ser llevadas a cabo de manera rigurosa y eficiente para asegurar el éxito del proyecto y la obtención de la licencia correspondiente. Una de estas fases es la obtención del informe de idoneidad técnica, que es un requisito obligatorio en la ciudad de Barcelona para obtener la licencia de obra menor.
A diferencia de los proyectos de obra mayor, en que se puede dividir toda la misión en una primera fase de Proyecto Básico, y un Proyecto de ejecución, más detallado, el proyecto de obras menores se suele redactar en un documento único.
Este Proyecto técnico puede llegar al nivel de detalle del Proyecto de ejecución, que consiste en la definición detallada de las obras a realizar, el cálculo de los materiales necesarios, el diseño de los planos y cualquier otra información relevante. Una vez elaborado el proyecto de ejecución, se podrá proceder a la solicitud de la licencia de obra menor ante el ayuntamiento correspondiente.
En conclusión, para realizar las obras se requiere la elaboración del Proyecto técnico y la solicitud de la licencia correspondiente ante el ayuntamiento. En la ciudad de Barcelona, además, se requiere de la obtención del Informe de Idoneidad Técnica. Este último documento es un requisito obligatorio en Barcelona para obtener la aprobación de la licencia de obra menor, y su finalidad es comprobar que el Proyecto redactado por el profesional encargado de llevar a cabo la obra reúne las condiciones necesarias y da cumplimiento a toda la normativa.
Es importante contar con la asesoría de un profesional competente y experimentado en la realización de este tipo de informes para garantizar el éxito en la tramitación de la licencia. Con una adecuada planificación y la realización de todas las fases necesarias, se puede asegurar la calidad, la seguridad y el éxito de la obra menor.
La obtención del Informe de idoneidad técnica requiere la intervención de Entidades de Control Ambiental (ECAs) para la obtención de las licencias correspondientes. Estas ECAs son organismos independientes que se encargan de evaluar el impacto ambiental que pueda tener una obra y su viabilidad desde un punto de vista técnico.
5. Realizar el informe de idoneidad técnica
Como veíamos antes, en Barcelona es necesario obtener un Informe de idoneidad técnica para poder obtener la licencia de obra menor. Este informe es emitido por una Entidad de Control Ambiental, o por el propio Colegio de Arquitectos de Catalunya, que revisa el proyecto y certifica su adecuación a todo el marco normativo de obligado cumplimiento.
El informe de idoneidad técnica es un requisito esencial en el proceso de obtención de la licencia de obra menor en Barcelona, y se presenta junto con el proyecto técnico y el resto de la documentación necesaria. La finalidad de este informe es garantizar la calidad y la seguridad del Proyecto, y comprobar que el profesional encargado de llevar a cabo la obra cumple con los requisitos necesarios para hacerlo.
6. Presentar el Comunicado Previo
La Ordenanza Reguladora de las Pequeñas Obras y Medidas de Intervención (ORPIMO), vigente en la ciudad de Barcelona, establece que es necesario presentar un Comunicado Previo para obtener la licencia de obra menor. Este comunicado puede ser inmediato o diferido, dependiendo del tipo de obra y de su impacto.
El Comunicado Previo inmediato es necesario para obras menores que no afecten a la seguridad, habitabilidad, accesibilidad o estabilidad del edificio. En este caso, se presenta la documentación necesaria ante el ayuntamiento y se obtiene la licencia de manera inmediata.
Por otro lado, el Comunicado Previo diferido se aplica a las obras menores que sí pueden afectar a la seguridad, habitabilidad, accesibilidad o estabilidad del edificio. En este caso, se presenta la documentación necesaria ante el ayuntamiento, consistente en el Informe de Idoneidad Técnica mencionado anteriormente, junto con el resto de documentación técnica (Proyecto técnico).
No obstante, y a diferencia del Comunicado Inmediato, el Ayuntamiento tiene un mes de plazo para revisar la documentación y formular los requerimientos o aclaraciones que considere oportunos.
7. Obtener la licencia de obra
Si hemos realizado todos los pasos anteriores de manera correcta, ya contamos con la ansiada licencia de obras menores. Esta licencia tiene una serie de condicionantes, que deberemos cumplir si no queremos tener problemas con las autoridades.
Estos condicionantes van desde los horarios para realizar las obras, regulados por las ordenanzas de medio ambiente de la ciudad, hasta unos plazos máximos tanto para iniciar las obras, como para finalizarlas, una vez arrancadas.
Para que la licencia sea ejecutiva, se deberá además abonar las correspondientes tasas, así como el Impuesto de construcciones (ICIO), que oscila entre un 3 y un 4% del Presupuesto de Ejecución Material de la obra.
Se deberá comunicar al Ayuntamiento el inicio de las obras, así como su finalización, como veremos más adelante. También será muy importante comunicar cualquier renuncia o cambio de técnicos que se pueda producir.
8. Realizar las obras
Como veíamos, una vez obtenida la licencia de obra, se pueden iniciar los trabajos de la obra menor.
Al acometer obras en un local o vivienda, es importante tomar algunas precauciones para garantizar la seguridad y evitar posibles problemas legales. En primer lugar, es fundamental comprobar si se necesita obtener una licencia de obras menores y, en caso afirmativo, tramitarla adecuadamente, de acuerdo con la tipología exacta de la intervención que se pretende realizar.
Además, es importante asegurarse de que la obra no va a afectar a la estabilidad estructural del edificio y no supone un peligro para la seguridad de los vecinos o transeúntes.
En el supuesto de que las obras a realizar afecten a la estructura, se deberá poner en conocimiento del resto de ocupantes de la finca, en cumplimiento del artículo 128 de las Normas Urbanísticas del Plan General Metropolitano de Barcelona. Es un requisito imprescindible, pues la estructura del edificio pertenece a todos los propietarios del mismo, no podemos alterarlo sin solicitar previamente el correspondiente permiso.
El Proyecto Técnico, con la descripción detallada de las actuaciones propuestas, se deberá poner a disposición de los vecinos, para que formulen las alegaciones que consideren oportunas.
También se debe tener en cuenta la normativa en materia de seguridad laboral y protección del medio ambiente. Es fundamental que los trabajadores cuenten con la formación y los equipos de protección necesarios y que se respeten las normas de gestión de residuos y vertidos.
Por último, siempre es recomendable contar con un técnico competente que pueda asesorar y supervisar la obra en todo momento, garantizando que se cumplen todas las normativas y se respetan las condiciones de seguridad y calidad.
9. Controlar el cumplimiento del proyecto
Durante la ejecución de la obra menor, es importante realizar un seguimiento del proyecto para asegurarse de que se está cumpliendo con todas las normativas legales y técnicas.
El Arquitecto es los responsables de supervisar el cumplimiento de los proyectos de obras, en última instancia. Para ello, se realizan visitas de obra periódicas durante la ejecución de las mismas, para comprobar que se están cumpliendo los planos y las especificaciones del proyecto.
Además, los técnicos también pueden solicitar pruebas y ensayos para asegurarse de que los materiales y las técnicas constructivas utilizadas cumplen con las especificaciones técnicas y normativas aplicables.
En algunos casos, los técnicos también pueden utilizar herramientas tecnológicas para realizar mediciones y comprobar la calidad de los materiales y las técnicas utilizadas en la obra.
En definitiva, el trabajo de los técnicos durante la ejecución de una obra es fundamental para garantizar que se cumplen las especificaciones del proyecto, se respetan las normas y se garantiza la calidad y la seguridad de la obra.
10. Finalizar la obra y obtener la conformidad
Una vez finalizada la obra, se debe solicitar la conformidad de la misma y asegurarse de que se han cumplido todas las normativas y requisitos legales.
La recepción de unas obras menores implica verificar que la obra se ha ejecutado según lo previsto en el proyecto y cumpliendo con las normativas y reglamentos aplicables. Para ello, se deben realizar una serie de comprobaciones, como la revisión de los planos y la documentación técnica, la comprobación de la calidad de los materiales utilizados y la realización de pruebas y ensayos, si es necesario.
Una vez que se han comprobado todos los aspectos, el Arquitecto emite el Certificado Final de Obra (CFO) y se procede a la recepción de la obra.
Conclusión
Siguiendo estas 10 claves del Proyecto de Obras menores en Barcelona, podrá llevar a cabo su proyecto de obra menor en Barcelona de manera exitosa y cumpliendo con todos los requisitos legales. Además, se asegurará de obtener la licencia de obra menor sin problemas y de garantizar la calidad y seguridad de la obra realizada.
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