En toda Cataluña, y especialmente en la ciudad de Barcelona, las licencias de obras en edificaciones pueden llevarse a cabo de diferentes maneras, según la naturaleza y la envergadura de las mismas. En este sentido, es importante conocer las diferencias entre los distintos procedimientos de autorización de obras, como la Comunicación Previa de Obras, la licencia de obras y la declaración responsable.
En este artículo, profundizaremos en qué consiste una Comunicación Previa de Obras, cuándo se aplica, cómo se tramita y cuáles son sus principales características.
Asimismo, abordaremos las diferencias entre este procedimiento y otras casuísticas de autorización de obras, para que Vd. sepa cuándo va a necesitar elegir el más indicado a las necesidades de la obra.
¿Qué es una Comunicación Previa de Obras?
La Comunicación Previa de Obras es un trámite administrativo que se realiza antes de iniciar una obra menor en una propiedad, sin necesidad de obtener una licencia de obras. Este tipo de obras son aquellas que no afectan a la estructura de la edificación, ni a la seguridad ni a la habitabilidad de la misma. Algunos ejemplos de obras menores son la reforma de una cocina o un baño, el cambio de las ventanas o la instalación de un aire acondicionado.
La finalidad de la Comunicación Previa de Obras es pedir permiso de obras, informando al Ayuntamiento de las obras que se van a realizar, para que éste pueda comprobar que se cumplen con los requisitos establecidos en la normativa urbanística vigente.
De esta forma, se garantiza que la obra no va a causar daños en la estructura del edificio, ni va a poner en peligro la seguridad o habitabilidad del mismo.
¿Cuáles son las características de una Comunicación Previa de Obras?
La principal característica de la Comunicación Previa de Obras es que se trata de un procedimiento ágil y sencillo, que permite llevar a cabo obras menores sin necesidad de contar con una licencia de obras. Asimismo, este procedimiento no requiere la presentación de un proyecto técnico muy detallado, lo que reduce los costes de tramitación.
¿Cuándo se necesita una Comunicación Previa de Obras?
Por otro lado, es importante tener en cuenta que las obras autorizadas mediante Comunicación Previa deben ajustarse a las especificaciones indicadas en la solicitud, y no podrán implicar una modificación estructural importante del edificio. Además, el plazo de ejecución de las obras, por lo general, no podrá exceder los 12 meses, y deberán ser supervisadas por un técnico competente.
La Comunicación Previa de Obras es necesaria en los siguientes casos:
- Obras de escasa entidad constructiva que no requieran proyecto técnico.
- Obras de conservación, reparación y mantenimiento de edificios, siempre y cuando no afecten a la seguridad estructural, salubridad, accesibilidad, ornato público o medio ambiente.
- Obras que afecten a elementos comunes de la comunidad de propietarios, siempre y cuando no afecten a la seguridad estructural, salubridad, accesibilidad, ornato público o medio ambiente.
- Obras en locales que no estén destinados a uso residencial y que no afecten a la seguridad estructural, salubridad, accesibilidad, ornato público o medio ambiente.
- En general, si las obras conllevan aumento de superficie, volumen o número de entidades, se tramitarán en régimen de licencia de obras, no de Comunicación.
- OJO!: Algunas intervenciones de reforma que, en apariencia deberían ir en régimen de Comunicación, pueden pasar a licencia. Por ejemplo, la construcción de una piscina interior en Barcelona requiere de una licencia de obra mayor y, en consecuencia, no se puede tramitar como Comunicación.
En cualquier caso, es importante consultar con un técnico competente para determinar si la obra en cuestión requiere una Comunicación Previa de Obras o una licencia de obras.
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¿Cómo se tramita una Comunicación Previa de Obras en Barcelona?
Ahora que ya sabe qué es una Comunicación Previa de Obras, debe saber que para tramitarla es necesario presentar la solicitud ante el Ayuntamiento de Barcelona, acompañada de la documentación técnica necesaria. Esta documentación consiste en un Informe de Idoneidad Técnica (IIT) favorable, que un arquitecto o arquitecto técnico obtiene tras aportar un proyecto técnico. El grado de complejidad de este proyecto técnico va a depender de la complejidad de las obras a realizar, pero generalmente, está compuesto de una memoria descriptiva de las obras a realizar y un presupuesto.
No obstante, en función del grado de intervención, el proyecto para pedir permiso de obras en Barcelona se puede complicar tanto como si se tratase de una licencia de mayor envergadura:
- Plano de emplazamiento.
- Memoria descriptiva de las actuaciones a realizar.
- Planos y documentación gráfica descriptiva de las actuaciones, incluyendo un estado previo y un estado reformado.
- Presupuesto de las obras.
- Estudio de seguridad y salud.
- Pliego de condiciones técnicas.
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Una vez presentada la solicitud, hay dos opciones: si se trata de un Comunicado Previo inmediato, una vez abonadas las tasas y el impuesto de construcciones, ya se pueden iniciar las obras.
Por el contrario, si se trata de un Comunicado diferido, el Ayuntamiento tiene un plazo máximo de un mes, desde la recepción de la documentación, para revisarla y comprobar que las obras a realizar se ajustan a la normativa urbanística y a las ordenanzas municipales. Si todo está en regla, se entiende que se concede autorización para llevar a cabo las obras.
En todos los casos, el procedimiento de solicitud está regulado por la ORPIMO, que es la Ordenanza reguladora de los procedimientos de intervención en las obras. El trámite se realiza ya telemáticamente y se inicia con una Consulta Previa de información, accediendo a esta web del Ayuntamiento de Barcelona.
El aplicativo va guiando sobre el lugar de intervención, es decir, si se interviene en un local, en una vivienda o en las zonas comunes, sobre la zona de intervención, etc. Esta consulta de licencia de obra en Barcelona genera ya un número de expediente que se mantiene hasta el final del proceso y se obtiene un guion detallado donde se listan los diferentes apartados que deberá contener la documentación técnica a aportar.
El proyecto se dividirá en diferentes documentos, conteniendo cada uno de ellos diferentes tipos de información: administrativa, técnica, declaraciones responsables, etc.
En caso de que la finca tenga algún tipo de afectación de Patrimonio, se deberá solicitar Informe Previo de Patrimonio, que retrasará aún más la tramitación de las licencias.
¿En qué se diferencia una Comunicación Previa de Obras de una Licencia de Obras?
Aunque tanto la Comunicación Previa de Obras como la Licencia de Obras son trámites que se realizan antes de iniciar una obra, existen algunas diferencias entre ambas.
La principal diferencia radica en el tipo de obras que se van a realizar. La Comunicación Previa de Obras se utiliza para informar al Ayuntamiento de obras menores, mientras que la Licencia de Obras se utiliza para obras mayores, que sí afectan a la estructura, seguridad o habitabilidad del edificio.
La segunda diferencia sustancial consiste en que para iniciar las obras en un proceso de Licencia de Obras se deberá esperar siempre la respuesta del Ayuntamiento.
Además, el proceso para obtener una Licencia de Obras es más complejo que el de la Comunicación Previa de Obras, ya que en este caso es necesario presentar un proyecto técnico completo, elaborado por un arquitecto o técnico competente. El proyecto debe contener toda la información necesaria sobre la obra que se va a realizar, incluyendo planos, memoria descriptiva, presupuesto, etc.
También hay que tener en cuenta que los plazos de tramitación son muy superiores cuando se trata de una licencia de obras en lugar de una Comunicación Previa.
¿En qué se diferencia una Comunicación Previa de Obras de una Declaración Responsable?
Otro trámite administrativo que se puede utilizar en obras menores es la Declaración Responsable (DR). Esta es una declaración en la que se manifiesta que la obra que se va a realizar cumple con la normativa urbanística vigente.
Aunque tanto la Comunicación Previa de Obras como la Declaración Responsable se utilizan para obras menores, existen algunas diferencias entre ambas. La principal diferencia es que la Comunicación Previa de Obras requiere que se presente un proyecto técnico básico, mientras que la Declaración Responsable no lo requiere.
Además, en el caso de la Declaración Responsable, es el propietario quien asume la responsabilidad de las obras en cuanto a seguridad, horarios, o posibles molestias a vecinos.
El permiso de obras o assabentat en Barcelona
En Barcelona, la figura de Declaración Responsable responde al nombre de «assabentat d’obres» y su tramitación es inmediata.
Lo puede solicitar todo aquel que necesite realizar obras de poca entidad. Por ejemplo, para reformar un baño o una cocina. Incluso sirve para reformar toda la vivienda, siempre que no se modifiquen elementos de distribución.
Si Vd. necesita pedir un assabentat en Barcelona, podemos guiarle en el proceso o incluso pedirlo por Vd.
¿Cuáles son las consecuencias de no presentar una Comunicación Previa de Obras?
La presentación de una Comunicación Previa de Obras es un requisito legal para realizar obras en Barcelona. Por tanto, no presentarla puede tener consecuencias negativas para el propietario de la obra.
En primer lugar, puede acarrear sanciones económicas por parte del Ayuntamiento de Barcelona. Además, el propietario podría ser obligado a paralizar las obras y a devolver la edificación a su estado anterior, con los consiguientes costes económicos y temporales que esto supone.
Otra consecuencia importante es que, en caso de accidentes en la obra o en la edificación, el propietario no estaría cubierto por la responsabilidad civil de su seguro. Asimismo, si la obra no está legalizada, podría resultar más complicado vender o alquilar la propiedad en el futuro.
En resumen, la no presentación de la Comunicación Previa de Obras puede acarrear consecuencias económicas y legales graves para el propietario de la obra.
¿Qué sanciones pueden aplicarse si no se presenta una Comunicación Previa de Obras?
Ya hemos visto que no presentar la Comunicación Previa de Obras en tiempo y forma puede conllevar sanciones por parte de las autoridades. Estas sanciones dependerán del tipo de obra y de la gravedad de la infracción, pero pueden ir desde una multa económica hasta la paralización de la obra y la obligación de restablecer la legalidad urbanística. Además, también se pueden aplicar sanciones a los técnicos que han intervenido en la obra sin haber comprobado que se contaba con la correspondiente autorización.
En el caso de Barcelona, las sanciones se regulan en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Autorizaciones Urbanísticas, que establece las infracciones y las sanciones correspondientes. Las infracciones pueden ser leves, graves o muy graves, y las sanciones económicas pueden oscilar entre los 750 y los 600.000 euros.
En conclusión, es importante tener en cuenta que la Comunicación Previa de Obras es un trámite obligatorio que puede evitar problemas y sanciones en el futuro. Por ello, es fundamental informarse correctamente y contar con el asesoramiento de profesionales cualificados para realizar cualquier tipo de obra.
Preguntas Frecuentas sobre Comunicación Previa (FAQs)
¿Es obligatorio presentar una Comunicación Previa de Obras en Barcelona?
Sí, en Barcelona es obligatorio presentar una Comunicación Previa de Obras para realizar obras menores, mientras que para obras mayores es necesario solicitar una licencia de obras.
¿Puedo presentar la Comunicación Previa de Obras por internet?
Sí, el Ayuntamiento de Barcelona cuenta con una plataforma digital para la presentación telemática de la Comunicación Previa de Obras. Además, este sistema permite hacer el seguimiento del estado de la tramitación de la Comunicación Previa.
¿Cuánto tiempo se tarda en obtener una respuesta sobre la Comunicación Previa de Obras?
El plazo máximo para la respuesta del Ayuntamiento de Barcelona es de 30 días hábiles desde la presentación de la Comunicación Previa de Obras. Si transcurrido este plazo no se ha obtenido respuesta, se considera que la Comunicación Previa ha sido aceptada.
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Conclusiones
La Comunicación Previa de Obras es un procedimiento administrativo sencillo que permite a los propietarios de edificaciones realizar obras menores en sus propiedades. Este procedimiento es obligatorio en Barcelona y tiene como finalidad garantizar la seguridad y la legalidad de las obras.
Es importante destacar que la Comunicación Previa de Obras no sustituye a la licencia de obras, que es necesaria para realizar obras mayores. También se debe tener en cuenta que la omisión de la Comunicación Previa de Obras puede acarrear consecuencias legales y económicas graves para el propietario de la obra.
En conclusión, es recomendable cumplir con los requisitos legales y administrativos para la realización de obras en Barcelona, lo que permitirá una mayor seguridad y protección para el propietario y para los vecinos de la zona en la que se realizan las obras. Para ello, necesita del asesoramiento de un técnico competente, por lo que le invitamos a rellenar nuestro formulario de contacto y compartir sus dudas con nosotros. Intentaremos responderle con la mayor celeridad…
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