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Profesión, Arquitectos Barcelona, Artículos del Blog

¿Necesito un Arquitecto para mi Proyecto?

Es una situación que se repite muy a menudo.  Vd. acude al Departamento de Urbanismo de su Ayuntamiento, con la intención de informarse bien. Desea realizar obras en su vivienda o local y necesita saber qué documentación  debe presentar. La respuesta depende del tipo de obras que realizará.

En algunos casos, bastará con una Declaración Responsable del Promotor de las obras, pero también es posible que el funcionario que le atienda pronuncie las palabras mágicas:

¡Oh, vaya!! Necesito un Proyecto Técnico!! Pero… ¿Quién debe redactarlo? ¿Necesito contratar un Arquitecto?

¿Necesito un Arquitecto?¿Si o no?

Habrá comprobado ya cómo la red está inundada de artículos que hablan sobre todo esto, pero si aún no tiene  muy claro cuándo necesita un Proyecto, en qué consiste, cuánto puede costarle y sobre todo, si necesita que lo redacte un Arquitecto, quédese leyendo hasta el final y no se arrepentirá.
Entre otras cosas, veremos cómo, aunque a priori las obras de edificación requieren de un Proyecto Técnico, hay algunas obras que no lo necesitan.

¿Cuáles son las obras que no necesitan Proyecto Técnico?

Las obras de poca entidad que no afecten a la distribución ni a la estructura del edificio no requerirán de Proyecto Técnico. Por ejemplo, si hablamos de obras de sustitución de elementos dañados, aunque estén en cubierta o fachada, como puede ser la reparación de tejas rotas, canalones o bajantes en un patio de luces o fachada, o incluso la sustitución de carpintería.

¿Significa esto que las obras que no requieren de Proyecto Técnico no se deben comunicar a las autoridades? Categóricamente, NO!! Todas las obras, por muy escasa entidad que tengan, se deben comunicar al Ayuntamiento.

Ojo, que si para la ejecución de las obras se hace imprescindible el uso de andamios, será necesario aportar documentación en forma de memoria técnica o incluso se puede requerir de Proyecto Técnico completo y, en cualquier caso, será necesario un Estudio de Seguridad y Salud.

¿Porqué vale la pena consultar siempre a un Arquitecto?

De acuerdo, hemos visto cómo existen supuestos en que no es necesario disponer de Proyecto. Pero eso no significa que no se deba cumplir la normativa de obligado cumplimiento. Hay muchas obras que en apariencia no revisten mayor importancia y sin embargo, se puede incurrir en incumplimiento de normativas:

  • Si al realizar la obra se alteran las condiciones de cumplimiento de las condiciones de protección contra incendios en la obra, podemos tener un problema. Imaginemos una obra en un local donde se derriba algún tabique y queda al descubierto algún elemento estructural metálico que necesite un tratamiento de protección pasiva.
  • O, si subdividimos en dos una habitación de gran tamaño para hacer dos pequeñas. Podríamos incumplir el Decreto de Habitabilidad vigente. En Cataluña, hablaríamos del D. 141/2012.
  • También, desde un punto de vista más técnico, cuando se concede poca importancia a una actuación con derribo de tabiques divisorios que, aún siendo no estructurales, han podido entrar en carga y, al derribarlos, se resienten los elementos similares de la planta superior. No sería la primera vez en que, al derribar un tabique en un edificio de cierta antigüedad, con forjados de vigas de madera, el mismo elemento de la planta superior se fisura o incluso se agrieta, poniendo en riesgo la integridad de la edificación y dando lugar a una posible demanda civil.
Planificando Proyecto Técnico
Planificando Proyecto Técnico


Es por eso que, en caso de duda, y siempre que se pretenda derribar tabiques, y aunque no sea obligatorio disponer de Proyecto Técnico, es importante contar con el asesoramiento de un Arquitecto o Arquitecto Técnico, evitando así problemas mayores.

Obras sin Proyecto Técnico en Barcelona

En Barcelona, cuando hablamos de Licencias de Obras, tenemos que hacer referencia a la ORPIMO. Es la Ordenanza que regula el procedimiento de obtención de Licencias de Obra. Si Vd. tiene que renovar su cocina o baño, cambiar el pavimento o el falso techo, pintar, renovar acabados de cualquier tipo, entonces puede tramitar ese documento. Ese trámite es conocido por «assabentat«. Es el término que podríamos traducir como «enterado«, lo cual quiere decir que el Ayuntamiento se da por enterado de que se realizarán las obras. En Barcelona, se tramita en esta página web, y su obtención es inmediata y gratuita.
Para el resto de obras, en función de su complejidad, de la naturaleza del elemento afectado, del grado de intervención, o incluso del emplazamiento (según el valor histórico de la finca, o bien si ésta tiene algún tipo de protección por estar incluida en el Catálogo de Patrimonio de la ciudad), la tramitación se realizará en régimen de Comunicación Previa y requerirán de Proyecto.

Obras que SI necesitan Proyecto Técnico en Barcelona

Según la ORPIMO, ya hemos visto que, descartando las obras de menor entidad, que se tramitan como «assabentat«, todo el resto de obras, ya tengan consideración de obra mayor u obra menor, deberán tramitarse a través de un Informe de Idoneidad Técnica, o IIT. Los Informes de Idoneidad Técnica los emite el Colegio de Arquitectos o una Entidad de Control Ambiental, o ECA. Para tramitar una obra necesitaremos IIT favorable y, de nuevo, se consigue aportando un Proyecto Técnico. Como decíamos antes, en función de la envergadura de las obras, éstas se tramitan como Comunicación Previa, que puede ser inmediata o diferida.

Para hacer en obras es necesario el cumplimiento de la ORPIMO y disponer de un Informe de Idoneidad Técnica Favorable. Para ello, se requiere un Proyecto Técnico bien redactado. Clic para tuitear

Comunicación Previa de Obra inmediata

En general, son aquellas obras que, requiriendo Proyecto, tienen una afectación menor y, en consecuencia, una vez se cuenta con el IIT favorable, el Departamento de Licencias de Barcelona, dando por bueno el Proyecto y el IIT, no ejercerá mayor control sobre la Licencia otorgada.

Comunicación Previa de Obra diferida

Es aquella Comunicación de Obras que, afectando a elementos como la estructura o la fachada, el hecho de haber tramitado la solicitud del Comunicado no significa que la Licencia sea firme. El Ayuntamiento dispone de un mes para que sus técnicos revisen la documentación y siempre pueden solicitar ampliación de información, o alguna aclaración sobre la misma, planteando deficiencias al Proyecto.

Siempre son Comunicados diferidos las obras mayores y algunas obras menores, dependiendo de su clasificación en la mencionada ORPIMO. Por ejemplo, una obra de adecuación de local a nueva Actividad, si es que el local se encuentra en una zona de algún distrito donde se encuentre vigente un Plan de Usos que regule las Actividades, se tramitará en régimen de Comunicación Previa diferida.

O también, si se trata de una actuación con afectación estructural, donde, en cumplimiento del Plan General del Área Metropolitana de Barcelona, se debe dar cumplimiento al artículo 128, que obliga a comunicar a los ocupantes de la finca la existencia del Proyecto de manera fehaciente. En ese caso también se tratará de un Comunicado diferido.

En ambos casos, a diferencia de un assabentat de obras, se generará una Tasa Urbanística por la tramitación, así como la correspondiente carta de pago para poder efectuar el pago del ICIO (Impuesto de Construcciones), correspondiente al 3,5 % del importe del PEM o Presupuesto de Ejecución Material de las obras.

¿Cuándo SI es necesario un Proyecto Técnico?

En general, resumiendo, deberíamos decir que el resto de intervenciones requieren de la participación del Técnico competente, en menor o mayor medida:

  • Las obras de Reforma con cambio en distribución.
  • Las obras de Rehabilitación de fachadas o elementos comunes de los edificios, como pueden ser las obras orientadas a la mejora en la accesibilidad. Por ejemplo, la incorporación de un nuevo ascensor en un edificio de viviendas plurifamiliar.
  • Obras de rehabilitación parcial o integral, con o sin cambio del uso de una o varias entidades, o de todo el edificio.
  • Cualquier reforma o intervención, aunque sea puntual, que afecte a un elemento estructural.
  • Todas las reformas o reparaciones en las que intervenga algún elemento estructural, afectando parcial o totalmente a éste. Por ejemplo, la apertura de un hueco en un muro de carga, o la ampliación de un hueco en fachada.
  • Por supuesto, cualquier obra de Nueva construcción, ya sea de tipo industrial, comercial, residencial,  o de cualquier otro uso.
Calculadora de Presupuestos

Desde Arquitectos Barna podemos ayudarle a calcular los honorarios de su Proyecto…

Pero, veamos de dónde surge la obligatoriedad de disponer de Proyecto. Para ello, tenemos que recurrir a la LOE, que es la “Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación”, (LOE), actualizada por última vez en 2015.

Necesidad de Proyecto Técnico según la LOE

La LOE, en el punto 2 de su artículo 2. Ámbito de aplicación, indica:


2. Tendrán la consideración de edificación a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, y requerirán un proyecto según lo establecido en el artículo 4, las siguientes obras:
a) Obras de edificación de nueva construcción, excepto aquellas construcciones de escasa entidad constructiva y sencillez técnica que no tengan, de forma eventual o permanente, carácter residencial ni público y se desarrollen en una sola planta.

LOE Art. 2


Por tanto, queda claro que los edificios de Obra Nueva requieren de la redacción de un Proyecto Técnico. Se consigna la excepción de construcciones sencillas, de poca entidad, como pueden ser garajes exentos, cobertizos, o cualquier otra pequeña construcción.

Redactando Proyecto Técnico
Redactando Proyecto Técnico

¿Significa esto que las obras de construcción de estos pequeños anexos no deben ser objeto de permiso de obras? No, lo que dice la LOE es que no se requerirá de un Proyecto Técnico completo como tal, pero estas pequeñas obras también están sometidas a la regulación urbanística de la zona donde se ubican, por lo que se deberá realizar la Comunicación Previa. Como norma general, el Ayuntamiento pedirá una memoria técnica que acompañe la solicitud de Licencia, donde se justifique el cumplimiento de la Normativa. El contenido de esa memoria dependerá del tipo de suelo en que se ubica la obra y también puede variar según el Ayuntamiento.

Al no tener consideración de Proyecto Técnico, será el propio Promotor quien responderá por el cumplimiento de los parámetros urbanísticos justificados en la Memoria.

Lo que dice la LOE sobre obras en edificios existentes

b) Todas las intervenciones sobre los edificios existentes, siempre y cuando alteren su configuración arquitectónica, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o las parciales que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio.

LOE, Art. 2


Básicamente, lo que dice aquí la Ley es que siempre hará falta un Proyecto para las actuaciones de Rehabilitación y también para los casos de obras que afecten a la envolvente, estructura o cuando se trate de cambios en el uso de la entidad o de todo el edificio. Por ejemplo, si se pretende realizar un cambio de uso de local a vivienda.


Llegados a este punto, ya hemos visto cómo no siempre es necesario Proyecto Técnico completo. A veces, bastará con una memoria técnica y otras veces, incluso no será necesario aportar ningún tipo de Proyecto. Pero, en los casos en que sí es necesario: ¿Quién es el más indicado para hacerlo?

¿Quién puede redactar un Proyecto Técnico?

Para saberlo, debemos recurrir de nuevo a la LOE. En el punto 1 de su artículo 2. Ámbito de aplicación, se indica:

1. Esta Ley es de aplicación al proceso de la edificación, entendiendo por tal la acción y el resultado de construir un edificio de carácter permanente, público o privado, cuyo uso principal esté comprendido en los siguientes grupos:

a) Administrativo, sanitario, religioso, residencial en todas sus formas, docente y cultural.

b) Aeronáutico; agropecuario; de la energía; de la hidráulica; minero; de telecomunicaciones (referido a la ingeniería de las telecomunicaciones); del transporte terrestre, marítimo, fluvial y aéreo; forestal; industrial; naval; de la ingeniería de saneamiento e higiene, y accesorio a las obras de ingeniería y su explotación.
c) Todas las demás edificaciones cuyos usos no estén expresamente relacionados en los grupos anteriores.

LOE Art. 2


Posteriormente, en el artículo 10 El proyectista, prosigue:

Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo a) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios para los usos indicados en el grupo b) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante, con carácter general, será la de ingeniero, ingeniero técnico o arquitecto y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus respectivas especialidades y competencias específicas.
Cuando el proyecto a realizar tenga por objeto la construcción de edificios comprendidos en el grupo c) del apartado 1 del artículo 2, la titulación académica y profesional habilitante será la de arquitecto, arquitecto técnico, ingeniero o ingeniero técnico y vendrá determinada por las disposiciones legales vigentes para cada profesión, de acuerdo con sus especialidades y competencias específicas.

LOE, Art. 2


Por tanto, en la construcción (o rehabilitación) de edificios de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, el proyectista ha de ser necesariamente un arquitecto. De igual modo, será necesario un arquitecto encargado de la dirección de la obra (que podrá ser el mismo que el proyectista) y un arquitecto técnico encargado de la dirección de ejecución de la obra.

La LOE define que para un nuevo edificio de uso administrativo, sanitario, religioso, residencial, docente y cultural, el proyectista ha de ser un Arquitecto. Clic para tuitear

Si no necesito Proyecto, ¿no necesito al Arquitecto?

Ya hemos visto como no siempre es necesario disponer de Proyecto Técnico, y también cómo, técnicamente tampoco es siempre necesario contar con los servicios de un arquitecto.
Ahora bien, en cualquier asunto relacionado con la construcción, a la hora de buscar asesoramiento para la compra de un inmueble, y particularmente cuando hablamos de la reforma de una vivienda, ya sea una casa o un piso,  o bien de un local, es siempre aconsejable  contar con el apoyo de un arquitecto.

Asesoramiento de Arquitecto
Asesoramiento de Arquitecto

Le podremos asesorar en los siguientes aspectos:

  • Cuestiones de carácter compositivo, de diseño, estéticos, cumplimiento del Planeamiento urbanístico, normativa de Habitabilidad, CTE…
  • Control económico y de cumplimiento de plazos durante la ejecución de sus obras.
  • Evitando abusos por parte del constructor.
  • Dirección de la obra, de manera que se respete el Proyecto, dando respuesta a los posibles imprevistos y asegurando que el resultado final obedece a la idea inicial.

Muchas veces nos hemos encontrado con la siguiente afirmación: ¿Para qué voy a necesitar un Arquitecto? Yo sé perfectamente en qué casa quiero vivir!!  Siempre me hace pensar en que, cuando se te estropea el vehículo, a nadie se le ocurre empezar a desmontarlo, acudimos al mecánico. Si se trata de algún problema con nuestra salud, recurrimos al médico., ¿no es cierto?

Si tiene alguna otra duda y piensa que le podemos ayudar a resolverla, no dude en visitar nuestra página de Contacto o en dejar su comentario al pie del artículo.

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Vivienda, Artículos del Blog

Gastos en la compraventa de la vivienda. Guía completa (III)

Gastos en la compra de vivienda @arquitectosbarna

Seguimos con el tercer y último artículo que hemos dedicado a la Guía de compra de vivienda…

¿Cuáles son los gastos asociados a la compraventa de la vivienda?

Para saber el coste real de los gastos en la compraventa de la vivienda hay que tener en cuenta no sólo el precio de ésta, sino todos los gastos que van aparejados a la operación…

Documentación que debe entregar el vendedor

Documentación

  • La cédula de habitabilidad, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano.
    Este documento garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles a las viviendas. En el caso de las viviendas de nueva construcción, se verifica el cumplimiento de los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. La cédula de habitabilidad es imprescindible para darse de alta de los servicios de agua, electricidad y gas.
La Cédula de habitabilidad caduca a los 15 años de su expedición. Su renovación debe tramitarla un técnico (arquitecto o arquitecto técnico) Clic para tuitear
  • El vendedor de la vivienda tiene que entregar el certificado de eficiencia energética y la etiqueta energética.
  • El plano a escala 1:50, la descripción de los materiales de la construcción y la memoria de calidades.
  • La lista de técnicos, constructores y otros profesionales vinculados a la construcción.
  • La lista de las compañías suministradoras y los boletines de alta.
  • Las garantías de la vivienda (en el caso de obra nueva, debe haber un seguro de 10 años por vicios y desperfectos de estructura, que es indispensable para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, correspondiente al llamado seguro decenal).
  • La documentación relativa a la hipoteca constituida, si procede.

Gastos en la compraventa de la vivienda

Los gastos generados en una compraventa se reparten entre el vendedor y el comprador

Gastos a cargo del vendedor

  1. Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
  2. Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
  3. El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
  4. Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
  5. Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
  6. Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador.

Gastos a cargo del comprador

  1. El precio de compra de la vivienda.
  2. Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
  3. El IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente, el 7%), excepto en viviendas de protección oficial (actualmente, el 4%), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Cataluña es del 7%).
  4. El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente, el 1%. En las viviendas protegidas es del 0,1%).
  5. La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
  6. Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
  7. Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
  8. Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
  9. El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.
  10. Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.

Cronología de los gastos que hay que tener en cuenta

A continuación, se ofrece también un resumen de estos gastos siguiendo un criterio cronológico. El valor de cada gasto es orientativo y puede variar según muchos factores.

1. Gastos previos

La compra de cualquier vivienda que se pague mediante un crédito hipotecario genera unos gastos extras independientemente del hecho de que se conceda o no:

  • La tasación de la vivienda (150€-250€): un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
  • Comprobación en el Registro de la Propiedad (15€-30€): sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca. Una vez se hayan comprobado estos datos, se formalizará el préstamo hipotecario en un plazo que suele variar entre 15 días y un mes.
Gastos en la compraventa de la vivienda
Archivos en el registro de la propiedad

Gastos de la escritura de compra-venta (I)

  • Gastos de notaría (400€-600€): este gasto se origina al hacer la escritura de la vivienda ante notario. El importe varía según el precio de la venta, pero también influyen otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se solicitan o la existencia de operaciones paralelas, como la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias. Los notarios cobran según un arancel fijado por el Gobierno, de modo que se presupone que todos tienen las mismas tarifas.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-450€): son los derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado. Sin embargo, variará según el municipio donde se tenga que registrar la vivienda, la zona del municipio y los metros cuadrados.
  • Gastos de gestoría (200€-250€): son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.

Gastos de la escritura de compra-venta (II)

  • Seguro de daños de la vivienda. Hay tres tipos básicos:
    • Seguro de daños de la vivienda (75€-100€): es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
    • Seguro de multiriesgo de la vivienda (150€): incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
    • Seguro de vida o amortización de préstamo (200€): cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.
  • Impuestos
    • IVA (impuesto sobre el valor añadido): se aplicará solo en el caso de las viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 7% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados según la escala vigente aplicada sobre el valor del inmueble.
    • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: se aplicará solo en las entregas de viviendas de segunda mano o posteriores transmisiones. Su importe es el 7% sobre el precio escriturado. En este caso, no se aplica el impuesto de actos jurídicos documentados.
    • Plusvalía: varía en función de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se ubique. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago.
Guía de compra de vivienda (III)
Guía de compra de vivienda (III)

Gastos de constitución de la hipoteca

Un gasto muy importante a tener en cuenta si se quiere evaluar el coste total de los gastos en la compraventa de la vivienda es la hipoteca. A diferencia del apartado anterior, estos gastos se calculan a partir del importe del préstamo pedido y no del importe escriturado de la vivienda que se desea financiar:

  • Gastos de notaría (400€-600€): solo varía por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado.
  • Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-400€): gastos derivados de inscribir la hipoteca en el Registro. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del préstamo.
  • Gastos de gestoría (200€-250€): gastos ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
  • Impuestos: en este caso se tributa a través de los impuestos sobre actos jurídicos documentados. Su cuantía asciende al 0,5% del capital garantizado excepto en el País Vasco, donde es el 0,1%.

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Vicios ocultos: ¿a quién hay que reclamar?

Vivienda de obra nueva

Cuando se trata de una obra nueva, el promotor y subsidiariamente los otros agentes que intervienen en la construcción del edificio deben responder de los daños materiales siguientes:

  1. Los daños causados por vicios o defectos de fin de la obra, durante un año a partir de la entrega.
  2. Los daños causados por vicios o defectos de elementos que no cumplen los requisitos de habitabilidad, durante tres años.
  3. Los daños causados por vicios o defectos que afectan a la estructura (los cimientos, los soportes, las vigas, los forjados, etc.), durante 10 años.

Por otra parte, las cantidades entregadas a cuenta del precio final deben ser depositadas en una cuenta especial destinada a la construcción del inmueble y hay que entregar un aval bancario o un seguro de la cantidad.
Si la obra no se acaba en el plazo pactado o no obtiene la cédula de habitabilidad, el comprador tiene derecho a exigir esta cantidad garantizada o avalada sumando los intereses legales correspondientes.

Hasta aquí este tercer y último artículo de la Guía de compra de vivienda. Esperamos que haya sido de su interés y que comparta sus impresiones dejando su comentario.

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Vivienda, Artículos del Blog

Pasos a seguir al comprar vivienda. Guía completa (II)

Pasos al comprar vivienda @arquitectosbarna

Continuamos con el segundo artículo dedicado a la Guía de compra de vivienda… Venimos del primer artículo, que puede leer pinchando aquí.

Pasos que hay que seguir para comprar vivienda

Una vez ha encontrado la vivienda, debe empezar a gestionar su compra. Antes de adquirirla es preciso informarse muy bien y mantener el asesoramiento durante la entrega de las llaves y después de ésta.

Independientemente del tipo de vivienda que quiera comprar es muy recomendable que, si tiene que recurrir a un crédito hipotecario, la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de sus ingresos familiares mensuales.

Le explicamos los pasos a seguir al comprar vivienda.

Revisión de los aspectos legales de la vivienda

  • ¿La vivienda está libre de cargas?
  • ¿Se ve afectada por algún plan urbanístico?
  • ¿En qué grado es vinculante la información previa y la publicidad?
Antes de comprar una vivienda usada es muy conveniente hacer algunas comprobaciones previas: ¿está libre de cargas, tiene algún tipo de afectación urbanística? Clic para tuitear

Viviendas usadas

  • En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
    • Una información importante es comprobar quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular.
    • También en el Registro se puede saber si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecada o embargada. Esta información se puede solicitar en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que corresponde al municipio en que está ubicada la finca.
  • En el Ayuntamiento
    • En el ayuntamiento hay que comprobar la calificación urbanística para saber si está proyectado algún plan que afecte al inmueble. Hay que solicitar al propietario el último recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) para verificar que está al corriente de pago. También, en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento le puede informar si está al corriente del pago del IBI.
  • Presidente de la comunidad de propietarios, si hay, o el administrador de fincas
    • Le podrán confirmar si también se está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobado por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.
    • También es importante conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros.
  • Finalmente hay que comprobar que la vivienda está realmente desocupada y que no hay ningún contrato de arrendamiento o situación de ocupación que dificulte su uso.

Viviendas en construcción

Guia compra vivienda... En obras
Guia compra vivienda… En obras
  • Hay que asegurarse de que las licencias administrativas de las viviendas en construcción estén al corriente. Hay que consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
  • Cuando le informen de las dimensiones de la vivienda, es interesante saber cuál es la superficie útil interior, que es la superficie de los espacios interiores, que tienen una altura mínima de 2,5 metros y que no incluye la superficie de las terrazas ni la ocupada por los elementos estructurales verticales. Si la vivienda tiene más de una planta, la superficie de la escalera interior se considera superficie útil. Aunque a menudo se habla de superficie o metros cuadrados construidos, hay que conocer los metros cuadrados útiles.
  • Si la vivienda es de obra nueva, tiene derecho a examinar los planos y la memoria de calidades.
  • Si la vivienda es sobre plano, hay que especificar tanto como sea posible qué tipos de material o productos se utilizarán en la construcción e insistir en disponer de una memoria de calidades que, a efectos prácticos, servirá de orientación si la ejecución de la obra se dilata y si hay cambios en los materiales que se van a instalar.
  • Hay que tener en cuenta que todos los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor o del promotor son vinculantes y el comprador tiene derecho a exigirlos. La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, y especialmente con respecto a la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por lo tanto, las características consignadas podrán ser exigidas aunque no consten en el contrato de compraventa.

Para evitar fraudes, hay que dirigirse a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. También es recomendable acudir a un profesional que esté adherido al sistema arbitral de consumo, lo que permite resolver con carácter vinculante, y de manera rápida y gratuita, las diferencias surgidas entre las empresas y sus clientes.

Opción de compra

La opción de compra es un derecho que le permitirá disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse en la compra de la vivienda, si todavía no lo tiene muy claro o encuentra otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.
Pero si ya está seguro, póngase en contacto con el vendedor, que puede ser tanto una persona particular como una empresa promotora.

Compra de vivienda bajo planos
Compra de vivienda bajo planos

Contrato previo a la compra

Es bastante habitual que en el momento en que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato hay que especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de que alguna de las partes se desdiga.

Arras (o fianza)

Cuando haya decidido qué vivienda desea adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto periodo de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que usted comprará la vivienda.
Este dinero se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. Aunque sea una formalidad de compromiso, el propietario le tiene que entregar un documento firmado conforme se ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decide dar marcha atrás, perderá este dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, tendrá que devolverle el doble de la cantidad inicial.

Firma del contrato de compraventa y escritura pública

El contrato

El contrato de compraventa debe incluir la identificación de ambas partes -la compradora y la vendedora– la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuarto trastero, etc.), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere.
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables, como el impuesto de transmisiones patrimoniales para las viviendas de segunda mano o el IVA para las de obra nueva, las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a las dos partes en caso de incumplimiento del contrato.

El contrato de compraventa de vivienda es un documento de suma importancia. Recoge la identificación de ambas partes, la descripción del inmueble objeto de venta, el precio y las condiciones particulares, así como las penalizaciones… Clic para tuitear


Es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo, el cual es gratuito, como vía para resolver posibles conflictos en el futuro.
El comprador tiene derecho a escoger el notario que debe hacer la escritura pública de la compraventa.

Registro de la Propiedad

La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté situada la vivienda.
Para proceder a la inscripción en el Registro deberá presentar el justificante de varios pagos, como el impuesto sobre transmisiones (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva), y los actos jurídicos documentados.
Aunque inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatorio, sí que es recomendable, ya que será la garantía conforme usted se ha convertido en el propietario legal de la vivienda.

En el siguiente artículo hablaremos de: documentación que debe entregar el vendedor, gastos a cargo de vendedor y comprador. Déjenos sus comentarios o dudas e intentaremos resolverlas.

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15 octubre, 2020/0 Comentarios/por Arquitectos en Barcelona
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Vivienda, Artículos del Blog

Compra de vivienda. Guía completa (I)

Guía compra de vivienda @arquitectosbarna

¿Está pensando en la compra de vivienda?

Una de las decisiones más importantes a tomar en la vida es, sin duda, la compra de vivienda. De su financiación dependerá en gran medida la economía familiar. Es conveniente, pues, dedicar cierto esfuerzo a informarse en aquellos aspectos que puedan ser relevantes a la hora de seleccionarla y, sobretodo, las precauciones que deberá tomar para que la compra de su vivienda no se convierta en una experiencia traumática.

Desde Arquitectos Barna queremos ofrecerles una completa guía que les puede servir de apoyo para ampliar esa información que le ha de servir para llevar a buen puerto la compra de su vivienda.

¿Qué tipo de vivienda quiero comprar?

De las primeras decisiones que deberá tomar es el tipo de vivienda. Dependerá de factores de preferencia por una zona, de las características de la vivienda y de factores económicos.

En cuanto a la zona, su elección será determinante en el precio final del inmueble. Además de informarse de la programación urbanística del barrio ( es decir, si hay previsión de ampliación o modificaciones en el planeamiento urbanístico), es importante fijarse en los servicios existentes en el barrio, como transporte, colegios, equipamientos.

Las características de la vivienda

Atendiendo a factores propios de la vivienda, a la hora de escogerla se deberá incidir en:

Elementos de calidad arquitectónica, tanto en la composición de la construcción y los materiales que la conforman, como en aquellos aspectos de orientación, que determinará la luminosidad de las estancias, la ventilación, aspectos de confort, como el aislamiento térmico y acústico ruido, que normalmente variará según si es interior o exterior.

La Certificación energética de la vivienda es el proceso mediante el cual el técnico certificador califica la eficiencia energética de la vivienda, permitiendo que el ICAEN emita la etiqueta energética. Clic para tuitear

También de especial relevancia son aquellos elementos de ecoeficiencia. Para ello, se deberá valorar la calificación energética de la vivienda, que determinará su eficiencia energética, o en qué medida la vivienda necesitará de recursos energéticos para garantizar las condiciones de confort.

Eficiencia energética
Eficiencia energética

Pero también se valoran elementos subjetivos, como las relaciones de vecindad en una vivienda integrada en una comunidad de vecinos o bien una vivienda unifamiliar en zona de ciudad-jardín.


Etiqueta de eficiencia energética

Si quiere saber más sobre la certificación energética, puede consultar esta página…


Factores económicos que influirán en la compra de vivienda

En función de las condiciones económicas de partida, se puede acceder a una vivienda con protección oficial (financiada por la Administración y con un precio máximo de venta o de alquiler). También se puede optar por comprar un inmueble de segunda mano, una obra rehabilitada o una vivienda nueva que todavía está en construcción, lo que se conoce como venta sobre plano.

Vivienda: ¿nueva o de segunda mano?

Si ha optado por comprar, deberá escoger entre comprar una vivienda de nueva construcción o de segunda mano. En el primer caso, Vd. Puede comprar una vivienda ya finalizada o bien en construcción, como comentábamos antes, pero también se puede optar por la autopromoción, en que Vd. Encarga a un Arquitecto el diseño y la construcción de su vivienda a medida. Existe también la posibilidad de la asociación en Cooperativa, en que varios propietarios de suelo se asocian para construir un edificio de vivienda plurifamiliar, ahorrando el coste del beneficio del promotor profesional.


Obra de autopromoción de vivienda acabada

Si está pensando en construir su propia vivienda, quizá le interese nuestra guía de la autopromoción de vivienda…


Vivienda de Obra nueva

La vivienda nueva ofrece todas las garantías que la LOE ( ley de la ordenación de la edificación) establece edificaciones de nueva construcción. Se concreta en garantías de un año para daños de acabado, de tres años para deficiencias en aquellos elementos que afecten a la habitabilidad de la vivienda y, finalmente, de diez años para daños estructurales que amenacen la estabilidad de la vivienda.

Vivienda protegida ( o de protección oficial)

Existe un tipo de viviendas especiales, que son las viviendas con protección oficial (VPO) o viviendas protegidas. Se venden a precios muy ajustados, porque han recibido financiación pública. Para optar a ellas, es necesario cumplir unos requisitos mínimos generales y otros específicos, que dependerán de cada promoción.

Guía de compra de vivienda
Guía de compra de vivienda

Si se cumplen los requisitos que marca la normativa podrá inscribirse en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial. Este registro conecta vía informática los datos de todos los registros de vivienda con protección oficial de Cataluña.

Las promociones de vivienda protegida y las segundas transmisiones deberán adjudicarse mediante sorteo de las personas que estén inscritas.

Los organismos que realizan promoción de vivienda protegida son la Generalitat, por medio del INCASOL (Instituto Catalán del Suelo) y las empresas públicas que tengan competencias en materia de vivienda. También la Administración local, a través de la iniciativa de empresas privadas.

Arquitectos Barna

Cabe señalar que la vivienda de protección oficial ofrece las mismas garantías derivadas de la LOE que se comentaban anteriormente.

En el siguiente artículo describiremos los pasos a seguir a la hora de comprar la vivienda, incidiendo en aspectos legales de la situación, contratos, etc.  

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15 septiembre, 2020/0 Comentarios/por Arquitectos en Barcelona

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