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Vivienda, Artículos del Blog

La vivienda sostenible

La calidad de la vivienda sostenible en nuestro país está aún muy lejos de otros como Suecia, Dinamarca y Noruega, que nos llevan bastante ventaja. Conceptos como el bioclimatismo, la integración en el entorno de una manera respetuosa, el uso de materiales naturales de bajo consumo incorporado, la incorporación de sistemas energéticos limpios y renovables, la rehabilitación como estrategia, antes del derribo y la obra nueva, la adopción de sistemas industrializados, en mayor o menor grado, son estrategias a investigar y experimentar, por cualquier técnico con una cierta sensibilidad.

Es decir, no deberíamos ver la sostenibilidad como una especialidad arquitectónica o, aún menos, como una religión, sino más bien como un instrumento más, incorporado en el conjunto de recursos a la hora de proyectar.

A nadie se le escapa que cada vez se hace más necesario reducir el impacto que la actividad humana deja sobre el medio ambiente. Lo estamos viviendo ahora mismo, con un aumento de las temperaturas que nos hace pensar que aún seguimos en verano, cuando hace ya un mes que lo dejamos atrás.

Hoy por hoy, y lamentablemente, el planeta está al borde del colapso. El cambio climático es ya una realidad preocupante, cada vez más presente en nuestra vida cotidiana.

En 1987 se hizo público el Informe Brunland, que popularizó lo que es ya una máxima contemporánea: «el desarrollo sostenible es aquel que satisface las necesidades de las generaciones presentes, sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras por satisfacer sus propias necesidades».

El desarrollo sostenible implica un compromiso con el futuro, pero también con el propio presente, y con la obligación que tienen los gobernantes por hacer extensivo el bienestar alcanzado por Occidente al conjunto de la humanidad.

Para poder afrontar ese deseado desarrollo sostenible, los grandes frentes abiertos son el agotamiento de los recursos naturales como el petróleo y los minerales, entre ellos el uranio, fuente de la energía nuclear; pero también la reducción de las emisiones de CO2 y de otros gases causantes de este efecto.

Está más que probada la relación causa efecto entre el efecto invernadero y la disminución del régimen de lluvias, por lo que otro de nuestros objetivos fundamentales ha de ser una significativa reducción en el consumo de agua.

Organismos como el Área Metropolitana de Barcelona (AMB) y el IMPSOL, en un ejercicio de responsabilidad institucional ante la acuciante crisis climática, han alumbrado un Protocolo de sostenibilidad, que será de obligada implantación en todos sus proyectos. De esta manera dan respuesta a los objetivos de desarrollo sostenible (ODS) promovidos por las Naciones Unidas en el contexto internacional de la Agenda 2030.

Objectius desenvolupament sostenible 2030

Se trata de una herramienta transversal que pretende evaluar el impacto ambiental de las decisiones que se toman en la redacción de proyectos y la ejecución de las obras. Es una guía para orientar a los técnicos redactores de proyectos y directores de obras en la mejora de la gestión de recursos, reducción de demanda hídrica y energética y fomentar la biodiversidad, la movilidad sostenible y el uso de las energías renovables, de manera que contribuyamos entre todos a mitigar el cambio climático.

¿QUÉ ES UNA VIVIENDA SOSTENIBLE?

Una casa sostenible es aquella cuyo impacto medioambiental es claramente menor que el de una construcción convencional.

Llegados a este punto, y teniendo en cuenta que somos actores clave en el proceso constructivo, ¿cuál creemos que debería ser nuestra responsabilidad? A modo de aproximación al problema, podemos plantear que un tercio de las emisiones de CO2 se relacionan directamente con algún momento de la vida de los edificios. Es decir, con alguno de los procesos como la producción de materiales de construcción, su transporte y puesta en obra; el consumo energético durante su vida útil y, por último, el derribo y la gestión de los residuos.

En consecuencia, para cumplir los compromisos del protocolo de Kioto, es imprescindible reducir de manera muy importante la demanda energética de los edificios que construimos. Debemos reducir el coste ambiental de los edificios.

Por tanto, uno de los frentes que tenemos es reducir la energía incorporada, que es el valor inicial de energía y emisiones asociado a la materia de la construcción, y que supone un 30% de la energía total consumida por el edifico. El 70% restante correspondería a la energía consumida durante su vida útil. Así que, podríamos reducir hasta un 30% las emisiones generadas por un edificio únicamente utilizando materiales provenientes de reciclado y/o de origen orgánico, como la madera y sus derivados.

El segundo gran ámbito de trabajo es el constituido por la energía que se necesita para la utilización del edificio a lo largo de su vida útil, y las emisiones asociadas a este período. Lo que podemos asimilar al coste de mantenimiento. De hecho, se trata de la parte más significativa y es a la que nos referimos cuando hablamos de ahorro energético en la edificación. Sólo hay que fijarse en que el CTE, en su Documento Básico DB HE de ahorro de energía, se refiere únicamente a la energía destinada a la producción de agua caliente sanitaria, a la climatización y a los equipos de iluminación.

Si lo pensamos, está más que justificado que reducir el consumo de energía destinado a la calefacción, por ejemplo, sea lo primero que pensamos al plantearnos aumentar la eficiencia energética: en un edificio de viviendas la energía destinada a la producción de ACS y a la calefacción supone un 50% del total de energía consumida a lo largo de todo el ciclo de vida.

¿Qué tenemos que hacer para reducir la energía consumida por un edificio?

Es también en el CTE donde se definen los tres grandes mecanismos de que disponemos: la reducción de la demanda energética, la eficiencia de los equipos y la mejora de la gestión.

Las claves para conseguir una vivienda sostenible son la reducción de la energía necesaria para su construcción y la minimización de su dependencia energética.

El primero de ellos, la reducción de la demanda, es quizá el más importante de ellos. La tendencia será la de aproximarse tanto como sea posible a una arquitectura pasiva, aquella cuyo consumo energético tiende a cero. Si bien la reducción será fácilmente accesible si se atiende a factores como el aislamiento, el control solar y de la ventilación, una adecuada orientación, la gestión de los intercambios de calor y humedad, en todo lo relativo a la definición de la envolvente, no siempre será fácil, ni económico, cumplir el objetivo de consumo pasivo.

Intervienen demasiados elementos externos, como el clima, pero también condiciones internas cambiantes, como el número de personas que habitan el edificio, el grado de intensidad de las actividades que en su interior se desarrollan, etc.

En cuanto a la reducción de consumo de agua, estamos ante un recurso de una eficacia igualmente significativa. ¿Qué podemos hacer? Desde la utilización de mecanismos de doble descarga en los inodoros, grifos de bajo consumo o temporizados, hasta la implementación de sistemas de aprovechamiento de las aguas grises provenientes del desagüe de duchas y lavabos, o incluso de reaprovechamiento del agua recogida en las cubiertas para el riego de los jardines. Algunos ayuntamientos ya han regulado sobre el particular, condicionando la concesión de licencias de obras a la incorporación de estas medidas de ahorro de agua.

Otra clave es reducir al mínimo el impacto en el entorno, respetando así la biodiversidad. Evitar acabados químicos, cuya fabricación consume mucha energía y emite gases nocivos, que deterioran la calidad del aire.

sostenibilidad
Infogram

La evolución de la casa sostenible

A finales del siglo pasado había que enfrentarse a muchos obstáculos para construir una vivienda sostenible. Los pioneros de la arquitectura sostenible situaban con frecuencia la eficacia estética de sus proyectos en un segundo término, ante la necesidad de reducción de emisiones de carbono. Hoy día, la arquitectura ha incorporado ampliamente los postulados de la sostenibilidad en su fuero interno, apareciendo por doquier ejemplos de buena arquitectura, respetuosa con el medio ambiente, bella y, no menos importante, económicamente viable. El impacto ambiental producido por una vivienda sostenible es claramente menor que el de una casa convencional.

Los materiales de la vivienda sostenible

El proceso de fabricación de los materiales y productos de la construcción tiene un fuerte impacto sobre el medio ambiente, incidiendo significativamente sobre el aumento del gasto energético y la disminución de los recursos naturales. Todo el proceso, desde la extracción del material de su medio natural, su transformación en materia prima, la fabricación del producto final y el consumo de energía derivada del petróleo originan emisiones contaminantes y potencialmente tóxicas para la salud.

Para evaluar la repercusión ambiental de soluciones constructivas y materiales, contamos con una herramienta potente, como es el ACV (Análisis del Ciclo de Vida). Mediante este método, analizamos los diferentes procesos a los que se somete al material, como son su producción, el transporte, el uso… y se establecen unos indicadores que los penalizan, como son el efecto invernadero, el ozono, la energía, residuos, etc.

En líneas generales, se trata de disminuir la generación de residuos en obra y facilitar la recuperación de los materiales, por lo que deberán prevalecer sistemas prefabricados y elementos fácilmente desmontables, que permitan la deconstrucción.

Por supuesto, huelga decir que se deberá erradicar el uso de materiales como el plomo y el asbesto, que son potencialmente peligrosos para la salud humana.

A modo de resumen, lo que conviene es la utilización de sistemas constructivos y materiales durables, que garanticen un bajo impacto ambiental. Hemos visto que los más adecuados son aquellos que se fabrican con componentes reciclados, con un consumo energético bajo, y que sean reciclables en un futuro.

La madera como material sostenible

La madera es un material renovable, reciclable y fácil de reutilizar. Para su producción se requiere un mínimo consumo de energía. Si se emplea de manera eficiente, la construcción en madera puede tener una alta durabilidad. Cuando, además, la madera proviene de proveedores de la zona, se reduce al mínimo la contaminación derivada del transporte y contribuye a preservar la economía local.

Maderas

La podemos utilizar en diferentes modalidades, tanto a nivel estructural como de acabado. Como solución estructural, la encontramos en el entramado de madera tradicional y en sistemas de paneles prefabricados. Algunos de estos paneles, pueden incluso llevar el aislamiento térmico incorporado.

Lamentablemente, no todo son ventajas. ¿Cuáles son los inconvenientes de trabajar con madera?

  • La madera, como sistema estructural, tiene poca inercia térmica y no retiene el calor, por lo que hay que complementar con otros materiales que tengan masa o bien mediante sistemas mecánicos que regulen la temperatura interior del aire.
  • Hay que tener precaución a la hora de seleccionar y comprar el material, puesto que existe mucha tala ilegal, por lo que es importante conocer la procedencia de la madera.
  • También se deberá tener en cuenta que, en ocasiones, la madera necesita tratamientos de protección que, en ocasiones, originan emisiones y residuos tóxicos.

Criterios ambientales y parámetros de sostenibilidad en el diseño de la casa sostenible

Todo el ciclo de vida de un edificio, desde que se inicia con su construcción, pasando por su vida útil y acabando con su derribo, tiene un impacto sobre el medio. Podemos considerar que este es un impacto directo, ocasionado por la actividad edificatoria. Pero también existe un impacto indirecto, que es el que ocasionará la actividad que se desarrolla en los edificios. Obviamente, el impacto que produce la vivienda es menor que, por ejemplo, el que produce la industria. Con todo, el diseño sostenible consiste también en reducir el impacto directo y el indirecto.

¿Cómo minimizar el impacto directo de la vivienda al medio ambiente?

Relacionado directamente con las fases de construcción y utilización del edificio. Los criterios de diseño que se debe aplicar para reducir este impacto son:

En los sistemas pasivos, reduciendo así la demanda energética del edificio:

Ubicación, entorno y emplazamiento

En general, la elección del emplazamiento puede dar lugar a microclimas, como son la orientación y la orografía del terreno, los vientos dominantes, la proximidad o lejanía a fuentes de sonido, la presencia cercana a una masa forestal que puede actuar como regulador de la humedad ambiental o como barrera al viento o al ruido; la ubicación en centros urbanos, que pueden significar situaciones cambiantes de temperatura debido a las sombras originadas por una calle estrecha…

Configuración arquitectónica del edificio

Parámetros como la forma, determinada por los condicionantes de la ubicación, pueden ser muy determinantes, incidiendo sobre el aprovechamiento de la radiación solar, en función de la orientación de las fachadas. La piel del edificio: superficie de contacto, permeabilidad al paso del aire, transparencia, color de las superficies en contacto con el exterior…

Control solar

A priori, será necesario incorporar mecanismos para el control de la radiación solar en cualquier época del año, aunque atendiendo a la orientación del elemento a proteger. Éstos elementos pueden ser fijos (voladizos, lamas fijas…) o móviles (toldos, cortinas, persianas, porticones…). Pero también elementos añadidos a la edificación, como la vegetación: las especies de hoja caduca son un buen sistema de regulación de la radiación.

Aprovechamiento solar térmico y lumínico y ventilación natural

La orientación sur (con desviaciones de +-15º) es la óptima para la captación solar. Conviene, no obstante, un sobredimensionar los sistemas de captación, para evitar sobrecalentamientos. Se puede conseguir reducir la carga térmica del edificio utilizando elementos de sombra, aumentando el aislamiento y la ventilación, refrigerando por evaporación, utilizando láminas de agua, evitando los puentes térmicos… Para aprovechar la iluminación natural hay que tener en cuenta el diseño de las habitaciones (por ejemplo, evitando aquellas muy profundas) y de los huecos en fachada, cuidando su orientación, situación, medidas.

Configuración constructiva del edificio

Dos edificios idénticos en apariencia pueden tener comportamientos térmicos muy diferentes si su sistema constructivo es diferente. Aspectos como los materiales utilizados y su disposición relativa; el grado de aislamiento térmico y acústico; la inercia térmica interior, o la capacidad de acumular calor en la masa propia del edificio, que permitirá liberar esta energía con retardo, a medida que baje la temperatura exterior; el aislamiento térmico utilizado, que permite reducir ganancias y pérdidas térmicas no deseadas. También hay que atender al aislamiento acústico: generalmente, el punto débil serán las oberturas de fachada, por donde se producirá una mayor entrada de ruidos del exterior. Por ejemplo, una ventana batiente ofrece una mayor estanqueidad, comportándose mejor ante el ruido.

Sistemas activos

En los sistemas activos o instalaciones, para aumentar el rendimiento, reduciendo consumos de agua y energía, así como las emisiones o residuos vertidos al medio natural. En este punto, conviene recordar que las energías conocidas como convencionales, que son la electricidad, los combustibles gaseosos, líquidos y sólidos, se obtienen a partir de combustibles fósiles y en centrales hidroeléctricas, térmicas o nucleares. Ya hemos visto que no son las más sostenibles. En contra, las energías renovables se caracterizan por ser recuperables de forma natural, además de poderse producir en el mismo lugar de consumo, y no son contaminantes. Se trata de la energía solar (térmica y fotovoltaica), eólica, hidráulica y biomasa.

Eficiencia en instalaciones de calefacción y climatización

Los aspectos más relevantes a tomar en consideración son: introducir criterios de zonificación en el diseño de las instalaciones de calefacción y climatización, de manera que se permita el funcionamiento independiente, en función de las diferentes orientaciones y usos. Además, conviene incorporar sistemas de regulación y control, mediante el uso de termostatos, hasta sistemas de gestión automatizada. El uso de equipos de alto rendimiento y el aislamiento térmico de las tuberías del sistema de calefacción, ayudan a aumentar la eficiencia.

Algunos consejos para aumentar la eficiencia de calefacción y climatización…
  • Levantar las persianas durante las horas de sol y bajarlas de noche para evitar la pérdida de calor por los vidrios de las ventanas.
  • Si tenemos fachada orientada a poniente (la más expuesta), pintarla de color claro, protegiéndola con vegetación o con persianas de lamas verticales o toldos regulables en las ventanas.
  • Aumentando el aislamiento térmico de nuestra vivienda contribuimos a conservar mejor el calor en invierno y tendremos menos necesidad de refrigeración en verano.
  • Utilizando carpinterías exteriores con doble vidrio, marcos aislantes y ventanas estancas, sobre todo en las fachadas orientadas hacia el Norte, podemos ahorrar entre un 20 y un 30% de la energía usada para calentar la vivienda.

Si tiene una duda concreta relacionada con este apasionante tema de la vivienda sostenible, no dude en compartirla con nosotros…

CONTACTE !
Eficiencia en instalaciones eléctricas, de iluminación y equipos

De la misma manera que en el punto anterior, el uso de mecanismos de regulación y control, con detectores de presencia, además de un aprovechamiento óptimo de la iluminación natural, redundan en el aumento de la eficiencia.

Algunos consejos para mejorar la eficiencia de las instalaciones eléctricas…
  • Los colores claros en el interior de la vivienda aprovechan mejor la luz solar.
  • Conviene iluminar de forma específica las áreas de trabajo y de estar, prescindiendo de iluminaciones generales.
  • Utilizar detectores de presencia en las zonas comunes y bombillas de bajo consumo en aquellas que deban estar siempre encendidas.
  • Con los electrodomésticos también se puede ahorrar: conviene utilizar aparatos eficientes y aprovechar al máximo sus prestaciones. Por ejemplo, adecuando la carga y el programa de la lavadora a la colada. Conviene evitar a toda costa el uso de secadoras mecánicas, secando la ropa al exterior, siempre que sea posible. No dejar aparatos electrónicos en situación de stand by es también una manera de reducir el consumo eléctrico.
Eficiencia en instalaciones de agua

En este punto, el diseño de redes separativas de aguas pluviales y fecales, con el objetivo de reutilizar las primeras en otros usos, como puede ser el riego de jardines (aunque lo idóneo es que el riego funcione por goteo controlado de manera automática), incendios… Igualmente, considerar la posibilidad de depurar las aguas grises, para que puedan ser utilizadas en las descargas de los inodoros. Pero también la implementación de mecanismos de ahorro en la grifería de la vivienda y las cisternas de los inodoros, con doble descarga selectiva.

Ahorro Agua

En cuanto al agua caliente sanitaria, siempre es interesante recurrir a griferías termostáticas en bañeras y duchas, que contribuyen a contener el gasto en agua caliente, ya que regulan de manera más eficiente la temperatura ideal de salida.

También es importante prever que la instalación de ACS de la vivienda suministre agua caliente a las lavadoras y lavavajillas, evitando calentar el agua en el propio aparato, con el subsiguiente ahorro en energía eléctrica.

Residuos domésticos

En lo tocante a residuos, la estrategia consiste en reducir, reutilizar y reciclar. Para conseguir este objetivo es fundamental el papel del usuario en la recogida selectiva, y las viviendas deben estar preparadas para facilitarlo. Se deberá disponer de espacio suficiente en las cocinas, con cubos específicos para cada tipo de residuo.

Aquí van algunos consejos para reducir la generación de residuos en el ámbito doméstico:
  • No hacer compras excesivas, ya que todo lo que no consumamos se transformará en residuo. Sobre todo, conviene evitar que se estropee la comida.
  • Cuando los residuos no sean clasificables a causa de su composición (botes de pintura) o por razón de su cantidad (restos de jardinería), conviene transportarlos al vertedero más cercano.
  • Como usuarios, podemos potenciar la compra de productos que hayan optimizado el tipo de embalaje, dando prioridad a los de vidrio y papel a los de metal y plásticos.
  • En la medida de lo posible, recuperando costumbres como comprar el pan con la bolsa de tela, o incluso ir caminando provisto de un carrito de la compra, dejando de lado el uso del vehículo.
  • Evitar a toda costa contaminar el agua con aceites de freír. Se deberá recoger y llevarlo al vertedero municipal o punto verde de la ciudad. Lo mismo sirve para disolventes, pinturas o similares.
  • De la misma manera, conviene evitar lanzar al inodoro papeles, algodón, colillas o bastoncillos para los oídos.
Materiales y sistemas de construcción

Podemos construir de manera más sostenible minimizando el impacto ambiental de producción (en cuanto a materias primas, agua, energía, emisiones y generación de residuos) y de transporte a obra, de montaje sin generación de residuos y con un desmontaje sencillo que permita el reaprovechamiento posterior, etc.

¿Cómo podemos minimizar el impacto indirecto?

Derivados de la actividad desarrollada en los edificios, la forma de transporte y de vida de sus ocupantes y, en definitiva, en aquellos aspectos que influyen en el impacto global del edificio a lo largo del tiempo. Los criterios de diseño para reducirlos deberán orientarse a:

  • Aumentar la vida útil del edificio. Aquellos edificios con la flexibilidad necesaria para adaptarse a diferentes usos a lo largo de su vida útil, son más durables. Esta durabilidad debe ser física (calidad de la construcción y bajo mantenimiento), pero también funcional (flexibilidad para simultanear diferentes usos, facilitando así su reconversión y adaptación).
  • Reducir el impacto generado por el transporte de sus ocupantes. Ubicando el edificio cerca a la red de transporte público, previendo un espacio para el almacenamiento de bicicletas, facilitando así el transporte no contaminante, incorporando nuevas tecnologías que faciliten el trabajo telemático y otras actividades des de la vivienda, con espacio para realizarlas de manera cómoda.

De momento, lo dejamos aquí. En este artículo hemos intentado hacer un compendio de lo que supone abordar los problemas actuales de la vivienda con una voluntad integradora de los conceptos de sostenibilidad que entendemos no ya como gran esfuerzo o como una línea de especialización profesional, sino como parte obligada y cada vez más necesaria de nuestro trabajo como proyectistas y directores de obra.

Más adelante trataremos temas relacionados con éste, como pueden ser las diferentes metodologías de certificación sostenible de los edificios, como pueden ser el BREEAM, el LEED, VERDE o WELL.

Algunas publicaciones de referencia para la redacción de este post, y que les recomendamos que consulten son: Vivienda y sostenibilidad en España, de Toni Solanas y La Casa sostenible: guía imprescindible para construir, reformar y decorar de forma ecológica, de Cathy Strongman.

Igualmente, si nuestro contenido le ha parecido interesante, no dude en compartir este artículo en sus redes sociales!

16 noviembre, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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Servicios inmobiliarios, Artículos del Blog, Cédula de Habitabilidad, Certificación energética

Tasas del Certificado energético y la Cédula de Habitabilidad

A la hora de tramitar la Certificación energética y la Cédula de habitabilidad de su vivienda, se deberá contar con la existencia de unas tasas, cuyo pago es obligatorio y necesario para la obtención de la documentación. En este artículo explicamos cuál es la cuantía, cómo se paga, etc.

Conociendo las tasas del Certificado energético y la Cédula de habitabilidad

Una consulta recurrente a la hora de solicitar presupuesto para realizar los trámites, es si aparecerá algún imprevisto que pueda variar el importe final.

Al importe de nuestros honorarios por ambos trámites se deberá sumar el importe correspondiente a las tasas del Certificado energético y la Cédula de habitabilidad.

En este artículo aclaramos cuáles son los importes a tener en cuenta, y que se deberán sumar a los importes obtenidos por nuestra herramienta de presupuesto.

La Tasa obligatoria en el trámite del Certificado de eficiencia energética

Desde el año 2015, en que el Parlamento de Cataluña aprobó, en fecha 22 de enero, y dentro de la Ley de medidas fiscales y financieras, la aplicación de una tasa sobre el registro de certificaciones de eficiencia energética de los edificios, ya sean éstos nuevos o existentes, se debe pagar una tasa para poder realizar los controles necesarios que garantizan los datos de los certificados de eficiencia energética y la calidad del proceso.

El organismo responsable, aquí en Cataluña, es el Institut Català d’Eficiencia Energètica, o ICAEN.

¿Cuál es la cuantía de las tasas del Certificado energético?

En el caso de los edificios de nueva construcción, únicamente se aplicará a los edificios acabados:

Nueva construcción o grandes rehabilitaciones (tasa máxima: 551,50 €):

  • Vivienda unifamiliar: 22,10 €.
  • Bloque de viviendas: T(€) = 10,80*H + 17,30 , donde H corresponde al número de viviendas del bloque.
  • Para otros usos, 22,10 €+0,30 €/m2, siendo m2 es la superficie útil.

Edificios existentes (tasa máxima 275,75):

  • Viviendas unifamiliares o viviendas:12,20 .
  • Bloque de viviendas: T(€) = 5,45*H + 5,85, donde H corresponde al número de viviendas del bloque.
  • Otros usos: 11,10 € + 0,10 €/m2, donde m2 es la superficie útil.

Quedas exentos de la tasa aquellas certificaciones de edificios o parte del edificio existentes o certificaciones por rehabilitaciones de estos edificios que obtengan una calificación energética A. En el caso que la calificación energética sea una B, la bonificación será del 50%.

En el caso de superar la tasa máxima, la bonificación se aplicará sobre la tasa real, i no sobre la tasa máxima.

Esta tasa no está sujeta a IVA en ninguno de los casos.

El pago se puede efectuar mediante tarjeta de crédito o de débito, accediendo al espacio del trámite en «Estado de mis gestiones» de Trámites Gencat o en «Mi carpeta» del Canal Empresa.

También se puede realizar el pago mediante una carta de pago que se puede obtener en ese mismo sitio web. Con la carta de pago, se deberá acudir a un cajero de Caixabank y pagar mediante tarjeta de crédito o de débito de cualquier entidad.

¿Se puede solicitar la devolución de la tasa?

Se puede solicitar a través del trámite de «Devolución de ingresos indebidos», en caso de haberse producido algún error en el proceso de tramitación.

¿Quién debe pagar la tasa para la tramitación del Certificado energético?

El responsable del pago de la tasa es la propiedad del edificio o vivienda. De todas maneras, y dado que el trámite de inscripción al registro lo lleva a cabo el personal técnico certificador, somos nosotros los que ejecutamos el pago de la tasa, avanzando este importe, a fin de agilizar el trámite de la certificación energética.

Tasa Certificado Energético
Justificante del pago de la Tasa del Certificado Energético

Tasa obligatoria en el trámite de la Cédula de habitabilidad

A la hora de tramitar la Cédula de habitabilidad, también se deberá pagar una tasa al organismo responsable, que en este caso es el Departamento de Vivienda de la Generalitat de Cataluña.

¿Cuál es el importe de la tasa por la Cédula de habitabilidad?

El importe es de 19,85 €. En caso de que el trámite se realice de manera telemática, se aplica una bonificación del 30%, quedando en 13,75€.

En Arquitectos Barna, realizamos los trámites mediante este medio telemático y, de la misma manera en que procedíamos con el Certificado energético, también avanzamos nosotros el importe de la tasa, a fin de agilizar al máximo el trámite, ya que es condición necesaria para que el Departamento de Vivienda emita la documentación definitiva de la Cédula de habitabilidad.


Veamos, en un ejemplo, cuál será el importe total de las tasas del Certificado Energético y la Cédula de Habitabilidad para una vivienda individual en bloque de viviendas: 13,75€ (Cédula) + 12,20€ (CEE) = 25,95€

24 agosto, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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5 claves de la Licencia de Actividad de un local de restauración

A la hora de tramitar las licencias necesarias para la implantación de un establecimiento de restauración, no sólo hay que pensar en la licencia de Obras. Tanto o más importante, es la Licencia de Actividad del local, puesto que si ésta no es viable, no se podrá ejercer la Actividad en el mismo.

En esta guía explicamos, basándonos en nuestra experiencia tramitando este tipo de licencias, cuáles son las 5 claves de la Licencia de Actividad de un local de restauración, con especial atención en la ciudad de Barcelona, que tiene sus particularidades.

Haremos incidencia en aquellos locales en los que, por algún motivo, no se puede (o no se quiere) instalar una chimenea.

5 claves de la Licencia de Actividad de un local de restauración

Empezamos viendo cuál es la clasificación de este tipo de establecimientos, según la normativa vigente…

1. Clasificación de locales de restauración en Barcelona

Tabla bares Barcelona

* Esta condición podría no ser de aplicación en caso de poder justificar que todos los alimentos son elaborados por una firma de catering, en cuyo caso se podrán instalar equipos para calentar con potencia eléctrica inferior a 5 kW.
La Ordenanza de pública concurrencia de Barcelona distingue hasta tres tipologías de bares:

2.3.1 Bar

Cuenta con una barra y adicionalmente de servicio de mesas donde se pueden servir bocadillos y tapas frías o calientes acompañadas de bebidas. No se pueden servir ni almuerzos ni cenas.

2.3.2 Bar con restauración menor

Con las mismas características y limitaciones que el 2.3.1 pero además puede disponer de una plancha eléctrica de 3kw de potencia, no precisa salida de humos.

2.3.3 Bar de comida rápida

Puede disponer de todo tipo de elementos de cocción y preparación de alimentos sin límite de clase, ni combustible, ni potencia, pero al igual que los anteriores no se pueden elaborar ni cenas ni almuerzos. Será preciso que el bar cuente con una salida de humos clase 0, que deberá estar un metro por encima de cualquier edificio situado en un radio de 10m a la redonda). Los almuerzos y cenas quedan limitados para los restaurantes en cualquiera de sus tipologías.

Clasificación que encaja con la tipología de un bar-cafetería en Barcelona

Últimamente se intensifica la modalidad de franquicias dedicadas a la hostelería “sin salida de humos”. Algunas de ellas son “Subway”, que cuenta con 41.000 establecimientos en 105 países (53 de ellos en España), “Tabernas Bocatín”, “Cervecerías 100 Montaditos” o “Tapasbar”. Ninguno de ellos cuenta con salida de humos.
En base a nuestra experiencia tramitando licencias de actividad de este tipo de locales, hemos llegado a la conclusión de que la manera de legalizar una actividad de restauración sin contar con chimenea de evacuación de humos a cubierta es bajo el epígrafe 2.3.2.1. “Bar con restauración mixta menor”, según la OMAIIAA (Ordenanza Municipal de Actividades y de Intervención Integral de la Administración Ambiental de Barcelona).

  • Es un bar que dispone de barra y adicionalmente, de servicio de mesas para proporcionar al público bebidas acompañadas o no de tapas y de bocadillos fríos o calientes.
  • No se pueden servir almuerzos ni cenas.
  • Puede contar con aparatos que generan calor como son las cafeteras y hornos de microondas, cuya única finalidad sea calentar tapas o bocadillos, sin que sea posible elaborar alimentos cocinados en el propio local; asimismo, pueden servir tapas cocinadas suministradas por una empresa de catering o cocina industrial que haya sido debidamente inscrita en el Registro Sanitario de Industria.
  • También puede disponer de un único instrumento adicional de cocción y preparación de alimentos de una plancha eléctrica de 3 kW para la elaboración de bocadillos calientes. Se trata de una licencia C2, en la nomenclatura antigua o bar cafetería con plancha eléctrica de 3 kW de potencia máxima.
  • Se pueden servir bocadillos, tanto fríos como calientes, y bebidas.
Proyecto de Actividad de una cafetería
Proyecto de Actividad de una cafetería


La Ordenanza Municipal de las Actividades y los Establecimientos de Pública concurrencia, aprobada el 11/04/2003, en su artículo 39 “Condiciones específicas de los establecimientos de restauración” concreta: Los bares de comida rápida (2.3.2.2) y los restaurantes (2.3.3.1) y restaurantes-bar (2.3.4.1), con cocina propia, deben disponer de chimenea de extracción de humos, vahos y olores, en aplicación de las prescripciones de la Ordenanza General de Medio Ambiente Urbano sobre conductos de evacuación. Los bares de restauración mixta menor (2.3.2.1) con una potencia de calentamiento máxima de 3 kW y los restaurantes y restaurantes-bar que exclusivamente sirven comidas de empresas de catering, debidamente inscritas en el Registro Sanitario de Industria (2.3.3.2 y 2.3.4.2) con una potencia máxima de calentamiento de 5 kW y sin potencia de cocción, no necesitan disponer de chimenea, a menos que los humos, vahos y olores generados sean causa de molestias.

Según las ECAs consultadas (Entidades de Control Ambiental, más adelante explicamos qué son y cuál es su cometido), cualquier intento de justificar licencias tipo de las antiguas C3 (restaurantes que pueden servir todo tipo de comida elaborada en el propio local) sin chimenea, a base de instalar sistemas de purificación de los gases emitidos mediante filtros de ozono o tratamientos de agua, han sido rechazados por los Ayuntamientos.

Por tanto, hemos visto que es posible implantar un establecimiento de restauración sin chimenea, siempre que la potencia máxima de calentamiento sea de 3 kW.

2. Características mínimas del local para obtener licencia de actividad

Seguimos haciendo un listado de aquellos condicionantes que habrá que comprobar a la hora de determinar si el local que hemos seleccionado será adecuado para la Actividad de restauración…

Altura libre

La zona de clientes tiene que tener una altura mínima de 2,5m y en el lavabo y almacén 2,10 m mínimo. La altura libre se refiere, en caso de existir falso techo, a la altura desde el suelo hasta el falso techo. Por tanto, deberá tener en cuenta el espacio que habrá real para pasar cables, colocar el techo, los Splits de aire acondicionado, etc.

Almacenaje

El local deberá disponer de un almacén de 5 m2 o superior.

Residuos

Deberá disponer de una cámara de residuos de superficie mínima proporcional a la del local, que se define mediante tablas. Existe una circular del ayuntamiento de Barcelona que explica las dimensiones que debe respetar el cuarto de residuos y sus condiciones. Como ejemplo, para un bar entre 50 y 100 m² deberemos contar con una cámara de residuos de 3,25 m² de superficie mínima.
El cuarto de residuos debe de cumplir:

  • Situación: el recorrido entre el cuarto de residuos y el exterior debe tener una anchura de 1,20 m como mínimo. Las puertas del recorrido han de abrir en el sentido de la salida y la pendiente del recorrido será inferior a 12% y no tendrá escalones.
  • Configuración: el diseño y el emplazamiento deberán garantizar que la temperatura no supere los 30ºC. Si fuese necesario, se instalará un sistema de refrigeración. El revestimiento de las paredes y suelos será impermeable y fácilmente lavable.
  • Instalaciones: deberá disponer, al menos, de una toma de agua con llave de cierre. Dispondrá de iluminación artificial capaz de proporcionar una iluminación de 100 lux a una altura de un metro y dispondrá de un enchufe.
  • Ventilación: el caudal mínimo de ventilación exigido será de 10 l/s/m² y la ventilación podrá ser natural, híbrida o mecánica. Los sistemas de extracción de aire deberán estar dotados de filtros de carbono con el fin de evitar el paso de olores al exterior.

Ubicación

El local deberá estar situado en planta baja según la definición de planta baja de las OME. En caso de que la planta se encuentre por debajo de los 60cm deberá de cumplir con los requisitos de la ordenanza de establecimientos de pública concurrencia de Barcelona.

Lavabos

El número mínimo de servicios higiénicos de los bares o cafeterías varía en función de la ocupación, calculada según el Código Técnico de la edificación. Así, para una ocupación inferior a 50 personas se debe disponer de un lavabo y dos cabinas; para una ocupación de 51 a 150 personas se debe disponer de 2 lavabos y 4 cabinas y para una ocupación superior a 151 personas, se deberá disponer de 2 lavabos y 6 cabinas.
Si se pretende instalar una terraza, el aforo de ésta también debe de tenerse en cuenta.
El local tendrá que tener al menos un lavabo adaptado o usable según las especificaciones de las TAAC (Tablas de Accesibilidad de Catalunya), que deberá cumplir las siguientes características:

  • Estar comunicado mediante itinerario accesible.
  • Espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos.
  • Puertas que cumplan las condiciones de itinerario accesible. Serán abatibles hacia el exterior o correderas.
  • Dispondrá de barras de apoyo, mecanismos y accesorios que se diferencien cromáticamente del entorno.
Proyecto de Actividad de un Bar-Restaurante
Proyecto de Actividad de un Bar-Restaurante

Accesibilidad

El local tendrá que ser accesible, en la medida en que las TAAC (Tablas de Accesibilidad de las Actividades de Cataluña) lo indiquen, y en función a la superficie del local.La accesibilidad para usuarios en silla de ruedas en los bares, queda regulada por dos normativas. Por un lado, tenemos el Código de Accesibilidad de Catalunya y por el otro, el Código Técnico de la Edificación, en su Documento Básico SUA (Seguridad de Uso y Accesibilidad).

En ambos documentos se requiere que el bar disponga de un itinerario accesible que comunique, en cada planta, el acceso accesible a ésta (entrada principal accesible al bar, ascensor accesible, rampa accesible) con las zonas de uso público, así como con todo origen de evacuación de las zonas de uso privado, exceptuando las zonas de nula ocupación, y con las dependencias accesibles, tales como servicios higiénicos accesibles.

Por otro lado, el bar deberá disponer de un aseo accesible por cada 10 unidades o fracción de inodoros instalados, admitiéndose que sea de uso compartido para ambos sexos.

Horario (válido para toda Cataluña)

  • Horario de apertura: a partir de las 6.00 h.
  • Horario de cierre: hasta las 2.30 h como máximo.
  • Noche de viernes, sábado y vigilia de festivos: +30 minutos.

La ley prevé los supuestos de prolongación del horario máximo de cierre en períodos de vacaciones y festividades determinadas.
En estos casos no es necesario solicitar autorización:

 a) Ampliación de horarios en períodos de vacaciones y festividades determinadas:

  • De jueves a lunes en Semana Santa.
  • De jueves a martes de carnaval.
  • Del 21 de diciembre al 6 de enero, excepto la noche de fin de año.
  • Del 1 de junio al 15 de setiembre.
  • Con motivo de las fiestas locales o patronales de cada municipio.
  • Con motivo de otros acontecimientos de carácter ferial, certámenes, exposiciones, verbenas populares o análogos que hayan sido calificados como de interés turístico por el ayuntamiento correspondiente o por el órgano competente de la Generalitat, con el límite máximo de seis días por año natural:
    • Bares y restaurantes: +30 minutos.

b) Horario especial para nochevieja (la noche de fin de año):

  • Bares y restaurantes: +60 minutos.

Situaciones especiales para las cuales es necesario solicitar autorización:

  • Ampliaciones puntuales de los horarios por necesidad de un espectáculo en concreto.
  • Horarios especiales en determinados restaurantes y bares:
    • Situados fuera del núcleo urbano de las poblaciones y a las carreteras.
    • Situados en los  aeropuertos, estaciones de ferrocarril o lugares análogos destinados al servicio de viajeros.
    • Destinados al servicio de las personas trabajadoras con horarios nocturnos o de madrugada.

3. Otras especificaciones técnicas que deben cumplir los locales de restauración

Continuamos listando algunos de los requisitos, ahora de carácter más técnico, que deberá contemplar la implantación de la Actividad de restauración…

Electricidad

En general, excluyendo aquellos casos en que el local disponga ya de una instalación eléctrica legalizada recientemente y que cumpla con la normativa de pública concurrencia, se deberá redactar un proyecto eléctrico. Éste debe ser asumido por un ingeniero. La instalación se deberá ejecutar según proyecto, ya que a la recepción de la obra se tendrá que presentar toda la documentación que acredita el cumplimiento de la normativa, junto con el certificado del instalador.

En definitiva, se trata del proceso de legalización de la instalación ante Industria.

RITE

Si se ha instalado aire acondicionado, el instalador deberá realizar un boletín, siempre que la potencia instalada sea inferior a 70kw. En caso de que se supere esta potencia, se deberá redactar un Proyecto de clima, firmado por un ingeniero,  para justificar que ha sido instalado según el RITE (Reglamento de Instalaciones Térmicas de los Edificios).

De la misma manera que con la electricidad, este Proyecto, junto con los certificados emitidos por el instalador, sirven para legalizar la instalación.

Ventilación del establecimiento

Lógicamente, es evidente que debe existir ventilación en el bar. El local debe estar ventilado ya sea de forma natural (a través de puertas y ventanas) o bien mediante la acción de ventiladores mecánicos. La normativa que aplica a la ventilación de los locales de restauración es el RITE, que ya hemos mencionado antes. Según esta normativa los bares dispondrán de un sistema de ventilación para el aporte del suficiente caudal de aire exterior que evite la concentración de contaminantes.

La categoría de las calidades del aire interior se clasifican en función de las actividades. Para los bares, la categoría es IDA 3, por la cual el caudal de aire exterior deberá ser de 8 l/s persona, como mínimo. El número de personas que ocupan el local se calcula aplicando las tablas de la Sección SI3 del Código Técnico de la Edificación. Esta ventilación se puede conseguir mediante la acción de un ventilador de extracción de aire o bien a través de la misma instalación de climatización, si ésta tiene aportación de aire exterior; se puede utilizar como ventilación del local y así cumplir con lo establecido en el Reglamento de Instalaciones Térmicas de los edificios (RITE). 

En caso de que la potencia de la instalación del aire acondicionado exceda de 12kw de frio o calor, se deberá de realizar una sonometría al local (medida de ruido del aparato en la vivienda del piso superior al local).

Salida de humos

Ya hemos visto que, por regla general, un local de restauración como un restaurante o un bar-restaurante, necesitan contar con una chimenea que extraiga los humos generados por la cocina hacia el exterior del local. Nos encontramos en lo que probablemente sea el mayor condicionante a la hora de seleccionar un local para la implantación de una nueva actividad de restauración. La posibilidad de contar con esta chimenea no siempre existe y, cuando lo hace, debe observar una extensa lista de requisitos. A saber:

  • La chimenea no puede transcurrir por una fachada, las ordenanzas de Barcelona lo prohíben (si bien, se podría llegar a aceptar en aquellos casos en que esto no sea posible, pero es un arduo proceso de negociación con el Ayuntamiento).
  • Deberá transcurrir necesariamente por un patio de luces.
  • La chimenea, si transcurre próxima a huecos en estos patios, deberá reunir condiciones de protección contra incendios, en cumplimiento del CTE, en su sección SI.
  • Deberá elevarse por encima de cualquier edificación situada en un radio de 10 metros, ya sean los edificios vecinos o incluso el propio edificio.
  • Se deberá contar con la incidencia que puede tener el extractor, que, en función de la capacidad de la campana extractora, puede ser un elemento de potencia y dimensiones considerables. Este ventilador genera unas vibraciones y unos niveles de emisión sonora considerables, por lo que es recomendable situarlo en el exterior, preferiblemente en la cubierta del edificio.

Medidas de protección acústica

Es obligatorio realizar una medida de aislamiento acústico en el establecimiento en la que, al generar un ruido de 100dBA en el bar, no se reciban más de 40 dBA en las habitaciones de las viviendas situadas en el piso inmediatamente superior. En consecuencia, hay que conseguir un aislamiento acústico de local de 60dBA como mínimo. OJO!  esto no obliga a realizar un proyecto acústico, sino a aislar acústicamente el local para que pueda conseguir el aislamiento de 60 dBA’s.

Junto con el punto anterior, donde hablaba de la chimenea, la acústica es uno de los condicionantes que más problemas puede generar a la hora de gestionar un negocio de este tipo, por lo que conviene tomárselo en serio y contar con el asesoramiento de un ingeniero experto en acústica.

Por norma general, lo que más problemas suele ocasionar en la relación con los vecinos es: olores de la cocina, quejas por ruido del interior del local y/o de las máquinas de climatización, ventilación o extracción; problemas por incumplimiento de horarios; imposibilidad de evitar la proliferación de basura en el entorno inmediato del local…

Arquitectos Barna

Aforo

El aforo del bar vendrá determinado por las tablas de la Sección SI 3 (Evacuación de ocupantes) del Código Técnico de la Edificación. Cada uno de los espacios que componen el local una ocupación en función de su superficie. Las zonas de público de pie se calcularán a razón de 1 m² / persona, las zonas de público sentado se calcularán a razón de 1,5 m² / persona, las zonas de servicio de los bares se calculará a razón 10 m² / persona y los aseos tendrán una ocupación de 3 m² por persona.

La suma de las ocupaciones de cada superficie determinará el aforo que deberá estar indicado con una placa en la entrada del bar. En ocasiones, conviene limitar el aforo a fin de mantener el Proyecto dentro de los parámetros del régimen de la Comunicación Previa.

En estos casos, se deberá reflejar en la memoria del Proyecto esta eventualidad, así como en la rotulación del local.

Proyecto de Actividad de local de comida rápida
Proyecto de Actividad de local de comida rápida

Seguridad contra incendios

El bar deberá ser un sector de incendios diferenciado del resto del edificio con resistencia al fuego de paredes, techo y puerta que delimita sector de incendio de:

  • Plantas bajo rasante: EI 120
  • Planta sobre rasante en edificios con altura de evacuación igual o inferior a 15 m: EI 90
  • Planta sobre rasante en edificios con altura de evacuación entre 15 y 28 m: EI 120
  • Planta sobre rasante en edificios con altura de evacuación superior a 28 m: EI 180

Por ejemplo, para una EI 120, en caso de incendio, tanto el humo como el fuego no se propagarán al exterior del sector dentro del cual haya el incendio. La altura de evacuación del edificio será la altura del último piso del edificio respecto de la calle.

RESISTENCIA A INCENDIO DE LOS ELEMENTOS ESTRUCTURALES.

Será la siguiente:

  • Plantas sótano: R120
  • Plantas sobre rasante con una altura de evacuación del edificio inferior a 15 metros: R90
  • Plantas sobre rasante con una altura de evacuación del edificio superior a 15 metros e inferior a 28 metros: R120
  • Plantas sobre rasante con una altura de evacuación del edificio superior a 28 metros: R180

Si la estructura del local es de hormigón, tenemos prácticamente garantizada esa resistencia al fuego que nos exige el Código Técnico de la Edificación. No obstante, si la estructura es metálica o de madera, será necesario ignifugar la estructura hasta alcanzar la resistencia al fuego requerida en cada caso.

En este caso, en Barcelona es obligatorio que una ECA lleve a cabo una comprobación de espesores del material ignífugo aplicado a la estructura.


SALIDAS DE EMERGENCIA

De una manera muy simplificada, si el local dispone de dos salidas (para poderse considerar salidas no deben estar muy cerca) el recorrido de evacuación desde cualquier punto hasta la salida ha de ser inferior a 50 metros. Si se dispone de una única salida, el recorrido de evacuación máximo es de 25 metros. El recorrido de evacuación es la distancia entre cualquier punto del local y la salida al espacio exterior seguro.

Los locales de restauración tienen una ocupación bastante alta, en comparación a otro tipo de comercio. Es por eso que la cosa se complica ya que, además, se deberá prever hipótesis de bloqueo de salidas de emergencia. En ese supuesto, toda la ocupación deberá poder ser evacuada por el resto de salidas y éstas deberán estar bien dimensionadas (pasillos, escaleras, puertas…).

En este sentido, los locales más adecuados para acoger locales de restauración son aquellos que cuentan con la posibilidad de disponer diferentes salidas de emergencia. Cuanta más fachada tengamos, tanto mejor.

Un problema que suele ser más frecuente de lo que sería deseable es que se bloqueen las vías de evacuación o que, si se trata de puertas automáticas, éstas no funcionen. En ese caso, dejan de tener validez como salida de emergencia, con el consiguiente peligro para la seguridad del local.

Los locales de Restauración, debido a su alta ocupación, deberán mantener siempre operativas sus vías de evacuación y sus medidas de protección contra Incendios. Clic para tuitear
Reacción al fuego de los materiales

En caso de instalar parqué u otros elementos de madera, en paredes y techos, se deberán de aportar los ensayos de material conforme cumplen con la reacción al fuego que exige el CTE.


Zonas ocupables:
  • De techos y paredes: C – s2, d0
  • De suelos: EFL
Zonas de riesgo especial:
  • De techos y paredes: B – s1, d0
  • De suelos: BFL – s1

La reacción a fuego, a grandes rasgos, determina la capacidad de un elemento de propagar el fuego. Si en el local hay moquetas, parqué o paredes de madera deberemos asegurar que cumplen la reacción al fuego. Para poder justificarlo, es necesario que la empresa instaladora emita un certificado donde se describen los elementos instalados y su reacción a fuego, y un ensayo de laboratorio donde demuestre que el material instalado cumple con la reacción a fuego que se quiere justificar.

Resto de documentación requerida para obtener licencia de actividad de un bar-cafetería

  1. Diploma de manipulador de alimentos.
  2. Las 3D, certificado de Desratización, Desinfección y Desinsectación.
  3. Seguro de responsabilidad civil y resguardo de pago.
  4. Certificado de revisión y contrato de mantenimiento de los extintores y resto de sistemas de detección de incendio que se instalen (generalmente solo son extintores).

Terraza

A la hora de contar con un espacio exterior de terraza, habrá que ver exactamente dónde se ubica la misma. No es lo mismo contar con una terraza situada en la vía pública que si se trata de suelo privado. En caso de que la terraza se encuentre en la calle, se deberá solicitar permiso al Ayuntamiento, de manera totalmente independiente a la tramitación de la licencia de la Actividad.

Para ello, se deberá dar cumplimiento a la Ordenanza de terrazas del Ayuntamiento de Barcelona y hay que recordar aquí que no se podrá pedir este permiso hasta que no se cuente previamente con la licencia de Actividad plenamente funcional. Esto significa que el expediente del Ayuntamiento deberá estar totalmente limpio, sin requerimientos ni deudas pendientes.

En estas 5 claves de la Licencia de Actividad de un local de restauración, analizamos los requisitos que deberá reunir su local para no tener problemas a la hora de legalizar la Actividad.

Arquitectos Barna

4. ¿Cuál es el procedimiento habitual para conseguir una licencia de actividad de un bar-restaurante en Barcelona?

  1. Comprobar que el emplazamiento sea admisible por Urbanismo de Barcelona. Se trata del Certificado de compatibilidad Urbanística. Antiguamente se solicitaba a través de las Oficinas de Atención Ciudadana, actualmente todos estos trámites se realizan ya de manera telemática. El ayuntamiento de Barcelona contesta por escrito. Es importante señalar que, el hecho de que al ayuntamiento nos diga que urbanísticamente se puede implantar la actividad en un emplazamiento concreto, no implica que el local cumpla con los requerimientos técnicos que exige la normativa vigente en materia de seguridad contra incendios, accesibilidad para minusválidos, etc., que habrá que comprobar.
  2. Analizar el plan de usos del distrito. Hay que ver en qué distrito estamos. No todos tienen un plan de usos, pero algunos si que condicionan la aparición de nuevas licencias en base a criterios como son la densidad. Es decir, se limita el número de Actividades similares que se pueden implantar en un radio de 50 o 100 metros.
  3. Analizar el local en base al punto 2 y resto de normativa municipal para los establecimientos de pública concurrencia.
  4. Realizar el proyecto según condiciones del Ayuntamiento y del cliente.
  5. Inspección de la ECA (la Entidad de Control Ambiental) para obtener el Admisible.
  6. Presentar la documentación al Ayuntamiento.
  7. Pagar las tasas. El coste de la tasa también depende del municipio en que nos encontremos. Se calcula en función del Presupuesto de ejecución de las instalaciones.8. Ya se puede abrir el local. En Barcelona, el Ayuntamiento ha delegado en las ECAs la comprobación de la adecuación de la obra al proyecto aprobado. En otros municipios o ciudades, es el técnico del Ayuntamiento quien realiza estas visitas de comprobación. Por lo general, estas visitas no se producen hasta un tiempo después de haber aperturado el negocio.
Proyecto de Actividad de Local de Fast Food
Proyecto de Actividad de Local de Fast Food

¿Qué es una ECA?

Las Entidades de Control Ambiental son las empresas que hacen las inspecciones de locales necesarias para obtener la licencia de actividad. Son entidades colaboradoras del Ayuntamiento en la que éste delega parte de sus funciones. Entre otras, las que tienen que ver con las legalizaciones y obtención de licencias de Actividad.
Cuando se está planificando un local de hostelería, la ingeniería presenta a una de estas entidades su proyecto, en que se justifica la normativa vigente. Esta empresa hace una primera revisión documental para comprobar que el proyecto es correcto. Una vez finalizadas las obras del local se fija el día para efectuar la inspección de comprobación. Un técnico de la Entidad Ambiental de Control visita el local y revisa las instalaciones para comprobar que éste cumple con la normativa y se ajusta al proyecto presentado.

Si el resultado de la inspección es favorable esta ECA emite su certificado, que se presenta al Ayuntamiento junto con la Comunicación de la Actividad. Los técnicos del ayuntamiento revisan la documentación presentada y, si no encuentran ningún incumplimiento de normativa, conceden la licencia de Actividad. El coste aproximado por el servicio de la ECA es de 1.000€ a 2.000€, dependiendo del local y características. Los precios están estandarizados, por lo que todas las Entidades de Control cobrarán honorarios similares.

5. ¿Cómo se tramita la licencia de Actividad de un local de restauración?

Por último, vamos a ver un poco cuál es el procedimiento para la tramitación de la Actividad.

A la hora de tramitar la licencia de Actividad de un local para bar-restaurante, y por norma general, de cualquier establecimiento, se deberá atender a la normativa que regula las Actividades. Ya hemos visto que, además, en el caso de Barcelona, existe una norma específica, por lo que habrá que dar cumplimiento a ambas.

En Cataluña, a raíz de la aprobación de la Ley de Simplificación de la actividad administrativa, los locales con una superficie inferior a 500 m2 se tramitan en régimen de Comunicación Previa, y en Barcelona, si los locales tienen un Aforo inferior a 150 personas, también. Además, esta cifra mágica de los 500 metros cuadrados es también el límite para que el Proyecto Técnico no tenga que pasar por la aprobación de Bomberos, cosa que retrasa significativamente los trámites a la hora de obtener licencia.

La mayoría de licencias de Actividad de los locales de Restauración de Barcelona se tramita en régimen de Comunicación Previa de Actividad. Clic para tuitear

¿Cuál es la diferencia entre una Comunicación Previa y una Licencia Ambiental?

Este es un dato muy importante, porque si estamos ante un caso de Comunicación Previa (Anexo III), esto significa que podremos realizar antes las obras necesarias para adecuar el local (siempre tras la obtención de la correspondiente licencia de obras) y, una vez acabadas, presentaremos al Ayuntamiento la documentación necesaria para Comunicar la apertura de la Actividad. Sin embargo, si estamos ante un caso de Licencia de Actividad tipo Anexo II, el tema se complica.

En este caso, no se podrán aprobar licencias de Obras sin que previamente se haya aprobado la Licencia de Actividades, que se deberá solicitar y el Ayuntamiento deberá aprobar. Para ello, se deberá incluso superar un plazo de exposición pública, para que cualquier implicado pueda presentar alegaciones a la Licencia, si fuera el caso.

Conclusiones

Si Vd. ha llegado hasta aquí y tiene la intención de montar un negocio de Restauración, esperamos haber despejado alguna de sus dudas en este artículo, donde damos las 5 claves de la Licencia de Actividad de un local de restauración.

Aunque somos conscientes de la dificultad de reunir todos los requisitos y es por eso que estamos a su disposición si desea ampliar esta información o realizar un estudio detallado de algún local en concreto.

Para ello, sólo tiene que visitar nuestra página de contacto y explicarnos cuáles son sus necesidades. Contamos con un equipo de Arquitectos e Ingenieros con amplia experiencia en la redacción de Proyectos de Actividad y tramitación de licencias, que ponemos a su disposición para que su negocio empiece a funcionar desde el primer día.

5 junio, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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Cédula de Habitabilidad, Artículos del Blog, Vivienda

Obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio

El Decreto de Habitabilidad de 2012 permite obtener Cédula de Habilidad de un Local o Estudio, aunque urbanísticamente no esté legalizado como Vivienda

¿Es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio?

Hasta la aprobación del Decreto de Habitabilidad 141/2012, en 2012, no era posible obtener Cédula de Habitabilidad de segunda ocupación en locales que no cumplieran el requisito de estar inscritas con el uso vivienda en el registro de la propiedad. Es decir, si urbanísticamente no se trataba de una vivienda, no era posible, de ninguna manera, obtener la Cédula de Habitabilidad.

Para ello, el único modo de conseguir legalizarlas como vivienda era realizar un Cambio de Uso, que requiere de un trámite de Licencia de Obra Mayor, con la necesaria intervención de un Arquitecto. Esta eventualidad dificultaba mucho su obtención, imposibilitándola incluso, en ocasiones, además de suponer un elevado coste.

Con la aprobación del mencionado Decreto, ya no se requiere acreditar la legalidad urbanística de la vivienda, aunque sí del cumplimiento de los requisitos de salubridad, equipamiento y superficies mínimas. Si la vivienda cumple con ellos, tan sólo acreditando que ha sido utilizada como tal, con bastante antigüedad, ya se podrá solicitar la Cédula de Habitabilidad.

¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?

La Cédula de Habitabilidad es el documento administrativo que acredita que la vivienda reúne los requisitos mínimos que establece el Decreto de Habitabilidad, que es el marco normativo vigente. De esta manera, se garantiza que la vivienda es apta para ser destinada a residencia de personas.

Cuando la vivienda es preexistente, es decir, que no proviene de obra nueva y se ha usado con anterioridad, entonces estamos hablando de una Cédula de segunda ocupación.

¿Qué datos constan en la Cédula de Habitabilidad?

La Cédula es un documento que, con independencia de quién o quiénes sean sus ocupantes o titulares, acredita el cumplimiento de las condiciones objetivas de habitabilidad de la vivienda. Por ese motivo, los datos de el o los propietarios no constan en la misma.

Los datos que constan son:

  • Emplazamiento y ubicación de la vivienda.
  • Espacios y estancias que la componen.
  • Superficie útil de la vivienda y de sus habitaciones.
  • Lindar de ocupación máxima.
  • Identificación del técnico que ha emitido el Certificado de Habitabilidad.
Cédula de Loft, no Vivienda
Obtener Cédula de Loft con uso diferente a Vivienda

¿Para qué sirve la Cédula de Habitabilidad?

La Cédula de Habitabilidad será necesaria siempre que se produzca la transmisión de una vivienda, ya sea una venta, un alquiler o incluso en una cesión de uso. Será necesaria, pues, para dar de alta los servicios de suministros como la electricidad, el agua, gas y telecomunicaciones. Las compañías suministradoras solicitarán la Cédula para los nuevos contratos.

Como vimos al principio, el otorgamiento de la Cédula no supone la legalización de las construcciones, ni su adecuación a la legalidad urbanística, pero si que es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un Local o Estudio, si es que se acredita que se ha venido usando como vivienda con relativa antigüedad.

¿Cómo se puede acreditar la antigüedad en el uso como vivienda?

Ya hemos visto que el Decreto de Habitabilidad de 2.012 permite obtener Cédula de Habitabilidad de un inmueble, independientemente de que su legalidad urbanística como vivienda. Para ello, se deberá acreditar que tiene una antigüedad en el uso como vivienda superior, al menos, a 1.984, que es el año en que se empezó a expedir las Cédulas de Habitabilidad.

Será necesario buscar la documentación que acredita ese uso Vivienda, como puede ser un Certificado de Empadronamiento o bien Contratos de alquiler o de compañías de suministros, como agua o electricidad.

Lo más frecuente es solicitar un registro histórico de empadronamiento en la oficina del padrón del municipio donde se encuentra la vivienda. Con este informe, podremos acreditar ante los técnicos del Dpto. de Vivienda de la Generalitat que el inmueble, aunque urbanísticamente no sea una vivienda, se ha venido usando como tal con esa antigüedad.

¿Qué tipo de Cédula de Habitabilidad se obtiene para un Local o Estudio?

Pues obtendremos una Cédula totalmente funcional, similar a los casos de viviendas. La única diferencia es que se incluye una frase a modo de recordatorio conforme no se acredita la legalidad urbanística, como en el siguiente ejemplo:

No se acredita la legalidad Urbanística
La Cédula indica que no se acredita la legalidad Urbanística

Caso de éxito: Cédula de Habitabilidad para un Estudio en planta Ático

Es bastante frecuente, en la ciudad de Barcelona, la existencia de Estudios situados en la planta ático de edificios plurifamiliares. Estos inmuebles, pese a que cuenten con un programa funcional de vivienda, no son viviendas, desde el punto de vista urbanístico. Puede ser que, a la hora de solicitar la licencia para la construcción del edificio, la densidad de viviendas se agotaba en las plantas inferiores, y la única forma de aprovechar la edificabilidad restante era creando estos espacios destinados a Estudio.

Recientemente, desde Arquitectos Barna hemos gestionado con éxito la tramitación de una Cédula de Habitabilidad para uno de estos Estudios, ubicado en el Ático de un edificio de viviendas de un barrio de Barcelona.

El proceso para conseguirlo fue solicitar la Cédula de Habitabilidad acreditando la antigüedad en el uso vivienda. Para ello, la propiedad solicitó un Informe histórico de empadronamiento en esa dirección, con el resultado de que el inmueble constaba como vivienda habitual desde 1.976. Con ese informe, además de aportar un levantamiento gráfico de la vivienda, conseguimos que el Departamento de Vivienda otorgara la Cédula.

Evidentemente, además del tema de la antigüedad, la vivienda debe cumplir los requisitos que el Decreto de Habitabilidad exige para viviendas de segunda ocupación. En este caso, el inmueble cumplía estos requisitos, por lo que fue posible la obtención de la Cédula.

SI, es posible obtener Cédula de Habitabilidad de un local o estudio!

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4 abril, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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Vivienda, Artículos del Blog

La ley del derecho a la vivienda en Cataluña

El 28 de diciembre de 2007 se aprobaba la Ley del derecho a la vivienda en Cataluña, cuyo objeto es regular el derecho de todo ciudadano al acceso a la vivienda.

Ley del derecho a la vivienda en Cataluña

Antecedentes de la Ley del derecho a la vivienda

Hasta la publicación de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, estaba vigente en Cataluña la ley 24/1991 de la vivienda. Esta antigua ley sentaba las bases para la actual, reconociendo ya el derecho a la vivienda digna de todo ciudadano.La más importante diferencia entre ambas es una actitud activa, entendiendo la vivienda como un derecho que debe ser cuidado por la administración, frente a una postura pasiva, que entendía la vivienda como un bien que se adquiere en el mercado.

¿Cuáles son las finalidades de la Ley?

Los principales objetivos que se perseguía a la publicación de ley eran:

  • Hacer efectivo el derecho constitucional de la ciudadanía a disponer de vivienda digna y adecuada a sus necesidades.
  • Delimitar los contenidos de la función social de la propiedad.
  • Considerar la provisión de viviendas destinadas a políticas sociales como servicio de interés general.
  • Garantizar la calidad de las viviendas.
  • Impulsar la conservación, rehabilitación, reforma o renovación del patrimonio inmobiliario existente.
  • Proteger los derechos de los consumidores y usuarios de viviendas.
  • Evitar la discriminación en el acceso a la vivienda.
  • Conseguir una oferta significativa de viviendas con protección oficial, territorialmente equilibrada y adaptada a las diversas situaciones territoriales, urbanas y socioeconómicas.
  • Promover la diversidad y la cohesión social en los barrios y sectores residenciales.
  • Potenciar el papel y las actuaciones de las entidades de carácter social, asistencial, cooperativo y similares.

¿Cuál es la competencia de la Generalitat en la aplicación de la Ley?

La Generalitat tiene la responsabilidad de garantizar el derecho a la vivienda en Cataluña de las siguientes formas:

  • Ejerciendo sus competencias.
  • Coordinándose con la actuación de los entes locales, según el principio de subsidiariedad.
  • Celebrando conciertos y colaborando con los agentes de iniciativa social y privada.
  • Cooperando y fomentando la acción de los entes locales.

¿Cuáles son las competencias locales?

Los entes locales, bajo el principio de autonomía para la gestión de sus intereses, ejercen sus competencias en materia de vivienda celebrando convenios o concertando sus políticas de vivienda con otras administraciones locales o con la Generalitat.La ley 18/2007 no sólo establece obligaciones para la administración, sino que da un papel activo al ciudadano, estableciendo la función social que éste debe cumplir en el ejercicio de su derecho de propiedad.En ese sentido, según la Ley, son situaciones de incumplimiento de la función social:

  • Inobservancia del deber de conservación y rehabilitación de la vivienda ( si comporta un riesgo para las personas)
  • Desocupación permanente e injustificada de las viviendas.
  • Sobreocupación de las viviendas.
  • No residencia habitual y permanente de los propietarios de vivienda de protección oficial.
Vivienda digna
Vivienda digna | Arquitectos en Barcelona

Definiciones de la Ley del derecho a la Vivienda en Cataluña

Vivienda

Toda edificación fija , destinada a la residencia de personas físicas o utilizada como tal, incluidos los espacios y servicios comunes del inmueble en la que está situada y que cumple la función social de aportar a las persones que residen en ella el espacio, instalaciones y medios materiales precisos para satisfacer sus necesidades personales ordinarias de vida. La condición de vivienda debe quedar amparada por la acreditación del cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.

Vivienda vacía

Es aquella que permanece permanentemente desocupada durante un plazo superior a dos años, sin causa justificada. Se entiende por causa justificada el traslado por razones laborales, cambio de domicilio por situación de dependencia o el abandono de viviendas en zonas rurales en proceso de perdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

Vivienda sobreocupada

Es aquella en la que se produce una actividad de alojamiento con ocupación excesiva en consideración a la superficie y a los servicios de la vivienda, tal y como determinan los standards de superficie por persona fijados como requisitos mínimos de habitabilidad en Cataluña. No existe situación de sobreocupación en los casos de convivencia vinculados por lazos de parentesco hasta el segundo grado.

Infravivienda

Es el inmueble que se destina a alojamiento de personas sin disponer de la cédula de habitabilidad ni cumplir las condiciones para obtenerla. Si desea ampliar información en relación con la cédula de habitabilidad, puede consultar esta página, donde se lo explicamos con todo detalle.

Vivienda con actividad económica

Vivienda que no es domicilio habitual y permanente y que se utiliza para la obtención de rendimientos de actividades económicas.

No dude en compartir este contenido en redes sociales o dejarnos sus comentarios, si le ha interesado el artículo.

1 febrero, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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Vivienda, Artículos del Blog

La venta de viviendas y su publicidad

A la hora de vender una vivienda, es muy importante que la documentación cumpla una serie de requisitos básicos, que analizamos en el siguiente artículo.

La venta de viviendas y su publicidad

La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.

En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:

  • La publicidad evitará siempre inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
  • Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
  • La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente  del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios…

Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobre todo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.

Datos que debe incluir la información publicitaria

Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:

Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.

Datos de la promoción y las viviendas:

  • Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
  • Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
  • Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
  • Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.

Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:

  • El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
  • El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
  • Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.

El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago. Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.

Venta de viviendas, llaves en mano
Venta de viviendas, llaves en mano

Requisitos para la comercialización de viviendas

En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:

  • Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
  • Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
  • Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
  • Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.

¿Cuál es la normativa de aplicación?

Ley 18/2007 de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda

Artículo 58: La publicidad y su carácter vinculante.
  • Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como pueden ser promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente Ley.
  • Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión.
  • La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de las viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan a los destinatarios a error con repercusiones económicas.
  • Los datos, características y condiciones relativas a la construcción, situación, servicios, instalaciones, etc., incluidos en la publicidad, son exigibles por el comprador, aún no figurando expresamente en el contrato de transmisión.
Artículo 59. Menciones obligatorias. Se establecen los datos que el agente debe hacer constar necesariamente ( se tratan en detalle más adelante)

Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.

Artículo 61. Integración de la oferta, promoción y publicidad en el contrato.
  • La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación.
  • El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán ser tenidas en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

Dos posibles escenarios para la venta de viviendas

Atendiendo a la situación en que el promotor afronta la venta, podemos estar ante dos posibles escenarios: la pre-comercialización, cuando no se daban todos los supuestos exigibles por la legislación vigente, o bien la comercialización, cuando sí se reunían todos estos requisitos.

En función de en qué fase nos encontremos, así se deberá diseñar la documentación gráfica, o planos comerciales.

Viviendas en Construcción
Viviendas en Construcción

LOS PLANOS COMERCIALES O “PLANOS DE VENTAS”A fin de limitar posibles responsabilidades frente a terceros derivadas de la publicidad y cumplir con la legislación exigible, conviene tomar en consideración las siguientes recomendaciones:

Plano de ventas en estado de Pre‐comercialización (o Pre-reserva)

  • Limitar expresamente la referencia únicamente a tipologías estandarizadas pendientes de acomodo en el proyecto definitivo.
  • Hacer constar la localización exacta de la Promoción.
  • Hacer constar estado del Proyecto:  Proyectado con o sin licencia, en Construcción según licencia xxx, o Proyecto con Construcción finalizada.
  • Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.

Plano de ventas en estado de Comercialización

  • En este caso el Plano de Ventas ha de ser individualizado por vivienda.
  • Hacer constar localización de la Promoción.
  • Identificar Licencia de Obras (Número y fecha de Caducidad).
  • Hacer constar estado del Proyecto: en Construcción según licencia, o Proyecto con Construcción finalizada.
  • Si hubiera un contratista único identificarlo.
  • Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
  • Superficies Útil y Construida.

Espero que este artículo sea de su interés y les animo a que dejen sus consultas en los comentarios o compartan en sus redes sociales.

25 enero, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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Vivienda, Artículos del Blog, Cédula de Habitabilidad

Cambio de uso a vivienda

¿En qué consiste el cambio de uso a vivienda?

La licencia de cambio de uso de estudio, local u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor mediante la cual los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento autorizan al titular del inmueble a realizar el cambio del uso original.

En aquellos casos en que el inmueble ya esté acondicionado como vivienda, la licencia de cambio de uso será necesaria para la legalización y obtención de la Cédula de habitabilidad, así como para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad como uso vivienda y notificación del cambio en la Dirección general del Catastro.

Se trata de una licencia Urbanística de Obras mayores, así que el técnico competente para la redacción del proyecto técnico es el Arquitecto superior.

¿Qué es necesario para obtener el cambio de uso a vivienda?

Cambio de Uso a Vivienda
Cambio de Uso a Vivienda

Para que el Ayuntamiento correspondiente pueda conceder licencia de cambio de uso, se deben cumplir dos condiciones:

  • La primera es que el inmueble cumpla los requisitos de habitabilidad y solidez mínimos exigidos por el Decreto de Habitabilidad vigente, el D141/2012.  En caso contrario, serán necesarias obras de reforma para adecuar la vivienda a requisitos de Obra nueva.
  • La segunda condición es que se pueda aumentar la densidad de viviendas en la zona en que se ubica el inmueble. Asimismo, en cumplimiento de las Normas Urbanísticas del planeamiento vigente, se deberá comprobar que se permita el uso vivienda en la planta que ocupa la entidad objeto de cambio de uso.

¿En qué consiste nuestro Estudio de Viabilidad?

Dado que no siempre será posible obtener la licencia, le aconsejamos como opción recomendable el encargo de un estudio de viabilidad, en que visitaremos el inmueble y analizaremos la normativa de aplicación, consultando con los servicios de Urbanismo de su municipio si fuera necesario, con el fin de emitir un breve informe en que especificamos:

  • Probabilidades de éxito en la obtención de la licencia, estimando la viabilidad de las actuaciones a llevar a cabo.
  • Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación, así como de nuestros honorarios desglosados y demás gastos ( derechos de visado del Colegio de Arquitectos de Catalunya, tasas municipales e impuestos)

Nuestro estudio previo para la viabilidad de la obtención de esa licencia tendrá un coste muy controlado, Vd. puede pedir precio o realizar su consulta utilizando nuestro formulario de contacto, pulsando el biguiente botón. El coste del Estudio de Viabilidad se descontará de los honorarios en caso de aceptación del presupuesto.

Háganos llegar su consulta sobre Cambio de Uso a Vivienda

Consultar

Preguntas más frecuentes sobre el Cambio de uso a vivienda

¿SE PUEDE REALIZAR SIEMPRE EL CAMBIO DE USO?

No siempre se podrá obtener la licencia de cambio de uso. Dependerá de factores como si en la finca en que se ubica su inmueble se ha agotado la densidad de viviendas, que es el número máximo de viviendas por unidad de superficie.
También de que se reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez según el Decreto de Habitabilidad 141/2012.

SI TENGO UN LOCAL ACONDICIONADO COMO VIVIENDA, ¿PUEDO HACER UN CAMBIO DE USO?

Si su vivienda ya cumple requisitos de habitabilidad, no serán necesarias obras de reforma. Únicamente se deberá solicitar licencia de legalización del cambio de uso.

¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO INTEGRAL?

Cuando se transforma el uso de una edificación por completo, hablamos de cambio de uso INTEGRAL. Por ejemplo, se puede cambiar el uso residencial a hotelero, comercial o dotacional.

TRAS EL CAMBIO DE USO, ¿OBTENDRÉ LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

La Cédula de Habitabilidad la otorga la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya y la licencia de cambio de uso es una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento del municipio. Son dos trámites diferentes. Una vez completado el proceso del cambio de uso, Vd. Deberá solicitar Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación.

¿QUÉ ES NECESARIO PARA OBTENER CÉDULA DE HABITABILIDAD TRAS EL CAMBIO DE USO?

La Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de vivienda procedente de cambio de uso tendrá una vigencia de 15 años y para solicitarla se deberá aportar:

– Original del Certificado Final de Obras y Habitabilidad
– Comunicación previa a la ocupación de la vivienda
– Anexo II del CTE, de modificaciones al Proyecto técnico y de Controles de Obra
– Se deberá pagar la tasa correspondiente ( actualmente 33,55 €)

¿PUEDEN LOS VECINOS OPONERSE AL CAMBIO DE USO DE MI INMUEBLE?

La comunidad de propietarios no puede impedir un cambio de uso a menos que conste expresamente en el Registro de la Propiedad la anotación que lo impida.
En este sentido, existe jurisprudencia. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración en el uso de un inmueble han de constar de manera expresa para ser eficaces.

Si le ha interesado este artículo, o tiene alguna consulta, no dude en dejarla en los comentarios y estaremos encantados en contestarle. También puede compartir en sus redes sociales… Gracias!

14 enero, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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Vivienda, Artículos del Blog, Obra nueva

5 Claves: Comprar un Terreno para Construir una Casa

Las 5 Claves para Comprar un Terreno para Construir una Casa

En este nuevo post, donde le damos algunas claves para comprar un terreno para construir una casa, vamos a intentar aportar nuestra experiencia para ayudarle a realizar la mejor elección a la hora de encontrar la parcela perfecta en la que se levantará su nuevo Proyecto de vivienda.

Desde que, allá por marzo de 2.020, la pandemia irrumpió en nuestra rutina, se suma un motivo más para desear construir nuestra propia vivienda.

Javier Luna, arquitecto

Además de querer tener la libertad de elegir algo tan personal como el que será nuestro hogar, diseñado a medida de nuestras necesidades, se añade la  urgencia de disponer de estancias más amplias, bien ventiladas y zonas de estar al aire libre.

Si Vd. está leyendo este artículo, sin duda debe saber que el éxito de una autopromoción depende, en gran medida, de la correcta elección del terreno para construir su casa. Siga leyendo a continuación nuestros consejos para afrontar la compra con garantías de éxito.

Qué hay que saber para acertar en la compra de terreno

Pues sí, efectivamente, la acertada elección de una parcela es una parte fundamental del éxito o fracaso de su autopromoción. No estamos descubriendo la fórmula de la Coca-cola. Pero es que vale la pena insistir, puesto que muchas más veces de las que pensamos, nos centramos mucho en aspectos relacionados con las características de la edificación, sin pensar en cómo una mala elección del terreno puede condicionar todo el proyecto.

Aspectos como la ubicación, los condicionantes naturales, o el planeamiento urbanístico vigente, son determinantes a la hora de tomar una decisión que, en algunos casos, puede ser para toda la vida.

1. La ubicación del terreno

El primero de los factores a tener en cuenta es la ubicación del terreno para construir. No necesariamente una buena casa tiene que estar en una buena zona, pero es cierto que es determinante, si tenemos en cuenta que el valor del suelo puede representar hasta el 50% del valor final de la vivienda.

A la hora de elegir el terreno, habrá que tener en cuenta:

  • Conexión viaria o transporte público. La facilidad de poder acceder con rapidez al entorno urbano es determinante, ya sea en transporte privado, sin atascos o teniendo que pagar peajes, o mediante transporte público que nos acerque lo máximo a la parcela.
  • Proximidad a servicios básicos. Servicios como hospitales, centros de salud, farmacias, centros educativos o zonas comerciales.
  • Seguridad. Es un aspecto muy importante. Algunas urbanizaciones cuentan con vigilancia o sistemas de seguridad como circuitos de televisión. Lógicamente, esto influirá en el precio de la parcela. Por otra parte, la necesidad de vallar la parcela puede incrementar el presupuesto de manera notable, en según qué situaciones.
  • Incidencia del precio. El coste del terreno viene determinado por su tamaño, por lo que se pueda construir en él, pero también por todo lo anteriormente expuesto.

Cómo buscar la parcela deseada

Es una de las principales preguntas que se plantea todo aquel que decide construir su propia vivienda. Vamos a ver cuáles son las maneras más comunes en que Vd. puede encontrar el terreno para construir su casa:

  • Inmobiliarias locales. Las oficinas inmobiliarias próximas a entornos urbanos con calificación urbanística apta para construcción unifamiliar suelen tener una amplia sección de parcelas en venta. Hay que tener en cuenta que una agencia se llevará un porcentaje de la compra en concepto de comisión, pero también es cierto que un buen agente puede ayudar a descartar sorpresas de carácter técnico o legal y nos puede dar acceso a un mayor número de parcelas que, por nuestra cuenta, sería mucho más laborioso encontrar.
  • Oficinas bancarias. Tras la crisis inmobiliaria del decenio pasado, los bancos tienen secciones inmobiliarias muy potentes, que muchas veces ofrecen a la venta parcelas provenientes de embargos o daciones en pago.
  • Internet. Cómo no, portales de sobras conocidos como pueden ser Idealista, Fotocasa o mi parcela, pueden ser una buena fuente de terrenos para construir.
  • Visitar la zona. Que esté al final de esta lista no significa que, hoy en día, siga funcionando como principal recurso. Si tiene la intención de comprar un terreno para construir una casa, qué mejor opción que conducir hasta esa urbanización en la que le gustaría vivir y pasear sus calles, preguntar a sus vecinos… muchas veces el boca oreja es el mejor método para el buen buscador, ya que no siempre todo lo que está en venta está convenientemente publicitado. 

Los condicionantes de la ubicación

Una vez detectada la parcela, siempre es conveniente analizar las parcelas vecinas. Siempre se podrá extraer información interesante. Por ejemplo, cómo esas edificaciones vecinas podrían afectar a mi proyecto.

¿Podrían arrojar sombras sobre mis fachadas? ¿Puede ser que limiten las vistas de mi futura vivienda? ¿Podría tratarse de edificaciones donde se realicen actividades molestas o ruidosas?
También conviene realizar este análisis de los alrededores porque puede darnos pistas muy valiosas de qué tipo de edificio puedo construir… alturas, tipo de cubierta, materiales…

El planeamiento condiciona, a veces de manera muy rígida, y puede darse el caso de que el tipo de vivienda que tenemos en mente puede ser muy difícil, o incluso imposible, de construir en esa zona.

Unifamiliar 1200x500

Qué vivienda se puede construir aquí…

2. El planeamiento urbanístico de la zona

El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos redactados para ordenar el uso del suelo, regulando las condiciones para su transformación. 
Para acometer la construcción de su futura vivienda, deberá contar con una licencia urbanística de obras. La licencia condiciona los parámetros de la casa, basándose en la normativa urbanística de la zona y el planeamiento vigente.


Lo primero será determinar la Califación urbanística y el uso. La parcela deberá estar en suelo urbano con uso residencial. No todos los terrenos son aptos para edificar. Por ejemplo, a priori no será posible construir en terrenos rústicos, salvo bajo algunos condicionantes muy concretos. Veamos, pues, cómo el planeamiento nos condiciona:

  • Ocupación. Define el porcentaje, en metros cuadrados, del total de superficie de la parcela que puede estar ocupada por la edificación. Expresado de otro modo, la superficie que puede ocupar la planta baja. Generalmente, se refiere a una ocupación máxima, aunque algunos municipios regulan también la ocupación mínima que debe tener la casa.
  • Edificabilidad. Este parámetro establece la superficie máxima de techo que podemos construir por unidad de suelo. Se suele calcular en base a un factor que multiplica la superficie de la parcela, y no se computa la superficie enterrada o bajo rasante.

Si lo aplicamos a un caso práctico, lo entenderemos mejor. Si nuestra parcela tiene 800 m2, una ocupación del 25% y un coeficiente de edificabilidad de 0,4 m2 de techo / m2 de suelo, obtendremos el siguiente resultado: podremos ocupar 200 m2 y podremos edificar un total de 320 m2.

  • Altura reguladora. Se limita el número de plantas que se puede edificar y la altura máxima que se podrá construir. En zonas urbanas, es un parámetro que suele estar condicionado por la anchura de la calle.

Por lo general, los portales web de los Ayuntamientos disponen de la información aplicable en materia de planeamiento urbanístico. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, disponemos de éste geoportal de Planeamiento urbanístico, donde se puede descargar la normativa de cada zona.

Otros parámetros a tener en cuenta

Hemos repasado antes los principales condicionantes del Planeamiento Urbanístico a la hora de diseñar un proyecto de vivienda unifamiliar, pero existen otros parámetros que hay que contemplar.
Uno de estos parámetros son las separaciones a lindes o retranqueos que se debe observar a la hora de situar la edificación en la parcela. Dicho de otro modo, es la franja de terreno no construible entre mi casa y el límite de la parcela.

Este parámetro tiene el cometido de evitar que las edificaciones vecinas se produzcan molestias debido a la excesiva proximidad entre ellas, y pueden ser ocupadas por construcciones auxiliares cuya superficie no computa a efectos de determinar la edificabilidad, o piscinas, en función del planeamiento vigente. Se trata de un parámetro que es fuente inagotable de conflictos entre vecinos debido a su frecuente incumplimiento, por lo que vale la pena conocerlo bien.


También hay que hacer mención al vallado o cerramiento exterior de la parcela. En según qué municipios, puede ser obligatoria la construcción de este vallado, cuyas características de altura, composición de materiales, etc., suele estar regulada por la normativa urbanística.
La viabilidad de un proyecto de construcción de vivienda unifamiliar aislada dependerá, en gran parte, en las posibilidades que el planeamiento permita en esa parcela, por lo que es fundamental que Vd. se informe bien. Lo mejor es acudir al Ayuntamiento y consultar a los técnicos de Urbanismo o incluso solicitar un Certificado Urbanístico de la parcela.

No obstante, lo mejor es confiar esta parte tan importante a un arquitecto, quien podrá realizar todas las gestiones necesarias por Vd. y plasmará en un informe el resultado, sin errores de interpretación, descartando que no haya impedimentos como afectaciones urbanísticas o cargas que incidan en la viabilidad de su proyecto.

Somos profesionales de la arquitectura y el urbanismo en Barcelona

Quizá podamos ayudarle! Contacte ahora con nosotros sin compromiso!

3. Las características de la parcela

Una vez encontrada la parcela, será determinante comprobar sus características….

Tamaño y forma

Es el principal parámetro. Convendrá tomar unas medidas con cinta métrica para comprobar que lo que nos están vendiendo corresponde con la realidad. De este modo, podremos dibujar ya un plano acotado con medidas y superficies, para empezar a trabajar.

Más adelante, se deberá encargar un levantamiento topográfico a un especialista, para conseguir un plano con la definición geométrica exacta, además de datos de cotas de nivel, que serán imprescindibles para realizar un buen proyecto arquitectónico.

Asoleo Arquitectos Barna 1200x500

La importancia del estudio solar

Asoleo

Conceptos como eficiencia energética, arquitectura sostenible o casas pasivas, se han instalado en nuestro día a día con fuerza y están más de actualidad que nunca. Desarrollar este tema no es el cometido de este artículo, porque seguramente daría para una serie entera.


Pero si mencionaré que el asoleo tiene mucho que ver en cómo la vivienda se vale de los recursos naturales para autoabastecerse de energía y eso redunda en una mayor eficiencia energética. Una buena orientación provoca las condiciones para un elevado confort.


¿Cómo se consigue esto? En invierno, el sol está más bajo y sus rayos pueden penetrar a través de las superficies acristaladas de captación. En verano, con el sol en la posición más alta, no entrará al interior si utilizamos elementos pasivos de protección como aleros, estratégicamente colocados sobre los huecos.


Esta energía de radiación solar que penetra al interior en invierno se puede almacenar si disponemos de elementos con gran masa y, en consecuencia, una gran inercia térmica. Es el principio del muro trombe.


Una vivienda bien soleada y ventilada no tendrá problemas de humedades y requerirá de un menor consumo de electricidad para iluminar sus espacios. Pero, ¿cuál es la mejor orientación posible? la orientación Sur es la más buscada, puesto que permite disfrutar de sol prácticamente durante todo el día.


Orientaciones Este y Oeste, nos darán sol de mañana o tarde… ésta última es una buena opción para aprovechar los últimos rayos de sol. Pero nunca conviene tener una vivienda orientada a Norte, puesto que no tendremos radiación directa.

Vistas

¿Qué decir de las vistas? Seguramente es uno de los factores que más directamente apelan a la emoción a la hora de tomar la decisión de comprar un terreno para construir una casa. Incluso puede determinar que prestemos menos atención a los defectos que pueda tener un terreno, si es que dispone de unas bonitas vistas.

El consejo que les puedo dar tiene que ver, no con las vistas que puedo tener, sino con las vistas que me pueden robar en un futuro. Si, por ejemplo, construyen en la parcela situada enfrente de la mía, pueden estar robándome esas apreciadas vistas.

Es algo que no se suele tener en cuenta y puede ser fundamental en un futuro, porque puede incluso depreciar el valor de la vivienda. No es lo mismo una casa con unas magníficas vistas a la Costa Brava que salir a la terraza y tener una espléndida panorámica de la fachada de mis nuevos vecinos.

Pendiente del terreno

Este es uno de los aspectos fundamentales a la hora de valorar una parcela. Conocer el desnivel del terreno para construir su vivienda es fundamental, porque puede ser un factor determinante del tipo de proyecto que se deberá desarrollar.


Por ejemplo, si la parcela tiene una fuerte inclinación, podría ser un elemento de diseño a aprovechar, en caso de que además vaya acompañado de buenas vistas. Habrá que preguntarse si la pendiente favorece o no, puesto que si se trata de una pendiente en una vertiente norte, estaríamos generando una situación de falta de asoleo, que, como hemos visto antes, es otro punto clave.


Por otro lado, este tipo de viviendas favorece un desarrollo en varias plantas y se hace necesaria la construcción de elementos de contención, que obligan a realizar mayor movimiento de tierras y encarecen el presupuesto de  construcción.

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Créditos: Jeremy Thompson, Flickr

En la gran mayoría de casos, impera la elección de una parcela lo más plana posible, porque esto redunda en menores costes de construcción y mayor libertad compositiva, y una mejor integración interior-exterior, al disponer de más fachada y evitar muros en contacto con el terreno.

No obstante, todos tenemos en mente grandes ejemplos de la arquitectura moderna, que han demostrado que la elección de la situación en la parcela no siempre se ha de regir por criterios racionales. En el caso de la casa de la cascada, del inmenso Frank Lloyd Wright, la elección de situarse directamente encima de la cascada situó la vivienda a otro nivel, convirtiéndose en uno de los mayores logros de la arquitectura residencial.

Entorno natural

Es interesante también investigar un poco el entorno inmediato del terreno para construir, puesto que hay factores que pueden afectar a la edificación en gran medida, como son:

  • Proximidad al mar. Lo que inicialmente puede ser valorado como un punto a favor, sobre todo si va asociado a bonitas vistas, se puede transformar en un problema, si no se tienen en cuenta ciertas precauciones a la hora de construir en entornos muy próximos al mar. El alto contenido salino del aire que incide sobre los elementos constructivos podría afectar, haciendo necesaria una implicación elevada del factor mantenimiento: pintura de porticones, lamas o carpinterías, oxidación de elementos metálicos, etc.
  • Vegetación invasiva o protegida. Conviene conocer si existe arbolado protegido en la parcela, para evitar sorpresas desagradables en forma de multa, en caso de que se decida talar árboles. Por otro lado, una vegetación con fuerte desarrollo en el subsuelo, puede afectar a los cimientos de nuestra casa, llegando incluso a poner en riesgo su estabilidad.
  • Cauces fluviales. ¿Está la parcela en zona de influencia fluvial? La proximidad al cauce de ríos podría afectar drásticamente a nuestra recién estrenada vivienda. Conviene estar bien informado.

No nos olvidamos de un factor decisivo, como son las características geológicas del terreno y la posibilidad de encontrar agua de origen freático en el subsuelo. Se deberá encargar un estudio geotécnico, realizado por un geólogo y visado por su colegio profesional. Quizá sea uno de los factores que, teniendo más importancia, se obvian por completo, lo cual es un gran error.

Por ejemplo, si quiero construir un sótano para utilizarlo como aparcamiento y mi terreno es de tipo rocoso, será muy costoso excavarlo, lo cual resultará en un notable sobrecoste, amén de la demora en la fase de construcción.Por tanto, es un asunto tan importante que no lo desarrollaremos más aquí y le dedicaremos un artículo aparte un poco más adelante.

Servicios existentes

Para poder edificar, una parcela deberá tener condición de solar. Eso significa que ha de contar con los servicios básicos como son los suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones… Por ejemplo, si para solicitar suministro eléctrico no cuento con la conexión a pie de parcela, es posible que la compañía eléctrica me requiera de unas obras en la vía pública, para traer la acometida desde el centro de transformación más cercano.

Algunas veces, esto supone varios metros lineales de zanjas, cables, etc., que encarecerán el presupuesto, además de que se deberá contar con ello para poder iniciar las obras.

También habrá que atender a la necesidad de que la calle esté asfaltada hasta el acceso a mi parcela, en caso contrario, el Ayuntamiento me puede exigir sufragar estas obras.

Y, por supuesto, también podemos tener algún problema por exceso, no por defecto. Me refiero a los casos en que alguna línea de media o alta tensión pueda afectar a la viabilidad urbanística de la operación.

4. El aspecto legal: situación registral

Llegados a este punto, toca hablar un poco de todo lo que tiene que ver con el estado de cargas que pueda arrastrar la parcela, como son deudas de propietarios anteriores, cargas urbanísticas no satisfechas.


Los terrenos para construir pueden tener servidumbres, o derechos de terceros sobre la parcela. Podemos tener derecho de paso, de vistas o servidumbres de paso de canalizaciones de compañías suministradoras, que pueden afectar en mayor o menor medida las obras o incluso la convivencia.

Es nuestro deber conocer bien los antecedentes de una parcela antes de su compra. Para ello, se deberá solicitar al Registro de la Propiedad la Nota Simple, donde se verán reflejados. Clic para tuitear

Otro aspecto fundamental es tener claro el proceso de compra, ¿en qué consiste un contrato de arras?¿Y el contrato de compraventa? Aspectos como costes asociados a las licencias y a la construcción, financiación, impuestos….Hace un tiempo publicamos una guía de compraventa de vivienda, que le invitamos a leer, pues le puede ayudar a responder estas cuestiones.

5. El asesoramiento de un técnico

Por último, y a modo de resumen, un último esfuerzo en sintetizar lo que, a nuestro criterio profesional, son las claves de una elección exitosa de terreno para construir su vivienda. Por supuesto que el factor decisivo es el precio, y es precisamente de lo que menos hemos hablado, pero es cierto que ha estado muy presente en toda la exposición, debido a que todo ello puede influir en el coste de su parcela.

Asesoramiento 1200x500

Cuente con asesoramiento profesional

Conclusiones

Es por ello que, además de poderse permitir pagar el precio justo por el terreno para construir la casa de sus sueños, y en la medida de lo posible, Vd. deberá elegir una parcela que:

  • Se encuentre en una buena ubicación
  • Dotada de buena accesibilidad, servicios, equipamientos cercanos, seguridad…
  • Su calificación urbanística permita la construcción de su vivienda
  • Cualquiera que sea la tipología de vivienda que Vd. desea… en planta única, en dos plantas, con cubierta inclinada, de estilo moderno… etc.
  • Sus características físicas no limiten el proyecto
  • Su tamaño, forma, pendiente, orientación, preexistencia de colindantes o posibilidad a futuro, no deberán condicionar, encarecer o limitar excesivamente la construcción de la casa.
  • El terreno tenga unas características geológicas adecuadas
  • Su composición deberás ser apta para la construcción, sin obligar a recurrir a soluciones de cimentación costosas.
  • Cómo podemos ayudarle a comprar un terreno para construir una casa

    Desde aquí le ofrecemos un servicio de asesoramiento integral, desarrollando un estudio completo de viabilidad, donde analizaremos las posibilidades de éxito de la operación, teniendo en cuenta todos los aspectos anteriormente citados y muchos otros que, fruto de nuestra experiencia, le serán de gran ayuda a la hora de tomar esta decisión tan importante de enfrascarse en la autopromoción de su vivienda.

    CONTACTE AHORA!

    Bien, hasta aquí hemos llegado. Le hemos intentado explicar cómo comprar un terreno para construir una casa a su medida. Si piensa que hemos descuidado algo o tiene alguna sugerencia o consulta, no dude en dejarnos sus comentarios, que intentaremos responder a la mayor rapidez.

    9 enero, 2022/0 Comentarios/por Javier Luna
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    Certificación energética, Artículos del Blog

    ¿Qué es la Certificación energética del edificio?

    La certificación energética del edificio es el proceso a través del cual se obtiene una calificación energética de un edificio o parte de él. Como Vd. ya sabe, desde el pasado 1 de junio de 2013 es obligatorio un certificado de eficiencia energética para alquilar o vender una vivienda, local u oficina.

    ¿Qué es y porqué necesito el Certificado energético?

    • El certificado energético del edificio es el documento en que se basa el organismo oficial para otorgar la calificación energética y que permite la expedición de la etiqueta de eficiencia.
    • La etiqueta de eficiencia energética es el distintivo oficial que indica el nivel de calificación de la eficiencia energética del edificio.

    Siguiendo este enlace puede acceder a la guía de Certificación Energética que la Generalitat de Catalunya ha publicado.

    ¿Qué es la calificación energética?

    La calificación energética resulta del cálculo del consumo de energía necesario para satisfacer la demanda energética de un edificio en condiciones normales de funcionamiento y ocupación. Clasifica los edificios dentro de una escala de la A a la G, de mayor a menor eficiencia, según datos de consumo de energía y emisiones de CO2, comparadas con un edificio estándar de similar localización y tipología.

    casa eficiencia energetica arquitectos barna
    Vivienda eficiente

    ¿Qué edificios están obligados a disponer del certificado energético?

    • Todo los edificios de nueva construcción.
    • Los edificios o partes de edificios existentes que se vendan o alquilen a un nuevo arrendatario, entendiéndose por parte de un edificio la unidad, planta, vivienda o apartamento en un edificio o locales destinados a uso independiente.
    • Edificios o partes de edificios existentes en los que una entidad publica ocupe una superficie útil total superior a 250 m2 y sean concurridos por público.

    ¿Por qué es necesaria la Certificación de eficiencia energética de edificio?

    Es necesaria porque proporciona información útil al usuario final sobre el comportamiento energético del edificio o vivienda que se desea comprar o alquilar. También se ofrecen opciones para la mejora de la eficiencia energética, mediante recomendaciones presentes como anexos en el certificado energético.

    ¿Cuándo es obligatorio tener el certificado energético?

    Será obligatorio en los siguientes casos( según el RD 235/2013):

    Nueva construcciónDesde 1 de noviembre de 2007
    Grandes rehabilitacionesDesde 1 de noviembre de 2007
    Venta y alquilerA partir 1 de junio de 2013
    Edificios públicos > 500 m2A partir 1 de junio de 2013
    Edificios públicos entre 500 y 250 m2A partir 9 de julio de 2015
    Edificios públicos alquilados >250 m2A partir 31 de diciembre de 2015

    ¿Qué información contiene el certificado de eficiencia energética?

    El certificado contiene:

    • Identificación del edificio.
    • Datos del técnico certificador y del promotor/propietario.
    • Uso del edificio y condiciones de funcionamiento y ocupación.
    • Identificación del proceso informático, reconocido por el ministerio, utilizado para la calificación.
    • Identificación de la normativa aplicada.
    • Descripción de las características energéticas del edificio: envolvente, ubicación, instalaciones de generación térmica…
    • Expresión de la calificación de la eficiencia energética obtenida.
    certificacion energetica edificios
    Certificación energética del edificio

    En el caso de edificios existentes, tendrá que contener además:

    • Descripción de las pruebas, comparaciones e inspecciones llevadas a cabo por el técnico certificador.
    • Documento de recomendaciones para la mejora de la calificación.

    ¿Tiene caducidad la certificación energética del edificio?

    Si que la tiene. Su validez es de 10 años una vez obtenido. Cumplido este plazo, será necesario renovarlo.

    No obstante, se podrá renovar de manera voluntaria si el inmueble experimenta variaciones en aspectos que afecten a su configuración y puedan modificar su calificación energética. Por ejemplo, en casos de rehabilitación energética para aumentar la eficiencia.

    etiqueta energetica
    Etiqueta energética

    ¿Cuándo hay que mostrar la etiqueta de eficiencia energética?

    En el caso de edificios de titularidad privada, se exhibirá la etiqueta en todas aquellas ofertas, promociones o publicidad dirigidas a facilitar la venta o el alquiler del inmueble.

    También se deberá transferir el Certificado energético al nuevo usuario, junto con el resto de documentación.

    El equipo de Arquitectos Barna realizó un video explicativo, donde se explica de manera clara lo que es la Certificación energética…

    El Certificado energético, explicado en pocos pasos…

    Si Vd. necesita un trámite de Certificación energética del edificio, podemos ayudarle a conocer todo lo necesario…. lo tiene a un sólo click de distancia.

    Saber más!

    Preguntas más comunes (FAQ) sobre la Certificación energética del edificio

    ¿Qué es el certificado energético?

    El certificado energético o certificado de eficiencia energética es el informe de eficiencia energética de un inmueble, que emite el técnico competente, y que sirve para poder obtener la etiqueta energética por parte del ICAEN (Institut Català de l’Energia).

    Certificado energético… ¿qué miran?

    Para la redacción del certificado energético, los técnicos realizan una inspección exhaustiva del inmueble a fin de determinar todos los parámetros que son necesarios para poder emitir informe y certificar el local, vivienda o edificio. Se comprueba la envolvente (fachadas, medianeras, cubierta…), la orientación, los sistemas de generación de ACS, los sistemas de climatización, etc., para determinar la certificación energética del edificio.

    Precio del certificado energético

    El precio depende de la superficie del inmueble, de su tipología, del desplazamiento que deberá realizar el técnico para visitar la vivienda o local…


    Llegados a este punto, esperamos haber aclarado sus dudas. Si no ha sido así, le invitamos a que deje un comentario con su consulta o sugerencia, que intentaremos resolver lo antes posible.

    Calculadora de Presupuestos

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    Ahora puede acceder a nuestra nueva herramienta de cálculo de honorarios y conocer el coste exacto, incluso hacer el encargo online.

    A los honorarios calculados habrá que sumar el coste de las tasas asociadas por cada uno de los trámites. En este artículo de nuestro Blog explicamos detalladamente cuál puede ser este coste.

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    28 diciembre, 2021/0 Comentarios/por Javier Luna
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    Edificios Barcelona, Artículos del Blog

    Palacio de Congresos de Catalunya en Barcelona de Carlos Ferrater

    Diseñado en colaboración con José M. Cartañá y Alberto Peñín, el Palau de Congressos, ubicado en la Diagonal de Barcelona, se erige en símbolo del potencial creativo de Barcelona y sus Arquitectura. En 2001, la obra recibió el Premio Nacional de Arquitectura.

    El Palacio de Congresos de Cataluña en Barcelona, de Carlos Ferrater, forma parte de un ambicioso proyecto puesto en marcha en 1992 por los propietarios del Hotel Rey Juan Carlos. Hablamos de uno de los complejos hoteleros más destacados en el ámbito internacional.

    Palau de Congressos de Catalunya, Carlos Ferrater
    Palau de Congressos de Catalunya, Carlos Ferrater, Arquitecto.

    A diferencia del Hotel, que se eleva en altura buscando las vistas de la ciudad, el Palacio se extiende en diferentes cuerpos, ocupando un gran volumen que se desarrolla en horizontal. El blanco puro de sus muros de hormigón lo diferencian una vez más de los tonos oscuros de su vecino Hotel Juan Carlos, cuya autoría debemos al mismo Carlos Ferrater.

    En el hall se inicia el recorrido, continúa en la calle como paso previo para acceder a la gran sala auditorio y prosigue en el foyer. Desde la sala de exposiciones, perfectamente identificable desde el exterior, y con un cuidado tratamiento de la luz, el recorrido desciende a las plantas modulares, donde encontramos los servicios complementarios.

    Todo un alarde estructural

    Estamos ante un edificio de carácter multidisciplinar. En consecuencia, era necesario disponer de espacios exentos de pilares, de dimensiones muy variadas. A la hora de concebir las grandes losas macizas de hormigón, cubriendo una luz de hasta 26 metros, los arquitectos contaron con la inestimable colaboración de los ingenieros Juan M. Calvo y Lucía López.

    Con un canto de hasta 65 cm. y de hormigón pretensado, fue necesario emplear un hormigón poco habitual en las estructuras de edificación, como es el H-45, con una resistencia superior a los 400 kg/cm2.

    Uno de los puntos fuertes del Palacio de Congresos de Catalunya es su estructura, con soluciones nada convencionales, más propias de la ingeniería civil que de la edificación. Clic para tuitear

    Además de las losas, hay un par de casos más de elementos singulares:

    • El anfiteatro del salón de actos, una estructura con dos forjados, con unas dimensiones en planta de 29 x 15 metros, sin presencia de pilares intermedios. En este caso, se ha utilizado una estructura bidireccional metálica.
    • La marquesina de la entrada, elemento de hormigón blanco de gran fuerza visual, sin elementos auxiliares y minimizando el canto al máximo. Se recurrió a una losa de hormigón pretensado en una única dirección, de 25 + 15 cm de canto máximo, que le confiere una considerable esbeltez.

    La exquisitez del hormigón blanco

    Mediante el empleo de la luz, el hormigón adquiere una cualidad de ingravidez. Estamos entonces, ante la paradoja de una envolvente que en apariencia se ha trabajado como si de una maqueta de cartón-pluma se tratase, empleando un material pesado.

    En parte le debemos esta dualidad a la sabia elección de sistemas propios de la ingeniería civil, como son los postensados o la utilización de estructuras contrapesadas. Pero también a la sublimación del hormigón cuya presencia tanto interior como exterior remite a otras arquitecturas conocidas. La fachada que se pliega sobre sí misma y se convierte en doble fachada interior.

    El cuidadoso tratamiento del encofrado, el modulado y disposición de las juntas nos recuerdan las obras del gran Tadao Ando. Aunque la dimensión de los espacios, la utilización de la luz como un material más, además de la madera o el latón sulfurado, imprimen una exuberancia al diseño pocas veces vista en edificios similares.

    Algunos números del Palacio de Congresos de Catalunya

    • Se trata de un edificio de 36.000 m², con un Auditorio divisible en dos salas para 2.049 espectadores. Cuenta con una sala de banquetes divisible en 4, de 1.200 m².
    • El Área Polivalente, con 1.084 m² de superficie, permite disponer desde un espacio diáfano hasta 18 salas independientes.
    • La Sala de Exposiciones, denominada también Sala Mágica, ocupa una superficie de 2.050 m². Los paneles de las paredes laterales pueden ser girados y ofrecer así una nueva tonalidad en función de las necesidades del usuario.
    • El Salón de Banquetes cuenta con 3.800 m² de superficie. El edificio cuenta con espacios de producción gastronómica con algo más de 2.600 m², capaz de satisfacer las necesidades culinarias de unos 3.000 comensales.

    Pero…¿Quién es Carlos Ferrater?

    Carlos Ferrater
    Carlos Ferrater, arquitecto.

    Carlos Ferrater Lambarri nace en Barcelona en 1944. Estudia Arquitectura en la ETSAB, finalizando sus estudios en 1.971 y se doctora por la misma Escuela de Barcelona en 1.987. Ha sido profesor de esta misma escuela, aunque también ha sido profesor visitante de las escuelas de Arquitectura de Granada y de la Universidad de Navarra. Ha dirigido los cursos de Arquitectura de la Universidad Internacional Menéndez y Pelayo, en Santander. Director de la Biennal de Arquitectura Española y miembro del comité científico de la I Biennal de Arquitectura Iberoamericana.

    Ampliamente galardonado por todo el mundo, ha realizado a lo largo de su carrera numerosas incursiones en el mundo del diseño Industrial. En 2006 funda el estudio de Arquitectura OAB en Barcelona junto a sus hijos, Borja y Lucía Ferrater y Xavier Martí Galí. Es Premio Nacional de Arquitectura en 2009.

    Es uno de los arquitectos más destacados de su generación, junto con Esteve Bonell, Óscar Tusquets, Lluis Clotet, Cristian Cirici, Jordi Garcés, Ramón Sanabria, Albert Viaplana, Josep Llinàs, entre otros… Los integrantes de esta generación de arquitectos de Barcelona fueron discípulos de José Antonio Coderch, y sin duda aprendieron mucho de los Bohigas, Correa, Moneo en su etapa en la ETSAB…, arquitectos de una generación anterior.

    Club l'Estartit, Carlos Ferrater
    Club l’Estartit, Carlos Ferrater, Arquitecto.

    Sus primeras obras construidas radican en lo que podemos denominar «la modernidad superada«, es decir, una modernidad que continúa pero que es revisada y aclimatada a fondo. Podemos considerar que su primera época tiene el punto de culminación y transición en un par de edificios de viviendas en la calle Bertran de Barcelona, donde además Ferrater instala su estudio en 1.982.

    Estas primeras obras evolucionan hacia el bloque de viviendas de el Puerto de l’Estartit, mostrando cómo esta expresión de la arquitectura moderna, con su abstracción, repetición, transparencia y materiales industriales, se concilian con un clasicismo mediterráneo.

    La luz del Mediterráneo es muy difícil encontrarla en otros lugares, aunque el clima sea muy parecido. Yo intento reconocerla en mis proyectos, principalmente en los últimos más que en los primeros, en que estaba más atento al lenguaje y al detalle.

    carlos ferrater

    En esta primera época se define ya lo que serán los cuatro pilares esenciales en la obra de Ferrater: la experimentación tecnológica, la tradición de la arquitectura realista y mediterránea, la contextualización urbana, patrimonial y social de toda intervención, y por último, el aflorar del espacio libre y verde, el papel protagonista de la naturaleza en la arquitectura.

    La tradición moderna Barcelonesa

    La arquitectura de Carlos Ferrater entronca con una cierta tradición moderna barcelonesa, heredera de la técnica simple y concisa de los maestros de obras, y de la apuesta vanguardista del GATPAC, que contaba con José Luis Sert entre sus fundadores, autor de la Fundación Miró en Barcelona. Esa misma tradición moderna reapareció en la posguerra con el grupo R, y en especial con el trabajo apasionado de Coderch.

    Ya hemos mencionado aquí la gran influencia que Coderch tuvo en la obra de Ferrater, sobre todo en sus primera fase. Existen abundantes puntos de confluencia entre las obras de ambos arquitectos: los largos muros que escapan del límite del volumen de sus viviendas, la preponderancia de lo horizontal y de los amplios voladizos, los volúmenes quebrados, el uso de elementos de control solar como la persiana mallorquina… Cabe destacar el claro precendente que los muros de ladrillo manual del Club de Golf del Prat de Llobregat, de Coderch y R. Terradas, 1954, supusieron para el trabajo posterior de Ferrater.

    Viviendas en el Paseo Reina Elisenda, Barcelona
    Viviendas en el Paseo Reina Elisenda, Barcelona, Carlos Ferrater
    Carlos Ferrater, que fue Premio Nacional de Arquitectura en 2009. Uno de los arquitectos más reconocidos de su generación, no sólo por el gran público, sino por la crítica especializada. Clic para tuitear

    Es quizá esta actitud de realismo, su capacidad de entender cuál es la realidad física y social de su medio, el punto más destacado de conexión de ambos arquitectos. En Ferrater convergen dos cualidades muy difíciles de encontrar en cualquier profesional: sus obras gozan de un notable prestigio social sin aparecer ante la opinión pública como extravagantes. Aúna de manera excepcional el favor de la crítica profesional, que valora el nivel intelectual de su trabajo, y el reconocimiento popular.

    Construir en blanco con la industria como aliada

    El propio Ferrater explica la siguiente anécdota: en 1.979 construye el Edificio de viviendas El Port, en l’Estartit. Cuando Oriol Bohigas lo visita exclamó: «Estás loco? has construido las fachadas de madera». La anécdota explica el inicio de una apasionada y fructífera relación de Ferrater con ese ambiguo «muro blanco» fruto de una elegante confusión entre lo mineral y lo vegetal.

    Carlos Ferrater explica el inicio de su relación con los muros blancos que caracterizaron su obra durante décadas…

    Hace años vi en Estartit una pequeña tapia que flanqueaba la entrada a una modesta vivienda unifamiliar y presentaba el aspecto de pequeñas fajas blancas horizontales separadas por un llagado profundo. ¿Un entablillado de madera?¿Estrechas fajas de mortero separadas por fosados profundos?¿Piezas cerámicas colocadas en líneas contínuas? La pared se texturizaba y reaccionaba frente a las diferentes luces…

    Carlos Ferrater
    Molde ladrillo Ferrater
    Molde Ladrillo Ferrater

    Este edificio en el puerto de l’Estartit iniciaba una extensa serie de edificios construidos con ladrillos blancos, colocados a sogas, con las llagas rehundidas y las juntas verticales enrasadas. En el Port se trataba de ladrillos mecánicos perforados, pintados de blanco. La Casa del Guix de la Meda, de 1.984 y la Casa del paseo del Molinet, de 1.988 utilizan el mismo sistema, aunque el ladrillo mecánico se sustituye por uno manual, más rugoso, mejorando la adherencia de la pintura, pero encareciendo la obra.

    En posteriores obras, el sistema se fue perfeccionando. A partir de los Apartamentos Garbí, también finalizados en 1.988, se sustituye el ladrillo cerámico por una pieza que incorpora el color en la masa. Es aquí donde se inicia una de las más fructíferas relaciones entre un arquitecto y un industrial. Ferrater colabora con la empresa catalana Torho en el diseño de una pieza de mortero blanco maciza de aprox. 40 x 9 x 4 cm.

    A partir de 1.993 se produce un cambio de escala y de uso, lo que propició la aparición de nuevas piezas. El IMPIVA y la Escuela de Lloret de Mar, construidos entorno a 1.995 permitieron aplicar el sistema a edificios más complejos. Se redujo el tamaño a uno más convencional, de aprox. 29 x 14 x 5 cm. Esta pieza se realizaba por vibroprensado, sin corte posterior, lo que permitía una contención del coste de producción.

    Escuela en Lloret de Mar, Carlos Ferrater
    Escuela en Lloret de Mar, Carlos Ferrater, Arquitecto.

    A esta época pertenece también la Casa Triginer. En 1.997 nace la pieza «Ferrater«, creada especialmente para este uso, forma parte de un sistema completo de diseño y construcción de fachadas. Presenta la novedad de ser la primera pieza para ser utilizada sin junta vertical, machiembrando las testas. Se utiliza en trabajos más recientes, como son las viviendas del paseo de la Reina Elisenda de Montcada, en Barcelona, de 2.001, o en las viviendas de Sant Cugat, del mismo período.

    El período de nuevos experimentos, a partir de 2.001

    A partir de ese año el estudio de Carlos Ferrater se traslada a la calle Balmes, a un edificio diseñado por el propio arquitecto en 2.002. Coincide con la aparición de una nueva generación de arquitectos y con una nueva aproximación teórica a la profesión, con la exploración de nuevas vías de conocimiento y aproximación proyectual de manera colectiva. Es en esta época en que se producen los proyectos de mayor riesgo:

    • Paseo Marítimo de Benidorm (2.003)
    • Edificio para el Instituto del Jardín Botánico de Barcelona (2.003)
    • Parque de las Ciencias en Granada (2.004)
    • Edificio de oficinas y sede corporativa de MediaPro (2.005)
    • Casa AA (2.006)
    Instituto Jardín Botánico en Barcelona, Carlos Ferrater
    Instituto Jardín Botánico en Barcelona, Carlos Ferrater, Arquitecto

    Este período, que podríamos denominar como de transición, culmina con la creación en 2.006 de la Office of Architteture of Barcelona (OAB). Aquí, junto a una nueva generación de jóvenes arquitectos, Carlos Ferrater, uno de los profesionales más influyentes de los últimos años continúa su labor, más volcado en la investigación y difusión de su obra, pero formando aún parte muy activa en los numerosos proyectos internacionales que la OAB viene desarrollando.

    Fuentes bibliográficas

    Carlos Ferrater, Premio Nacional de Arquitectura 2009. Editado por el Ministerio de Fomento de España.

    Materialidad Carlos Ferrater. de Joan Sabaté. Editado por Torho S.A.

    Más grueso que el papel. Carlos Ferrater, con Alberto Peñín y Mª del Mar Muñoz. Editado por ACTAR, 2.000.

    Sede MediaPro, Carlos Ferrater
    Sede MediaPro, Carlos Ferrater
    Fachada de la Sede MediaPro en Barcelona, Carlos Ferrater.
    Fachada de la Sede MediaPro en Barcelona, Carlos Ferrater.
    Sede GISA en Barcelona, Carlos Ferrater.
    Sede GISA en Barcelona, Carlos Ferrater.
    Fachada sede GISA Barcelona, Carlos Ferrater
    Fachada sede GISA Barcelona, Carlos Ferrater
    Parque de las Ciencias en Granada, Carlos Ferrater
    Parque de las Ciencias en Granada, Carlos Ferrater
    Parque de las Ciencias en Granada, Interior, Carlos Ferrater
    Parque de las Ciencias en Granada, Interior, Carlos Ferrater
    Viviendas en el Paseo Reina Elisenda, Barcelona
    Viviendas en el Paseo Reina Elisenda, Barcelona
    Palau de Congressos de Catalunya, Carlos Ferrater
    Palau de Congressos de Catalunya, Carlos Ferrater
    Palau de Congressos Barcelona, Carlos Ferrater
    Palau de Congressos Barcelona, Carlos Ferrater
    Jardín Botánico de Barcelona, Carlos Ferrater
    Jardín Botánico de Barcelona, Carlos Ferrater
    Patio Hotel Mandarin, Carlos Ferrater
    Patio Hotel Mandarin, Carlos Ferrater
    Viviendas en Bilbao, Carlos Ferrater
    Viviendas en Bilbao, Carlos Ferrater
    Casa Alonso, Carlos Ferrater
    Casa Alonso, Carlos Ferrater
    Club l'Estartit, Carlos Ferrater
    Club l'Estartit, Carlos Ferrater
    Instituto Jardín Botánico en Barcelona, Carlos Ferrater
    Instituto Jardín Botánico en Barcelona, Carlos Ferrater
    Escuela en Lloret de Mar, Carlos Ferrater
    Escuela en Lloret de Mar, Carlos Ferrater
    Fachada Estación Delicias de Zaragoza, Carlos Ferrater
    Fachada Estación Delicias de Zaragoza, Carlos Ferrater
    Interior Estación Delicias en Zaragoza, Carlos Ferrater
    Interior Estación Delicias en Zaragoza, Carlos Ferrater
    Estación Delicias Zaragoza, Carlos Ferrater
    Estación Delicias Zaragoza, Carlos Ferrater
    Molde ladrillo Ferrater
    Molde ladrillo Ferrater
    11 abril, 2021/0 Comentarios/por Arquitectos en Barcelona
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