La venta de viviendas y su publicidad

A la hora de vender una vivienda, es muy importante que la documentación cumpla una serie de requisitos básicos, que analizamos en el siguiente artículo.

La venta de viviendas y su publicidad

La legislación actual otorga a la publicidad exhibida en la promoción comercial de la vivienda un carácter vinculante, es decir, cobra la misma relevancia que la firma del contrato, aún cuando en éste no se haga mención directa a ninguna de las características publicitadas.

En este sentido, el comprador podrá exigir su cumplimiento al vendedor. Por tanto, a la hora de redactar cualquier documento destinado a facilitar la venta, se deberá tener en cuenta que:

• La publicidad evitará siempre inducir a error a sus destinatarios. La ley obliga al promotor a informar de manera veraz y sin ocultar datos relevantes. Tampoco se podrá incurrir en publicidad engañosa, es decir que se deberá ajustar a las verdaderas características de la vivienda, debiendo expresar con claridad si la vivienda se encuentra en construcción o ya concluida.
• Dado el carácter vinculante de la publicidad, los textos o elementos que compongan anuncios publicitarios se pueden considerar como contratos entre las partes, a efectos prácticos.
• La publicidad de una promoción inmobiliaria estará sujeta a estas premisas, independientemente  del soporte: diarios, internet, carteles publicitarios…

Es por todo ello que en los primeros estadios de comercialización de promociones inmobiliarias, sobre todo en aquellas en que se vende bajo planos, la información que se facilite sea bastante genérica.

Datos que debe incluir la información publicitaria

Una vez que el producto está definido por completo, se deberá dar cumplimiento a lo que la Ley 18/2007 sobre el derecho a la vivienda exige para permitir la comercialización y percepción de cantidades a cuenta. Para ello, todo folleto de publicidad debe incluir los siguientes datos:

Datos del promotor: Razón social, domicilio y demás datos de inscripción en Registro Mercantil.

Datos de la promoción y las viviendas:

• Ubicación y plano de emplazamiento. Plano de la vivienda.
• Descripción de la vivienda: superfície útil, zonas comunes, servicios adicionales y características del edificio donde se encuentra la vivienda.
• Memoria de calidades, con referencia a los materiales propuestos para la construcción de la vivienda.
• Descripción de medidas de seguridad contra incendios y equipamiento para electricidad, gas y calefacción.

Datos de inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. Para los casos en que:

• El inmueble no disponga de División Horizontal inscrita, se deberá hacer mención expresa de tal extremo.
• El inmueble se encuentre todavía en construcción, el folleto publicitario deberá hacer referencia a la fecha de entrega y a la fase actual en que se encuentra.
• Si existiera algún gravamen sobre el terreno o sobre la edificación se deberá informar de su naturaleza y su distribución sobre las entidades resultantes.

El precio del inmueble ha de estar claramente indicado y detallado, incluyendo la repercusión del IVA ( obra nueva) y, si existiera, los honorarios del agente inmobiliario, así como hacer referencia a la forma de pago. Si la comunidad de propietarios se encontrara constituida y en funcionamiento, se deberá facilitar un extracto de cuentas y obligaciones de la vivienda que se está comercializando, así como de sus normas y estatutos.

Requisitos para la comercialización de viviendas

En función de lo avanzado de la promoción, se pueden distinguir dos posibles escenarios: una fase inicial de pre-comercialización, cuando el vendedor no cumple todos los requisitos exigidos por la Ley 17/2008, en su artículo 63, y otro, de comercialización, que puede ser consecutivo al anterior, cuando se reúnen estos requisitos, a saber:

• Disponer de licencia de edificación que describa el inmueble objeto de la transmisión.
• Ostentar la titularidad de un derecho sobre la finca que faculte para construir en la misma o para rehabilitarla, así como para transmitirla. Debe hacerse indicación expresa de las cargas y gravámenes que afectan tanto a la vivienda como a los elementos comunes del edificio del que forma parte.
• Contar con las garantías y los seguros legalmente exigibles.
• Individualizar el crédito hipotecario para cada finca registral, en su caso.

¿Cuál es la normativa de aplicación?

Ley 18/2007 de 28 de diciembre, sobre el derecho a la vivienda

Artículo 58: La publicidad y su carácter vinculante.

• Todos los agentes que intervienen en la edificación y rehabilitación de viviendas y la prestación de servicios inmobiliarios que tienen algún derecho para la transmisión, el arrendamiento y la cesión de las viviendas, como pueden ser promotores, propietarios, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben sujetarse a la normativa que prohíbe la utilización de publicidad ilícita y, especialmente, a las normas reguladoras de la publicidad establecidas por la presente Ley.
• Se entiende por publicidad toda forma de comunicación dirigida a los consumidores o al público en general con el fin de promover de forma directa o indirecta la transmisión.
• La oferta, promoción y publicidad dirigidas a la venta de las viviendas deben ajustarse a los principios de veracidad, de modo que no oculten datos fundamentales de los objetos a que se refieren y no induzcan a los destinatarios a error con repercusiones económicas.
• Los datos, características y condiciones relativas a la construcción, situación, servicios, instalaciones, etc., incluidos en la publicidad, son exigibles por el comprador, aún no figurando expresamente en el contrato de transmisión.

Artículo 59. Menciones obligatorias. Se establecen los datos que el agente debe hacer constar necesariamente ( se tratan en detalle más adelante)

Real Decreto Legislativo 1/2007 de 16 de Noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios.

Artículo 61. Integración de la oferta, promoción y publicidad en el contrato.

• La oferta, promoción y publicidad de los bienes o servicios se ajustarán a su naturaleza, características, utilidad o finalidad y a las condiciones jurídicas o económicas de la contratación.
• El contenido de la oferta, promoción o publicidad, las prestaciones propias de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no figuren expresamente en el contrato celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán ser tenidas en cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato.

Dos posibles escenarios para la venta de viviendas

Atendiendo a la situación en que el promotor afronta la venta, podemos estar ante dos posibles escenarios: la pre-comercialización, cuando no se daban todos los supuestos exigibles por la legislación vigente, o bien la comercialización, cuando sí se reunían todos estos requisitos.

En función de en qué fase nos encontremos, así se deberá diseñar la documentación gráfica, o planos comerciales.

LOS PLANOS COMERCIALES O “PLANOS DE VENTAS”A fin de limitar posibles responsabilidades frente a terceros derivadas de la publicidad y cumplir con la legislación exigible, conviene tomar en consideración las siguientes recomendaciones:

Plano de ventas en estado de Pre‐comercialización (o Pre-reserva)

• Limitar expresamente la referencia únicamente a tipologías estandarizadas pendientes de acomodo en el proyecto definitivo.
• Hacer constar la localización exacta de la Promoción.
• Hacer constar estado del Proyecto:  Proyectado con o sin licencia, en Construcción según licencia xxx, o Proyecto con Construcción finalizada.
• Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.

Plano de ventas en estado de Comercialización

• En este caso el Plano de Ventas ha de ser individualizado por vivienda.
• Hacer constar localización de la Promoción.
• Identificar Licencia de Obras (Número y fecha de Caducidad).
• Hacer constar estado del Proyecto: en Construcción según licencia, o Proyecto con Construcción finalizada.
• Si hubiera un contratista único identificarlo.
• Comercializador (si fuera el Promotor hacer referencia en este sentido), dando dirección, teléfono, página Web, otros.
• Superficies Útil y Construida.

Espero que este artículo sea de su interés y les animo a que dejen sus consultas en los comentarios o compartan en sus redes sociales.