Las 5 Claves para Comprar un Terreno para Construir una Casa
En este nuevo post, donde le damos algunas claves para comprar un terreno para construir una casa, vamos a intentar aportar nuestra experiencia para ayudarle a realizar la mejor elección a la hora de encontrar la parcela perfecta en la que se levantará su nuevo Proyecto de vivienda.
Desde que, allá por marzo de 2.020, la pandemia irrumpió en nuestra rutina, se suma un motivo más para desear construir nuestra propia vivienda.
Javier Luna, arquitecto
Además de querer tener la libertad de elegir algo tan personal como el que será nuestro hogar, diseñado a medida de nuestras necesidades, se añade la urgencia de disponer de estancias más amplias, bien ventiladas y zonas de estar al aire libre.
Si Vd. está leyendo este artículo, sin duda debe saber que el éxito de una autopromoción depende, en gran medida, de la correcta elección del terreno para construir su casa. Siga leyendo a continuación nuestros consejos para afrontar la compra con garantías de éxito.
Qué hay que saber para acertar en la compra de terreno
Pues sí, efectivamente, la acertada elección de una parcela es una parte fundamental del éxito o fracaso de su autopromoción. No estamos descubriendo la fórmula de la Coca-cola. Pero es que vale la pena insistir, puesto que muchas más veces de las que pensamos, nos centramos mucho en aspectos relacionados con las características de la edificación, sin pensar en cómo una mala elección del terreno puede condicionar todo el proyecto.
Aspectos como la ubicación, los condicionantes naturales, o el planeamiento urbanístico vigente, son determinantes a la hora de tomar una decisión que, en algunos casos, puede ser para toda la vida.
1. La ubicación del terreno
El primero de los factores a tener en cuenta es la ubicación del terreno para construir. No necesariamente una buena casa tiene que estar en una buena zona, pero es cierto que es determinante, si tenemos en cuenta que el valor del suelo puede representar hasta el 50% del valor final de la vivienda.
A la hora de elegir el terreno, habrá que tener en cuenta:
- Conexión viaria o transporte público. La facilidad de poder acceder con rapidez al entorno urbano es determinante, ya sea en transporte privado, sin atascos o teniendo que pagar peajes, o mediante transporte público que nos acerque lo máximo a la parcela.
- Proximidad a servicios básicos. Servicios como hospitales, centros de salud, farmacias, centros educativos o zonas comerciales.
- Seguridad. Es un aspecto muy importante. Algunas urbanizaciones cuentan con vigilancia o sistemas de seguridad como circuitos de televisión. Lógicamente, esto influirá en el precio de la parcela. Por otra parte, la necesidad de vallar la parcela puede incrementar el presupuesto de manera notable, en según qué situaciones.
- Incidencia del precio. El coste del terreno viene determinado por su tamaño, por lo que se pueda construir en él, pero también por todo lo anteriormente expuesto.
Cómo buscar la parcela deseada
Es una de las principales preguntas que se plantea todo aquel que decide construir su propia vivienda. Vamos a ver cuáles son las maneras más comunes en que Vd. puede encontrar el terreno para construir su casa:
- Inmobiliarias locales. Las oficinas inmobiliarias próximas a entornos urbanos con calificación urbanística apta para construcción unifamiliar suelen tener una amplia sección de parcelas en venta. Hay que tener en cuenta que una agencia se llevará un porcentaje de la compra en concepto de comisión, pero también es cierto que un buen agente puede ayudar a descartar sorpresas de carácter técnico o legal y nos puede dar acceso a un mayor número de parcelas que, por nuestra cuenta, sería mucho más laborioso encontrar.
- Oficinas bancarias. Tras la crisis inmobiliaria del decenio pasado, los bancos tienen secciones inmobiliarias muy potentes, que muchas veces ofrecen a la venta parcelas provenientes de embargos o daciones en pago.
- Internet. Cómo no, portales de sobras conocidos como pueden ser Idealista, Fotocasa o mi parcela, pueden ser una buena fuente de terrenos para construir.
- Visitar la zona. Que esté al final de esta lista no significa que, hoy en día, siga funcionando como principal recurso. Si tiene la intención de comprar un terreno para construir una casa, qué mejor opción que conducir hasta esa urbanización en la que le gustaría vivir y pasear sus calles, preguntar a sus vecinos… muchas veces el boca oreja es el mejor método para el buen buscador, ya que no siempre todo lo que está en venta está convenientemente publicitado.
Los condicionantes de la ubicación
Una vez detectada la parcela, siempre es conveniente analizar las parcelas vecinas. Siempre se podrá extraer información interesante. Por ejemplo, cómo esas edificaciones vecinas podrían afectar a mi proyecto.
¿Podrían arrojar sombras sobre mis fachadas? ¿Puede ser que limiten las vistas de mi futura vivienda? ¿Podría tratarse de edificaciones donde se realicen actividades molestas o ruidosas?
También conviene realizar este análisis de los alrededores porque puede darnos pistas muy valiosas de qué tipo de edificio puedo construir… alturas, tipo de cubierta, materiales…
El planeamiento condiciona, a veces de manera muy rígida, y puede darse el caso de que el tipo de vivienda que tenemos en mente puede ser muy difícil, o incluso imposible, de construir en esa zona.
Qué vivienda se puede construir aquí…
2. El planeamiento urbanístico de la zona
El planeamiento urbanístico es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos redactados para ordenar el uso del suelo, regulando las condiciones para su transformación.
Para acometer la construcción de su futura vivienda, deberá contar con una licencia urbanística de obras. La licencia condiciona los parámetros de la casa, basándose en la normativa urbanística de la zona y el planeamiento vigente.
Lo primero será determinar la Califación urbanística y el uso. La parcela deberá estar en suelo urbano con uso residencial. No todos los terrenos son aptos para edificar. Por ejemplo, a priori no será posible construir en terrenos rústicos, salvo bajo algunos condicionantes muy concretos. Veamos, pues, cómo el planeamiento nos condiciona:
- Ocupación. Define el porcentaje, en metros cuadrados, del total de superficie de la parcela que puede estar ocupada por la edificación. Expresado de otro modo, la superficie que puede ocupar la planta baja. Generalmente, se refiere a una ocupación máxima, aunque algunos municipios regulan también la ocupación mínima que debe tener la casa.
- Edificabilidad. Este parámetro establece la superficie máxima de techo que podemos construir por unidad de suelo. Se suele calcular en base a un factor que multiplica la superficie de la parcela, y no se computa la superficie enterrada o bajo rasante.
Si lo aplicamos a un caso práctico, lo entenderemos mejor. Si nuestra parcela tiene 800 m2, una ocupación del 25% y un coeficiente de edificabilidad de 0,4 m2 de techo / m2 de suelo, obtendremos el siguiente resultado: podremos ocupar 200 m2 y podremos edificar un total de 320 m2.
- Altura reguladora. Se limita el número de plantas que se puede edificar y la altura máxima que se podrá construir. En zonas urbanas, es un parámetro que suele estar condicionado por la anchura de la calle.
Por lo general, los portales web de los Ayuntamientos disponen de la información aplicable en materia de planeamiento urbanístico. En el área metropolitana de Barcelona, por ejemplo, disponemos de éste geoportal de Planeamiento urbanístico, donde se puede descargar la normativa de cada zona.
Otros parámetros a tener en cuenta
Hemos repasado antes los principales condicionantes del Planeamiento Urbanístico a la hora de diseñar un proyecto de vivienda unifamiliar, pero existen otros parámetros que hay que contemplar.
Uno de estos parámetros son las separaciones a lindes o retranqueos que se debe observar a la hora de situar la edificación en la parcela. Dicho de otro modo, es la franja de terreno no construible entre mi casa y el límite de la parcela.
Este parámetro tiene el cometido de evitar que las edificaciones vecinas se produzcan molestias debido a la excesiva proximidad entre ellas, y pueden ser ocupadas por construcciones auxiliares cuya superficie no computa a efectos de determinar la edificabilidad, o piscinas, en función del planeamiento vigente. Se trata de un parámetro que es fuente inagotable de conflictos entre vecinos debido a su frecuente incumplimiento, por lo que vale la pena conocerlo bien.
También hay que hacer mención al vallado o cerramiento exterior de la parcela. En según qué municipios, puede ser obligatoria la construcción de este vallado, cuyas características de altura, composición de materiales, etc., suele estar regulada por la normativa urbanística.
La viabilidad de un proyecto de construcción de vivienda unifamiliar aislada dependerá, en gran parte, en las posibilidades que el planeamiento permita en esa parcela, por lo que es fundamental que Vd. se informe bien. Lo mejor es acudir al Ayuntamiento y consultar a los técnicos de Urbanismo o incluso solicitar un Certificado Urbanístico de la parcela.
No obstante, lo mejor es confiar esta parte tan importante a un arquitecto, quien podrá realizar todas las gestiones necesarias por Vd. y plasmará en un informe el resultado, sin errores de interpretación, descartando que no haya impedimentos como afectaciones urbanísticas o cargas que incidan en la viabilidad de su proyecto.
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3. Las características de la parcela
Una vez encontrada la parcela, será determinante comprobar sus características….
Tamaño y forma
Es el principal parámetro. Convendrá tomar unas medidas con cinta métrica para comprobar que lo que nos están vendiendo corresponde con la realidad. De este modo, podremos dibujar ya un plano acotado con medidas y superficies, para empezar a trabajar.
Más adelante, se deberá encargar un levantamiento topográfico a un especialista, para conseguir un plano con la definición geométrica exacta, además de datos de cotas de nivel, que serán imprescindibles para realizar un buen proyecto arquitectónico.
La importancia del estudio solar
Asoleo
Conceptos como eficiencia energética, arquitectura sostenible o casas pasivas, se han instalado en nuestro día a día con fuerza y están más de actualidad que nunca. Desarrollar este tema no es el cometido de este artículo, porque seguramente daría para una serie entera.
Pero si mencionaré que el asoleo tiene mucho que ver en cómo la vivienda se vale de los recursos naturales para autoabastecerse de energía y eso redunda en una mayor eficiencia energética. Una buena orientación provoca las condiciones para un elevado confort.
¿Cómo se consigue esto? En invierno, el sol está más bajo y sus rayos pueden penetrar a través de las superficies acristaladas de captación. En verano, con el sol en la posición más alta, no entrará al interior si utilizamos elementos pasivos de protección como aleros, estratégicamente colocados sobre los huecos.
Esta energía de radiación solar que penetra al interior en invierno se puede almacenar si disponemos de elementos con gran masa y, en consecuencia, una gran inercia térmica. Es el principio del muro trombe.
Una vivienda bien soleada y ventilada no tendrá problemas de humedades y requerirá de un menor consumo de electricidad para iluminar sus espacios. Pero, ¿cuál es la mejor orientación posible? la orientación Sur es la más buscada, puesto que permite disfrutar de sol prácticamente durante todo el día.
Orientaciones Este y Oeste, nos darán sol de mañana o tarde… ésta última es una buena opción para aprovechar los últimos rayos de sol. Pero nunca conviene tener una vivienda orientada a Norte, puesto que no tendremos radiación directa.
Vistas
¿Qué decir de las vistas? Seguramente es uno de los factores que más directamente apelan a la emoción a la hora de tomar la decisión de comprar un terreno para construir una casa. Incluso puede determinar que prestemos menos atención a los defectos que pueda tener un terreno, si es que dispone de unas bonitas vistas.
El consejo que les puedo dar tiene que ver, no con las vistas que puedo tener, sino con las vistas que me pueden robar en un futuro. Si, por ejemplo, construyen en la parcela situada enfrente de la mía, pueden estar robándome esas apreciadas vistas.
Es algo que no se suele tener en cuenta y puede ser fundamental en un futuro, porque puede incluso depreciar el valor de la vivienda. No es lo mismo una casa con unas magníficas vistas a la Costa Brava que salir a la terraza y tener una espléndida panorámica de la fachada de mis nuevos vecinos.
Pendiente del terreno
Este es uno de los aspectos fundamentales a la hora de valorar una parcela. Conocer el desnivel del terreno para construir su vivienda es fundamental, porque puede ser un factor determinante del tipo de proyecto que se deberá desarrollar.
Por ejemplo, si la parcela tiene una fuerte inclinación, podría ser un elemento de diseño a aprovechar, en caso de que además vaya acompañado de buenas vistas. Habrá que preguntarse si la pendiente favorece o no, puesto que si se trata de una pendiente en una vertiente norte, estaríamos generando una situación de falta de asoleo, que, como hemos visto antes, es otro punto clave.
Por otro lado, este tipo de viviendas favorece un desarrollo en varias plantas y se hace necesaria la construcción de elementos de contención, que obligan a realizar mayor movimiento de tierras y encarecen el presupuesto de construcción.
En la gran mayoría de casos, impera la elección de una parcela lo más plana posible, porque esto redunda en menores costes de construcción y mayor libertad compositiva, y una mejor integración interior-exterior, al disponer de más fachada y evitar muros en contacto con el terreno.
No obstante, todos tenemos en mente grandes ejemplos de la arquitectura moderna, que han demostrado que la elección de la situación en la parcela no siempre se ha de regir por criterios racionales. En el caso de la casa de la cascada, del inmenso Frank Lloyd Wright, la elección de situarse directamente encima de la cascada situó la vivienda a otro nivel, convirtiéndose en uno de los mayores logros de la arquitectura residencial.
Entorno natural
Es interesante también investigar un poco el entorno inmediato del terreno para construir, puesto que hay factores que pueden afectar a la edificación en gran medida, como son:
- Proximidad al mar. Lo que inicialmente puede ser valorado como un punto a favor, sobre todo si va asociado a bonitas vistas, se puede transformar en un problema, si no se tienen en cuenta ciertas precauciones a la hora de construir en entornos muy próximos al mar. El alto contenido salino del aire que incide sobre los elementos constructivos podría afectar, haciendo necesaria una implicación elevada del factor mantenimiento: pintura de porticones, lamas o carpinterías, oxidación de elementos metálicos, etc.
- Vegetación invasiva o protegida. Conviene conocer si existe arbolado protegido en la parcela, para evitar sorpresas desagradables en forma de multa, en caso de que se decida talar árboles. Por otro lado, una vegetación con fuerte desarrollo en el subsuelo, puede afectar a los cimientos de nuestra casa, llegando incluso a poner en riesgo su estabilidad.
- Cauces fluviales. ¿Está la parcela en zona de influencia fluvial? La proximidad al cauce de ríos podría afectar drásticamente a nuestra recién estrenada vivienda. Conviene estar bien informado.
No nos olvidamos de un factor decisivo, como son las características geológicas del terreno y la posibilidad de encontrar agua de origen freático en el subsuelo. Se deberá encargar un estudio geotécnico, realizado por un geólogo y visado por su colegio profesional. Quizá sea uno de los factores que, teniendo más importancia, se obvian por completo, lo cual es un gran error.
Por ejemplo, si quiero construir un sótano para utilizarlo como aparcamiento y mi terreno es de tipo rocoso, será muy costoso excavarlo, lo cual resultará en un notable sobrecoste, amén de la demora en la fase de construcción.Por tanto, es un asunto tan importante que no lo desarrollaremos más aquí y le dedicaremos un artículo aparte un poco más adelante.
Servicios existentes
Para poder edificar, una parcela deberá tener condición de solar. Eso significa que ha de contar con los servicios básicos como son los suministros de agua, luz, gas, telecomunicaciones… Por ejemplo, si para solicitar suministro eléctrico no cuento con la conexión a pie de parcela, es posible que la compañía eléctrica me requiera de unas obras en la vía pública, para traer la acometida desde el centro de transformación más cercano.
Algunas veces, esto supone varios metros lineales de zanjas, cables, etc., que encarecerán el presupuesto, además de que se deberá contar con ello para poder iniciar las obras.
También habrá que atender a la necesidad de que la calle esté asfaltada hasta el acceso a mi parcela, en caso contrario, el Ayuntamiento me puede exigir sufragar estas obras.
Y, por supuesto, también podemos tener algún problema por exceso, no por defecto. Me refiero a los casos en que alguna línea de media o alta tensión pueda afectar a la viabilidad urbanística de la operación.
4. El aspecto legal: situación registral
Llegados a este punto, toca hablar un poco de todo lo que tiene que ver con el estado de cargas que pueda arrastrar la parcela, como son deudas de propietarios anteriores, cargas urbanísticas no satisfechas.
Los terrenos para construir pueden tener servidumbres, o derechos de terceros sobre la parcela. Podemos tener derecho de paso, de vistas o servidumbres de paso de canalizaciones de compañías suministradoras, que pueden afectar en mayor o menor medida las obras o incluso la convivencia.
Otro aspecto fundamental es tener claro el proceso de compra, ¿en qué consiste un contrato de arras?¿Y el contrato de compraventa? Aspectos como costes asociados a las licencias y a la construcción, financiación, impuestos….Hace un tiempo publicamos una guía de compraventa de vivienda, que le invitamos a leer, pues le puede ayudar a responder estas cuestiones.
5. El asesoramiento de un técnico
Por último, y a modo de resumen, un último esfuerzo en sintetizar lo que, a nuestro criterio profesional, son las claves de una elección exitosa de terreno para construir su vivienda. Por supuesto que el factor decisivo es el precio, y es precisamente de lo que menos hemos hablado, pero es cierto que ha estado muy presente en toda la exposición, debido a que todo ello puede influir en el coste de su parcela.
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Conclusiones
Es por ello que, además de poderse permitir pagar el precio justo por el terreno para construir la casa de sus sueños, y en la medida de lo posible, Vd. deberá elegir una parcela que:
Cómo podemos ayudarle a comprar un terreno para construir una casa
Desde aquí le ofrecemos un servicio de asesoramiento integral, desarrollando un estudio completo de viabilidad, donde analizaremos las posibilidades de éxito de la operación, teniendo en cuenta todos los aspectos anteriormente citados y muchos otros que, fruto de nuestra experiencia, le serán de gran ayuda a la hora de tomar esta decisión tan importante de enfrascarse en la autopromoción de su vivienda.
Bien, hasta aquí hemos llegado. Le hemos intentado explicar cómo comprar un terreno para construir una casa a su medida. Si piensa que hemos descuidado algo o tiene alguna sugerencia o consulta, no dude en dejarnos sus comentarios, que intentaremos responder a la mayor rapidez.
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