Cambio Uso Vivienda

【Cambio de uso de local a vivienda en Barcelona】: Todo lo que necesitas saber

Si estás pensando en convertir un local comercial en una vivienda en la ciudad de Barcelona, es importante entender los requisitos, costos y tiempos involucrados en este proceso. En este artículo, responderemos a las preguntas más comunes sobre el cambio de uso a vivienda en Barcelona.

¿Qué se necesita para hacer un Cambio de Uso a Vivienda?

La licencia de cambio de uso de estudiolocal u oficina a vivienda es aquella licencia de Obra Mayor mediante la cual los servicios técnicos de Urbanismo del Ayuntamiento autorizan al titular del inmueble a realizar el cambio del uso original.

En aquellos casos en que el inmueble ya esté acondicionado como vivienda, la licencia de cambio de uso será necesaria para la legalización y obtención de la Cédula de habitabilidad, así como para la posterior inscripción en el Registro de la Propiedad como uso vivienda y notificación del cambio en la Dirección general del Catastro.

¿Quién puede firmar un proyecto de cambio de uso?

Un proyecto de cambio de uso debe ser firmado y supervisado por un Arquitecto superior o técnico competente en la materia, porque se trata de una Licencia de Obra Mayor.

En el caso de la ciudad de Barcelona, es necesario que el profesional esté colegiado en el Colegio de Arquitectos de Cataluña (COAC). Este profesional será el encargado de redactar el Proyecto técnico, realizar las gestiones necesarias y garantizar que se cumplan todas las normativas y requisitos aplicables.

Hasta aquí hemos visto que necesitaremos tramitar una licencia con el Ayuntamiento. A continuación, vamos a ver qué características tiene que tener el local o estudio.

Asesoramiento de Arquitecto
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Requisitos para realizar el Cambio de Uso a Vivienda

Realizar un cambio de uso de local a vivienda implica cumplir con una serie de requisitos establecidos por las autoridades competentes. Estos requisitos pueden variar dependiendo de la ubicación y características del local en cuestión.

A continuación, se detallan los aspectos clave que debes tener en cuenta:

¿Cómo saber si un Local o Estudio puede ser Vivienda?

Antes de iniciar cualquier trámite, es importante verificar si el local cumple con los requisitos necesarios para convertirse en vivienda.

Arquitectos Barna

Algunos aspectos a considerar son:

  • Superficie del local: Debe contar con el espacio suficiente para albergar una vivienda según las normativas urbanísticas vigentes.
  • Acceso a servicios básicos: Es necesario asegurarse de que el local tenga acceso a servicios como agua, electricidad y saneamiento.
  • Iluminación y ventilación: Verificar que el local cumpla con los requisitos mínimos de iluminación y ventilación establecidos por las normativas.
  • Normativas urbanísticas: Verificar que el local se encuentre en una zona permitida para uso residencial y que cumpla con las normativas específicas del Ayuntamiento de Barcelona:
  • La primera es que el inmueble cumpla los requisitos de habitabilidad y solidez mínimos exigidos por el Decreto de Habitabilidad vigente, el D141/2012.  En caso contrario, serán necesarias obras de reforma para adecuar la vivienda a requisitos de Obra nueva.
  • La segunda condición es que se pueda aumentar la densidad de viviendas en la zona en que se ubica el inmueble. Asimismo, en cumplimiento de las Normas Urbanísticas del planeamiento vigente, se deberá comprobar que se permita el uso vivienda en la planta que ocupa la entidad objeto de cambio de uso.
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Cambio de Uso a Vivienda
Cambio de Uso a Vivienda

¿En qué consiste nuestro Estudio de Viabilidad para el Cambio de Uso?

Dado que no siempre será posible obtener la licencia, le aconsejamos como opción recomendable el encargo de un estudio de viabilidad, en que visitaremos el inmueble y analizaremos la normativa de aplicación, consultando con los servicios de Urbanismo de su municipio si fuera necesario, con el fin de emitir un breve informe en que especificamos:

  • Probabilidades de éxito en la obtención de la licencia, estimando la viabilidad de las actuaciones a llevar a cabo.
  • Presupuesto aproximado de las obras necesarias para la adecuación, así como de nuestros honorarios desglosados y demás gastos ( derechos de visado del Colegio de Arquitectos de Catalunya, tasas municipales e impuestos)

Nuestro estudio previo para la viabilidad de la obtención de esa licencia de cambio de uso a vivienda tendrá un coste muy controlado, Vd. puede pedir precio o realizar su consulta utilizando nuestro formulario de contacto, pulsando el siguiente botón.

El coste del Estudio de Viabilidad se descontará de los honorarios en caso de aceptación del presupuesto.

Proyecto de cambio de uso

Una vez confirmada la viabilidad del cambio de uso del local, se debe redactar un Proyecto de cambio de uso. Este proyecto debe ser elaborado por un Arquitecto superior o técnico competente en la materia y debe incluir:

  • Memoria descriptiva: Documento que describe las características del local y cómo se realizará la adaptación para convertirlo en vivienda.
  • Planos y distribución: Representación gráfica del local y la distribución de los espacios una vez convertido en vivienda.
  • Presupuesto: Estimación de los costos asociados al cambio de uso, incluyendo materiales y mano de obra.

En esta página de nuestra web explicamos con todo detalle las características del Proyecto, lo que tardamos en redactarlo, el coste que puede llegar a tener… etc.

Obtención de licencias y permisos

Una vez elaborado el Proyecto, es necesario obtener las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo la obra. Algunos de los trámites que deberás realizar son:

  • Licencia de obras: Permiso necesario para realizar las modificaciones en el local.
  • Primera ocupación: una vez finalizadas las obras, se debe solicitar al Ayuntamiento la visita de comprobación conforme las obras se han ejecutado según Proyecto y la vivienda se puede ocupar.
  • Cédula de habitabilidad: Documento que certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad.

Cuánto cuesta hacer un cambio de uso de local a vivienda

El coste de hacer un cambio de uso de local a vivienda puede variar considerablemente dependiendo de diversos factores, como el tamaño y estado del local, la complejidad de las obras requeridas y los honorarios profesionales asociados.

A continuación, se presentan algunos costos estimados:

ConceptoCosto estimado
Elaboración del proyecto de cambio de usoDesde 1.000 € hasta 5.000 €, dependiendo del tamaño y complejidad del local.
Licencia de Cambio de UsoVaría según el Ayuntamiento de Barcelona. Puede oscilar entre 3% y 5% del presupuesto de las obras.
Licencia de cambio de usoVaría según el Ayuntamiento de Barcelona. Puede oscilar entre 1.000€ y 3.000€.
Cédula de habitabilidadDependiendo del técnico encargado de la tramitación, puede tener un costo de 100€ a 200€.

Es importante tener en cuenta que estos son solo costos estimados y que pueden variar según las circunstancias específicas de cada caso. Por ejemplo, el coste de tramitar la Cédula de Habitabilidad se incluye en el Cálculo de los Honorarios del Arquitecto.

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Cuánto se tarda en hacer un cambio de uso a vivienda

El tiempo requerido para hacer un cambio de uso de local a vivienda también puede variar dependiendo de distintos factores. A continuación, se presentan los principales pasos a dar y su duración estimada:

Análisis de viabilidad del local

El tiempo necesario para verificar la viabilidad del local puede oscilar entre unos pocos días y varias semanas, dependiendo de la disponibilidad de los profesionales involucrados y de la complejidad del local.

Realizamos visitas al archivo municipal o histórico, y consultas con los técnicos del municipio o del distrito, en caso de tratarse de la ciudad de Barcelona.

Elaboración del proyecto de cambio de uso

La elaboración del Proyecto de Cambio de uso puede llevar entre 2 y 4 semanas, dependiendo de la disponibilidad del Arquitecto o técnico competente y de la complejidad del proyecto.

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Obtención de licencias y permisos

El tiempo necesario para obtener las licencias y permisos puede variar significativamente según el Ayuntamiento de Barcelona y la carga de trabajo en ese momento. En general, este proceso puede tomar entre 1 y 3 meses.

Ejecución de las obras

La duración de las obras dependerá del alcance de las mismas y de la disponibilidad de los profesionales y empresas contratadas. En promedio, las obras pueden llevar de 3 a 6 meses.

Teniendo en cuenta estos tiempos estimados, es importante planificar con anticipación y considerar posibles retrasos que puedan surgir durante el proceso.

Conclusión

El Cambio de Uso de Local a Vivienda puede ser un proceso complejo que requiere cumplir con una serie de requisitos, obtener licencias y permisos, y realizar obras de adaptación.

Es importante realizar un Análisis de Viabilidad, que se puede materializar en un Informe Previo, elaborar un proyecto adecuado, planificar los costos y tiempos involucrados, y contar con el apoyo de profesionales competentes para llevar a cabo esta transformación de manera exitosa.

Recuerda que cada caso es único y puede haber variaciones significativas en los requisitos y trámites según la ubicación y características del local en cuestión.

Preguntas más frecuentes sobre el Cambio de uso a vivienda

¿SE PUEDE REALIZAR SIEMPRE EL CAMBIO DE USO?

No siempre se podrá obtener la licencia de cambio de uso. Dependerá de factores como si en la finca en que se ubica su inmueble se ha agotado la densidad de viviendas, que es el número máximo de viviendas por unidad de superficie.
También de que se reúnan las condiciones mínimas de habitabilidad y solidez según el Decreto de Habitabilidad 141/2012.

SI TENGO UN LOCAL ACONDICIONADO COMO VIVIENDA, ¿PUEDO HACER UN CAMBIO DE USO?

Si tu vivienda ya cumple requisitos de habitabilidad, no serán necesarias obras de reforma. Únicamente se deberá solicitar licencia de legalización del cambio de uso.

¿QUÉ ES UN CAMBIO DE USO INTEGRAL?

Cuando se transforma el uso de una edificación por completo, hablamos de cambio de uso INTEGRAL. Por ejemplo, se puede cambiar el uso residencial a hotelero, comercial o dotacional.

TRAS EL CAMBIO DE USO, ¿OBTENDRÉ LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

La Cédula de Habitabilidad la otorga la Agencia de la Vivienda de la Generalitat de Catalunya y la licencia de cambio de uso es una licencia urbanística que concede el Ayuntamiento del municipio. Son dos trámites diferentes. Una vez completado el proceso del cambio de uso, deberás solicitar Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de rehabilitación.

¿QUÉ ES NECESARIO PARA OBTENER CÉDULA DE HABITABILIDAD TRAS EL CAMBIO DE USO?

La Cédula de Habitabilidad de primera ocupación de vivienda procedente de Cambio de Uso tendrá una vigencia de 15 años y para solicitarla se deberá aportar:

Original del Certificado Final de Obras y Habitabilidad
Comunicación previa a la ocupación de la vivienda
– Anexo II del CTE, de modificaciones al Proyecto técnico y de Controles de Obra
– Se deberá pagar la tasa correspondiente ( actualmente 33,55 €)

¿PUEDEN LOS VECINOS OPONERSE AL CAMBIO DE USO DE MI INMUEBLE?

La comunidad de propietarios no puede impedir un cambio de uso a menos que conste expresamente en el Registro de la Propiedad la anotación que lo impida.
En este sentido, existe jurisprudencia. Según varias sentencias del Tribunal Supremo, las limitaciones o prohibiciones referidas a la alteración en el uso de un inmueble han de constar de manera expresa para ser eficaces.

Si te ha interesado este artículo, o tienes alguna consulta, no dudes en dejarla en los comentarios y estaremos encantados en contestarte.

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Javier Luna
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1 comentario en “【Cambio de uso de local a vivienda en Barcelona】: Todo lo que necesitas saber”

  1. Estoy estudiando opciones para hacer un cambio de usos y no soy del mundillo me ilustran las explicaciones de alguien de «dentro»
    Muchas gracias por la INFO, clarificadora y completa!!!

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