Gastos en la compraventa de la vivienda. Guía completa (III)

Seguimos con el tercer y último artículo que hemos dedicado a la Guía de compra de vivienda…

¿Cuáles son los gastos asociados a la compraventa de la vivienda?

Para saber el coste real de los gastos en la compraventa de la vivienda hay que tener en cuenta no sólo el precio de ésta, sino todos los gastos que van aparejados a la operación…

Documentación que debe entregar el vendedor

Documentación

• La cédula de habitabilidad, tanto en viviendas nuevas como de segunda mano.
  Este documento garantiza el cumplimiento de los niveles mínimos de habitabilidad exigibles a las viviendas. En el caso de las viviendas de nueva construcción, se verifica el cumplimiento de los controles de calidad obligatorios en la construcción de viviendas. La cédula de habitabilidad es imprescindible para darse de alta de los servicios de agua, electricidad y gas.

• El vendedor de la vivienda tiene que entregar el certificado de eficiencia energética y la etiqueta energética.
• El plano a escala 1:50, la descripción de los materiales de la construcción y la memoria de calidades.
• La lista de técnicos, constructores y otros profesionales vinculados a la construcción.
• La lista de las compañías suministradoras y los boletines de alta.
• Las garantías de la vivienda (en el caso de obra nueva, debe haber un seguro de 10 años por vicios y desperfectos de estructura, que es indispensable para poder inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, correspondiente al llamado seguro decenal).
• La documentación relativa a la hipoteca constituida, si procede.

Gastos en la compraventa de la vivienda

Los gastos generados en una compraventa se reparten entre el vendedor y el comprador

Gastos a cargo del vendedor

1. Los derivados de un crédito hipotecario para financiar la construcción, en una obra nueva.
2. Los imputables a la escritura de obra nueva y de división horizontal del inmueble de obra nueva.
3. El impuesto sobre el incremento del valor del terreno o la plusvalía, en todos los casos.
4. Los derivados de la intervención de un agente inmobiliario, en todos los casos.
5. Los de conexión de los accesos a los suministros generales.
6. Los derivados de la obtención de los documentos que debe entregar el comprador.

Gastos a cargo del comprador

1. El precio de compra de la vivienda.
2. Los gastos de la escritura del crédito hipotecario, si los hay.
3. El IVA, si se trata de una obra nueva (actualmente, el 7%), excepto en viviendas de protección oficial (actualmente, el 4%), o el impuesto sobre transmisiones patrimoniales si es una vivienda de segunda mano (en Cataluña es del 7%).
4. El impuesto sobre actos jurídicos documentados (actualmente, el 1%. En las viviendas protegidas es del 0,1%).
5. La minuta del notario ante el cual se concede la escritura pública de compraventa.
6. Los gastos de la inscripción en el Registro de la Propiedad y los gastos de dicha gestión, si la hace un tercero.
7. Si se solicita un préstamo hipotecario, los gastos de apertura del préstamo.
8. Los gastos de alta y/o cambio del titular de los servicios de agua, de luz, de gas, etc.
9. El seguro, como mínimo, de los riesgos que deriven de causas fortuitas, de fuerza mayor y de daños a terceros.
10. Si no se pacta lo contrario, el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos urbanos (plusvalía municipal) va a cargo del vendedor.

Cronología de los gastos que hay que tener en cuenta

A continuación, se ofrece también un resumen de estos gastos siguiendo un criterio cronológico. El valor de cada gasto es orientativo y puede variar según muchos factores.

1. Gastos previos

La compra de cualquier vivienda que se pague mediante un crédito hipotecario genera unos gastos extras independientemente del hecho de que se conceda o no:

• La tasación de la vivienda (150€-250€): un experto independiente hará un peritaje del inmueble para la entidad financiera. Normalmente la certificación no valdrá para solicitar el préstamo en otra entidad.
• Comprobación en el Registro de la Propiedad (15€-30€): sirve para que el banco tenga la seguridad de que la vivienda está libre de cargos antes de conceder la hipoteca. Una vez se hayan comprobado estos datos, se formalizará el préstamo hipotecario en un plazo que suele variar entre 15 días y un mes.

Gastos de la escritura de compra-venta (I)

• Gastos de notaría (400€-600€): este gasto se origina al hacer la escritura de la vivienda ante notario. El importe varía según el precio de la venta, pero también influyen otros factores como la extensión de la escritura, el número de copias que se solicitan o la existencia de operaciones paralelas, como la subrogación en una hipoteca preexistente o el hecho de añadir cláusulas extraordinarias. Los notarios cobran según un arancel fijado por el Gobierno, de modo que se presupone que todos tienen las mismas tarifas.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-450€): son los derivados de inscribir la escritura realizada en el Registro de la Propiedad. Su cuantía es proporcional al importe escriturado y se cobra un arancel fijado por el Estado. Sin embargo, variará según el municipio donde se tenga que registrar la vivienda, la zona del municipio y los metros cuadrados.
• Gastos de gestoría (200€-250€): son los honorarios del gestor para la realización de todos los trámites necesarios para la liquidación de impuestos y la inscripción en el Registro de la Propiedad. Las tarifas de los gestores no son fijas y, por lo tanto, conviene informarse sobre si la gestoría que le lleva la documentación ofrece unos precios razonables.

Gastos de la escritura de compra-venta (II)

• Seguro de daños de la vivienda. Hay tres tipos básicos:
  • Seguro de daños de la vivienda (75€-100€): es obligatorio por ley un seguro de cobertura sobre la vivienda en caso de contratar un préstamo hipotecario. Cubre solo el continente (la estructura). En caso de pérdida total del inmueble, la aseguradora liquidará la deuda pendiente a la entidad financiera y el resto hasta el importe cubierto se entregará al asegurado.
  • Seguro de multiriesgo de la vivienda (150€): incluye tanto el continente como el contenido (desde electrodomésticos, joyas y muebles hasta la responsabilidad civil a terceros).
  • Seguro de vida o amortización de préstamo (200€): cubre las contingencias de defunción, invalidez absoluta e invalidez permanente. Normalmente no cubre la invalidez parcial.
• Impuestos
  • IVA (impuesto sobre el valor añadido): se aplicará solo en el caso de las viviendas nuevas (primera transmisión). El importe se calcula aplicando un porcentaje sobre el precio escriturado. Este porcentaje es del 7% en viviendas libres o de protección oficial, y del 4% en viviendas calificadas de protección oficial de régimen especial. La escritura de compraventa de estas viviendas tributa por el impuesto de actos jurídicos documentados según la escala vigente aplicada sobre el valor del inmueble.
  • Impuesto sobre transmisiones patrimoniales: se aplicará solo en las entregas de viviendas de segunda mano o posteriores transmisiones. Su importe es el 7% sobre el precio escriturado. En este caso, no se aplica el impuesto de actos jurídicos documentados.
  • Plusvalía: varía en función de las características de la vivienda y de los municipios y comunidades autónomas donde se ubique. El vendedor es, legalmente, el obligado al pago.

Gastos de constitución de la hipoteca

Un gasto muy importante a tener en cuenta si se quiere evaluar el coste total de los gastos en la compraventa de la vivienda es la hipoteca. A diferencia del apartado anterior, estos gastos se calculan a partir del importe del préstamo pedido y no del importe escriturado de la vivienda que se desea financiar:

• Gastos de notaría (400€-600€): solo varía por el hecho de que la cuantía depende del capital garantizado.
• Gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad (250€-400€): gastos derivados de inscribir la hipoteca en el Registro. Estas tarifas están reguladas oficialmente y se aplican calculando la base liquidable del préstamo.
• Gastos de gestoría (200€-250€): gastos ocasionados por la tramitación de la escritura del préstamo ante Hacienda y su inscripción en el Registro de la Propiedad.
• Impuestos: en este caso se tributa a través de los impuestos sobre actos jurídicos documentados. Su cuantía asciende al 0,5% del capital garantizado excepto en el País Vasco, donde es el 0,1%.

Vicios ocultos: ¿a quién hay que reclamar?

Vivienda de obra nueva

Cuando se trata de una obra nueva, el promotor y subsidiariamente los otros agentes que intervienen en la construcción del edificio deben responder de los daños materiales siguientes:

1. Los daños causados por vicios o defectos de fin de la obra, durante un año a partir de la entrega.
2. Los daños causados por vicios o defectos de elementos que no cumplen los requisitos de habitabilidad, durante tres años.
3. Los daños causados por vicios o defectos que afectan a la estructura (los cimientos, los soportes, las vigas, los forjados, etc.), durante 10 años.

Por otra parte, las cantidades entregadas a cuenta del precio final deben ser depositadas en una cuenta especial destinada a la construcción del inmueble y hay que entregar un aval bancario o un seguro de la cantidad.
Si la obra no se acaba en el plazo pactado o no obtiene la cédula de habitabilidad, el comprador tiene derecho a exigir esta cantidad garantizada o avalada sumando los intereses legales correspondientes.

Hasta aquí este tercer y último artículo de la Guía de compra de vivienda. Esperamos que haya sido de su interés y que comparta sus impresiones dejando su comentario.

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