Pasos a seguir al comprar vivienda. Guía completa (II)
Continuamos con el segundo artículo dedicado a la Guía de compra de vivienda… Venimos del primer artículo, que puede leer pinchando aquí.
Pasos que hay que seguir para comprar vivienda
Una vez ha encontrado la vivienda, debe empezar a gestionar su compra. Antes de adquirirla es preciso informarse muy bien y mantener el asesoramiento durante la entrega de las llaves y después de ésta.
Independientemente del tipo de vivienda que quiera comprar es muy recomendable que, si tiene que recurrir a un crédito hipotecario, la cuota mensual de la hipoteca no supere el 35% de sus ingresos familiares mensuales.
Le explicamos los pasos a seguir al comprar vivienda.
Revisión de los aspectos legales de la vivienda
- ¿La vivienda está libre de cargas?
- ¿Se ve afectada por algún plan urbanístico?
- ¿En qué grado es vinculante la información previa y la publicidad?
Viviendas usadas
- En el Registro de la Propiedad Inmobiliaria
- Una información importante es comprobar quién tiene la titularidad real de la finca. La persona que consta en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria es la única que puede vender el piso, siempre que no consten limitaciones de sus derechos como titular.
- También en el Registro se puede saber si tiene cargas económicas pendientes, por ejemplo, si está hipotecada o embargada. Esta información se puede solicitar en el Registro de la Propiedad Inmobiliaria que corresponde al municipio en que está ubicada la finca.
- En el Ayuntamiento
- En el ayuntamiento hay que comprobar la calificación urbanística para saber si está proyectado algún plan que afecte al inmueble. Hay que solicitar al propietario el último recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles) para verificar que está al corriente de pago. También, en caso de adquirir una vivienda de segunda mano, el ayuntamiento le puede informar si está al corriente del pago del IBI.
- Presidente de la comunidad de propietarios, si hay, o el administrador de fincas
- Le podrán confirmar si también se está al día de los pagos de cuotas, si se prevé alguna obra o gasto importante aprobado por los propietarios, así como el importe del gasto mensual.
- También es importante conocer la antigüedad real de la finca, los servicios comunes, el estado de las instalaciones eléctricas y de otros suministros.
- Finalmente hay que comprobar que la vivienda está realmente desocupada y que no hay ningún contrato de arrendamiento o situación de ocupación que dificulte su uso.
Viviendas en construcción
- Hay que asegurarse de que las licencias administrativas de las viviendas en construcción estén al corriente. Hay que consultar el proyecto técnico y tener en cuenta las fechas de finalización y entrega de la vivienda.
- Cuando le informen de las dimensiones de la vivienda, es interesante saber cuál es la superficie útil interior, que es la superficie de los espacios interiores, que tienen una altura mínima de 2,5 metros y que no incluye la superficie de las terrazas ni la ocupada por los elementos estructurales verticales. Si la vivienda tiene más de una planta, la superficie de la escalera interior se considera superficie útil. Aunque a menudo se habla de superficie o metros cuadrados construidos, hay que conocer los metros cuadrados útiles.
- Si la vivienda es de obra nueva, tiene derecho a examinar los planos y la memoria de calidades.
- Si la vivienda es sobre plano, hay que especificar tanto como sea posible qué tipos de material o productos se utilizarán en la construcción e insistir en disponer de una memoria de calidades que, a efectos prácticos, servirá de orientación si la ejecución de la obra se dilata y si hay cambios en los materiales que se van a instalar.
- Hay que tener en cuenta que todos los datos que se mencionan en la publicidad del vendedor o del promotor son vinculantes y el comprador tiene derecho a exigirlos. La publicidad para la comercialización de los diferentes productos inmobiliarios, y especialmente con respecto a la venta de viviendas, deberá obedecer al principio de veracidad. Por lo tanto, las características consignadas podrán ser exigidas aunque no consten en el contrato de compraventa.
Para evitar fraudes, hay que dirigirse a los profesionales que estén colegiados y debidamente regulados. También es recomendable acudir a un profesional que esté adherido al sistema arbitral de consumo, lo que permite resolver con carácter vinculante, y de manera rápida y gratuita, las diferencias surgidas entre las empresas y sus clientes.
Opción de compra
La opción de compra es un derecho que le permitirá disponer de un margen de tiempo para acabar de decidirse en la compra de la vivienda, si todavía no lo tiene muy claro o encuentra otra vivienda en mejores condiciones o prestaciones.
Pero si ya está seguro, póngase en contacto con el vendedor, que puede ser tanto una persona particular como una empresa promotora.
Contrato previo a la compra
Es bastante habitual que en el momento en que se llega a un compromiso de compra se firme un contrato privado en el que el comprador puede dar una cantidad a cuenta de la totalidad de la venta (arras).
En este contrato hay que especificar las características de la operación: objeto que se transmite, precio, forma de pago y condiciones en caso de que alguna de las partes se desdiga.
Arras (o fianza)
Cuando haya decidido qué vivienda desea adquirir, se puede hacer una reserva durante un corto periodo de tiempo. Normalmente se pactan las arras penitenciales. La entrega de arras sirve para garantizar al vendedor que usted comprará la vivienda.
Este dinero se descontará del precio total de la vivienda una vez se hayan formalizado los papeles. Aunque sea una formalidad de compromiso, el propietario le tiene que entregar un documento firmado conforme se ha hecho esta paga y señal.
La cuantía de las arras puede llegar hasta el 10% del precio total de la vivienda. Si finalmente decide dar marcha atrás, perderá este dinero. Si el propietario vende el inmueble a otra persona, tendrá que devolverle el doble de la cantidad inicial.
Firma del contrato de compraventa y escritura pública
El contrato
El contrato de compraventa debe incluir la identificación de ambas partes -la compradora y la vendedora– la descripción del inmueble vendido y los anexos (garaje, cuarto trastero, etc.), la superficie útil, las zonas comunitarias y los estatutos de la comunidad de propietarios, si los hubiere.
También debe establecer el precio y la modalidad de pago, los impuestos aplicables, como el impuesto de transmisiones patrimoniales para las viviendas de segunda mano o el IVA para las de obra nueva, las condiciones de compraventa y las penalizaciones aplicables a las dos partes en caso de incumplimiento del contrato.
Es recomendable que se pacte la sumisión de ambas partes a un arbitraje de consumo, el cual es gratuito, como vía para resolver posibles conflictos en el futuro.
El comprador tiene derecho a escoger el notario que debe hacer la escritura pública de la compraventa.
Registro de la Propiedad
La escritura pública se convierte en la herramienta indispensable para poder registrar la vivienda en el Registro de la Propiedad de la localidad donde esté situada la vivienda.
Para proceder a la inscripción en el Registro deberá presentar el justificante de varios pagos, como el impuesto sobre transmisiones (vivienda antigua) o el IVA (vivienda nueva), y los actos jurídicos documentados.
Aunque inscribir la vivienda en el Registro de Propiedad no es obligatorio, sí que es recomendable, ya que será la garantía conforme usted se ha convertido en el propietario legal de la vivienda.
En el siguiente artículo hablaremos de: documentación que debe entregar el vendedor, gastos a cargo de vendedor y comprador. Déjenos sus comentarios o dudas e intentaremos resolverlas.
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