Guía básica para la autopromoción de vivienda
PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN LLEVARSE A CABO DESDE QUE VD. SE PLANTEA LA AUTOPROMOCIÓN DE SU VIVIENDA HASTA QUE ÉSTA SE MATERIALIZA
1. Búsqueda de la parcela
Cuando nos planteamos la autopromoción de nuestra vivienda, ésta es una fase muy importante, pues aquí se decidirá el emplazamiento de ésta y el propio carácter del entorno que la rodea
Entre los aspectos que hay que valorar existen dos de especial relevancia:
Las características del solar:
- La calificación urbanística del terreno. Hay que comprobar que sea urbanizable y por lo tanto que se pueda construir en él. Lo ideal es informarse a través de los servicios urbanísticos del propio Ayuntamiento, comprobando el plano de zonificación.
- Las Ordenanzas Municipales que afectan al solar, que nos permiten conocer los parámetros que regularán la construcción.
El aspecto económico:
Si tiene algún tipo de carga pendiente, antes de comprar el terreno hay que consultar su estado en el Registro de la Propiedad, para descartar imprevistos.
Tenemos un artículo donde se explican los principales elementos a tener en cuenta a la hora de comprar un terreno para construir una casa.
2. Encargo y redacción del proyecto
Fase de proyecto
En la primera fase, en la que se diseña la vivienda, interviene fundamentalmente el Arquitecto.
Vd. deberá contactar con un profesional que le asesore en todo momento
Debe dejarse aconsejar por un técnico, que le ayudará a tomar las decisiones más acertadas. Este profesional será, principalmente, el Arquitecto. Deberá informarle de todos los contactos que mantenga con terceros, profesionales o industriales, relacionados con su proyecto de autopromoción de vivienda, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.
Necesitará encargar un levantamiento topográfico y un estudio geotécnico del terreno y facilíteselo al arquitecto (sólo en caso de obra nueva).
El seguro decenal
Desde la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Vd. está obligado a contratar un seguro de daños materiales (sólo para obra nueva y en caso de querer venderla antes de 10 años).
La compañía aseguradora le exigirá la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un Estudio Geotécnico del terreno.
El estudio geotécnico
Además, tras la entrada en vigor del CTE ( Código Técnico de la Edificación ), el Estudio Geotécnico tiene carácter obligatorio para la realización de cualquier obra que implique cimentación.
El geotécnico sirve de base técnica al arquitecto en su labor de proyectar y calcular la cimentación del Proyecto de Edificación.
Cuanto antes haga este estudio geotécnico mejor, puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que se reflejará en una mayor calidad del mismo y adecuación a la realidad.
Normalmente, durante el proceso de autopromoción de vivienda, esta fase se realiza antes del Proyecto Básico y después del Anteproyecto.
Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante las fases de Proyecto y construcción del edificio
No crea que sólo necesitará un Arquitecto, generalmente se requerirá la presencia de más profesionales:
- Fase de redacción de proyecto
- Fase de obra
Fase de obra
En la segunda fase intervienen muchas personas y organismos; fundamentalmente, son los siguientes:
- Arquitecto: es el director de la obra, controla todos los aspectos de la misma, y actúa como coordinador entre todos los demás intervinientes.
- Aparejador, o Arquitecto técnico: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto más estrecho con la ejecución de los trabajos, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.
- Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcción: su función es comprobar las medidas de seguridad. Generalmente, en una autopromoción de vivienda, el Coordinador suele ser el propio Aparejador de la obra.
- Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT (sólo en obra nueva): en caso de que sea preciso constituir la póliza de seguro decenal, será obligatoria la presencia de un Organismo de Control Técnico de la edificación de manera independiente de la supervisión que llevarán a cabo el Arquitecto y el Aparejador.
- Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad de materiales, a través de un laboratorio especializado.
Infórmese de qué documentación necesita, según el tipo de obra que vaya a construir
Como norma general, Vd. necesitará que le preparen la siguiente documentación:
Proyecto básico
Es imprescindible para obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento. Es el documento que describe las características básicas de su futura vivienda, como son la forma y el volumen de la edificación, la superficie construida total, la situación y ocupación del edificio en la parcela, etc.
Proyecto de ejecución
Es imprescindible para el inicio de las obras. Se trata del documento técnico, compuesto por documentación gráfica (planos) y escrita (memorias) sin el cual la obra no se podría ejecutar. Con frecuencia, para proyectos de autopromoción de vivienda unifamiliar, el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado Proyecto Básico y de Ejecución.
Estudio de seguridad y salud en las obras de autopromoción de vivienda
Es siempre necesario. Puede ser un estudio básico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto, o un estudio completo en caso contrario. El estudio básico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte, que integra documentación gráfica y escrita, y que se tarifa por separado.
Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará Proyectos específicos de instalaciones. En general estos proyectos los redactará un ingeniero o ingeniero técnico industrial, que podría también llevar la dirección de la obra respectiva y emitir los correspondientes certificados. No obstante, para una autopromoción de viviendas no suele ser necesario.
Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial,…), necesitará un Proyecto de Actividad.
Como norma general, el arquitecto redactará un Proyecto técnico único, que le permitirá tramitar la correspondiente Licencia de Actividad. En este caso la tramitación es más compleja, y puede tratarse de una licencia que se obtiene antes de poder explotar la actividad o bien de una Comunicación previa que se realiza una vez finalizadas las obras, y que faculta al titular a llevar a cabo la actividad.
Modificaciones al Proyecto
Avise siempre con la suficiente anticipación de las modificaciones. Si decide cambiar alguna de las especificaciones de Proyecto que Vd. ha encargado al arquitecto, comuníqueselo lo antes posible para ajustar de nuevo todo el Proyecto.
Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega.
El arquitecto le informará y asesorará sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva solución.
3. Antes de iniciar las obras de autopromoción de vivienda
¿Qué tengo que hacer con el proyecto que me entrega el arquitecto?
Como norma general el arquitecto habrá visado en el Colegio Oficial de Arquitectos el proyecto. Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados por la redacción del Proyecto.
Actualmente, este trámite se realiza de manera telemática, por lo que Vd. recibirá el documento en soporte informático, que incluirá la firma digital y el sello del visado del Colegio. Se deberá realizar copias en papel para su archivo y para disponer en la obra.
Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento
Deberá solicitar la licencia de obras ante el Ayuntamiento, para ello deberá rellenar una instancia y presentar el proyecto visado. Una vez más, toda esta tramitación se realiza de manera telemática. Además del proyecto, se aportará documentación adicional, como el Asume de dirección de obra y Coordinación de Seguridad y Salud de los técnicos, el Nombramiento del Contratista, etc.
Esta licencia incluye el pago de unas tasas urbanísticas variables dependientes de cada ayuntamiento, representando generalmente un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 4%) o una cantidad fija.
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes. En caso de que alguno sea desfavorable le indicarán en el mismo las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Proporcione al arquitecto una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de dichas deficiencias.
Solicite ofertas a distintas constructoras.
Una vez visado el Proyecto de Arquitectura junto con el estudio de Seguridad y Salud, redactaremos un dossier para las constructoras con la información del proyecto (se indicará la memoria de calidades y unas mediciones de la obra sin precios). Dicho dossier es el que se envía, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones específicas que consideren.
Una vez decidido quién será el constructor de nuestra autopromoción de vivienda, es preferible que contrate bajo un presupuesto cerrado de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución. Pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto.
Es también muy recomendable que pacte una reserva de garantía, esto es: usted solo abona un porcentaje, en torno al 95% de los trabajos facturados. El 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra, generalmente un año. De esa forma, podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor.
Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garantía más adelante).
Contrate a un Arquitecto Técnico o Aparejador
Toda obra, en cumplimiento de la LOE, ha de tener una dirección facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador. Aunque el arquitecto Superior es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el Arquitecto Técnico o Aparejador quien realiza el seguimiento técnico pormenorizado de la obra.
Revisa los materiales y es, en general, quien asume las tareas de Coordinación en materia de Seguridad y Salud durante la construcción.
Es muy recomendable que el Aparejador sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún Aparejador, déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los Arquitectos suelen colaborar con algún Arquitecto Técnico de confianza.
Los honorarios del Aparejador suelen rondar el 30% de los Honorarios del Arquitecto.
Contrate una OCT y un Laboratorio de Ensayos
La OCT es el Organismo de Control Técnico, necesario en casos de tratarse de una Obra Nueva.
Para que pueda contratar la póliza de seguro de daños materiales en la construcción (sólo para obra nueva no autopromoción o en caso de venta antes de 10 años), la compañía aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificación independiente de la dirección facultativa.
Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.
4. Inicio de las obras
¿Qué tengo que hacer antes de empezar las obras?
Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva Licencia urbanística, o no ha realizado el Estudio Geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.
Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra, necesarios para obtener el libro de órdenes.
Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcción conforme al R.D. 1627/1.997, y aunque los técnicos de la Dirección Facultativa cuentan con seguro de este tipo, es el promotor el que en última instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantación en la obra, por ello es muy recomendable que contrate una póliza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.
Exija al constructor un Plan de Seguridad
El contratista principal y cada subcontratista están obligados a presentar cada uno un Plan de Seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como autopromotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud.
Algunos de nuestros proyectos de vivienda unifamiliar
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5. Durante las obras
Ya han empezado las obras… y ahora, qué?
Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa antes que al constructor.
Se convocará una reunión en la que se reflejará por escrito en un acta de modificación de proyecto en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoración económica de la modificación y si afecta a otros procesos o partes de la obra.
Esta acta será suscrita por todas las partes que intervengan en la obra: usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificación, y la dirección facultativa.
Durante el curso de las obras, el arquitecto mantiene al día el libro de órdenes y asistencias en obra, en el que recoge todas aquellas órdenes y directrices que va marcando. Este documento se dirige, sobretodo, al constructor, pero es importante que Vd. disponga también de una copia de cada una de las páginas rellenas. Es de suma importancia de cara a posibles reclamaciones o procedimientos legales.
Abonos parciales: certificaciones de obra
Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se la abone.
Es muy recomendable que siga el siguiente protocolo:
- Compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados.
- Facilite una copia de dicha factura a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado correctamente.
- Pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme al proyecto y de forma adecuada. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama certificación de obra.
Caso particular: créditos hipotecarios
En el caso de que usted haya solicitado un préstamo hipotecario a una entidad de crédito, lo más probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del préstamo. La entidad además suele enviar a un técnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones.
6. Final de las obras de autopromoción de vivienda
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