Guía básica para la autopromoción de vivienda
PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN LLEVARSE A CABO DESDE QUE VD. SE PLANTEA LA AUTOPROMOCIÓN DE SU VIVIENDA HASTA QUE ÉSTA SE MATERIALIZA
1. Búsqueda de la parcela
Cuando nos planteamos la autopromoción de nuestra vivienda, ésta es una fase muy importante, pues aquí se decidirá el emplazamiento de ésta y el propio carácter del entorno que la rodea
Entre los aspectos que hay que valorar existen dos de especial relevancia:
Las características del solar:
- La calificación urbanística del terreno. Hay que comprobar que sea urbanizable y por lo tanto que se pueda construir en él. Lo ideal es informarse a través de los servicios urbanísticos del propio Ayuntamiento, comprobando el plano de zonificación.
- Las Ordenanzas Municipales que afectan al solar, que nos permiten conocer los parámetros que regularán la construcción.
El aspecto económico:
Tenemos un artículo donde se explican los principales elementos a tener en cuenta a la hora de comprar un terreno para construir una casa.
2. Encargo y redacción del proyecto
Fase de proyecto
Vd. deberá contactar con un profesional que le asesore en todo momento
El seguro decenal
La compañía aseguradora le exigirá la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Dirección Facultativa, que a su vez le requerirá una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un Estudio Geotécnico del terreno.
El estudio geotécnico
Cuanto antes haga este estudio geotécnico mejor, puesto que dicha información podrá ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que se reflejará en una mayor calidad del mismo y adecuación a la realidad.
Normalmente, durante el proceso de autopromoción de vivienda, esta fase se realiza antes del Proyecto Básico y después del Anteproyecto.
Infórmese de todos los profesionales que deberán intervenir durante las fases de Proyecto y construcción del edificio
No crea que sólo necesitará un Arquitecto, generalmente se requerirá la presencia de más profesionales:
- Fase de redacción de proyecto
- Fase de obra
Fase de obra
- Arquitecto: es el director de la obra, controla todos los aspectos de la misma, y actúa como coordinador entre todos los demás intervinientes.
- Aparejador, o Arquitecto técnico: interviene durante la fase de dirección de obra y tiene un contacto más estrecho con la ejecución de los trabajos, podría decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.
- Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcción: su función es comprobar las medidas de seguridad. Generalmente, en una autopromoción de vivienda, el Coordinador suele ser el propio Aparejador de la obra.
- Organismo de Control Técnico de la Edificación u OCT (sólo en obra nueva): en caso de que sea preciso constituir la póliza de seguro decenal, será obligatoria la presencia de un Organismo de Control Técnico de la edificación de manera independiente de la supervisión que llevarán a cabo el Arquitecto y el Aparejador.
- Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad de materiales, a través de un laboratorio especializado.
Infórmese de qué documentación necesita, según el tipo de obra que vaya a construir
Como norma general, Vd. necesitará que le preparen la siguiente documentación:
Proyecto básico
Proyecto de ejecución
Estudio de seguridad y salud en las obras de autopromoción de vivienda
Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitará Proyectos específicos de instalaciones. En general estos proyectos los redactará un ingeniero o ingeniero técnico industrial, que podría también llevar la dirección de la obra respectiva y emitir los correspondientes certificados. No obstante, para una autopromoción de viviendas no suele ser necesario.
Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeterías, almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial,…), necesitará un Proyecto de Actividad.
Como norma general, el arquitecto redactará un Proyecto técnico único, que le permitirá tramitar la correspondiente Licencia de Actividad. En este caso la tramitación es más compleja, y puede tratarse de una licencia que se obtiene antes de poder explotar la actividad o bien de una Comunicación previa que se realiza una vez finalizadas las obras, y que faculta al titular a llevar a cabo la actividad.
Modificaciones al Proyecto
Tenga en cuenta que una modificación importante alargará los plazos de entrega.
3. Antes de iniciar las obras de autopromoción de vivienda
¿Qué tengo que hacer con el proyecto que me entrega el arquitecto?
Como norma general el arquitecto habrá visado en el Colegio Oficial de Arquitectos el proyecto. Usted deberá abonar entonces los honorarios pactados por la redacción del Proyecto.
Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento
Esta licencia incluye el pago de unas tasas urbanísticas variables dependientes de cada ayuntamiento, representando generalmente un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 4%) o una cantidad fija.
La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes. En caso de que alguno sea desfavorable le indicarán en el mismo las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Proporcione al arquitecto una copia de todos los informes para que proceda a la subsanación de dichas deficiencias.
Solicite ofertas a distintas constructoras.
Una vez decidido quién será el constructor de nuestra autopromoción de vivienda, es preferible que contrate bajo un presupuesto cerrado de esta forma evitará sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecución. Pacte siempre con el contratista que cualquier modificación extraordinaria que se haga, se pagará a precios de proyecto.
Es también muy recomendable que pacte una reserva de garantía, esto es: usted solo abona un porcentaje, en torno al 95% de los trabajos facturados. El 5% restante lo abona transcurrido un tiempo después de entregada la obra, generalmente un año. De esa forma, podrá detectar pequeños fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relación contractual con el constructor.
Contrate a un Arquitecto Técnico o Aparejador
Es muy recomendable que el Aparejador sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ningún Aparejador, déjese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los Arquitectos suelen colaborar con algún Arquitecto Técnico de confianza.
Contrate una OCT y un Laboratorio de Ensayos
Dicha entidad de control técnico necesitará conocer las características fundamentales del terreno (estudio geotécnico) y de los materiales (ensayos), que deberán realizarse por un laboratorio acreditado.
4. Inicio de las obras
¿Qué tengo que hacer antes de empezar las obras?
Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva Licencia urbanística, o no ha realizado el Estudio Geotécnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.
Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto
Contrate una póliza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcción.
Exija al constructor un Plan de Seguridad
5. Durante las obras
Ya han empezado las obras… y ahora, qué?
Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la dirección facultativa
Si decide modificar cualquier aspecto deberá notificarlo inmediatamente a la dirección facultativa antes que al constructor.
Durante el curso de las obras, el arquitecto mantiene al día el libro de órdenes y asistencias en obra, en el que recoge todas aquellas órdenes y directrices que va marcando. Este documento se dirige, sobretodo, al constructor, pero es importante que Vd. disponga también de una copia de cada una de las páginas rellenas. Es de suma importancia de cara a posibles reclamaciones o procedimientos legales.
Abonos parciales: certificaciones de obra
Es muy recomendable que siga el siguiente protocolo:
- Compruebe que la factura está desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados.
- Facilite una copia de dicha factura a la dirección facultativa, que así podrá supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado correctamente.
- Pague al constructor cuando la dirección facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme al proyecto y de forma adecuada. La dirección facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama certificación de obra.
Caso particular: créditos hipotecarios
6. Final de las obras de autopromoción de vivienda
- Palacio de Congresos de Catalunya en Barcelona de Carlos Ferrater - 11 abril, 2021
- La torre Agbar de Jean Nouvel, en Barcelona - 21 febrero, 2021
- ¿Necesito un Arquitecto para mi Proyecto? - 7 febrero, 2021
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