Autopromoci贸n de vivienda | Gu铆a B谩sica

Gu铆a b谩sica para la autopromoci贸n de vivienda

PASOS QUE NORMALMENTE DEBEN LLEVARSE A CABO DESDE QUE VD. SE PLANTEA LA AUTOPROMOCI脫N DE SU VIVIENDA HASTA QUE 脡STA SE MATERIALIZA

Ante la complejidad que suponen los procesos propios de la construcci贸n, hemos querido elaborar esta GU脥A B脕SICA DE LA AUTOPROMOCI脫N planteada como una ayuda u orientaci贸n al cliente.
Esta ayuda no establece una relaci贸n exhaustiva ni exacta, por lo que pueden aparecer nuevos pasos intermedios y desaparecer otros.
Se trata de una informaci贸n de gran utilidad tanto para gestionar uno mismo los tr谩mites (auto-promoci贸n) como para verificar que dichos tr谩mites se han completado correctamente.

1. B煤squeda de la parcela


Cuando nos planteamos la autopromoci贸n de nuestra vivienda, 茅sta es una fase muy importante, pues aqu铆 se decidir谩 el emplazamiento de 茅sta y el propio car谩cter del entorno que la rodea


Entre los aspectos que hay que valorar existen dos de especial relevancia:


Las caracter铆sticas del solar:

  • La calificaci贸n urban铆stica del terreno. Hay que comprobar que sea urbanizable y por lo tanto que se pueda construir en 茅l. Lo ideal es informarse a trav茅s de los servicios urban铆sticos del propio Ayuntamiento, comprobando el plano de zonificaci贸n.
  • Las Ordenanzas Municipales que afectan al solar, que nos permiten conocer los par谩metros que regular谩n la construcci贸n.

El aspecto econ贸mico:

Si tiene alg煤n tipo de carga pendiente, antes de comprar el terreno hay que consultar su estado en el Registro de la Propiedad, para descartar imprevistos.

2. Encargo y redacci贸n del proyecto

Fase de proyecto

En la primera fase, en la que se dise帽a la vivienda, interviene fundamentalmente el Arquitecto.

Vd. deber谩 contactar con un profesional que le asesore en todo momento

Debe dejarse aconsejar por un t茅cnico, que le ayudar谩 a tomar las decisiones m谩s acertadas. Este profesional ser谩, principalmente, el Arquitecto. Deber谩 informarle de todos los contactos que mantenga con terceros, profesionales o industriales, relacionados con su proyecto de autopromoci贸n de vivienda, de cara a coordinar adecuadamente los trabajos.
Necesitar谩 encargar un levantamiento topogr谩fico y un estudio geot茅cnico del terreno y facil铆teselo al arquitecto (s贸lo en caso de obra nueva).

El seguro decenal

Desde la entrada en vigor de la Ley 38/1999 de Ordenaci贸n de la Edificaci贸n, Vd. est谩 obligado a contratar un seguro de da帽os materiales (s贸lo para obra nueva y en caso de querer venderla antes de 10 a帽os).

La compa帽铆a aseguradora le exigir谩 la presencia de una Entidad de Control de Calidad independiente de la Direcci贸n Facultativa, que a su vez le requerir谩 una serie de datos, pruebas y ensayos, entre ellos un Estudio Geot茅cnico del terreno.
El estudio geot茅cnico
Adem谩s, tras la entrada en vigor del CTE ( C贸digo T茅cnico de la Edificaci贸n ), el Estudio Geot茅cnico tiene car谩cter obligatorio para la realizaci贸n de cualquier obra que implique cimentaci贸n.
El geot茅cnico sirve de base t茅cnica al arquitecto en su labor de proyectar y calcular la cimentaci贸n del Proyecto de Edificaci贸n.

Cuanto antes haga este estudio geot茅cnico mejor, puesto que dicha informaci贸n podr谩 ser ya recogida en el proyecto por el arquitecto, lo que se reflejar谩 en una mayor calidad del mismo y adecuaci贸n a la realidad.

Normalmente, durante el proceso de autopromoci贸n de vivienda, esta fase se realiza antes del Proyecto B谩sico y despu茅s del Anteproyecto.

Inf贸rmese de todos los profesionales que deber谩n intervenir durante las fases de Proyecto y construcci贸n del edificio

No crea que s贸lo necesitar谩 un Arquitecto, generalmente se requerir谩 la presencia de m谩s profesionales:
  • Fase de redacci贸n de proyecto
  • Fase de obra

Fase de obra

En la segunda fase intervienen muchas personas y organismos; fundamentalmente, son los siguientes:
  • Arquitecto: es el director de la obra, controla todos los aspectos de la misma, y act煤a como coordinador entre todos los dem谩s intervinientes.
  • Aparejador, o Arquitecto t茅cnico: interviene durante la fase de direcci贸n de obra y tiene un contacto m谩s estrecho con la ejecuci贸n de los trabajos, podr铆a decirse que es el delegado del arquitecto en la obra.
  • Coordinador en materia de Seguridad y Salud en la construcci贸n: su funci贸n es comprobar las medidas de seguridad. Generalmente, en una autopromoci贸n de vivienda, el Coordinador suele ser el propio Aparejador de la obra.
  • Organismo de Control T茅cnico de la Edificaci贸n u OCT (s贸lo en obra nueva): en caso de que sea preciso constituir la p贸liza de seguro decenal, ser谩 obligatoria la presencia de un Organismo de Control T茅cnico de la edificaci贸n de manera independiente de la supervisi贸n que llevar谩n a cabo el Arquitecto y el Aparejador.
  • Laboratorio de Control de Calidad: es obligatorio realizar una serie de ensayos de control de calidad de materiales, a trav茅s de un laboratorio especializado.

Inf贸rmese de qu茅 documentaci贸n necesita, seg煤n el tipo de obra que vaya a construir

Como norma general, Vd. necesitar谩 que le preparen la siguiente documentaci贸n:


Proyecto b谩sico

Es imprescindible para obtener la licencia urban铆stica del Ayuntamiento. Es el documento que describe las caracter铆sticas b谩sicas de su futura vivienda, como son la forma y el volumen de la edificaci贸n, la superficie construida total, la situaci贸n y ocupaci贸n del edificio en la parcela, etc.


Proyecto de ejecuci贸n

Es imprescindible para el inicio de las obras. Se trata del documento t茅cnico, compuesto por documentaci贸n gr谩fica (planos) y escrita (memorias) sin el cual la obra no se podr铆a ejecutar. Con frecuencia, para proyectos de autopromoci贸n de vivienda unifamiliar, el arquitecto suele redactar un documento conjunto llamado Proyecto B谩sico y de Ejecuci贸n.
CONSEJO

Si para ejecutar las obras es preciso demoler antes un edificio, necesitar谩 adem谩s un Proyecto de demolici贸n o Proyecto de derribo, que le redactar谩 el mismo arquitecto.

Estudio de seguridad y salud en las obras de autopromoci贸n de vivienda
Es siempre necesario. Puede ser un estudio b谩sico, cuando la obra no alcanza cierto presupuesto, o un estudio completo en caso contrario. El estudio b谩sico suele estar incluido en el proyecto, pero el estudio completo suele ser un documento aparte, que integra documentaci贸n gr谩fica y escrita, y que se tarifa por separado.

Si la obra tiene instalaciones especiales o supera determinadas cifras de potencia, posiblemente necesitar谩 Proyectos espec铆ficos de instalaciones. En general estos proyectos los redactar谩 un ingeniero o ingeniero t茅cnico industrial, que podr铆a tambi茅n llevar la direcci贸n de la obra respectiva y emitir los correspondientes certificados. No obstante, para una autopromoci贸n de viviendas no suele ser necesario.

Si la obra tiene elementos que puedan considerarse como generadores de actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas (bares, restaurantes, cafeter铆as, almacenamiento de sustancias combustibles, cocinas industriales, maquinaria especial,鈥), necesitar谩 un Proyecto de Actividad.

Como norma general, el arquitecto redactar谩 un Proyecto t茅cnico 煤nico, que le permitir谩 tramitar la correspondiente Licencia de Actividad. En este caso la tramitaci贸n es m谩s compleja, y puede tratarse de una licencia que se obtiene antes de poder explotar la actividad o bien de una Comunicaci贸n previa que se realiza una vez finalizadas las obras, y que faculta al titular a llevar a cabo la actividad.


Modificaciones al Proyecto

Avise siempre con la suficiente anticipaci贸n de las modificaciones. Si decide cambiar alguna de las especificaciones de Proyecto que Vd. ha encargado al arquitecto, comun铆queselo lo antes posible para ajustar de nuevo todo el Proyecto.

Tenga en cuenta que una modificaci贸n importante alargar谩 los plazos de entrega.
El arquitecto le informar谩 y asesorar谩 sobre posibles interacciones o incompatibilidades de la nueva soluci贸n.
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3. Antes de iniciar las obras de autopromoci贸n de vivienda

Antes de empezar la obra

La tramitaci贸n de la licencia


驴Qu茅 tengo que hacer con el proyecto que me entrega el arquitecto?


Como norma general el arquitecto habr谩 visado en el Colegio Oficial de Arquitectos el proyecto. Usted deber谩 abonar entonces los honorarios pactados por la redacci贸n del Proyecto.
Actualmente, este tr谩mite se realiza de manera telem谩tica, por lo que Vd. recibir谩 el documento en soporte inform谩tico, que incluir谩 la firma digital y el sello del visado del Colegio. Se deber谩 realizar copias en papel para su archivo y para disponer en la obra.


Solicitud de la licencia de obras en el Ayuntamiento

Deber谩 solicitar la licencia de obras ante el Ayuntamiento, para ello deber谩 rellenar una instancia y presentar el proyecto visado. Una vez m谩s, toda esta tramitaci贸n se realiza de manera telem谩tica. Adem谩s del proyecto, se aportar谩 documentaci贸n adicional, como el Asume de direcci贸n de obra y Coordinaci贸n de Seguridad y Salud de los t茅cnicos, el Nombramiento del Contratista, etc.

Esta licencia incluye el pago de unas tasas urban铆sticas variables dependientes de cada ayuntamiento, representando generalmente un porcentaje del Presupuesto de la Obra (ronda el 4%) o una cantidad fija.

La solicitud de licencia de obras lleva aparejada una serie de informes. En caso de que alguno sea desfavorable le indicar谩n en el mismo las deficiencias que pudiera tener el proyecto. Proporcione al arquitecto una copia de todos los informes para que proceda a la subsanaci贸n de dichas deficiencias.


Solicite ofertas a distintas constructoras.

Una vez visado el Proyecto de Arquitectura junto con el estudio de Seguridad y Salud, redactaremos un dossier para las constructoras con la informaci贸n del proyecto (se indicar谩 la memoria de calidades y unas mediciones de la obra sin precios). Dicho dossier es el que se env铆a, por parte del cliente, a varias constructoras para que ellas lo estudien y den precio junto con las condiciones espec铆ficas que consideren.

Una vez decidido qui茅n ser谩 el constructor de nuestra autopromoci贸n de vivienda, es preferible que contrate bajo un presupuesto cerrado de esta forma evitar谩 sorpresas desagradables por modificaciones durante la ejecuci贸n. Pacte siempre con el contratista que cualquier modificaci贸n extraordinaria que se haga, se pagar谩 a precios de proyecto.

Es tambi茅n muy recomendable que pacte una reserva de garant铆a, esto es: usted solo abona un porcentaje, en torno al 95% de los trabajos facturados. El 5% restante lo abona transcurrido un tiempo despu茅s de entregada la obra, generalmente un a帽o. De esa forma, podr谩 detectar peque帽os fallos o imperfecciones que pudieran aparecer antes de haber concluido completamente la relaci贸n contractual con el constructor.
Puede hacer lo mismo mediante un seguro suscrito por el constructor (ver apartado de seguros de garant铆a m谩s adelante).

Contrate a un Arquitecto T茅cnico o Aparejador

Toda obra, en cumplimiento de la LOE, ha de tener una direcci贸n facultativa que consta de un Arquitecto y un Aparejador. Aunque el arquitecto Superior es el mejor conocedor del proyecto y supervisa las obras, es el Arquitecto T茅cnico o Aparejador quien realiza el seguimiento t茅cnico pormenorizado de la obra.
Revisa los materiales y es, en general, quien asume las tareas de Coordinaci贸n en materia de Seguridad y Salud durante la construcci贸n.

Es muy recomendable que el Aparejador sea de la confianza del arquitecto. Si usted no conoce a ning煤n Aparejador, d茅jese aconsejar por el arquitecto, ya que casi todos los Arquitectos suelen colaborar con alg煤n Arquitecto T茅cnico de confianza.
Los honorarios del Aparejador suelen rondar el 30% de los Honorarios del Arquitecto.

Contrate una OCT聽y un Laboratorio de Ensayos

La OCT es el Organismo de Control T茅cnico, necesario en casos de tratarse de una Obra Nueva.
Para que pueda contratar la p贸liza de seguro de da帽os materiales en la construcci贸n (s贸lo para obra nueva no autopromoci贸n o en caso de venta antes de 10 a帽os), la compa帽铆a aseguradora le va a exigir que exista una entidad de control de calidad de la edificaci贸n independiente de la direcci贸n facultativa.

Dicha entidad de control t茅cnico necesitar谩 conocer las caracter铆sticas fundamentales del terreno (estudio geot茅cnico) y de los materiales (ensayos), que deber谩n realizarse por un laboratorio acreditado.

4. Inicio de las obras

驴Qu茅 tengo que hacer antes de empezar las obras?

Recuerde que nunca debe iniciar las obras si no ha obtenido la preceptiva Licencia urban铆stica, o no ha realizado el Estudio Geot茅cnico ni contratado una Entidad de Control de Calidad.


Entregue una copia de la licencia de obras al arquitecto

Una vez que tenga concedida la licencia es necesario que el arquitecto tenga copia de ella para poder emitir el acta de replanteo y el certificado de inicio de obra, necesarios para obtener el libro de 贸rdenes.


Contrate una p贸liza de seguro que cubra la responsabilidad civil sobre seguridad y salud en la construcci贸n.

El promotor es responsable en materia de seguridad y salud en la construcci贸n conforme al R.D. 1627/1.997, y aunque los t茅cnicos de la Direcci贸n Facultativa cuentan con seguro de este tipo, es el promotor el que en 煤ltima instancia asume el coste de las medidas de seguridad, por lo que se le supone directamente responsable de su implantaci贸n en la obra, por ello es muy recomendable que contrate una p贸liza de seguro que cubra esta responsabilidad. No es muy caro para viviendas unifamiliares y aunque no suele tener que utilizarse nunca, es una tranquilidad.

Exija al constructor un Plan de Seguridad
El contratista principal y cada subcontratista est谩n obligados a presentar cada uno un Plan de Seguridad que se ajuste a lo especificado en el estudio de seguridad del proyecto. Este plan de seguridad debe exigirlo usted como autopromotor, y debe facilitarlo al coordinador en materia de seguridad y salud.

Algunos de nuestros proyectos de vivienda unifamiliar

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5. Durante las obras

Ya han empezado las obras鈥 y ahora, qu茅?

Notifique inmediatamente cualquier cambio de especificaciones a la direcci贸n facultativa


Si decide modificar cualquier aspecto deber谩 notificarlo inmediatamente a la direcci贸n facultativa antes que al constructor.
Se convocar谩 una reuni贸n en la que se reflejar谩 por escrito en un acta de modificaci贸n de proyecto en la que deben quedar claros aspectos tales como la valoraci贸n econ贸mica de la modificaci贸n y si afecta a otros procesos o partes de la obra.
Esta acta ser谩 suscrita por todas las partes que intervengan en la obra: usted como promotor, el constructor o industrial implicado en la modificaci贸n, y la direcci贸n facultativa.

Durante el curso de las obras, el arquitecto mantiene al d铆a el libro de 贸rdenes y asistencias en obra, en el que recoge todas aquellas 贸rdenes y directrices que va marcando. Este documento se dirige, sobretodo, al constructor, pero es importante que Vd. disponga tambi茅n de una copia de cada una de las p谩ginas rellenas. Es de suma importancia de cara a posibles reclamaciones o procedimientos legales.

Abonos parciales: certificaciones de obra

Lo habitual es que mensualmente el constructor le presente a usted una factura para que se la abone.

Es muy recomendable que siga el siguiente protocolo:
  • Compruebe que la factura est谩 desglosada y tiene el detalle de los trabajos realizados.
  • Facilite una copia de dicha factura a la direcci贸n facultativa, que as铆 podr谩 supervisar y comprobar que efectivamente se han realizado esos trabajos y que se han realizado correctamente.
  • Pague al constructor cuando la direcci贸n facultativa le comunique que los trabajos se han realizado conforme al proyecto y de forma adecuada. La direcci贸n facultativa le puede confeccionar un documento donde esto se expresa por escrito, que es lo que se llama certificaci贸n de obra.

Caso particular: cr茅ditos hipotecarios
En el caso de que usted haya solicitado un pr茅stamo hipotecario a una entidad de cr茅dito, lo m谩s probable es que le exijan presentar certificaciones de obra, para ir liberando poco a poco el dinero del pr茅stamo. La entidad adem谩s suele enviar a un t茅cnico para comprobar, in situ, dichas certificaciones.

6. Final de las obras de autopromoci贸n de vivienda

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